【詳しく解説】40坪の土地活用に向いている方法10選｜実現する規模と収益の目安

40坪の土地の場合、2階建てワンルームアパートで4～6戸規模となる程度の広さです。
土地活用は広さによっても向いている活用法があります。収益性、手軽さ、安定性など、何を重視するかによっても選択肢は変わってきます。

そこで本記事では40坪の土地における活用方法のおススメを10方法紹介します。比較しやすいよう、収益シミュレーションやメリット・デメリットも解説している内容です。

40坪規模で土地活用する際の成功のポイントも紹介しています。

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1.【メリット・デメリット】40坪の土地活用一覧

土地活用にはさまざまな種類がありますが、それぞれ特徴があり立地によって向き不向きがあります。ここでは、代表的な40坪向きの土地活用の10の方法をメリット・デメリットでまとめてみました。

2.40坪の土地におススメの活用方法10選

40坪の広さは、一般的な戸建て住宅が1棟建ち、駐車スペースを十分確保できる程度の規模です。広さによっても最適な方法が変わってくる土地活用について、40坪の土地におススメの10の方法を厳選しました。分かりやすく解説します。

2-1.アパート・マンション経営

立地や土地の形状によっては、40坪であってもアパートやマンションなどの集合住宅の賃貸経営ができます。
アパート経営は土地活用の王道です。収益性と安定性の両立がしやすく、まずは所有地で実現可能かを検討したい方法でもあります。容積率が200％を超えるようなエリアでは、マンション経営も検討できます。

向いている土地は駅から徒歩圏や、生活利便施設が近隣にある場所です。形状は前面道路に長い辺が面している長方形、もしくは南面が長くとれる長方形が向いています。

40坪でのアパート経営の規模と収益を簡単にシミュレーションしてみました。

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2-2.戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営はアパート・マンション経営に比べて収益性は劣るものの、安定性の高く、管理の手間がかからないことから小規模な土地活用として選ばれる傾向にあります。
特徴は需要に対して供給量が少なく、一度入居すると長期になる可能性が高いことと、出口戦略に優れることです。出口戦略とはこの場合、入居者にそのまま売却できる可能性があることを指します。

向いている土地は住宅街、学校などの施設が近いエリアなどです。
以下で40坪の敷地に２棟の賃貸物件を建てた場合でシミュレーションします。

2-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅はオーナーの自宅と賃貸物件が一つの建物に共存する賃貸形式です。自宅部分を建物全体の50％以上確保すれば、住宅ローンで資金調達ができます。住宅ローンはアパートローンに比べ、金利、返済期間などで優位性があり、長期安定経営に役立つのが特徴です。

40坪でも賃貸併用住宅は十分可能です。マイホームの建築費用を家賃収入で賄うことができます。

向いている土地は駅から徒歩圏、生活利便施設が近いエリアなどです。
賃貸併用住宅の賃貸規模と収益性をシミュレーションしました。

2-4.駐車場経営

駐車場経営は立地によって最適な経営方式が変わります。コインパーキング方式は駅近や繁華街、商業施設、観光地などに向いている方法で、月極駐車場は住宅地や工場地で需要のある方法です。

コインパーキングは月極駐車場より収益が上がりやすく、月極駐車場は安定性があります。双方とも管理の手間が少ないという点もメリットです。

40坪のコインパーキング経営の規模と収益をシミュレーションします。

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2-5.テナント経営

立地が商業地や繁華街であったり、駅近だったりすれば、容積率が高く設定されていることも多いため、テナント経営で収益を上げることもできます。
また、人通りの多い立地であればコンビニ店舗のようなテナント経営も可能です。

テナント経営は、坪当たりの家賃設定が高くできるため、ニーズのあるエリアであれば高い収益性を期待できます。また、建物を新たに建てる場合も賃貸住宅を建てるより安価に済みます。

ただし、向いている土地は限定的です。集客力のある立地、集客に向いている土地の形状であることが求められます。

40坪のテナントビル経営で規模と収益をシミュレーションします。

2-6.トランクルーム経営

トランクルーム経営は近年、需要の高まりとともに土地活用としても注目されています。日当たりが悪い、大通り沿いなど住宅には向かない土地でもできる賃貸経営です。

トランクルームは自営の管理委託方式と一括借り上げ方式の2つの経営方法があります。いずれの方式も、管理の手間が少なく済むことが特徴です。ただし、経営を軌道に乗せるまでに時間を要することもあります。
40坪のトランクルーム経営の規模と収益シミュレーションを確認します。

2-7.駐輪場経営

駅の周辺や都心部の土地は駐輪場やバイクパーキングとしての需要もあります。建物も建たない、車の乗り入れが難しいなどの活用困難な土地でも駐輪場であれば土地に収益性をつけることが可能です。
特に都心においてはバイクパーキング不足が深刻です。また、集合住宅が多いエリアでもコンテナ保管庫型のバイクパーキングなどはニーズがあります。

40坪の月極バイクパーキングではどのような規模と収益になるか見てみます。

2-8.オフィスビル経営

オフィスビル経営は立地を選びますが、収益性の高い土地活用です。事務所用のスペースを貸し出すため住居用のような設備が必要なく、スケルトン貸しすることもあることから初期費用も抑えられます。

テナントビルでの賃貸と違い、オフィスビルの場合は1階でなくても賃料は変わりません。そのため、容積率の高いエリアでは高さを生かしたビル設計も可能です。
ここで、40坪のオフィスビル経営の規模と収益シミュレーションをしてみます。

2-9.倉庫・資材置き場

近年、ネット通販の市場拡大に伴い、郊外高速インターチェンジ近くに大型の倉庫が林立しています。40坪程度でも、幹線道路沿いやインターチェンジ近くであれば、倉庫や資材置き場としての需要があります。
大きなトラックでも乗り入れられる間口を確保できる土地が向いています。
倉庫の場合、建物を建てて貸し出します。冷蔵設備を備えたものなどの場合は、付加価値をつけた家賃設定が可能です。その分初期費用がかかります。
一方、資材置き場は更地の状態で貸せるため初期費用はほとんどかかりません。

2-10.定期借地

定期借地は、期間を区切って土地を更地の状態で貸し出す土地活用方法です。借主は期間終了時に更地に戻す必要があります。期間中は建築基準法などに従って建物を建てて活用することも可能です。
土地で借主が事業をする場合、事業用定期借地権を利用します。期間を短めに設定でき、賃料も高めにできるのがメリットです。

3.40坪の土地活用を成功させる5つのポイント

40坪は活用するにしては狭小地とまではいかないものの、少々狭い土地です。収益性をしっかり確保するにはいくつかのポイントがあります。ここでは以下の5つのポイントに絞って解説します。

• 建ぺい率と容積率を確認する
• 立地のニーズを確認する
• 経営の認識をしっかりもつ
• 複数の会社にプラン請求する
• アパートローン借り入れの対策をしっかりする

3-1.建ぺい率と容積率を確認する

建ぺい率・容積率とは土地ごとに定められているもので、この数値によってどのくらいの規模の建物が建てられるかが決まります。建ぺい率は建坪に影響し、容積率は延床面積に影響します。

40坪の土地で、建ぺい率60％・容積率150％の場合、建物規模の最大値で建坪は24坪、延床面積は60坪です。これが80％・500％の場合は建坪32坪、延床面積200坪となり、フロア数として3階と6階の違いとなります。

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3-2.立地のニーズを確認する

土地活用は立地によって最適な方法が変わります。駐車場経営のように同じ方法であってもとるべき手法が変わることもあります。
まずは立地の周辺エリアの需要の状況を確認して、最適な方法を絞り込まなければなりません。周辺の賃貸物件の入室状況を知り、供給が飽和状態になっていないかを確認します。

ニーズの把握は個人の力では難しいものです。土地活用はどのような規模であれ、長期的な資産運用になることからエリアの将来像も調べておく必要があります。こうした調査は土地活用会社やハウスメーカーが得意とするところです。ニーズについてはプロに相談して確認するのがよいでしょう。

3-3.経営の認識をしっかりもつ

40坪の土地活用となると、相続の対策や固定資産税節税のための土地活用を検討している方も多いでしょう。賃貸住宅経営などの土地活用は高い節税効果が期待できますが、経営としての認識をもたずに節税に走ると失敗する可能性が高まります。

節税効果の高い土地活用方法は必要な初期費用が高額になるのが一般的です。初期費用は長期的な安定経営で取り戻していく算段をする必要があります。そのためには土地活用検討時から、その後の経営についてしっかりプランニングしておくことが大切です。

相続においては経営の承継問題もあります。相続人となる予定のある方へ前もって引き継いでおくとよいでしょう。

3-4.複数の会社にプラン請求する

土地活用は同じジャンルの活用法であっても企業によってそれぞれ得意とするところが違います。また、プロの発想によって、ときに全く予想だにしなかったプランを提案されることもあるでしょう。こうしたプランの良しあしを見極めるには比較検討が最も分かりやすい方法です。

比較検討にはインターネットから一括プラン請求サービスを利用すると便利です。「HOME4U 土地活用」は実績豊富な大手企業が多く参画する一括プラン請求サービスです。ジャンルも多彩で、さまざまな土地活用から最適なプランを最大10社から取り寄せ比較検討することができます。

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3-5.アパートローン借り入れの対策をしっかりする

40坪の土地活用では収益性が小規模になる可能性があり、返済能力が低いとみなされるとアパートローンの借り入れが難しくなります。

アパートローン借り入れの対策で有効なのは、しっかりした事業計画の提示です。事業計画は、パートナーとなった土地活用会社やハウスメーカーと二人三脚で作成します。
自己資金面で不安がある場合はそのことを相談し、ローン返済が確実な建築プランにすることが大切です。

4.40坪の土地活用の相談先の選び方

40坪の土地でできる10の活用法を紹介しました。同じ40坪規模であっても、立地や土地の形状によって最適な方法はさまざまです。また、目的によっても選ぶ土地活用は変わります。
目的をもとに最適な土地活用を探すには、「HOME4U 土地活用」をご活用ください。プラン請求フォームに土地活用の目的や土地の必要事項を入力するひと手間で最大10社から渾身の土地活用プランを手に入れることができます。

手に入れた土地活用プランをもとに、以下のような視点から相談先を絞り込みます。

• プランニングが目的に合っているか
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