【詳しく解説】40坪の土地活用に向いている方法10選|実現する規模と収益の目安

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公開日:2022/10/24 更新日:2022/10/25

土地活用ノウハウ

【詳しく解説】40坪の土地活用に向いている方法10選|実現する規模と収益の目安

40坪の土地活用 王道10選と成功のポイント

40坪の土地の場合、2階建てワンルームアパートで4~6戸規模となる程度の広さです。
土地活用は広さによっても向いている活用法があります。収益性、手軽さ、安定性など、何を重視するかによっても選択肢は変わってきます。

そこで本記事では40坪の土地における活用方法のおススメを10方法紹介します。比較しやすいよう、収益シミュレーションやメリット・デメリットも解説している内容です。

40坪規模で土地活用する際の成功のポイントも紹介しています。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適な活用プランを、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から取り寄せることができます。
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Contents

  • 1.【メリット・デメリット】40坪の土地活用一覧
  • 2.40坪の土地におススメの活用方法10選
    • 2-1.アパート・マンション経営
    • 2-2.戸建て賃貸経営
    • 2-3.賃貸併用住宅
    • 2-4.駐車場経営
    • 2-5.テナント経営
    • 2-6.トランクルーム経営
    • 2-7.駐輪場経営
    • 2-8.オフィスビル経営
    • 2-9.倉庫・資材置き場
    • 2-10.定期借地
  • 3.40坪の土地活用を成功させる5つのポイント
    • 3-1.建ぺい率と容積率を確認する
    • 3-2.立地のニーズを確認する
    • 3-3.経営の認識をしっかりもつ
    • 3-4.複数の会社にプラン請求する
    • 3-5.アパートローン借り入れの対策をしっかりする
  • 4.40坪の土地活用の相談先の選び方
  • この記事のポイント まとめ

1.【メリット・デメリット】40坪の土地活用一覧

土地活用にはさまざまな種類がありますが、それぞれ特徴があり立地によって向き不向きがあります。ここでは、代表的な40坪向きの土地活用の10の方法をメリット・デメリットでまとめてみました。

40坪の土地活用法とメリット・デメリット一覧
土地活用法 メリット デメリット
アパート・マンション経営
  • 収益性が高い
  • 固定資産税や相続税の節税効果が高い
  • 生命保険代わりになる
  • 初期費用が高額になる
  • 建物が老朽化すると収益性が落ちる
  • ローン返済リスクがある
戸建て賃貸経営
  • 入居すると長期化しやすく安定性がある
  • 固定資産税や相続税の節税効果が高め
  • 出口戦略に長けている
  • 初期費用が比較的高額になる
  • 初期費用がかかる割に収益性が高くならない
  • ローン返済リスクがある
賃貸併用住宅
  • 住宅ローンが活用できる
  • 自宅に収益性をつけられる
  • 固定資産税や相続税の節税効果がある
  • 初期費用が高額になる
  • 住宅ローンを活用すると賃貸部分の範囲が限られる
  • オーナーのプライバシー確保が難しい
駐車場経営
  • 初期費用が少なく済む
  • 管理の手間が少ない
  • 暫定利用に向いている
  • 収益性が高くない
  • 固定資産税の節税効果は期待できない場合もある
テナント経営
  • 坪あたりの賃料が高く設定できる
  • 建築基準が住宅よりは厳しくない
  • 相続税対策になる
  • 立地を選ぶ
  • 賃料が景気に左右される
  • 空室リスクが高い
トランクルーム経営
  • 初期費用が比較的少ない
  • 管理の手間が少ない
  • 土地の形状をあまり選ばない
  • 固定資産税や相続税の節税効果は期待できない
  • 収益化まで時間がかかる
  • 収益性が高くない
駐輪場経営
  • 手軽に始められる
  • 変形地でも可能
  • 収入は安定しづらい
  • 駅前など立地を選ぶ
  • 自営だと管理の手間がかかる
オフィスビル経営
  • 坪あたりの賃料が高く設定できる
  • 建築基準が住宅よりは厳しくない
  • 相続税対策になる
  • 初期費用が高額になる
  • 立地を選ぶ
  • 賃料が景気に左右される
  • 空室リスクが高い
倉庫・資材置き場
  • 交通機関利用などに不便な立地でも収入が得られる
  • 管理の手間が少ない
  • 収益性が高くない
  • 固定資産税や相続税の節税効果はない
定期借地
  • 土地をそのまま貸すので手間がない
  • 管理を賃借人に任せられる部分が大きい
  • 初期費用は必要ない場合がほとんど
  • 収益性が高くない
  • 相続税の節税効果はない
  • 固定資産税の節税効果が少ないこともある

2.40坪の土地におススメの活用方法10選

40坪の広さは、一般的な戸建て住宅が1棟建ち、駐車スペースを十分確保できる程度の規模です。広さによっても最適な方法が変わってくる土地活用について、40坪の土地におススメの10の方法を厳選しました。分かりやすく解説します。

2-1.アパート・マンション経営

初期費用 収益性 安定性 土地の汎用性 税金対策
△ ◎ ◎ ○ ◎

立地や土地の形状によっては、40坪であってもアパートやマンションなどの集合住宅の賃貸経営ができます。
アパート経営は土地活用の王道です。収益性と安定性の両立がしやすく、まずは所有地で実現可能かを検討したい方法でもあります。容積率が200%を超えるようなエリアでは、マンション経営も検討できます。

向いている土地は駅から徒歩圏や、生活利便施設が近隣にある場所です。形状は前面道路に長い辺が面している長方形、もしくは南面が長くとれる長方形が向いています。

40坪でのアパート経営の規模と収益を簡単にシミュレーションしてみました。

<規模>

  • 3階建てワンルームアパート
  • 土地面積132平米(39.9坪)・建坪79平米・延床面積185平米
  • 1戸当たり約25平米で7戸

<設定条件>

  • 1戸当たり家賃7万円

<収益シミュレーション>

  • 家賃収入:588万円=7万円×7戸×12ヶ月
  • 維持費等支出:117万6,000円=588万円×20%
  • 年間収支:470万4,000円

アパート・マンション経営の詳しい収益シミュレーションが知りたい方は「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」をご利用ください。最大10社から無料で収支プランを含む経営プランが手に入れられます。

アパートを建築した時の予想収益はいくら?

2-2.戸建て賃貸経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
△ ○ ○ ◎ ◎

戸建て賃貸経営はアパート・マンション経営に比べて収益性は劣るものの、安定性の高く、管理の手間がかからないことから小規模な土地活用として選ばれる傾向にあります。
特徴は需要に対して供給量が少なく、一度入居すると長期になる可能性が高いことと、出口戦略に優れることです。出口戦略とはこの場合、入居者にそのまま売却できる可能性があることを指します。

向いている土地は住宅街、学校などの施設が近いエリアなどです。
以下で40坪の敷地に2棟の賃貸物件を建てた場合でシミュレーションします。

<規模>

  • 土地面積45坪・建ぺい率60%・容積率150%
  • 建坪13.5坪・延床面積25坪が2戸
  • 3LDKの戸建てが2戸

<設定条件>

  • 1戸当たり家賃14万円

<収益シミュレーション>

  • 家賃収入:336万円=14万円×2戸×12ヶ月
  • 維持費等支出:33万6,000円=336万円×10%
  • 年間収支:302万4,000円

2-3.賃貸併用住宅

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
△ △ ○ △ ○

賃貸併用住宅はオーナーの自宅と賃貸物件が一つの建物に共存する賃貸形式です。自宅部分を建物全体の50%以上確保すれば、住宅ローンで資金調達ができます。住宅ローンはアパートローンに比べ、金利、返済期間などで優位性があり、長期安定経営に役立つのが特徴です。

40坪でも賃貸併用住宅は十分可能です。マイホームの建築費用を家賃収入で賄うことができます。

向いている土地は駅から徒歩圏、生活利便施設が近いエリアなどです。
賃貸併用住宅の賃貸規模と収益性をシミュレーションしました。

<規模>

  • 土地面積42坪・建ぺい率60%・容積率150%
  • 建坪25坪・延床面積60坪・3階建て
  • 自宅部分35坪・賃貸部分25坪
  • 1DKの賃貸が3戸

<設定条件>

  • 1戸当たり家賃8万円

<収益シミュレーション>

  • 家賃収入:288万円=8万円×3戸×12ヶ月
  • 維持費等支出:43万2,000円=288万円×15%
  • 年間収支:244万8,000

2-4.駐車場経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
◎ △ △ ○ △

駐車場経営は立地によって最適な経営方式が変わります。コインパーキング方式は駅近や繁華街、商業施設、観光地などに向いている方法で、月極駐車場は住宅地や工場地で需要のある方法です。

コインパーキングは月極駐車場より収益が上がりやすく、月極駐車場は安定性があります。双方とも管理の手間が少ないという点もメリットです。

40坪のコインパーキング経営の規模と収益をシミュレーションします。

<規模>

  • 土地面積40坪
  • 乗用車タイプが8台

<設定条件>

  • パーキング運営事業者による一括借り上げ
  • 地代:25万円(1ヶ月)

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:300万円=25万円×12ヶ月
  • 維持費等支出:なし(税金は除く)
  • 年間収支:300万円

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2-5.テナント経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
○ ○ △ ○ △

立地が商業地や繁華街であったり、駅近だったりすれば、容積率が高く設定されていることも多いため、テナント経営で収益を上げることもできます。
また、人通りの多い立地であればコンビニ店舗のようなテナント経営も可能です。

テナント経営は、坪当たりの家賃設定が高くできるため、ニーズのあるエリアであれば高い収益性を期待できます。また、建物を新たに建てる場合も賃貸住宅を建てるより安価に済みます。

ただし、向いている土地は限定的です。集客力のある立地、集客に向いている土地の形状であることが求められます。

40坪のテナントビル経営で規模と収益をシミュレーションします。

<規模>

  • 土地面積40坪・建ぺい率80%・容積率300%
  • 3階建て・建坪32坪・延床面積96坪
  • ワンフロア分3テナント

<設定条件>

  • 1F家賃30万円、2F家賃20万円、3F家賃15万円

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:780万円=(30万円+20万円+15万円)×12ヶ月
  • 維持費等支出:78万円=780万円×10%
  • 年間収支:702万円

2-6.トランクルーム経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
○ ○ ○ ○ ○

トランクルーム経営は近年、需要の高まりとともに土地活用としても注目されています。日当たりが悪い、大通り沿いなど住宅には向かない土地でもできる賃貸経営です。

トランクルームは自営の管理委託方式と一括借り上げ方式の2つの経営方法があります。いずれの方式も、管理の手間が少なく済むことが特徴です。ただし、経営を軌道に乗せるまでに時間を要することもあります。
40坪のトランクルーム経営の規模と収益シミュレーションを確認します。

<規模>

  • 土地面積40坪・建ぺい率50%・容積率100%
  • 屋外型トランクルーム設置
  • 2畳分トランクルーム14規設置

<設定条件>

  • トランクルーム事業者による一括借り上げ
  • 地代:15万円

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:180万円=15万円×12ヶ月
  • 維持費等支出:なし(税金を除く)
  • 年間収支:180万円

2-7.駐輪場経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
◎ △ △ △ △

駅の周辺や都心部の土地は駐輪場やバイクパーキングとしての需要もあります。建物も建たない、車の乗り入れが難しいなどの活用困難な土地でも駐輪場であれば土地に収益性をつけることが可能です。
特に都心においてはバイクパーキング不足が深刻です。また、集合住宅が多いエリアでもコンテナ保管庫型のバイクパーキングなどはニーズがあります。

40坪の月極バイクパーキングではどのような規模と収益になるか見てみます。

<規模>

  • 土地面積40坪(変形地)
  • コンテナ型バイクパーキングが25台分

<設定条件>

  • 駐輪代:1万円(1ヶ月)

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:300万円=25万円×12ヶ月
  • 維持費等支出:なし(税金は除く)
  • 年間収支:300万円

2-8.オフィスビル経営

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
○ ◎ △ ○ △

オフィスビル経営は立地を選びますが、収益性の高い土地活用です。事務所用のスペースを貸し出すため住居用のような設備が必要なく、スケルトン貸しすることもあることから初期費用も抑えられます。

テナントビルでの賃貸と違い、オフィスビルの場合は1階でなくても賃料は変わりません。そのため、容積率の高いエリアでは高さを生かしたビル設計も可能です。
ここで、40坪のオフィスビル経営の規模と収益シミュレーションをしてみます。

<規模>

  • 土地面積45坪・建ぺい率80%・容積率500%
  • 6階建て・建坪36坪・延床面積216坪
  • ワンフロア(30坪)×6室

<設定条件>

  • 1室:30万円(1ヶ月)

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:2,160万円=30万円×6室×12ヶ月
  • 維持費等支出:216万円=2,160万円×10%
  • 年間収支:1,9440万円

2-9.倉庫・資材置き場

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
◎ △ ○ ◎ △

近年、ネット通販の市場拡大に伴い、郊外高速インターチェンジ近くに大型の倉庫が林立しています。40坪程度でも、幹線道路沿いやインターチェンジ近くであれば、倉庫や資材置き場としての需要があります。
大きなトラックでも乗り入れられる間口を確保できる土地が向いています。
倉庫の場合、建物を建てて貸し出します。冷蔵設備を備えたものなどの場合は、付加価値をつけた家賃設定が可能です。その分初期費用がかかります。
一方、資材置き場は更地の状態で貸せるため初期費用はほとんどかかりません。

<規模>

  • 土地面積40坪

<設定条件>

  • 資材置き場
  • 賃料:10万円(1ヶ月)

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:120万円=10万円×12ヶ月
  • 維持費等支出:なし(税金を除く)
  • 年間収支:120万円

2-10.定期借地

初期費用 収益性 安定性 管理の手間 税金対策
◎ △ ○ ◎ △

定期借地は、期間を区切って土地を更地の状態で貸し出す土地活用方法です。借主は期間終了時に更地に戻す必要があります。期間中は建築基準法などに従って建物を建てて活用することも可能です。
土地で借主が事業をする場合、事業用定期借地権を利用します。期間を短めに設定でき、賃料も高めにできるのがメリットです。

<規模>

  • 土地面積45坪

<設定条件>

  • 事業用定期借地権での借地事業
  • 賃料:15万円(1ヶ月)

<収益シミュレーション>

  • 年間収入:180万円=15万円×12ヶ月
  • 維持費等支出:なし(税金を除く)
  • 年間収支:180万円

3.40坪の土地活用を成功させる5つのポイント

40坪は活用するにしては狭小地とまではいかないものの、少々狭い土地です。収益性をしっかり確保するにはいくつかのポイントがあります。ここでは以下の5つのポイントに絞って解説します。

  • 建ぺい率と容積率を確認する
  • 立地のニーズを確認する
  • 経営の認識をしっかりもつ
  • 複数の会社にプラン請求する
  • アパートローン借り入れの対策をしっかりする

3-1.建ぺい率と容積率を確認する

建ぺい率・容積率とは土地ごとに定められているもので、この数値によってどのくらいの規模の建物が建てられるかが決まります。建ぺい率は建坪に影響し、容積率は延床面積に影響します。

40坪の土地で、建ぺい率60%・容積率150%の場合、建物規模の最大値で建坪は24坪、延床面積は60坪です。これが80%・500%の場合は建坪32坪、延床面積200坪となり、フロア数として3階と6階の違いとなります。

どのような賃貸経営が可能か具体的な建築プランを見てみたい方は「HOME4U 土地活用」から最大10社の収益性も分かる建築プランを手に入れられます。

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3-2.立地のニーズを確認する

土地活用は立地によって最適な方法が変わります。駐車場経営のように同じ方法であってもとるべき手法が変わることもあります。
まずは立地の周辺エリアの需要の状況を確認して、最適な方法を絞り込まなければなりません。周辺の賃貸物件の入室状況を知り、供給が飽和状態になっていないかを確認します。

ニーズの把握は個人の力では難しいものです。土地活用はどのような規模であれ、長期的な資産運用になることからエリアの将来像も調べておく必要があります。こうした調査は土地活用会社やハウスメーカーが得意とするところです。ニーズについてはプロに相談して確認するのがよいでしょう。

3-3.経営の認識をしっかりもつ

40坪の土地活用となると、相続の対策や固定資産税節税のための土地活用を検討している方も多いでしょう。賃貸住宅経営などの土地活用は高い節税効果が期待できますが、経営としての認識をもたずに節税に走ると失敗する可能性が高まります。

節税効果の高い土地活用方法は必要な初期費用が高額になるのが一般的です。初期費用は長期的な安定経営で取り戻していく算段をする必要があります。そのためには土地活用検討時から、その後の経営についてしっかりプランニングしておくことが大切です。

相続においては経営の承継問題もあります。相続人となる予定のある方へ前もって引き継いでおくとよいでしょう。

3-4.複数の会社にプラン請求する

土地活用は同じジャンルの活用法であっても企業によってそれぞれ得意とするところが違います。また、プロの発想によって、ときに全く予想だにしなかったプランを提案されることもあるでしょう。こうしたプランの良しあしを見極めるには比較検討が最も分かりやすい方法です。

比較検討にはインターネットから一括プラン請求サービスを利用すると便利です。「HOME4U 土地活用」は実績豊富な大手企業が多く参画する一括プラン請求サービスです。ジャンルも多彩で、さまざまな土地活用から最適なプランを最大10社から取り寄せ比較検討することができます。

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3-5.アパートローン借り入れの対策をしっかりする

40坪の土地活用では収益性が小規模になる可能性があり、返済能力が低いとみなされるとアパートローンの借り入れが難しくなります。

アパートローン借り入れの対策で有効なのは、しっかりした事業計画の提示です。事業計画は、パートナーとなった土地活用会社やハウスメーカーと二人三脚で作成します。
自己資金面で不安がある場合はそのことを相談し、ローン返済が確実な建築プランにすることが大切です。

4.40坪の土地活用の相談先の選び方

40坪の土地でできる10の活用法を紹介しました。同じ40坪規模であっても、立地や土地の形状によって最適な方法はさまざまです。また、目的によっても選ぶ土地活用は変わります。
目的をもとに最適な土地活用を探すには、「HOME4U 土地活用」をご活用ください。プラン請求フォームに土地活用の目的や土地の必要事項を入力するひと手間で最大10社から渾身の土地活用プランを手に入れることができます。

手に入れた土地活用プランをもとに、以下のような視点から相談先を絞り込みます。

  • プランニングが目的に合っているか
  • 収益プランに実現性があるか
  • 経営開始以降も相談できるか

一括プラン請求サービス「HOME4U 土地活用」を利用して、土地活用の長期安定経営を目指してください。

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この記事のポイント まとめ

40坪の土地活用におススメの方法は?

40坪の土地活用には以下の10の方法がおススメです。

  • アパート・マンション経営
  • 戸建て賃貸経営
  • 賃貸併用住宅
  • 駐車場経営
  • テナント経営
  • トランクルーム経営
  • 駐輪場経営
  • オフィスビル経営
  • 倉庫・資材置き場
  • 定期借地

それぞれの方法は「40坪の土地におススメの活用方法10選」で詳しく解説しています。

40坪の土地活用を成功させる方法は?

40坪の土地活用を成功させるポイントはいくつかあります。

  • 建ぺい率と容積率を確認する
  • 立地のニーズを確認する
  • 経営の認識をしっかりもつ
  • 複数の会社にプラン請求する
  • アパートローン借り入れの対策をしっかりする

詳しくは「40坪の土地活用を成功させる5つのポイント」でご確認ください。

この記事の編集者

「土地活用お役立ちガイド」編集部

アパート経営などの土地活用専門情報メディア「土地活用お役立ちガイド」編集部です。土地活用をこれから始める方に向けて、アパート建築費、税金・費用、土地活用の流れなどの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。
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