【詳しく解説】アパートの建築費を5000万円におさえる方法。間取り事例も紹介

建築費5,000万円程度でアパートを建てる場合、延床面積50坪程度で、ワンルームタイプの部屋が6~8室程度設けられる規模になります。

決まった予算の中でアパートの収益性を高めるには、建築費用の使い方を知っておくことが大切です。そこで本記事では、建築費5,000万円のアパートでどのような間取りが可能か、収益や利回りについてシミュレーションします。

アパート経営について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。
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1.アパート建築費5,000万円の建築事例

アパートを5,000万円で建てることは、相場よりは予算を抑えているといえます。
本章では、5,000万円台で建てるアパートの事例を間取りに基づいて紹介します。

1-1.木造アパート

木造アパートは、建築費を抑えるのに適した構造です。
事例は戸数を減らすことで設備数を減らし、費用のローコスト化も図っています。

1-2.軽量鉄骨造アパート

鉄骨造アパートの中でも軽量鉄骨造は、規格アパートによく採用されている構造です。規格アパートはユニット工法が採用されているため、ローコスト化、工期短縮のメリットがあります。

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2.アパート建築費5,000万円の費用内訳

アパート建築には、建築費（本体工事費）以外にも費用がかかります。おおまかに本体工事費、付帯工事費、諸費用の3つに分かれ、おおよその割合は以下の通りです。

費用の割合を踏まえて計算すると、アパートの本体価格が5,000万円の場合、付帯工事で1,000万円、その他の費用で500万円、設計料で150万円、合計で6,650万円程度かかるイメージです。

以下でアパート建築費5,000万円の場合の費用内訳を説明します。

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2-1.本体工事費（本体価格）

本体工事費は、アパートの本体部分にかかる費用のことです。建物本体部分を構成する資材費や工事費が内訳です。基礎部分、躯体、アパートの外装・内装のほか、水回りなどの設備費用が含まれます。

本体工事費は初期費用全体の7～8割と大部分を占めます。また、そのほかの費用を試算する上で土台となるものです。
ただし、建築会社によって内訳項目が異なります。本体工事費に、電気工事や給排水工事、空調工事などを含むかどうか、注意が必要です。

2-2.付帯工事費（別途工事費）

付帯工事費は、アパート本体工事以外にかかる工事費用です。付帯工事費は、次のような工事費用が含まれます。

• 駐車場、塀、植栽などの外構工事費用
• 地盤の強さに応じた地盤改良工事費用
• 造成工事/整地工事
• 給排水工事、ガス埋設管の引き込み工事、メーター設置費用
• 仮設工事
• 解体費用

本体工事費の20％前後が相場です。

前面道路から上下水道やガスなどのライフラインを引き込む際は、引き込み距離が長いと工事費用が増えます。

2-3.諸費用

諸費用は、本体工事費の1割程度と見積もっておきます。一般的には、以下のような項目です。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 火災保険料
• アパートローンの融資手数料
• 水道負担金

諸費用の中には自己資金から負担しておかなければならない項目があります。
また、不動産取得税はアパート竣工数ヶ月後が収めるタイミングとなるため、あらかじめおおまかな金額を想定し、準備しておくとよいでしょう。

2-4.設計費は発注方式で異なる

アパートを建築する際の設計を含む発注方式には2種類あります。

設計施工一貫方式（一括発注方式）		設計施工分離方式
設計と施工を同じ会社に依頼する	特徴	設計と施工を別会社に発注する
本体工事費に対して1～3％程度	設計料	本体工事費に対して7～10％程度

設計施工一貫方式とすることで初期費用が圧倒的に安くなります。大手ハウスメーカーは社内で設計に対応できるため、依頼した場合は設計施工一括方式になるのが一般的です。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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3.アパートを5,000万円で建築するときのポイント

アパート建築には多額な費用がかかります。アパートを建てるにあたって建築費用5000万円を賢く運用するために、いくつかのポイントを押さえておくとよいでしょう。以下、建築するときのポイントを解説します。

3-1.最適な構造を選ぶ

アパート建築費は構造によって坪単価が異なるため、規模や経営方針にふさわしい構造を選び、費用面で無駄のないようにします。

また、建築会社によって得意とする構造があるため、いくつかのプランを請求して建築費を比較するのもよいでしょう。

アパートの構造を選ぶ際、構造それぞれのリスクをおさえておくことも重要です。
5,000万円で収めようと費用面のメリットにばかり固執すると、長期的に見て経営に悪影響を及ぼすことも考えられます。例えば、木造は初期費用が安く済むものの修繕リスクなどは高まるため、あらかじめ対策を講じておく必要があります。

3-2.仕様にこだわりをもたない

建築費は、導入する設備やデザインなどの仕上げに大きな影響を受けます。5,000万円に建築費を抑えるなら、仕様は賃貸相応にしておくことが賢明です。大手ハウスメーカーのパッケージであれば、標準仕様に含まれている設備から選べるため安心でしょう。

3-3.設計施工一貫方式を選択する

設計と施工を同一の会社に依頼する一貫方式は、アパート建築の大幅なコストカットが実現できる方法です。設計費は、一貫方式と分離方式では5～6％の差が生まれます。5,000万円の建築費では、実に250万円～300万円の差です。

また、一貫方式が標準のハウスメーカーでは、自社が得意とする工法で設計するのが一般的です。そのため、コストカットのポイントも熟知しています。

3-4.間取りを広めにとる

同じ坪数であれば1戸当たりの面積を広くとるほうがコストダウンできます。住居は1戸に最低一つの設備を取り付けますが、戸数を減らすことで設備費用が節減できるからです。

また、税制面からも間取りを広くとると有利です。
不動産取得税は賃貸アパートの場合、1戸当たり40平米から240平米までとすると軽減措置を受けられます。1戸につき1,200万円の控除適用となるため、相応の税負担軽減になるでしょう。

5,000万円規模の場合、40平米ほどの2LDKと想定すると、5室程度設けられる計算です。

3-5.建築プランを比較する

アパート建築の適正価格を知るには、建築プランの比較が最も簡単で確実な方法です。

アパート建築を手掛ける建築会社やハウスメーカーに相談すると、土地に合った建築プランを用意してくれます。
このとき、1社のプランをブラッシュアップするのでは、どんな要素が足りないのかが見えてきません。違う発想のもとで生まれたプランを比較することで、それぞれの良さが見えてきて最適なプランに近づけやすくなります。

アパートの建築プランは企業の強みを生かして作成されるため、一つとして同じプランはありません。「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」では最大10社の実績豊富な企業から一括でプラン請求ができます。

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3-6.地域の開発状況や人口増減をもとに考える

アパートを建てる地域の再開発の予定や、人口の増減などのデータをもとにターゲット設定し、建築プランを立てることも大切です。

大学や企業オフィスが多く単身者の賃貸ニーズが高い地域や、保育園・小学校が近くファミリー層の賃貸ニーズが高い地域など、それぞれの立地条件によって需要のある間取りは異なります。周辺環境によって最適な経営スタイルが変わってくるので、対応した建築プランを立てるとよいでしょう。

3-7.アパート経営の出口戦略を検討する

アパート経営における出口戦略とは、賃貸経営に区切りをつけて、アパート経営の損益を確定することです。例えば、売却をする、建て替える、別の土地活用に切り替えるなどの手段をとります。
長期的な展望を持ってアパート経営を始めることが最終的な経営の成否に大きく影響するといっても過言ではありません。
大規模修繕を検討し始める10年を超えた頃など、アパート経営の節目を迎えるタイミングで、その後の経営展開をどうするべきか決断します。

4.アパートを5,000万円で建築するときの自己資金

アパート経営を始めるにあたって、自己資金を用意しなければなりません。ここでは、アパート建築のために必要となる自己資金について解説します。

4-1.自己資金の割合

かつてアパート経営はフルローンといって、自己資金ゼロから始められる時代もありました。しかし、現状は金融庁の監視強化もあり、ある程度の自己資金が用意できればければ金融機関から融資を受けられません。

アパート経営の場合、建築費の3割程度の自己資金を用意するのが理想です。担保となる土地の環境や事業実績、金融機関の審査内容によって必要となる自己資金額は変わります。

また、自己資金を用意して借入金を少なくすることで、その後の経営でもリスクに立ち向かう体力を早期につけられるでしょう。

4-2.アパートローンの組み方

アパートローンとアパートの法定耐用年数は切っても切れない関係にあります。
アパートローンの借入期間は、多くの金融機関で「減価償却期間を超えない」としています。これは、建物の法定耐用年数の間、経営開始時にかかった初期費用を減価償却費として経費計上でき、その分を返済に充てやすいためです。

アパートの法定耐用年数は構造によって変わってきます。木造の場合は22年、鉄筋コンクリート造では47年です。鉄筋コンクリート造は木造の倍以上の法定耐用年数となるものの、アパートローンは20年前後で設定することが多いでしょう。

借入に不安があるときは、ハウスメーカーに相談するのも一つの方法です。提携ローンを用意しているメーカーもあります。
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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

5.建築費5,000万円規模のアパートの収益

アパート経営では「お金をいくら投資して、そこからどのくらいのリターンを得られるか」を常に意識する必要があります。

投資分を回収し、どのくらい利益があるかを数値で表したのが「利回り」です。ここでは経営開始前に知っておきたい利回りについて解説します。

5-1.利回りの目安

アパート経営の利回りとは、かかった初期費用に対し、どの程度の割合の利益があるかを示したものです。計算式は以下の通りです。

上記は実際の経営状況を測ることができる実質利回りの計算式です。
簡単に収支の見通しを立てるときに使うのは「表面利回り」で、満室想定の年間賃料収入を初期費用で割って、算出します。

初期費用5,000万円のアパートの場合は、家賃収入が年間500万円であれば利回りは10%という計算です。

また、アパート経営の利回りは理想とする利回りの水準があります。

理想的な実質利回りは「5%」
実質利回りの最低基準は「3%」

立地条件や投資額などによって利回りの目安は異なりますが、上記の数値が一般的に判断されるひとつの基準となります。

5-2.建築費2,000万円のアパートの利回り

実質利回りを建築費5,000万円規模のアパートでシミュレーションしてみます。

ローン返済額を除くアパート経営の経費は家賃年収に対して15％から多くても20％にとどめるのが適正といわれています。

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6.アパートの規模に影響する土地の建築規制

アパートを建てる際は、建築基準法などさまざまな建築規制の基準内に収まる規模で建てなければなりません。規制によって面積や高さの最大値は決まってきます。
ここでは、アパートの収益性にも大きな影響のある建築規制について解説します。

6-1.建ぺい率・容積率

建ぺい率は、40％、60％、80％などと設定されています。最もよく見られる60％の場合、100坪の敷地面積に対し、60坪の広さの土地を使って建物が建てられるということです。建ぺい率は使える土地の広さを決めているため、100％を超えることはありません。

容積率は、80％、120％、300％などと設定されています。駅に近いなど、利便性の高いエリアでは300％を超えることも少なくありません。容積率が150％の場合、100坪の土地には延床面積150坪の建物が建てられます。ワンフロアが50坪ずつの3階建てでも、75坪ずつの2階建てでも建築可能です。

6-2.接道義務

接道義務とは、建物の敷地の間口を前面道路に対して、2メートル以上確保する義務を設けている規制です。避難経路を確保する意味合いがあります。

接道義務：4メートル幅以上の道路への出入り口を2メートル以上確保する義務

避難経路に関する規制にはセットバックもあります。これは、道路側での避難をスムーズにするために敷地を下げる措置です。

セットバック：土地と接する道路の幅が4メートル未満の場合、道路の中心から2メートルを道路分として確保する（自用地を後退させる）措置

6-3.用途地域

用途地域とは、土地の用途を都市計画法で定めているものです。住居系、商業系、工業系の13の用途地域があります。このうち、工業専用地域にはアパートを新築できません。

都市計画法では用途地域のほかにも建築そのものを規制しているエリアを指定しています。それが、都市計画区域外と市街化調整区域です。このエリアに指定されている場合、原則建物の建築はできません。

6-4.高さ制限

用途地域では土地の使い道だけでなく、建物の高さを定めているものもあります。住居系の用途地域は低層と中高層に分かれており、第一種低層住居専用地域では3階建て程度までしか建てられません。

このほかにもある高さに関する建築規制を以下にまとめました。

種類	概要
絶対高さ制限	用途地域の決まりによる高さ制限。第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域では、10メートルまたは12メートルの高さに制限される。
道路斜線制限	前面道路の反対側境界から定められた角度で引かれた延長線の高さまでとする制限。斜線勾配は住居系の用途地域の場合、1：1.25。中高層住居専用地域以外の容積率300％以下の地域内で特定行政庁が指定する区域内では2：5になる。
隣地斜線制限	隣地の境界線上の一定の高さを起点として定められた角度で引かれた延長線の高さに制限する。宅地は20メートルを起点として敷地側に角度をつけた延長線上となる。
北側斜線制限	北側斜線制限の場合、隣地斜線制限の起点より厳しく、宅地の場合は5メートルとなる。建物の北側にかかる高さ規制。3階建て以上の場合は注意。

以上の制限は、広い公園や道路に面している場合などは、日照に影響がないとして緩和条件が適用されます。

6-5.その他の規制

建築規制は国が定めているもの以外に、自治体ごとの条例として存在することもあります。
「ワンルーム条例」は都市部の自治体でよく制定されている条例です。条例の内容を一部紹介します。

最低面積の確保	1戸当たりの最低面積を決める規制。23区では26平米以上と規定していることが多い。
ファミリー住戸の併設	規模が一定以上のアパートの場合、管理人の常駐が求められる。
管理人の設置	集合住宅に管理人の常駐を定めた規定。日中のみの設置を求める場合も。
駐車場の確保	敷地内に駐車場の確保を求められる。

ワンルームタイプのアパートは同規模でも収益性が高まるため、規制を設けないと林立しがちです。そこで、人口密集地のある自治体では独自の規制を設けています。こうした条例の有無は相談時に確認しておくことをおすすめします。

7. 建築費5,000万円のアパート建築を相談できる建築会社の選び方

アパート経営を成功させる秘訣は計画段階に多くあります。パートナーとなる建築会社・ハウスメーカー選びは慎重に進めるべきでしょう。
ここでは、建築費5,000万円で成功できるアパートを建築できる企業の選び方を紹介します。

7-1.規格アパートを取り扱っている

規格アパートは建材を規格化し、工場で加工して現地で組み立てるユニット工法によって建てるアパートです。
建築工程を効率化・工業化することで、コストダウン、工期短縮、品質安定などのメリットが生まれます。

規格アパートはシンプルな意匠であることが多いため、入居者ニーズにもマッチします。また、規格アパートを手掛けるのは生産ラインを持てる大手企業であることから、入居者側の安心感も得られるでしょう。

7-2.同規模の建築実績があるハウスメーカーで比較検討する

建築会社やハウスメーカーは、木造のカスタムタイプの建築が得意、規格アパートの種類が豊富、メゾネットタイプ特化型など、それぞれ独自のカラーを持っています。そのうち、どれが所有地でのアパート経営に向いているか、は素人目では判断できません。
まずは所有地と近い規模の建築実績が豊富なメーカーから複数のプランを取り寄せることから始めるとよいでしょう。

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