【詳しく解説】20坪の土地活用方法！小さい土地でも稼げるおすすめのアイデア12選

「20坪ほどの小さい土地は、どのように活用すればいいの？」という悩みを持っている土地オーナーはとても多いです。

小さい空き地でも放っておけば固定資産税がかかってしまうので、なんとか活用したいところです。

この記事では、20坪程度の土地でもおすすめの活用方法をご紹介します。以下の12種の土地活用方法です。

• アパート経営
• 戸建て賃貸
• 賃貸併用住宅
• 駐車場経営
• 駐輪場経営
• コインランドリー経営
• コインロッカー経営
• トランクルーム経営
• 自動販売機設置
• ロードサイン・広告看板設置
• テナント経営
• 定期借地権

なお、20坪の土地活用についてプロに直接相談したい方は、以下のボタンからお問い合わせください。土地活用の会社最大10社から、あなたの土地にあった「土地活用プラン」を取り寄せることができます。ぜひご利用ください。

1.【20坪】でも大丈夫！小さい土地活用のアイデア12選

狭い土地の活用方法で重要なのは、どのような需要があるかです。ここでは、20坪でどんな土地活用の方法があるのか、初期費用や収益性についても見ていきましょう。

1-1.アパート経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
△	◎	○	○	◎

アパート経営は、安定性や収益性から見て定番ともいえる土地活用の方法です。20坪程度の土地の場合、建ぺい率と容積率など、土地の条件が適していることが必要ですが、間取りの工夫次第でより収入が見込めます。
例えば、以下の間取りはワンフロアに2室×3階建ての例です。

この例の場合、部屋数は6室、建築費は5,000 万～6,000万円程度、立地にもよりますが家賃収入は月に36～54万円程度を目安としています。
土地の形状は整形であることが望ましく、東西に長い土地が適しています。狭い土地では重量鉄骨造として上階の部屋数を増やす措置をとることもあります。

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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

1-2.戸建て賃貸

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
△	○	○	◎	◎

実家の跡地など、住宅地にある20坪程度の土地なら、賃貸用の戸建て住宅を建てる方法もあります。

例えば、駐車場を1台分確保した戸建てとすると、木造2階建てで、3LDK程度のファミリータイプの賃貸物件の建築が可能です。初期費用は2,000万円程度で、収入は立地にもよりますが月に12～15万円が目安です。
戸建て賃貸の経営に向いている土地は、住宅地や生活に利便な施設が近隣にあるエリアなどです。ただし、極端な変形地の場合は建物の面積を大きく取れないため、採算性が悪くなることがあります。

1-3.賃貸併用住宅

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
△	△	○	△	○

賃貸併用住宅は、一つの建物にオーナーの住む自宅部分と賃貸部分がある建物です。自宅でありながら賃貸経営もできるという特徴があります。自宅を建てる際に、建築費の借入金を家賃収入で賄うこともできます。
以下の間取りは、20坪程度の狭小地で木造3階建ての賃貸併用住宅の例です。

自宅部分を5割以上の面積にすれば、住宅ローンの適用を受けられることもあります。その場合、20坪では2階建てでは1戸、3階建てでは2～3戸程度の賃貸規模となります。月当たりの家賃収入は8万～18万円程度が目安です。
賃貸部分の広さが限られることから、収益性を上げるためには豊富な知識と実績に基づいたプランニングが重要になります。住宅地や駅から徒歩圏内の立地が適しています。駅から徒歩圏内なら、駐車場を設ける必要がなくなり、需要を見出せるでしょう。

1-4.駐車場経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
◎	△	△	○	△

駐車場経営は、20坪程度の土地に向いた手軽に始められる活用方法です。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの方式があります。ただし、どちらにするかは立地の向き不向きがあるので注意が必要です。

月極駐車場はマンションに隣接している住宅街でも需要が高く、コインパーキング経営は商業施設に隣接する立地や観光地などであれば高い収益性を期待でます。
コインパーキングの場合、20坪で4台程度の駐車が可能です。初期費用は機材設置で200万円程度ですが、管理会社が借り上げる方式であれば負担はほとんどかかりません。順調に軌道に乗れば、収益は月20万円程度を見込めます。
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1-5.駐輪場経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
◎	△	△	△	△

都心の市街地や駅近であれば、駐輪場経営も20坪程度の所有地で手軽に始められます。変形地や暫定利用にも向いている土地活用の方法です。 バイクパーキングも併設、もしくは専用のバイク駐車場経営とします。立地の限定される土地活用方法ではありますが、都心ではバイクの駐輪スペースが不足しており、需要は確実にあります。 コンテナ保管庫型や更地型など方式はさまざまですが、20坪なら10～20台分のスペースが確保できます。初期費用は数十万円で済み、賃料設定は月極でも1台1万円程度が見込めます。

1-6.コインランドリー経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
○	○	○	○	○

共働き世帯の増加や女性の社会進出、高齢化などライフスタイルの多様化から、コインランドリーの需要は年々増加傾向にあります。 コインランドリー経営では洗濯機や乾燥機などの設備が必要ですが、建物は簡易な造りでも問題ないため、建築費などの初期費用は少なくて済みます。 初期費用は1,000万～2,000万円程度、住宅街やロードサイドなど立地が良ければ月30～50万円程度の売り上げが見込めます。 ただし、コインランドリー経営は周辺住民に認知してもらうまでに時間がかかります。適切な戦略を立てることが重要です。また、自動販売機も設置するなどして副収入を得るのも良いでしょう。

1-7.コインロッカー経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
○	△	○	△	×

駅前やバスターミナル、商業施設の近く、観光地などであれば、コインロッカー経営もおすすめの土地活用方法です。 コインロッカーの標準サイズは幅190センチ、奥行き80センチで、小さな土地でも設置は可能です。20坪であれば、5段タイプ×4基、3段タイプ×1基で合計23ボックスが設置できます。 コインロッカーのパートナー会社に設置料として収入の何割かを支払う形式であれば、基本的に初期費用は不要で、月に6万～7万円に収入を見込めます。また、電気を使用するタイプのコインロッカーであれば、電気の引き込み工事費と月々の電気代がかかります。 少ない投資ですぐに安定収入が得られますが、利用単価は安いので大きな利益は見込めません。 コインロッカーを含む駅前の土地活用については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

1-8.トランクルーム経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
○	○	○	○	○

日当たりが悪い、幹線道路沿いなど、住宅用地としては不向きな土地の場合、トランクルーム経営も選択肢として挙げられます。トランクルーム経営は、幹線道路沿いにあると集客に有利といわれる土地活用の方法です。 トランクルーム事業者による一括借り上げ方式や、管理のみ委託する方式があります。住宅系の賃貸経営に比べ、管理に手間がかからないのがメリットで、多様化するライフスタイルを背景に需要も増加傾向にあります。

20坪程度の土地では、初期費用は600万円程度、賃料収益は月に8万円程度が目安です。

1-9.自動販売機設置

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
△	△	△	○	×

自動販売機の設置は、人通りや車通りのある小さな土地に向いている活用方法です。従来の飲料水の自動販売機だけでなく、近年は餃子や花など品目のバリエーションが話題になることもあります。 フルオペレーションで導入すれば、設置から管理まで手間や費用がかかりません。売り上げの20％程度がオーナーに配分されます。オーナーが管理・補充する場合は、仕入れにかかった費用や自販機のリース代などを差し引いた額が手元に残ります。 20坪程度あれば、駐車場の一角に自販機を置くなどの併用型が主流です。人通りの多い場所では月に4万円以上の収入が見込めるでしょう。

1-10.ロードサイン・広告看板設置

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
○	△	△	○	×

幹線道路沿いや大きな交差点に面している小さな土地なら、ロードサインや広告看板を設置することで土地活用ができます。立地条件が良ければ、広告代理店などから打診が来ることがあるかもしれません。 20坪程度あれば、駐車場などとの併設も可能です。 ロードサインや広告看板の設置は専門の会社に一任できるので、初期費用はかかりません。大きな看板であれば月1万円程度の収入も見込めます。小さな看板の場合は年間1万円程度の収入が目安です。

1-11.テナント経営

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
○	○	△	○	△

20坪の土地があれば、小規模なテナント経営も可能です。用途は美容サロン、カウンター式の物販店などが考えられます。 人通りのある市街地などなら、駐車場の必要もありません。また、容積率が高いエリアでは丈夫な賃貸住宅を経営しながら、テナントを経営も可能です。住宅系の土地活用方法に比べて初期費用が少なく、5坪程度の店舗であれば100万円の建築費で済むこともあります。 テナントという性質上、集客力がある立地であれば、賃貸住宅よりも家賃収入が期待できます。20坪の規模では、平均すると月の家賃収入は10万円程度が相場となるでしょう。

1-12.定期借地

初期費用	収益性	安定性	管理の手間	税金対策
◎	△	○	◎	△

定期借地は、期間を定めて土地をそのまま貸すことをいいます。土地活用の方法としては、事業者に貸し出します。 借地事業には、大きく分けて普通借地権によるものと定期借地権によるものがあります。普通借地権は賃貸期間を更新できる借地権です。一方、定期借地権は期間終了時には必ず土地が戻ってきます。 普通借地権の場合、買取請求が地主の同意なく成立するなどの弊害があるため、借地事業は定期借地権を選択するのが一般的です。 定期借地は土地をそのまま貸し、借主が敷地を自由に使うため、地主に初期費用はほとんどかかりません。20坪の借地料は月あたり1万3,000円～2万円程度が相場です。

2.【20坪】の土地活用でかかる初期費用と予想収益

ここまでご紹介した 20 坪の土地活用方法について、規模の目安と予想収益を表にまとめました。 ご自身の土地活用では、どのくらいの初期費用で、どの程度の収益が見込めるのかをイメージした上で、具体的なプランの検討を進めてみてください。

20坪土地活用方法の規模・初期費用と予想収益

活用方法	規模と初期費用の例	収益の例
アパート経営	2室×3階のアパート 建築費：5,000万～6,000万円程度	36～54万円／月
戸建て賃貸	3LDK程度のファミリー向け戸建て 建築費：2,000万円程度	12～15万円／月
賃貸併用住宅	3階建て・賃貸2～3戸程度 建築費：5,000万円程度	12万～18万円／月
駐車場経営	4台程度の駐車スペース 機材設置：200万円程度	20万円／月
駐輪場経営	10～20台分 数十万円程度	10～20万円／月
コインランドリー経営	ロードサイド店舗 1,000万～2,000万円程度	30～50万円／月
コインロッカー経営	5段タイプ×4基、3段タイプ×1基（合計23ボックス）	6～7万円／月
トランクルーム経営	コンテナ4基 600万円程度	8万円程度／月
自動販売機設置	駐車場の一角に設置するなどの併用型が中心	4万円～／月
ロードサイン設置	立地やサイズなど様々	数千円～1万円程度／月
テナント経営	5坪程度の店舗 建築費100万円程度～	10万円程度～／月
定期借地	―	1万3,000円～2万円/月

3.【20坪】の土地活用を成功させるポイント

20 坪の土地をどのように活用すべきかを考える際、そのエリアのニーズやどれほどの規模の建物が建てられるかを把握することが重要です。土地の特性によって、収益を上げるための最適な方法は変わってきます。 そこで、20坪の土地活用を成功させるためのポイントを5つご紹介します。

3-1.建ぺい率と容積率を確認する

土地は用途地域やエリアによって建築が可能な最大規模が決まっています。敷地に対する建物の面積の割合を示す建ぺい率と延べ床面積の割合を示す容積率が決まっているためです。

容積率が低いエリアだと、アパート経営を検討しても戸数が稼げない可能性があります。逆に容積率が 200％を超えるようなエリアでは、3階建て以上のアパート経営も視野に入れることができます。 例えば、住宅地でよく見られる建ぺい率60％、容積率150％の20坪の土地では、以下のような建築物が建てられます。

• 建坪：12坪＝20坪×60％
• 延床面積：30坪＝20坪×150％

2階建ての場合、1階は最大12坪となるため、延べ床面積は24坪程度に収まることが多くなります。3階建ての場合は全フロア10坪で建てたり、1階を最大にして3階を8坪にしたりできます。

3-2.建物の高さ制限を確認する

建物の高さには、いくつかのルールによって制限が設けられています。

• 用途地域による制限
• 道路斜線制限
• 北側斜線制限

第一種・第二種の低層住居専用地域では、10～20メートルに高さが制限されています。10メートルは3～4階の建物の高さに相当します。 道路斜線制限では、接面する道路の幅で高さに制限が設けられています。道路幅に1.25倍の高さまでの制限があります（天空率による制限緩和もあり）。 また、土地の場所によって北側の隣地の日照権を確保するための北側車線制限にも注意が必要です。 高さ制限については複雑な計算が必要になるため、ハウスメーカーと相談したほうが簡単で安心です。 実際に建築可能な規模や建築費を知りたい時は、「HOME4U 土地活用」を利用しましょう。最大10社の企業から無料で建築プランが手に入ります。

最適な間取りや建築費はいくら？

3-3.立地のニーズを確認する

立地によって需要は変わるものです。駅に近い場所であれば、商業施設に向いています。大学が近くにあれば、単身者向けの住居の需要が高いでしょう。 20坪程度の小さな土地では、土地活用の方法が限られることもあります。しっかりニーズに応えられる土地活用を選択しなければ、初期費用の回収もままなりません。 立地のニーズは、土地活用の会社に相談すると把握しやすくなります。相談の時点では土地活用の方法を絞り込まずに、何が向いているのかを聞くのも良いでしょう。

3-4.土地活用が難しければ売却も検討する

20 坪の土地活用を検討しても、立地や費用面などで実現が難しいケースがあります。土地活用の方法が限られるため、希望どおりにならないこともあります。そんな時は売却を考えることも一つの選択肢です。 特に郊外や地方の場合、土地活用より売却した方が難しくない傾向にあります。土地を売却することで固定資産税や管理費などの負担を軽減でき、まとまった資金が手元に残るメリットも考えられます。

3-5.複数の建築会社にプランを請求する

土地活用はさまざまな方法があり、所有地にどの活用方法が向いているのかをしっかり検討するには専門の知識が必要です。どのような目的で20坪の土地を活用するのかを決めたら、複数の土地活用会社に一括でプラン請求することをおおすすめします。 「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求サービスは、土地の簡単な情報と個人情報、要望を入力するだけで最大10社からプラン提示を受けられるサービスです。 参画する企業はハウスメーカーや建築会社、駐車場専門の事業者など多岐にわたります。土地活用に最適な方法を探すためにも、ぜひご利用ください。

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4.【20坪】の土地活用を検討する際の注意点

20坪の土地を活用するには、いくつかの注意点があります。以下に、押さえるべき3つのポイントについてご紹介します。

4-1.建築費が割高になりやすい

一般的に、20坪程度の小さな土地では建築費が割高になりやすい傾向があります。代表的な理由として、以下が挙げられます。

• 重機が入りにくい、資材置き場が確保しづらい
• 隣家が近く足場が立てづらい
• 戸数を確保するには3階以上になるケースが多い

結果的に搬入コストや人件費が上がる傾向にあり、それに伴って建築費も高くなりがちです。20坪の土地で土地活用をするなら、通常の相場より割高になる可能性を考えておきましょう。

4-2.土地の条件によっては活用が難しい

土地活用の王道といえる賃貸住宅の経営は、60坪以上の広さの土地に適しているとされています。 60坪以上の広さがあると土地に合った活用方法が選びやすく、戸数も確保できるため、経営が安定しやすい傾向にあるためです。 一方、20坪の小さい土地では、建ぺい率や容積率、周辺の需要など土地の条件によって、希望の土地活用が難しいケースもあります。そのため、小さい土地での活用に実績がある企業などにサポートを依頼するなど、工夫が必要となります。

4-3.認知してもらうまでのローン返済に備える

駐輪場やコインランドリー、トランクルームなどの土地活用では、利用者に認知してもらうまでに時間がかかります。初期費用を投資した場合、収支がプラスに転ずるまでは、オーナーの自己資金とローン返済が必要になります。 土地活用の計画段階から返済プランはしっかりと立てておくべきです。小さい土地の活用は、収支が安定するまで時間がかかるケースもあることを念頭におくと良いでしょう。

5.【20坪】の小さい土地でも活用すれば収益を上げられる

20坪の小さな土地でも、活用すれば収益を上げられる方法はあります。最適な活用方法を検討するには、一括プラン請求サービスの利用が便利です。複数のプランをしっかり比較し、相談先を選ぶことができます。 信頼できる土地活用会社を選ぶには、以下のようなポイントで確認しましょう。

• 提示された収支プランの実現性が高い
• 目的を重視してプランニングしている
• 実績が豊富な大手である

また、相談時の対応力も見極めましょう。質問に納得のいく回答が得られるか、代替え案は的を射ているか、などを確認します。 相談先をお探しの際はぜひ「HOME4U 土地活用」をご活用ください。NTT データグループが運営する一括プラン請求サービスで、参画企業には厳選した実績豊富な土地活用会社がそろってます。