【詳しく解説】狭小地でもアパート建築はできる！おすすめ土地活用方法も

アパート建築は土地活用の王道と言われますが、狭小地の場合は迷ってしまう方も多いかもしれません。実際に建築できるのか、どのようなリスクがあるのか、気になるところではないでしょうか。

なお、狭小地でのアパート建築を成功させるには、土地の属性や周囲の賃貸ニーズを十分に理解している建築会社に依頼する必要があります。以下のフォームから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適なアパート建築プランを複数の大手建築会から一括請求できます。ぜひご利用ください。

1.狭小地でもアパート経営はできる

狭小地とは、一般的に30坪くらいまでの小さな土地を指します。土地が狭い分、活用方法にも制限が出てくるのが特徴で、実際にどのような活用方法が可能なのか頭を悩ませるオーナーも少なくありません。

結論から言えば、30坪前後の広さがあれば狭小アパート建築は可能です。以下に、実例やどれくらいの広さが必要なのかなど、狭小地のオーナーが気になるポイントをご紹介します。

1-1.最低どれくらいの広さが必要？

一般論としては、土地活用におけるアパート建築に必要な土地の広さは60坪程度と言われています。アパート経営では、戸数が多いことが安定経営につながるとされますが、60坪程度あれば、ある程度の戸数を確保しやすいからです。

それでは、狭小地では難しいのか？と思われるかもしれませんが、30坪前後の広さがあれば十分にアパート建築は可能です。実際に30坪前後でアパート経営をしている実例も多くあります。

実際の部屋数や間取りは土地の条件やニーズによって異なりますが、例えば、ワンフロアに7.5坪のワンルーム×3戸で3階建てであれば、合計9戸の規模を確保することができるでしょう。

1-2. 狭小地のアパートの実例

実際に、狭小地のアパートはどのような間取りとなるのでしょうか。以下に実例をご紹介します。

【木造2階建てアパート】
木造は建築費用をもっとも抑えられる構造で、狭小地や変形地の建物にも向いています。

＜設定条件＞

• 木造2階建て
• 1R×4部屋
• 家賃収入6万円/戸
• 延床面積：36坪

＜初期費用の例＞
本体工事費：3,240万円＝90万円×36坪　※坪単価90万円
諸費用：324万円＝3,240万円×10％
総費用：3,564万円

【軽量鉄骨造3階建てアパート】
軽量鉄骨造は、ローコスト化と工期短縮が可能というメリットがあり、規格アパートによく用いられます。

＜設定条件＞

• 軽量鉄骨造3階建て
• 1K×6部屋
• 延床面積：54坪
• 家賃収入：8万円/戸

＜初期費用の例＞
本体工事費：5,130万円＝95万円×543
諸費用：513万円＝5,130万円×10％
総費用：5,643万円

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狭小地に適した間取りは？

2.狭小地でアパート建築するメリット

狭小地でのアパート建築は不利に感じる方も多いかもしれませんが、メリットもあります。以下に3つのメリットをご紹介しましょう。

2-1.都心部では十分に需要がある

小規模なアパートでも、都市部では十分に需要があります。これは、部屋の広さよりも利便性を求める単身者が十分に多いからです。

そのため、条件としては都心部や駅近など、一般的に立地の良い土地が好まれやすいでしょう。また、利便性を求める入居者にあわせて、高速インターネットを導入する、宅配ボックスを設置するなど、ニーズにあわせた物件づくりも重要になります。

2-2. 初期費用が安く低リスク

狭小地でのアパート建築は、初期費用が低く低リスクになる傾向があります。

アパート建築は、規模によっては数億の初期費用が必要になることも少なくありません。ただし狭小地の場合、当然のことですが土地の狭さから建てられる規模に制限があり、土地代はもちろんのこと、建築費も安くなります。

結果的に初期費用の総額も抑えられ、低リスクで賃貸経営を始められます。

2-3.税金が安い

アパート経営では、不動産取得税や、毎年支払いが発生する固定資産税、都市計画税などの税金も大きくかかってきます。

これらの税金も、同じエリアの広い土地と比較すると、狭小地では安くなります。

3.狭小地でアパート建築をするデメリット・リスク

3-1.建築費が割高になる

狭小地で建築費が割高になりがちな理由としては、以下が挙げられます。

• 隣地が近く足場を組みにくい
• 重機が入りにくい
• 道が狭く交通整備が必要なときがある

このような理由から、建築費が割高になりやすい傾向があります。

また、狭小地に各戸が狭めのワンルームアパートを建てても、設備は戸数分必要となりますので、建築費における設備費の割合が高くなりがちです。ただし、ワンルームの場合は家賃収入の平米単価が高い傾向にありますので、設備費の割合が高い点はそれほど気にする必要はないでしょう。

3-2. 建築できないケースもある

狭小地にアパートを建築できるかどうかが決まる要因は、土地の広さだけではありません。その土地が持つ条件が、アパート建築に適している必要があります。

最低限、確認しておきたい条件には以下があります。

• 建ぺい率：敷地面積に対して何％まで建物を建てられるかを制限する規制
• 容積率：敷地に対して何％の延床面積の建物を建てられるかを制限したもの
• 接道義務：建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという規制
• 用途地域：都市計画法により建築できる建物の用途等を定めた規制

例えば、30坪の土地であっても、建ぺい率50％、容積率80％の土地であれば、ワンフロア15坪で、延床面積は24坪が上限となります。この広さであれば、確保できる戸数にかなり制限が出てきます。

このように、土地の条件によっては、現実的にアパート建築が難しくなるケースもありますので、アパート建築を検討するなら早い段階で確認をしておきましょう。

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最適な間取りや建築費はいくら？

3-3.差別化や工夫が必要となる

狭小地のアパート経営では戸数が少ない分、空室リスクが経営に与える影響も大きくなります。そのため、通常のアパート建築よりも入居者ニーズを重視し、差別化することが重要となります。

差別化の方法の一例としては、以下が考えられます。

• オートロックつきにしてセキュリティを強化する
• 防音にこだわり楽器の演奏を可とする
• テレワーク向けの造作デスクや高速インターネットを取り入れる
• ペットの入居を可とする

他のアパートにはない魅力をつくることによって、空室リスクを減らすことができ、安定した経営につながります。

4.狭小地でできる土地活用方法5選

ここまでご紹介してきたように、狭小地には狭小地ならではの特徴があり、それに合わせてアパート建築を行う必要があります。

また狭小地では、最初からアパート建築に絞りすぎず、他の土地活用方法を含めて検討することも大切です。この章では狭小地で土地活用をする際におすすめの方法を、アパート以外から５つご紹介します。

• 戸建て賃貸経営
• 賃貸併用住宅
• 駐車場・コインパーキング
• コインランドリー経営
• トランクルーム経営

4-1.戸建て賃貸経営

狭小地で、アパートのような集合住宅を建てられる土地の規模がない場合には、戸建て賃貸経営が有効な選択肢になります。

戸建て賃貸は収益性が集合住宅より高くないため、多くの地域で需要と比較して供給が足りていない傾向にあります。ただし、ファミリー層に根強い人気があり、収益性は落ちるものの、安定した収益が見込める点がメリットです。

4-2.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅はマイホームと賃貸住宅を一緒にした建物です。集合住宅ほどの規模ではなくても、賃貸併用住宅を建て、自分でもマイホームに住みながら賃貸経営をするという土地活用方法です。

賃貸併用住宅には、延床面積の半分以上をマイホーム部分とするなど一定の条件を満たせば、住宅ローンを利用できるメリットもあります。

ただし、賃貸部分を設けることでマイホームの面積は狭くなりますので、狭小地では特に、マイホームと賃貸をどれくらいの割合にするか熟考する必要があります。

4-3.駐車場・コインパーキング

駐車場経営は、建物を建てない土地活用方法として定番の存在です。一般的に、駅前や観光地近くなどの立地の良い場所ではコインパーキング、住宅街などでは月極駐車場が適しています。

駐車場の収益性は高くありませんが、狭小地でも問題なくできる土地活用で、転用性が高いというメリットもあります。「いつか子どもがマイホームを建てるかもしれない」「一時的に土地活用したい」など、暫定的な活用を考えている方にとっては向いているでしょう。

4-4.コインランドリー経営

コインランドリーは、共働き世帯の増加により近年需要が増えてきた土地活用方法です。フランチャイズ化が進んでおり、オーナーに知見がない状態でも比較的始めやすい面がメリットと言えるでしょう。

ただし、コインランドリーは施設や設備の新しさが重視される傾向にあり、近隣に新しいコインランドリーができると競争が厳しくなってしまう点はデメリットといえます。

4-5.トランクルーム経営

トランクルーム経営は、コンテナを設置してその賃料で収益を得る土地活用方法です。土地の広さにあわせてコンテナの数を調整できるため、狭小地であっても問題なく経営することができます。

収益性は高くはありませんが、比較的少ない初期費用で始められ、管理コストや手間も比較的少なく済む点がメリットです

5.狭小地のアパート建築を成功させるには

ここまでご紹介してきたように、狭小地にアパート建築をする場合、一般的なアパート建築と比較してリスクがあることは確かです。ただし狭小地ならではのメリットもあり、土地の条件によってアパート経営に向いているかどうかは変わってきます。

狭小地でアパート建築を成功させるには、まずはご自身の土地にはどのような建物が建てられるのか、そしてその場合の初期費用と収益予想はどうなるかを確認するのが近道です。また、場合によってはアパート以外の土地活用方法も視野に入れて検討するのが良いでしょう。

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