アパート経営の初期費用は建築費の約5％が目安！内訳を徹底解説

これからアパートを建ててアパート経営を始めたいと思っている方が気にされるのは、建築費はもちろん初期費用がどれくらいかかるのかでしょう。

初期費用と言っても、まとめて一気に発生するわけではなく、計画時や着工時、工事中、竣工時などのタイミングで様々な費用が必要となります。

そこで、この記事ではアパートを建ててアパート経営を始める場合、どういうタイミングでどのような初期費用が発生するのかについて解説していきます。

この記事をお読みいただき、費用感をつかんで、適正な初期費用でアパート経営をスタートしてください。

1. アパート経営初期費用のおよその目安

最初にアパート経営の初期費用の目安について紹介します。
初期費用の目安としては、全体で建築費の「5％程度」(解体費用除く)が目安となります。

アパートの初期費用は、アパートの建築プランや請負工事費が決まらないと正確な数字が見えてこない費用も少なくありません。

計画が進まないと費用が見えませんが、とりあえず5％程度を予備費として持っておくことがアパート建築の基本です。

例えば7,000万円のアパートを建てる場合は、5％である350万円程度の予備費が必要となります。

新築アパートを建てる場合には、5％程度の余裕を持った状態で始めるようにしましょう。

さっそく、各項目について、2章以降で詳しく説明していきます。

2. アパート建築計画時に必要な費用

最初に、計画時に必要な下記3つの費用について解説します。

2-1. 現況測量費

設計を行うには、土地の実測図が必要です。
既に実測図がある場合には、それをハウスメーカーに渡してください。既存の実測図の内容で十分であれば、測量は不要です。

測量図がない場合には、測量を行います。測量は、あくまでも設計のための実測図なので、境界まで確定する必要はありません。

設計で必要な測量図は、現況測量図と呼ばれます。現況測量図は、一般的に隣地境界の立会いを経ずに測量した図面を指します。
現況測量図（作成）の費用は、30万円程度です。

尚、測量では真北測量や高低測量も必要となる場合があります。
無駄を防ぐためにも、測量は設計者の指示を仰いでから行うようにして下さい。

2-2. 地盤調査費用

地盤調査とは、杭工事が発生する場合に、支持地盤の深さを測る調査のことです。杭工事が発生しない場合には、地盤調査費用は不要です。

基本的には2階建てアパートなら杭工事はないことが多いので、地盤調査費用は発生しないことが一般的です。

ただし、地盤の弱い場所や3階建以上アパート、重量鉄骨または鉄筋コンクリート造などの重量の重いアパートを作る場合は、杭工事が必要となってくるケースがあります。

地盤調査費用は、1ポイント当たり50万円程度の費用がかかります。
広い土地で大きなアパートを建築する場合は、2ポイント以上必要となることもあります。

地盤調査会社は、ハウスメーカーによっては、依頼すると複数社の相見積を取ってくれることもあります。

2-3. 建物解体費

土地の上に既存建物が残っている場合には、建物解体費が発生します。
解体費用の坪単価の目安としては以下の通りです。

例えば、50坪の木造アパートが建っている場合には、200万円から250万円の解体費用が発生することになります。

3. アパート建築工事請負契約・着工時に必要な費用

この章では.請負契約または着工時に必要な下記4つの費用について解説します。

3-1. 印紙代

ハウスメーカーと締結する請負う工事契約書には印紙を貼ります。
印紙税は請負工事金額によって、以下のように定められています。

3-2. 設計料

設計料に関しては、以前は工事費に料率を乗じて求める方法が主流でしたが、現在では延床面積を基準に求めるのが主流です。

ただし、延床面積を基準に設計料を求める方法は、施工会社とは別の外部の設計会社に依頼した場合であり、ハウスメーカーにアパート建築を依頼した場合の設計料は、ハウスメーカー独自の基準で算出されます。

ハウスメーカーのように設計会社と施工会社が一体となっている場合を、「設計施工」と呼びます。

ハウスメーカーの設計施工による設計料は、非常に安いのが特徴です。
設計料は、請負工事の見積書の内訳の中に記載されていますが、設計料は工事費全体の中で1～3％程度となっています。

外部の設計会社に依頼すると、設計料は工事費に対して7～8％程度になることもありますが、ハウスメーカーに依頼した場合には、極端に安くなるため、アパート建築はハウスメーカーの設計施工を選択するのが通常です。

3-3. 水道分担金

水道分担金とは、水道の利用申込に際して自治体の水道局に納付しなければならないお金です。

アパートなどの集合住宅を作る場合、複数戸に水道を供給しなければならないため、引込の口径を太くする工事をしなければなりません。

水道分担金は、引込の水道管の口径を太くする場合に必要となります。
金額は、口径が太くなるほど高くなり、場合によっては100万円～500万円程度の数百万円単位の金額が生じます。

口径はアパートの戸数が多くなると太くする必要があるため、戸数の多いアパートは水道分担金が高くなる傾向があります。

水道分担金は金額が大きく、驚くアパートオーナーも多いのですが、自治体に支払う金額であるため、値引きや減額ができません。
水道分担金はハウスメーカーが事前に調べてくれます。

3-4. 奉献酒

アパートは、着工時に地鎮祭を行うのが通常です。
地鎮祭とは、基礎工事にかかる前に土地の神を祭り、工事の無事を祈る祭事のことを指します。

ちなみに、地鎮祭は施行者からの「お願いします」という式典なので、神主等の費用はハウスメーカーが負担します。

地鎮祭では、アパートオーナーも奉献酒と呼ばれるお酒を持参します。

奉献酒の相場は1升瓶2本で5,000円程度です。
のし紙にアパートオーナーの名前を書くのを忘れないようにしましょう。

4. アパート工事期間中の費用

この章ではアパート建築工事期間中の下記2つの費用について紹介します。

4-1. 土地の固定資産税および都市計画税

工事中においても土地の固定資産税および都市計画税は発生します。
アパートの工期は2階建てだと3ヶ月程度ですが、工事中は駐車場などの収益を上げることはできないため、その間の固定遺産税の負担感は大きくなります。

工事中はアパートが建ってないため、固定資産税は更地と同じ高い課税のままです。
翌年の1月1日時点にアパートが竣工（工事が完了していること）していると、住宅用地の軽減措置の特例を適用できるため、翌年からの土地の固定資産税は安くなります。

固定資産税について、詳しくは、こちらの記事を参考にしてみてください。

4-2. 追加工事

追加工事とは、着工後に発生する請負工事以外の想定外工事になります。

追加工事は基本的には無いのですが、工事をしてみて「やっぱりここは、こうした方が良いのでは？」という部分が発生すると、追加工事費が発生します。

例えば、計画中にバイク置き場や宅配ボックスの設置を想定しておらず、工事が始まったら「やっぱりここにバイク置場を作ろう」となる場合があります。

図面だけだと、どうしても想像力が働かないため、工事現場を見ると急に必要な工事が思いつく場合があります。

もし、工事期間中のやるべき追加工事を思いついたら、追加工事費用を払って工事を実行することをおススメします。

工事中は、職人が他の工事のついでに追加工事を行ってくれるため、竣工後に別途工事をするよりも安くなります。
また、他の工事を削って、追加工事費用を捻出できることもあるため、追加コストを抑えることもできます。

工事を着工する際は、追加工事費が発生するかもしれないという心構えだけはしておいた方が良いでしょう。

5. アパート竣工時に必要な費用

この章ではアパート竣工時に必要な下記５つの費用について解説します。

5-1. 火災・地震保険料

火災保険や地震保険の保険料は、本来、毎年の費用として発生するものです。
しかしながら、火災保険等は長期一括で加入した方が安いことから、初年度に数年分を加入するケースも多いです。

火災保険は複数年の一括契約をする際は、単純に何年分というわけではなく、以下のような長期係数が乗じられて保険料が決まります。
長期係数は保険会社によって異なりますが、一例を示すと以下のようになります。

1年分の保険料は、概算値として新築の請負工事金額の0.05％を乗じて求めます。
8,000万円の工事費であれば、年間保険料は約4万円(＝8,000万円×0.05％)です。

例えば、5年分の保険料を一括契約する場合は、長期係数4.30を用いると、17.2万円(＝4万円×4.30)と計算されます。

5-2. 登記関連費用

建物が完成すると、建物の登記関連費用が発生します。
登記には、建物保存登記のための登録免許税、アパートローンのための抵当権設定の登録免許税、司法書士手数料がかかります。

この節では建物の登記関連費用について解説します。

(1) 新築建物登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う税金です。国の出先機関である法務局へ支払う手間賃のようなイメージですが、種類としては国税となります。

登録免許税は、一旦、登録免許税を司法書士に預け、司法書士が法務局へ代理で支払うことが通常です。

建物を新築したときに行う登記は、「表示登記」と「所有権保存登記」の2つです。
表示登記とは、不動産登記の表題部にされる登記のことを指しますが、表示登記の登録免許税は不要です。

一方で、所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことを指します。

所有権を登記するには、「保存の登記」と「所有権移転の登記」の2種類がありますが、新築建物や新しくできた埋立地など、新たにできた不動産は移転元の所有者がいないため、「保存の登記」によって所有権の登記が行われます。

新築建物の登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

ここで、建物の保存登記の税率は「0.4％」となります。

尚、アパートのような他人に貸す住宅については、特に登録免許税を軽減する措置はありません。

登録免許税には、「自己の専用住宅」であれば「住宅家屋についての軽減」というものが存在しますが、他人に賃貸するアパートには軽減措置は存在せず、通常の税率である「0.4％」が適用されます。

固定資産税評価額については、新築工事費の概ね50～60％程度となります。
例えば、アパートの新築請負工事費が4,000万円だとしたら、建物の固定資産税評価額は2,000万円～2,400万円程度です。

仮に、固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は以下のように計算されます。

(2) 抵当権設定登録免許税

アパートローンを組んだ場合、土地と建物に抵当権の設定登記を行います。
抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合、銀行が優先的に弁済を受けることができるための権利です。

土地と建物に抵当権を設定することで、万が一の場合は、競売を実行することでローン残債の回収を図ることを目的としています。

抵当権は、建物のみに設定すると、万が一、競売となった場合、建物しか競売にかけることができません。

建物のみの売却となると、競売の落札者か借地のアパートとなってしまうため、競売の落札価格が著しく低くなります。

すると、債権者がローン残債のほとんどを回収できないこととなるため、競売時の担保価値を維持するためにも抵当権は土地と建物に設定することが通常です。

このように1つの債権に対して土地と建物といった複数の不動産に抵当権を設定することを共同抵当と呼びます。

抵当権設定登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

抵当権設定登録免許税の税率は、土地も建物も「0.4％」です。
4,000万円のアパートローンを組んだ場合の登録免許税は以下のように計算されます。

共同抵当の場合は、同時に抵当権を設定する限り、土地と建物の複数の不動産に抵当権を設定しても、登録免許税は「債権金額×税率」のみです。
共同抵当で2つや3つの不動産に登記しても、2倍や3倍にはなりません。

(3) 司法書士手数料

建物の所有権保存登記や抵当権設定は、司法書士に依頼するため、司法書士手数料が発生します。

日本司法書士連合会の「報酬アンケート結果一覧（2013年〔平成25年〕2月実施）」により、司法書士手数料の目安を示します。

まず、所有権保存登記については、以下のようなアンケート結果となっています。
課税価格1,000万円の新築建物の所有権保存登記手続の代理業務を受任した場合です。

抵当権設定登記については、以下のような金額となります。
土地1筆及び建物1棟に，債権額1,000万円とする抵当権設定登記手続の代理業務を受任し，登記原因証明情報(金銭消費貸借契約書等)の作成及び登記申請の代理をした場合の金額です。

建物の保存登記や抵当権設定登記を合わせると、司法書士手数料は、概ね6～7万円程度かかるイメージとなります。

5-3. 新築建物不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。

不動産取得税は、建物が竣工したあと、半年以降に都道府県から納税通知書が送付されてきます。一回のみ支払う税金です。

不動産取得税は、アパートの建築プランによってその税額が大きく変わる税金です。

まず、原則として建物の不動産取得税は、以下の計算式で計算されます。

税率は原則4%ですが、軽減措置（2021年３月31日の取得まで）により、
建物が住宅の場合は「3％」に引き下げられています。アパートは住宅ですので「3％」が適用されます。
住宅以外の店舗や事務所等については「4％」です。

固定資産税評価額については、新築工事費の概ね50～60％程度となります。

さらに、自宅やアパート、賃貸マンション等の住宅については一定の要件を満たすことで、受けられる軽減措置※があります。

※不動産取得日（売買契約書等から総合的に判断して、現実に不動産の所有権を取得したと認められる日）から条例で定められている期限内（30日や60日など都道府県で異なる）に都道府県の税事務所に申告が必要です。軽減措置の内容や申告期限についての詳細は、各都道府県所管の税務署へお問い合わせください。

まずは住宅の面積が以下の要件を満たすことが必要です。

アパートは「戸建以外の貸家住宅」ですので、40平米以上240平米以下が面積要件となります。

この住宅の面積は一戸当たりの面積です。
例えば延床面積が300平米あるアパートでも、6戸あれば一戸あたり50平米ですので面積要件に適合します。

一戸当たりの面積は、アパートやマンション等の共同住宅の場合、共用部分の床面積を専有部分の床面積割合により案分した床面積も含みます。

面積要件を満たした住宅は、住宅の固定資産税評価額から一戸当たり1,200万円を控除して計算することができます。

不動産取得税で住宅軽減を適用すると、新築アパートの不動産取得税は以下のように計算されます。

例えば、新築に請負工事金額が7,000万円、延床面積が300平米、戸数が6戸のアパートがあるとします。
6戸全ての間取が同じだとすると、一戸当たりの住宅面積は50平米となります。

固定資産税評価額については、新築工事費の概ね50～60％程度ですので、仮にアパート全体の固定資産税評価額を新築工事の50％とすると、固定資産税評価額は3,500万円と計算できます。

住宅軽減を適用すると、7,200万円（1,200万円×6戸）の控除によって課税標準額がゼロ(マイナスの場合はゼロ)となりますので、不動産取得税はゼロとして計算されます。

このようにアパートの場合、一戸当たりの面積が40平米以上240平米以下となるような間取りで計画すると、不動産取得税はゼロとなります。

一方で、ワンルームタイプのアパートを計画すると、住宅軽減の面積要件から外れるため、不動産取得税は発生します。

そのため、不動産取得税だけを見る限り、1戸当たりの面積は40平米以上の間取りを計画した方が得になります。

しかしながら、間取りはその後の賃貸経営の成否を決める重要な要素ですので、不動産取得税だけを理由に間取りを決定するのは得策ではありません。

周囲の3LDKアパートが供給過剰で空き家が多ければ、ワンルームなどの小さな間取りも積極的に検討すべきです。

不動産取得税は初年度だけの費用ですので、長い賃貸経営を考慮すると、不動産取得税よりも安定した賃貸経営を優先した方が賢明といえます。

尚、2DKなら一戸あたりが40～50平米ですので、住宅軽減を受けることが可能です。
2DKはDINKs(ディンクスDouble Income No Kids：2収入、子供なしの夫婦のこと)や、広めの部屋を好む単身者の賃貸需要を拾うことができます。

2DKは、3LDKと比べると家賃の低く、3LDKよりは空室が埋まりやすい傾向があります。
ワンルームの需要が特段多くないエリアであれば、住宅軽減も適用可能で、かつ、賃貸需要も底堅い2DKの間取りがおススメです。

不動産取得税は間取りによって金額が変わるということを理解しておきましょう。

5-4. 融資関連費用

アパートローンを組む際は、通常、銀行に対して事務手数料を支払います。

事務手数料に関しては、5万円や10万円といった金額が一般的です。
事務手数料は銀行によって異なります。

また、銀行によっては保証料を必要とする銀行もあります。
保証料は借入金額や借入年数によって異なります。

保証料としては、例えば貸出期間が20年で、貸出金額100万円あたり15,000円程度の金額が発生する銀行もあります。

5-5. 入居者募集費用

アパートが竣工すると、入居者募集費用が発生します。
入居者募集費用については、選択する管理形態によって、発生の仕方が異なります。

(1) 家賃保証型ではない場合

アパートの管理形態には、家賃保証型ではないパターンがあります。
家賃保証型ではないパターンには、「管理委託方式」と「パススルー型サブリース方式」の2つのタイプがあります。

管理委託方式は、アパートオーナーが管理会社に管理委託する方式です。
アパートオーナーは各住戸の入居者とそれぞれ賃貸借契約を締結し、管理会社とは管理委託契約を締結することになります。

管理委託方式では、管理会社に管理料として入居中の部屋の賃料の5％程度を支払うのが一般的です。

空室が発生すれば、その空室には賃料が発生しないため、その部屋に対する管理料は発生しないことになります。

アパートの竣工時は、全戸空室ですので、各戸の入居者を募集することになります。
入居募集は管理会社が行いますが、入居が決まれば管理会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は家賃の1ヶ月分であるため、各戸が決まる度に家賃1ヶ月分の入居者募集費用が発生することになります。

例えば、一戸当たりの家賃が8万円で、全体で6戸のアパートを建てた場合には、全戸埋まるまでに48万円(＝8万円×6戸)の入居者募集費用が発生します。

一方で、パススルー型サブリース方式は、アパートオーナーが管理会社とアパート全体の賃貸借契約を1本だけ締結し、各住戸は管理会社が転貸借契約書を締結する管理方式です。
サブリースとは転貸を意味します。

転貸ではありますが、パススルー型サブリース方式は毎月の賃料が各住戸の入居状況に応じて変動します。

アパートオーナーへは入居中の部屋の賃料から約5％を差し引いた金額が、サブリース会社からの賃料として支払われます。

収益性に関しては、管理委託もパススルー型サブリース方式も同じということになります。
空室状況によって賃料も毎月変動するため、アパートオーナーが空室リスクを負う点も同じです。

入居者募集費用に関しては、パススルー型サブリース方式の場合、サブリース会社が新規に転貸借を契約した場合、翌月賃料より当該住戸の1ヶ月分の転貸賃料を減額した形で振り込むという方式をとって入居者募集費用に代えるパターンが多いです。

入居が決まる度に、各住戸の1ヶ月分の転貸賃料が振り込まれないということなので、実質的には管理委託方式の入居者募集費用と掛かる費用は同じになります。

管理委託方式は、入居が決まる都度、アパートオーナーが1ヶ月分の賃料を支払うことになりますが、パススルー型サブリース方式では、入居が決まる都度、1ヶ月分の賃料は支払われないということです。

管理委託方式やパススルー型サブリース方式のような家賃保証型ではない管理方式の場合は、全住戸の1ヶ月分の賃料が入居者募集費用としてかかることになります。

(2) 家賃保証型の場合

家賃保証型の管理形式には、家賃保証型サブリースがあります。

家賃保証型サブリースも転貸借ですので、パススルー型サブリースと同様に、アパートオーナーが管理会社とアパート全体の賃貸借契約を1本だけ締結し、各住戸は管理会社が転貸借契約書を締結する形となります。

パススルー型サブリースとの違いは、パススルー型は入居状況に応じて毎月賃料が変動するのに対し、家賃保証型は入居状況に関わらず毎月賃料は固定となるという点です。

家賃保証型の賃料は、満室時の想定賃料の83％程度がアパートオーナーに対して支払われることになります。

満室時の「想定」賃料としているのは、実際の入居状況は毎月空室によって変動しますが、その変動は考慮せず、満室を想定した場合の賃料を基準として、その約83％を賃料として固定しているためです。

家賃保証型サブリースは、空室が変動しても毎月の賃料は変動しないため、アパートオーナーは空室リスクを直接負わない形式の管理方式となります。

家賃保証型サブリースでは、賃料の免責期間という形でアパートオーナーは入居者募集費用を負担することになります。

入居者募集費用は、3～6ヶ月程度です。
免責期間が6ヶ月となると、アパートを竣工してから丸々6ヶ月間はサブリース賃料が入ってこないことになります。

たとえ竣工してからすぐに満室となったとしても、免責期間中はアパートオーナーの元には賃料は1円も入ってこないということです。

パススルー型サブリースでは、賃料が入ってこない期間は高々1ヶ月でしたので、家賃保証型サブリースの入居者募集費用はオーナーにとってかなりの負担感になります。

賃料の免責期間については、特に決まりはないので、家賃保証型サブリースを契約する際は、免責期間を短くする交渉をしっかりと行うことが重要です。

例えば、竣工月が2～3月などの入居者募集に一番良い時期と重なる場合には、入居者がすぐに決まるはずなので、免責期間を2～3ヶ月に短くしてもらう交渉をしましょう。

6. アパート建築・アパート経営は迷わずプロに相談を！

アパートの初期費用は、建物の保険料や登録免許税、印紙税など建物の金額が分からない限り、把握できない費用がほとんどです。

また、設計料は大手ハウスメーカーが独自の基準で安くしており、見積もりを取ってみないと分からない費用となります。
水道分担金などは、建物計画がないと必要か不要なのかが分かりません。

アパートの初期費用は自分で計算するには限界があり、設計を進めていくことで金額を把握できるようになっていきます。

そこで、プロの出番です！
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企業によって得意分野はさまざまなので、複数の企業の提案プランに記載された初期費用を比較してみるとよいでしょう。

初期費用は建築費にも連動します。
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適正な建築費は適正な初期費用を意味しています。
複数の提案書を見比べることは、適正な初期費用も選ぶことにもなりますので、検討の際はぜひ「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の初期費用について解説してきました。

アパート建築には以下のような初期費用が必要となります。

• 現況測量費
• 地盤調査費用
• 印紙代
• 設計料
• 水道分担金
• 奉献酒
• 工事中の土地の固定資産税および都市計画税
• 追加工事
• 火災・地震保険料
• 登記関連費用
• 新築建物登録免許税
• 抵当権設定登録免許税
• 司法書士手数料
• 新築建物不動産取得税
• 融資関連費用
• 入居者募集費用

初期費用としては、ざっくりと建築費の5％程度(解体費用は除く)は見込んでおく必要があります。

着工時から竣工時にかけて、タイミングに応じて異なる支出が生じますので、予備費をしっかりと確保しておきましょう。

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