【詳しく解説】東京でアパート経営は儲かる？利回りシミュレーションと注意点

東京は、日本で最大の人口をもつ大都市です。その人口の多さから賃貸ニーズも高く、アパート経営に向いているエリアといえます。

需要がある一方で、供給過多に陥っているエリアも存在します。東京でアパート経営を始めるには、周辺エリアの状況と将来性の徹底した調査、競合に打ち勝つ差別化対策が不可欠です。

そこで本記事では、東京でのアパート経営について、エリアごとの特徴や儲かるアパート経営にするための注意点を紹介します。

なお、激戦区である東京都内でのアパート経営で高利回りを実現させるためには、エリアの賃貸需要を把握した入居者募集を行い、間取りプランも工夫するなど、収益性が見込める建築プランが必要です。

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1.東京でアパートを経営するメリット・デメリット

人口の集中する東京圏でのアパート経営は、日本で一番賃貸の需要と供給が高いエリアと言えます。

東京でのアパート経営を成功させるために、まず、東京でのアパート経営のメリット・デメリットについて把握しておきます。

1-1.東京でアパート経営をするメリット

東京都でアパート経営をする最大のメリットは、賃貸物件の需要の高さです。その需要の背景とはどのようなものなのか、東京のアパート経営のメリットについて3つ紹介します。

1-1-1.安定した人口流入が見込める

日本の人口は、2008年にピークを迎え、その後は減少し続けています。将来的にもこの傾向は引き続くと予測されています。しかし、東京圏では例外的に転入超過が続き、人口流入が継続している状況です。

東京圏では特に若い世代を中心とした地方からの流入が多く、進学や就職に伴う上京者の転入超過が続いています。

東京圏でのアパート経営は、継続的な人口流入を背景に賃貸物件の需要が安定しています。

1-1-2.外国人のアパート需要増加

在留外国人数が現在56万人を超える東京都は、日本最大の外国人居留都市です。

東京都は「アジアヘッドクォーター特区」構想を掲げ、積極的に外国企業誘致に取り組んでいることから、この傾向は今後も続くと見られます。

外国人ビジネスパーソンの転入増加など、東京圏では外国人向けの賃貸物件の需要が期待できます。

1-1-3.単身者の賃貸ニーズ増加

東京都が公表している「東京都世帯数の予測」によると、一般世帯数増加は2035年にピークを迎えると言われ、単独世帯が50％を超えると見られています。
単身者の多くが賃貸物件に居住するため、今後も単身者向け物件のニーズは高まることが予想されます。

このように、東京都の土地活用でアパート経営を行うメリットは大きいですが、もっとも重要なのは、エリアに強い建築会社を選ぶことです。
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1-2.東京でアパート経営をするデメリット

東京都でのアパート経営には多くのメリットがありますが、地価の高騰や、それに伴う高額な税金などデメリットもあります。この章では東京都でアパートを経営する上でのデメリットを2つご紹介します。

1-2-1.地価が高い

東京圏でのアパート経営のデメリットは、まず、地価が高いことが挙げられます。

一都三県の住宅地の地価は下記の通りです。

参考：国土交通省『地価・不動産鑑定｜令和4年都道府県地価調査 – 国土交通省』

東京都の地価は全国の中でも飛びぬけて高く、都内で土地を取得して新規でアパート経営を始めるには、多額の資金が必要です。

土地がある場合でも、建物密集地の多い東京では建築費が他県で建築する場合に比べて高額になるケースも少なくありません。周辺建物への配慮や重機が入れない場合の手作業の工賃などが、建築費増大の原因です。

1-2-2.税金が高い

東京圏、特に23区の場合、地価と比例して土地にかかる固定資産税は高くなる傾向にあります。税額が高くなることはアパート経営のデメリットとなる要素です。

土地と建物の固定資産税は、固定資産税評価額に標準税率を乗じて算出します。

さらに、市街化区域内にあたる土地・建物は、都市計画税0.3％が課税されます。

ただし、アパートは土地や建物の固定資産税の軽減措置を受けられます。更地で億よりはるかに低い税額となるため、節税効果を期待してアパート経営をする場合も多くあります。

しかし、他所と比べ固定資産税額が高くなりがちな東京都でのアパート経営は、物件の利回り低下を誘発するリスクが常にあることは留意しておくべきです。

2.東京でのアパート経営の利回り

アパート経営での利回りは、初期費用に対する利益率を指します。以下の計算式で算出可能です。

東京でのアパート経営は家賃設定水準が高く、高利回りが期待できる傾向です。ここでは東京でアパート経営する際の利回りの考え方について解説します。

2-1.東京のアパート家賃収入目安

東京都のアパート家賃収入の目安をまとめました。

参考：全国賃貸管理ビジネス協会『全国平均による間取り別賃料の推移（2023年1月調査）』

上記のデータは一般的な市場価格（家賃設定）より下回っていますが、ひとつの目安として使えます。東京の家賃坪単価は全国一です。

2-2.東京のアパート建築費の傾向

アパートの構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造に分けられます。

建築費用は、構造によって異なり、構造別の建築費用の坪単価は下記の通りです。
アパート建築の坪単価相場を構造別にまとめました。

※HOME4U調べ

鉄骨造は使われる鉄骨の厚みによって坪単価も異なります。

坪単価に延床面積をかけると建築費を試算できます。建築費に付帯工事費や諸費用足した総額がアパート経営の初期費用となり、利回り計算の分母となります。

2-3.東京のアパート経営利回りをシミュレーション

アパート経営の利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類に大きく分けられます。
表面利回りは経費を考慮しない収入額で計算する利回りで、物件の売り出し等でよく使われる数値です。

想定利回りは、満室想定の収入額から経費を差し引いた額で計算したもの、実質利回りは実際に得た家賃収入から経費を差し引いた額で計算します。

新築アパートの利回り計算では、東京は高利回りになる傾向です。家賃収入が高く見積もれることが要因となります。

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3.東京のアパート経営のエリア別の特徴とニーズ

東京都は人口が多く、多くの企業や各種団体が本拠地としています。それに伴い賃貸物件ニーズが高く、空室リスクが比較的抑えられるエリアだといえるでしょう。また地価も下がりにくいという特徴もあります。

一方で、エリアによってニーズががらりと変わるのも東京のアパート経営の特徴です。ここでは東京23区と東京の市部のエリアの特徴とニーズを紹介します。

3-1.23区エリア

23区エリアには都の人口の70％が居住しています。今後もしばらくは人口増加が続く見込みのエリアです。また、資産価値が落ちにくいエリアでもあります。そのため、長期にわたって賃貸需要が期待できるでしょう。

一方、土地・建物の価格の高騰によって、新規参入にはリスクも高いエリアです。物件が高額な世田谷区などは、初期費用としてまとまった資金が不可欠なだけでなく、競合物件も多く、空室リスクの対策などリスク管理は必須となります。

23区でも、墨田区や江東区などのいわゆる下町エリアは空室率が低く、単身者ニーズも高いため、アパート経営には適しているエリアです。

3-2.市部（都下）

東京都の市部（都下）は都心へのアクセスがよく、生活利便性を高める施設の充実や自然の豊かな環境など、住居環境に優れています。そのため、ベッドタウンとして23区への通勤者の需要が高いエリアです。また、大学等も多く、単身者向け住戸の需要が高いエリアも内包しています。

エリアによってファミリー向けも単身者向けも需要が見込めるため、空室リスクを抑えた安定したアパート経営が期待できるでしょう。

4.東京のアパート経営で知っておきたい「人気路線」

東京の賃貸物件の需要が多い人気のエリアは、首都圏での生活利便性を高める鉄道網に沿って広がっています。

ここでは、賃貸住宅ニーズが高くアパート経営に向いている東京の交通路線エリアごとの特徴を紹介します。

東急東横線

東急東横線は渋谷と横浜を結ぶ私鉄路線で、通勤・通学の利用者が非常に多い路線です。2023年3月には東横線への直通運転もある東急新横浜線が開通。ますますアクセス網が広がり、注目を集めています。
沿線は単身者ニーズもファミリー層のニーズもどちらも高く、エリアごとに最適なターゲットを絞るとよいでしょう。

東京メトロ 日比谷線

東京メトロ日比谷線は、主要駅に霞ケ関駅や銀座駅、虎ノ門ヒルズ駅などがあり、都心のビジネス街やショッピング街へのアクセスに優れた地下鉄路線です。
この路線には広尾などの高級住宅街もあることから高い家賃設定での賃貸経営も実現できます。

JR山手線

山の手線は都心を環状に走る路線で、私鉄各線の始発駅を併設している駅も多くあります。そのため、通勤・通学の利便性は高く、賃貸需要も非常に高いといえるでしょう。
家賃設定は、都心へのアクセスのしやすさが一定の目安になります。アクセスしやすければそれだけ高い家賃設定が可能です。

JR中央線

一般的に中央線というと東京駅から高尾駅までの路線を指します。沿線には大学が多く、都心へのアクセスも良いことから賃貸需要は非常に高いといえるでしょう。
単身者向けの物件でもファミリー向けの物件でも、安定的な経営が実現しやすいエリアです。ただし、都心から離れるほど家賃設定は低くなります。

JR京浜東北線

京浜東北線は東京駅を中間点に、大宮駅と大船駅間を走る、東京近郊の都市と都心を結ぶ長い路線です。
都内の駅には、品川駅や新橋駅、東京駅といったビジネス中心地に隣接する駅が多くあります。また、王子や赤羽、大森といった住宅街を背景にもつ駅もあり、賃貸経営は長期入居も見込めるエリア路線です。

日暮里・舎人ライナー

日暮里・舎人ライナーは、2008年に開通した下町エリアを通る短い路線です。山手線、京浜東北線、京成本線などに接続できる日暮里を中心に、都内へのアクセスが非常に便利で、賃貸需要も高まっています。

ここまでに挙げたエリアや人気路線沿いに土地をお持ちであれば、アパート経営の成功率は高まるので、ぜひ活用を検討してみてはいかがでしょうか？

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5.東京のアパート経営に強い企業7選

都内でアパート経営をする場合、実績あるハウスメーカーからサポートを受けることで成功確率が上がります。数あるハウスメーカーから、東京のアパート経営のパートナーとして知名度と実績の観点からおすすめの7社とその特徴を紹介します。

5-1.旭化成ホームズ

戸建て住宅「ヘーベルハウス」で有名な旭化成ホームズでは、集合住宅ブランドとして「へーベルメゾン」を展開しています。

へーベルメゾン最大の特徴は、建物の高い堅牢性が実現する長期サポート体制です。へーベルメゾンは入居者の安全とオーナーの資産を守り続ける60年耐用躯体構造を採用しています。そのため、30年という長期にわたる一括借り上げシステムが実現。アパート経営に不安がある方でも充実のサポートで成功に導きます。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜旭化成ホームズ株式会社

5-2.大東建託

賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数1位の実績がある大東建託。充実したサポート体制が強みで、経営開始後は、経営、管理、修繕の経営に関するすべてを任せられ、多くのオーナーから選ばれる理由となっています。

大東建託は、アパート建築だけでなく店舗併用住宅、大規模施設などあらゆる土地活用に精通しています。つまり、東京のようなエリアによってニーズがまちまちな市場にあっても最適な形を提案してもらえるということです。
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築ができる対応力があります。

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5-3.積水ハウス

積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」は、耐震性や耐久性に優れるだけでなく、断熱性能や気密性も高レベルとすることで、戸建て並みの快適性を賃貸にもたらす賃貸集合住宅ブランドです。シャーメゾンの優れた居住性能が入居者の満足度を高め、高い入居率を実現しています。

また、積水ハウスはゼロエネルギー住宅の一種、ZEH賃貸で実績ナンバーワンの企業です。ZEHはエネルギー消費を抑えることが可能な住宅で、快適な居住空間の提供にもつながるため、東京のような競合が多いエリアでも差別化できるポイントとなるでしょう。

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5-4.セレ コーポレーション

東京圏に特化したアパートメーカーであるセレ コーポレーションは、安定的事業成長で100年先までアパートオーナーを支えることを目指しています。商業圏を東京圏と特化しているからこそ実現可能な差別化、独創的な空間設計を強みとするメーカーです。

また、アパート経営のサポートは会員組織を通して提供する仕組みで、世代交代を経てもサポートし続けます。さらに、入居者側へのサポート体制も整っているのが特徴的です。入居者の生活上のトラブルから守るパッケージサービスは、アパート物件の差別化にもつながるでしょう。

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5-5.東建コーポレーション

東建コーポレーションは、土地活用を用いた節税対策に強みをもつ企業です。地価の高い東京にあって、節税対策の実績に裏打ちされたサポートは頼もしく感じるでしょう。

アパート建築後も安心の長期安定経営を前提としたサポート体制を整えています。入居者の確保における取り組みとして、仲介専門店「ホームメイト」と、賃貸物件検索サイト「ホームメイト」による集客も特徴的です。こうした知名度のある仲介網があることで、上京する学生の集客にも強みとなるでしょう。

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5-6.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは賃貸住宅ブランド「ユアメゾン」を展開。優れた耐震性を誇るラインアップで、入居者の安全とオーナーの資産を守り続けます。3階建てまでの構造には、繰り返す地震にも強い体制を発揮する制震鉄骨構造を採用。地震リスクが高まる東京においても強みとなるでしょう。

また、変形地への対応力にも強みがあります。規格化構造でありながら間口、奥行きは15㎝単位で対応可能です。建築規制ぎりぎりまで規模を拡大でき、限られた土地でも収益を最大値まで引き出せます。

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5-7.ミサワホーム

ミサワホームは面接合の一体構造「モノコック構造」を採用し耐震性、耐久性を高めた住まいづくりに取り組むハウスメーカーです。戸建て住宅で培ったデザイン力で、快適性の高い、住みやすい賃貸住宅を提供します。

また、コンサルティングにも力を入れており、10に細分化した資産活用メニューから最適のプランを提案するノウハウを持っています。

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6.東京でアパート経営を始める上での注意点

賃貸需要も高い反面、競合も多い東京でのアパート経営は、あらかじめ入念な準備をしておく必要があります。
ここでは、東京のアパート経営を始める際の注意点を解説します。

6-1.エリアのニーズを調査する

東京でのアパート経営を成功させるには、まず、アパートを建てる地域のニーズを調査することが重要です。地域の再開発の予定や、人口の増減などのデータをもとに、ターゲットを絞り、ターゲットのニーズにあわせた建築プランを立てることは、アパート経営には欠かせない戦略です。

また、大学や企業オフィスが多く単身者の賃貸ニーズが高い地域や、保育園・小学校が近くファミリー層の賃貸ニーズが高い地域など、それぞれの立地条件に合わせて間取りを検討することも効果的です。

6-2.土地の建築条件を確認する

東京は住宅密集地が多く、高さ制限などの建築に制限がある場合が多くあります。まずは、所有地の建築物に影響がある建築規制や条例を確認しなければなりません。

アパート建築は初期費用が膨大になりがちです。可能な建築規模で十分な収益性が確保できなければ他の方法を考えなければならないこともあるでしょう。
逆に最大値が思いのほか大きく、収益性の高い物件を建築できる場合もあります。

6-3.アパート経営の失敗パターンを知っておく

アパート経営で失敗しないためには、まず失敗例を参考にすることでその回避策を検討することから始めるのもリスク管理の一環として重要です。

以下のような失敗のパターンとならないよう、十分に注意しましょう。

• 融資期間が短すぎる
• サブリースの破綻
• 購入後の多額の修繕費
• メンテナンス不足が招く不利益
• 融資返済ができない

6-4.複数の企業にプラン請求をして比較する

東京でのアパート建築は制限がかかることも多く、ほかの地域に比べても設計プランの難易度が上がることがあります。収益性を最大に引き出すためのアイデアは一つではありません。複数のハウスメーカー・建築会社から建築プランを請求して比較検討するのがおすすめです。

比較することで、それぞれの強み、弱みが見えてきます。アイデアを合体できることもあるでしょう。プラン比較から相談先を一社に絞り込むことで、最適プランへの近道となります。
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アパートの建築費はいくら？