【詳しく解説】20坪の土地活用アイデア！狭くても稼げる活用法

「20坪ほどの小さい土地は、どのように活用すればいいの？」という悩みを持っている土地オーナーはとても多いです。

小さくても放っておけば固定資産税がかかってしまうので、なんとか活用したいところです。

本記事では、20坪程度の広さにおススメの土地活用方法を紹介します。以下の10種の土地活用です。

• アパート経営
• 戸建て賃貸
• 賃貸併用住宅
• 駐車場経営
• 駐輪場経営
• トランクルーム経営
• 自動販売機設置
• ロードサイン設置
• テナント経営
• 定期借地権

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1.【20坪】でも大丈夫！土地活用方法10選

狭い土地の活用方法で重要になるのは需要です。ここでは、20坪でどんな土地活用が可能か、収益性、向いている土地の特徴を見ていきましょう。

1-1.アパート経営

アパート経営は安定性、収益性から見ても最も定番ともいえる土地活用方法です。20坪程度の場合には建ぺい率と容積率など、土地の条件が適していることが必要となりますが、間取りの工夫で、収入もぐっと見込めます。
たとえば、以下の間取りはワンフロアに2室×3階の例です。

• 軽量鉄骨造3階建て
• 建坪16坪・延床面積48坪
• 1R6室（2室×3階）

上記の例の場合、部屋数は6室、建築費は5,000万～6,000万円程度、立地にもよりますが、家賃収入は月に36～54万円程度を目安としています。

土地の形状は整形であることが望ましく、東西に長い土地が適しています。狭い土地では重量鉄骨造として上階の部屋数を増やす措置をとることもあります。
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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

1-2.戸建て賃貸

実家の跡地など、住宅地にある20坪程度の土地には、賃貸用の戸建て住宅を建てるのも手です。

駐車場を1台分確保して戸建てを建てるとなると、木造2階建ての場合、3LDK程度のファミリータイプの賃貸物件の建築が可能です。初期費用は2,000万円程度で、収入はエリアにもよりますが、月に12～15万円が目安です。

戸建て賃貸の経営に向いている土地は、住宅地、生活利便施設が近隣にあるエリアなどです。ただし、極端な変形地の場合は建物の面積を大きく取れないため、採算性が悪くなることがあります。

1-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は一つの建物にオーナーの住む自宅部分と賃貸部分がある建物で、自宅でありながら賃貸経営ができるという特徴があります。自宅を建てる際に建築費の借入金を家賃収入で賄うこともできます。

以下の間取りは賃貸併用住宅の一例で、20坪程度の狭小地に建てた木造3階建ての例です。

• 木造3階建て
• 賃貸住戸3戸
• オーナー専有面積50％

自宅部分を5割以上の面積にすれば住宅ローンの適用を受けられることもあり、その場合20坪では2階建てでは1戸、3階建てでは2～3戸程度の賃貸規模となります。月当たりの家賃収入は8万～18万円程度が目安です。

賃貸部分の広さが限られることから、収益性を上げるためには豊富な知識と実績に基づいたプランニングが重要になります。立地的には、住宅地や駅から徒歩圏の立地であると適性があります。駅から徒歩圏であれば、駐車場を設ける必要がなくなり、需要を見出せるでしょう。

1-4.駐車場経営

駐車場経営は20坪程度の活用に向いており、手軽に始められる土地活用です。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2方式があります。しかし、2つの経営方式は立地の向き不向きが異なることに注意が必要です。

月極駐車場はマンションに隣接している住宅街でも需要が高く、コインパーキング経営は商業施設に隣接する立地だったり、観光地だったりすると月極駐車場よりも高い収益性を発揮します。

コインパーキングの場合、20坪で4台程度の駐車が可能です。初期費用は機材設置で200万円程度ですが、管理会社が借り上げる場合の負担はありません。収益は順調に軌道に乗れば月20万円程度見込めます。

駐車場経営の収益シミュレーションは「HOME4U 土地活用」を活用すれば、具体的な駐車場経営プランを無料で一括請求できます。

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1-5.駐輪場経営

都心の市街地や駅近に20坪程度の所有地があるなら駐輪場経営なども手軽に始められます。変形地や暫定利用にも向いている土地活用方法です。

バイクパーキングも併設、もしくは専用のバイク駐車場経営にします。立地の限定される土地活用方法ですが、都心ではバイクの駐輪スペースが不足しており、需要が確実にあります。

コンテナ保管庫型、更地型などさまざまですが、20坪では10～20台分のスペースが確保できます。初期費用は数十万円で済み、月極でも1台1万円程度の賃料設定が可能です。

1-6.トランクルーム経営

日当たりや幹線道路沿いなど、住宅用地としては不向きな20坪程度の土地の場合、トランクルーム経営も選択肢として挙げられます。トランクルームは、幹線道路沿いにあると集客に有利と言われる土地活用です。

トランクルームの経営はトランクルーム事業者による一括借り上げ方式や、管理のみ委託する方式があります。住宅系賃貸経営に比べ、管理に手間がかからないのがメリットで、多様化するライフスタイルを背景に需要も増加傾向です。

20坪程度の土地では、初期費用は600万円程度、賃料収益は月に8万円程度が目安です。

1-7.自動販売機設置

近年は餃子や花の自動販売機など、バリエーションが豊富で話題になることもある自動販売機の設置は、人通りや車通りのある狭小地に向いている土地活用方法でもあります。

フルオペレーションで導入すれば、設置から管理まで手間や費用がかかりません。売り上げの20％程度がオーナーに配分されます。オーナーが管理・補充する場合は、仕入れにかかった費用や自販機のリース代などを差し引いた額が手元に残ります。

20坪程度あれば、駐車場の一角に自販機を置くなどの併用型が主流です。人通りの多い場所では月に4万円以上の収入が見込めるでしょう。

1-8.ロードサイン設置

幹線道路沿いや、大きな交差点に面している狭小地では、ロードサイン（看板）を設置する土地活用ができます。条件の良い立地では、広告代理店などから打診が来ることもあるかもしれません。

20坪程度あれば、駐車場などの土地活用との併設も可能です。

設置は専門の会社に一任できるので、初期費用はかかりません。大きな看板であれば月1万円程度の収入も見込めます。小さな看板の場合は年間1万円程度の収入が目安です。

1-9.テナント経営

20坪あれば、小規模なテナント経営が可能です。用途は美容サロン、カウンター式の物販店などが考えられます。

人通りのある市街地などであれば、駐車場も必要ありません。また、容積率が高いエリアでは丈夫で賃貸住宅経営をしながらテナント経営も可能です。初期費用は住宅系ほど必要なく、5坪程度の店舗であれば100万円の建築費で済むこともあります。

テナントという性質上、集客力がある立地であれば家賃収入は住宅系の賃貸物件よりも期待できるのが特徴です。20坪の規模では、平均すると月の家賃収入は10万円程度が相場となるでしょう。

1-10.定期借地

定期借地は土地をそのまま貸す土地活用方法で、その中でも期間を定めて事業者に貸すことを言います。

借地事業には大きく分けて普通借地権によるものと定期借地権によるものがあります。普通借地権は賃貸期間を更新できる借地権です。一方、定期借地権は期間終了時には必ず土地が戻ってきます。

普通借地権の場合、買取請求が地主の同意なく成立するなどの弊害があるため、借地事業は定期借地権を選択するのが一般的です。

定期借地は土地をそのまま貸し、借主が敷地を自由に使うため、地主に初期費用はほとんどかかりません。20坪の借地料は月あたり1万3,000円～2万円程度が相場です。

2.【20坪の土地活用】規模と予想収益

ここまでご紹介した20坪土地の活用方法について、規模の目安と予想収益を表にまとめました。

ご自身の土地ではどのくらいの初期費用でどの程度の収益になるのかイメージした上で検討を進めるのがおすすめです。

3.【20坪の土地活用】成功させるポイント

20坪の土地でどのような土地活用をするべきかを考える際、土地のあるエリアのニーズとどの程度の規模の建物が建てられるかを把握することが重要です。土地の特性によって収益を上げるための最適な方法は変わってきます。

そこでこの章では、20坪の土地活用を成功させるためのポイントを5つ紹介します。

3-1.建ぺい率と容積率を確認する

土地は用途地域やエリアによって建築可能な最大規模が決まっています。敷地に対する建物の面積の割合を示す建ぺい率と延べ床面積の割合を示す容積率が決まっているためです。

容積率が低いエリアだとアパート経営を検討しても戸数が稼げない可能性があります。逆に容積率が200％を超えるようなエリアでは3階建て以上も視野に入ってくるでしょう。

住宅地でよく見られる建ぺい率60％、容積率150％の20坪の土地では、以下のような建築物が建てられます。

• 建坪：12坪＝20坪×60％
• 延床面積：30坪＝20坪×150％

2階建ての場合、1階は最大12坪となるため、延床面積は24坪程度に収まることが多くなります。3階建ての場合は全フロア10坪で建てたり、1階を最大にして3階を8坪にしたりできます。

3-2.建物の高さ制限を確認する

建物の高さは、いくつかのルールによって制限が設けられています。

• 用途地域による制限
• 道路斜線制限
• 北側斜線制限

第一種、第二種低層住居専用地域では10～20メートルに高さが制限されています。10メートルで3～4階相当です。

道路斜線制限は接面する道路の幅で高さに制限が設けられているもので、道路幅に1.25倍の高さまでの制限があります。（天空率による制限緩和もあり）
また、土地の場所によって北側の隣地の日照権を確保するための制限にも注意が必要です。

高さ制限については複雑な計算が必要になってくるため、ハウスメーカーと相談したほうが簡単で安心です。
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最適な間取りや建築費はいくら？

3-3.立地のニーズを確認する

立地によって需要は変わるものです。駅にほど近い場所にあれば商業施設に向いていたり、大学が近くにあれば単身者向け住居の需要が高かったりします。
20坪程度の狭い土地では、可能な土地活用が限られることもあります。その中からしっかりニーズに応えられる土地活用を選択しなければ、規模の小さな土地活用だけに初期費用の回収もままなりません。

ニーズの把握は土地活用会社に相談すると把握しやすくなります。相談の時点では土地活用の種類を絞り込まずに何が向いているのかを聞くのもよいでしょう。

3-4.土地活用が難しければ売却も検討する

土地活用を検討しても、土地の立地や費用面などで実現が難しいケースがあります。20坪の土地ではどうしても土地活用方法は限られるため、希望の活用方法が難しければ売却を考えることも一つの選択肢となります。

特に郊外や地方の場合、土地活用より売却のほうが難易度が下がる傾向にあります。土地を売却することで固定資産税や管理費などの負担を軽減でき、まとまった資金が手元に入るメリットも考えられるでしょう。

3-5.複数の会社にプランを請求する

土地活用はさまざまな種類があり、所有地にどの活用方法が向いているのかをしっかり検討するには専門の知識が必要です。どのような目的で20坪の土地を活用するのかを決めたら、複数の土地活用会社に一括プラン請求することをおススメします。

「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求サービスは、土地の簡単な情報と個人情報、要望を入力するだけで最大10社からプラン提示を受けられるサービスです。

参画する企業はハウスメーカーや駐車場専門事業者など多岐にわたります。土地活用方法を絞り込まずに目的に合った土地活用を探す目的でも活用できます。ぜひご利用ください。

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4.【20坪の土地活用】注意点

20坪の土地活用は、十分な広さのある土地と比較していくつかの注意点があります。以下に、押さえるべき3つのポイントについてご紹介します。

4-1.建築費が割高になりやすい

一般的に、20坪程度の狭小地では建築費が割高になりやすい傾向があります。代表的な理由としては以下が挙げられます。

• 重機が入りにくい、資材置き場が確保しづらい
• 隣家が近く足場が立てづらい
• 戸数を確保するには3階以上になるケースが多い

結果的に搬入コストや人件費が上がる傾向にあり、それに伴って建築費も高くなりがちです。20坪の土地で土地活用をするなら、通常の相場より割高になる可能性を考えておきましょう。

4-2.土地の条件によっては活用が難しい

土地活用の王道といえる賃貸住宅の経営は、60坪以上の広さの土地に適しているとされています。

あくまで目安ではありますが、60坪以上の広さがあると土地に合った活用方法が選びやすく、戸数が確保できるため経営が安定しやすい傾向にあるからです。

一方で、20坪の土地では、建ぺい率や容積率、周辺の需要など土地の条件によっては希望の土地活用が難しいケースもあります。そのため、狭小地での実績が十分にある土地活用企業にサポートを依頼するなど、工夫が必要となります。

4-3.認知させるまでのローン返済にしっかり備える

駐輪場経営やトランクルーム経営、自販機設置などは利用者に認知してもらって利用につなげるまでにある程度の時間が必要です。初期費用を投資している場合、収支をプラスにするまでオーナーの自己資金からローンの返済が必要になることを念頭におかなければなりません。

土地活用の計画段階で、返済プランはしっかり立てておくべきです。狭い土地で行う土地活用は収支が安定するまで時間がかかるケースもあることを留意しておくとよいでしょう。

5.【20坪の土地活用】相談先の選び方

20坪の土地活用にどの方法を選択するか検討するには、一括プラン請求サービスの活用が便利です。一括でプランを手に入れられることでしっかり比較して相談先を選ぶことができます。

土地活用会社を選ぶ際には、信頼できるかどうかを以下のようなポイントで確認するのがおススメです。

• 提示された収支プランの実現性が高い
• 目的を重視してプランニングしている
• 実績が豊富な大手である

また、相談時の対応力も見極めます。質問に納得のいく回答が得られるか、代替え案は的を射ているか、などを確認します。

相談先をお探しの際はぜひ「HOME4U 土地活用」をご活用ください。「HOME4U 土地活用」はNTTデータグループが運営する一括プラン請求サービスです。参画企業には厳選した実績豊富な土地活用会社がそろっており、最大10社からプラン請求できます。