【詳しく解説】アパート建築をローコスト化する方法と収益シミュレーション

アパートの経営で所得を得ようとなると、高額の初期費用を負担しなければなりません。特にアパートの建築費は数千万から億単位になることもあります。利回りを上げて初期から経営を安定させるには、この部分をいかにローコストに抑えるかにかかっているといえるでしょう。

アパート建築はローコスト化が可能です。
そこで今回は、アパートの建築費について解説し、ローコストでアパートを建築するポイントを紹介します。経営に影響するローコスト化の注意点にも触れている内容です。

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1.アパート建築をローコストに抑える8つのポイント

ローコストアパートというと一般的に4,000万円ほどで建つものを指します。
建物を建築する際は設備やデザインにグレードがあるため、安価なものを選択することでローコスト化が可能です。そのほか、アパート建築ならではのローコスト化のコツもあります。ここでは、アパート建築をローコストに抑えるコツを紹介します。

1-1.設計施工一貫方式を選択する

設計施工一貫方式とは、建物の設計から建築工事までをすべて同一の会社に依頼してアパートを建てることです。多くのハウスメーカーでこの方式を採用しています。
設計は設計会社へ、建築は建築会社へと別々に発注すると、それぞれへの支払いが発生します。この場合、設計会社へ報酬（設計料）は建築費の7～8％が一般的です。

設計施工一貫方式で建てると、設計料は建築費に対して1～3％になります。5,000万円の建築費がかかるアパートの場合、分離方式では350万～400万円、一貫方式では50万～150万円となるため、一貫方式で頼めば大きくローコスト化が図れるでしょう。

1-2.規格化アパートで建てる

大手ハウスメーカーでは、工場で部材を加工し現地で組み立てるユニット工法を採用した規格化アパートを持っています。工業化することでローコスト化、工期の短縮、品質の安定などのメリットがあります。

規格化アパートのシリーズを複数持っているメーカーもあり、規格化されているとはいえ、さまざまなプランに対応可能です。
しかし、土地の形状などによっては対応できない場合もあるため、プランを複数依頼して対応できるメーカーを選ばなければなりません。

1-3.木造建築にする

アパートの構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあります。この中でもっとも安価に建てられる構造は木造です。木造は土地の形状にも柔軟に対応できるため、狭小地に建つアパートなどではよく選択されます。

また、木造で建てるコスト面のメリットには、減価償却費の多さもあります。木造の法定耐用年数は22年です。かかった建築費を22年かけて経費として計上できる仕組みで、木造はこの期間が他の構造に比べ短いため1年の減価償却費が多くなり、所得税の負担が減らせます。

1-4.設備・デザインをシンプルにする

アパートの設備は、基本的に最低限の機能がついていれば入居率に影響を及ぼすことは少ないと考えてよいでしょう。ただし、カメラ付きインターホンなどセキュリティにかかわる部分や風呂の追い炊き機能などはニーズに合わせて導入する必要があります。

また、仕上げ材などはグレードを下げてもほとんど問題のない箇所です。入居者はシンプルなデザインのほうが好みます。
しかし、競合と差別化を図る必要がある場合もあるでしょう。そうした場合は、費用をかける部分とそうでない部分のメリハリが必要です。基本的にはシンプルをベースにするのをおススメします。

1-5.1戸の広さを40平米以上にする

アパート経営は多くの住戸数であるほうが空室リスクも少なく坪当たりの家賃単価も高くなるため、できる限り1戸当たりの広さを狭くして戸数を稼ぐ傾向です。
しかし、アパートには1戸ごとに水回り設備などを配置しなければならないため、戸数が増えるだけ建築コストは高くなります。ローコストアパートを目指すなら、戸数を減らすことも方法のひとつです。

具体的には1戸当たり40平米以上とします。40平米となると若いファミリー向けの間取りが可能です。ワンルームほど坪当たりの家賃単価は高くないものの、効率の良い家賃単価にできます。

1-6.建物の形状をシンプルにする

変形地などの場合、収益性を最大値で確保するために形状に合わせて建物を建築することもあります。しかし、ローコスト化を目指すなら、建物は長方形などのシンプルな形がよいでしょう。

建物の建築工事費は長方形が最も安価です。また、間取りの配置もしやすく、入居者にも住みやすさを提供できます。

デッドスペースができる場合は、その部分を売却する、デッドスペースで可能な土地活用をするなどの方法をとると、効率が良くなります。

1-7.規模を縮小する

アパート建築費は規模が小さくなれば、かかる費用が少なくなります。
例えば、延床面積100坪の木造アパート建築計画を80坪に縮小するとします。坪単価80万円で計算すると8,000万円から6,400万円となり、単純計算で1,600万円のローコスト化が実現します。

設備の見直しなどは塵も積もれば山となる方式のローコスト化ですが、規模の縮小は場合によっては1,000万円単位でのローコスト化が可能です。自己資金の不足などで不安があるときの最終手段となります。

1-8.ハウスメーカーの建築プランを比較する

アパート建築でローコスト化が実現しても、その後の経営がうまくいかなければ本末転倒です。ローコスト化は将来の経営を見据えて計画しなければ失敗することも多いため、プロの意見を参考にしながらコストカットを実現していくとよいでしょう。

その際、おススメなのが一括プラン請求サービスの活用です。一括プラン請求をすると、複数の会社から所有地に合った建築プランを取り寄せることができます。サービスを利用すると会社側にも比較検討の材料となっていることがわかるため、コストパフォーマンスの高い提案を受けられるでしょう。

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2.アパート建築の坪単価相場と初期費用

アパート建築にはさまざまな費用がかかります。ここでは、アパート建築の坪単価など建築時にかかる費用について解説します。
ローコスト化の視点から、どのくらいの規模で建てられるかもシミュレーションしています。

2-1.構造別坪単価

アパートの構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが選ばれます。規格化アパートのブランドは軽量鉄骨造を採用していることが多い傾向です。

構造によって建築費の坪単価は変わります。以下、構造別のアパート建築の坪単価の相場です。

• 木造：77万～100万円
• 軽量鉄骨造：80万～100万円
• 重量鉄骨造：90万～120万円
• 鉄筋コンクリート造：90万～120万円

ローコストで建てるとなると2階建ての規模とすることが多いため、必然的に選ばれる構造は安くできる木造と軽量鉄骨造です。延床面積60坪で建てるとなると、木造では4,620万円～、軽量鉄骨造では4,800万円～が建築費の目安になります。

2-2.初期費用の内訳と相場

アパート建築に伴う初期費用には建築費のほかにも地盤調査や測量にかかる費用、水道分担金、登録免許税、火災保険料など、さまざまあります。
こうした建築費以外に建築時にかかる諸費用は、建築費の5～10％に該当するのが一般的です。ローコストアパートの場合、諸費用は費用を抑えることが難しいため10％と見積もっておいたほうがよいでしょう。

初期費用の内訳をまとめました。

これらアパート経営の初期費用について、詳しく解説した記事があります。ぜひご一読ください。

3.ローコストアパートの利回りと収益シミュレーション

アパート経営の利回りとは、建築費など経営開始のために投資した額に対して得られる収益の割合を示した数値です。ローコストアパートは利回りが高くなります。ここではその仕組みと、収益シミュレーションを紹介します。

3-1.ローコストアパートの利回りの特徴

建築をローコストに抑えられれば、分母が小さくなるため高利回りになります。利回りは以下の計算式で算出します。

表面利回りは経費などを入れず計算を単純化したもので、計画時の利回り表示に使われます。利回りにはほかにも実質利回りなどがあり、実質というだけにこちらの利回り計算には年間経費も組み込みます。

どちらの数値であっても、初期費用を取り戻していく割合を高くできるのは建築費をローコスト化した場合です。

3-2.ローコストアパートの収益シミュレーション

アパートをローコストで建てた場合を想定して、収益シミュレーションと利回りを計算してみます。

8％はアパート経営の利回りとしては良い数値と言えます。アパート建築をローコスト化できれば、安定経営が実現しやすくなるでしょう。

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4.アパート建築をローコスト化する際の4つの注意点

アパート建築はやみくもにローコスト化を図ると失敗しかねません。ここでは、ローコスト化を図るうえで注意しておきたいポイントを4つ紹介します。経営時の懸念を事前に考慮しておくことがポイントです。

4-1.必要な設備まで削減しない

導入する設備をグレードダウンさせることでローコスト化を図る方法があります。しかし、生活を便利にする機能まで節約すると、入居者がつきにくくなる可能性があるため得策ではありません。

例えば、お風呂の追い炊き機能はファミリータイプの物件では重視されるポイントです。また、セキュリティ面を重視する入居希望者は多く、しっかりしたセキュリティ設備のある物件は人気が集まりやすくなります。

ニーズに合わせて設備を導入すると設備投資を最小限に済ますことができるでしょう。

4-2.建築費の安さだけを追求しているメーカーを選ばない

信頼のおける企業であれば、ローコスト化の背景には企業努力があります。どのようにしてローコスト化を図っているかの説明にも納得がいくでしょう。
一方で、建築費が安いことを売りにしている企業の中には、施工の質を落としたり、使う部材を必要以上に安価なものでそろえたりと品質に影響を及ぼしかねないローコスト化を図る企業もあります。

安かろう悪かろうでは経営時に修繕費がかさむ可能性や入居者のニーズにこたえられないという事態が起こり、結局は経営がうまくいかないという事態になりかねません。ローコスト化の背景をしっかり見極めることも重要です。

4-3.エリアニーズを第一に考える

アパート建築をローコスト化するには、住戸を大きく取る方法があると解説しました。しかし、ファミリー層の住環境に向かない立地である場合はその限りではありません。

アパート経営など土地活用は、エリアニーズにマッチしたものを選択しないと失敗します。アパートの場合、部屋のタイプもニーズに合わせて選択することが大切です。
周辺の環境はどの層に合っているのか、単身者向けかファミリー向けかをしっかり検討することで空室リスクを軽減させる必要があります。

4-4.修繕費がかさむことがある

ローコストでアパートを建てた場合、修繕費が通常よりかかる可能性があります。
アパート経営では定期的なメンテナンス、修繕が資産価値維持のために大切です。ローコスト化にこだわり、仕上げ材などでグレードを下げると風雨に対する耐久性が落ちることもあります。そうなると、通常より高い頻度で手を加える必要が出てくるでしょう。

アパート経営は長期的な資産運用です。経営後の維持管理の負担も想定して、どういった選択をすべきか、どの程度のローコスト化がコストパフォーマンスに優れているのかを見極める必要があります。

5.ローコストで高品質を実現できるハウスメーカーの選び方

アパート建築をローコストで抑えるにはさまざまな方法があります。しかし、初期費用の負担を抑えることばかりを気にしすぎて、品質やニーズをおろそかにするのは悪手です。
どこを妥協できるのか、どうすれば収益性を落とさないか、個人で判断するのは難しいかもしれません。信頼できるハウスメーカーと組み、アドバイスを受けながらローコスト化を図るのがよいでしょう。

信頼できるハウスメーカー選びでは、以下のポイントを重視します。

• アパート建築の実績が豊富
• ローコスト化の理由説明がしっかりしている
• アフターサービスが充実している

ローコストアパートで心配になるのが建物の維持管理です。メンテナンスなどのアフターサービスが充実しているメーカーであれば、その場限りのローコスト化ではないため安心と言えるでしょう。

また、ひとつのハウスメーカーに決めるには、複数のプランの比較検討がおススメです。その際活用したいのが「HOME4U 土地活用」です。「HOME4U土地活用」は大手ハウスメーカーが多く参画する一括プラン請求サービスで、最大10社からアパート建築プランを無料で取り寄せることができます。
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