アパート経営にかかる費用の解説・シミュレーションで自己資金額まで考えよう

アパート経営をするには、多くの初期費用が必要です。
中でも、ほとんどが建築費にかかります。

ほとんどの方がアパートローン（不動産投資用のローン）を借りるため、自己資金は建築費の10%～30％でスタートできます。

建築費の相場（下表を参照）は建物の構造事に異なります。例えば、7坪のワンルーム6部屋の木造アパートなら、総建設費は3,000～4,000万円程度となり、自己資金は最低300万円～400万円かかります。

本記事では、アパート経営を始めるときの費用について自己資金とのバランスも含めて詳しく解説します。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から建築費や予想収益が含まれた、「アパート建築プラン」取り寄せることができます。

「うちの土地にアパートがたつの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

1.アパート経営にかかる初期費用や維持費用

アパート経営に必要な資金について、

• アパート建設の初期費用
• アパート建設以外の初期費用
• 維持費

上記の3つのグループに分けてご説明致します。

1-1.アパート建設の初期費用

アパート経営をするために、まずアパートを建てる必要があります。
アパートの種類によっても異なりますが、新築のアパート建設費用は、木造の場合、坪単価は平均でおよそ55～80万円ほどです。

例えば、一部屋7坪程度のワンルーム6部屋のアパートであれば、単純計算でアパート建築費は3,000～4,000万円となります。

その他、以下のような条件でアパート建設費用は異なってきます。

①構造

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造によって、坪単価の目安が変わります。

アパート構造別　本体工事費坪単価相場一覧　（２～3階建て想定）

構造	坪単価
木造（W）	77～100万円程度
鉄骨造（S）	80～120万円程度
鉄筋コンクリート造（RC）	90～120万円程度

一般的にアパートといわれるものは、木造または鉄骨造の構造が多いです。

なお、近年では建築資材の高騰を始めとした様々な要因により、アパートの建築コストは上昇しています。
実際に国土交通省が公表している「建設工事費デフレーター」をもとに、2012以降、10年間の建築工事費の推移を見ていきましょう。

年度	指数
	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
2012年度	94.0	94.0	94.6
2013年度	97.0	96.7	97.2
2014年度	100.0	100.2	100.4
2015年度	100.0	100.0	100.0
2016年度	100.4	100.0	100.2
2017年度	101.9	102.0	102.5
2018年度	104.7	105.1	106.2
2019年度	107.0	107.3	108.6
2020年度（暫定）	106.9	107.1	108.3
2021年度（暫定）	115.9	113.5	114.2

参考：建設工事費デフレーター

2015年度を基準年度とした場合、工事費がどの程度増減しているかを調べることが可能です。

上記のデータによれば、最新の2021年度では2015年度と比べて全体15%前後も増加していることがわかります。
2022年度のデータはまだ公表されていませんが、ロシアのウクライナ侵攻に伴うエネルギー価格の高騰、円安の進行などにより、さらに上昇していることが予想されます。

②規模・設備

アパートの戸数、階数、間取り、設備などでもアパート建設にかかる費用が変わってきます。
アパート建設予定地周辺の賃貸ニーズを調査して、どのようなアパートを建設したいかだけではなく、どのようなアパートであれば採算が見込めるかという視点でも考えておくことが大切です。

なお、アパート経営でかかってくる初期費用については、次の記事で詳しく紹介しています。

【詳しく解説】アパート経営を始める時の初期費用・自己準備資金の内訳一覧

1-2.アパート建設費以外の初期費用

アパート建設費以外に必要な初期費用としては、以下の費用があります。

• アパートローン関連費
• 登記費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 各種保険料（火災保険ほか）

アパートローン関連費

アパートを建設する際、自己資金だけでは資金繰りが難しいという場合には、アパートローンの利用を検討する場合もあります。
アパートローンとは、投資用物件を購入・建築する際に利用できるローンのことをいいます。

アパートローン契約時には、事務手数料や保証料、印紙代が必要になります。
目安として、これらのアパートローン契約時にかかる費用総額は、アパート建設費の10％程度を見込んでおくと余裕を持った計画となるでしょう。

またアパートローンの審査基準は、アパート経営の事業計画を基に審査されます。
そのため、アパートローンを利用する際は、まずアパートの事業計画を作成した上で複数の金融機関に相談し、条件のよい金融機関のアパートローンを選ぶようにしてください。

登記費用

• アパートを建築すると、新しく建物ができたことを登記するため「所有権保存登記」をする必要があります。
• またアパートローンを組むと購入対象のアパートに対して抵当権を設定するため、「抵当権設定登記」をします。

建築するアパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安として、20万円～50万円程度かかると考えておきましょう。

不動産取得税

アパートを建築すると、その固定資産税評価額×3%（2021年3月31日まで）の不動産取得税を納める必要があります。
固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度を目安に設定することとされており、例えば5,000万円のアパートであれば3,500万円程度となります。従って上記の固定資産税評価額の場合、不動産取得税として、3,500万円×3%=105万円を納める必要があります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除を受けられるため、該当する場合、不動産取得税は3,500万円-1,200万円×3%=69万円となります。

不動産取得税は、取得してから半年～1年程度経ってから納付書が送付されてくることがあるため、納税資金を手元に残しておく必要があります。

印紙税

印紙税とは、印紙税法により定められた文書や契約書などを作成したときに課される国税です。
文書や契約書に収入印紙を貼り付けて納税するため、収入印紙の購入費がかかります。
アパートを建設する場合は、施工業者と建設工事請負契約書を交わすので、その際に印紙税を納付しなければなりません。

また、前述したようにアパートローンの契約を取り交わす際にも印紙税が発生します。
印紙税の文書の種類は第1号～20号まであり、税額は文書の種類と契約金額によって変動します。
建設工事請負契約書は2号文書に該当し、軽減措置が講じられています。
第2号文書の契約金額ごとの印紙税の税額は以下の通りです。

契約金額と印紙税の対照表

契約金額	税額	税額（軽減措置）
1万円未満のもの	非課税	非課税
1万円を超え 100万円以下のもの	200円	200円
100万円を超え 200万円以下のもの	400円	200円
200万円を超え 300万円以下のもの	1000円	500円
300万円を超え 500万円以下のもの	2000円	1000円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	5000円
１千万円を超え　５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	200円

各種保険料（火災保険ほか）

アパート経営では自然災害や住民トラブルなどのリスクに備え、様々な保険へ加入する必要する必要があります。
特に火災保険への加入は必須といっても良いでしょう。

保険料は、どの保険会社に、どのような補償内容の保険を、どのくらいの期間をかけるかによって大きく異なりますが、一般的な内容の保険で10年一括払い、地震保険5年付きの場合で30～50万円程度かかると考えましょう。（地震保険は単体では加入できす、火災保険とセットで入る必要があります）

• 施設賠償責任保険費用

施設賠償責任保険とは事業用の建物の欠陥が原因となり、他人に損害を与えてしまったときに、所有者が支払うべき損害賠償などを保障する保険です。

たとえば、アパートの外壁タイルが剥落し、通行人に怪我をさせてしまったケースや、給排水管が破損して漏水が起こり入居者に損害を与えてしまったケースなどが考えられます。

自分が居住する建物では不要ですが、一定規模以上のアパート経営を行う場合は必ず加入しておきたい保険といえるでしょう。

なお、施設賠償責任保険の保険料は、建物の規模にもよりますが、アパート1棟であれば月々数千円と、比較的安価で加入できます。

• 孤独死保険費用

孤独死保険とは、孤独死による家賃の損失、室内の原状回復費用などを保障する保険です。

近年では高齢者人口の増加に伴い、単身世帯の高齢者を始めとする孤独死が増加傾向にあります。
万が一、孤独死の発見が遅れると、特殊清掃や原状回復費用が高額になるほか、賃料の値下げが必要になるケースもあり、オーナーにとって大きな損失となる可能性もあるでしょう。

前述した3つの保険と比較すると優先順位は下がりますが、特に単身世帯や高齢者の世帯が多いアパートなどではリスクに備え、加入しておくことをおすすめします。

アパートの建築費はいくら？

1-3.アパートの維持費

アパートを取得した後も、アパート経営を維持していくために、以下のような費用がかかります。

①維持・管理費

アパート経営をする中で、共用部分の清掃や備品手配、賃料収受、賃料督促、入居者からの苦情対応など、さまざまな管理業務が発生します。
これらの業務をアパートオーナーが自らすべて行うことが難しい場合には、管理会社へ費用を支払い業務委託することを検討する必要もあります。
また共用部分の水光熱費も毎月発生します。

②修繕費

アパートは経年劣化します。そのため、修繕計画に基づいて、適宜修繕を行う必要があります。
空室リスクを回避するためにも、修繕費はアパート経営に欠かせない費用です。

③アパートローン返済

アパートローンを利用する場合には、毎月アパートローンの返済が発生します。

④税金

賃料収入に対する所得税と住民税、またアパートを保有していることに対する固定資産税が毎年課せられます。
固定資産税額は、以下の算式で算出できます。なお、住宅用地については、課税標準の軽減措置もあります。

固定資産税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）×税率1.4％

1-4.費用のシミュレーション

例えば、7坪のワンルームが8室の木造アパートの場合、建築時にかかる費用はどのようになるのでしょうか？
おおよその金額でシミュレーションしてみます。

次に、20坪のファミリータイプで4室の鉄骨造アパートの場合、建築時にかかる費用はどのようになるのでしょうか？
おおよその金額でシミュレーションしてみます。

アパート経営の初期費用を具体的に知りたい方は下のボタンから一括で建築費シミュレーションを含む建築プランが手に入れられます。

アパート経営のプランを請求する（無料）

2.アパート経営に必要な自己資金は10～30％

アパート経営に必要な自己資金の目安は、初期費用の10～30%です。
初期費用のほとんどは建物の建築費（土地がなければ土地代も含む）が占めますので、建築費総額の10～30%を自己資金の目安と捉えて問題ないでしょう。

• 自己資金の目安＝建築時にかかる費用総額の10～30%

残りは次章で解説するようなアパートローンで補うことになりますが、借り入れ限度額次第で、必要な自己資金が高まる可能性もあります。
一方で、自己資金を過剰に多く投入し、貯金が少なるなりすぎると、アパートの維持費や急な修繕費用を賄えない可能性があるため、注意が必要です、

ローンの月々返済額は、借入期間で借入金を割ることで大まかに計算できます。
40,000,000円のアパートを建てるとき、2割の自己資金を用意すると、借入金は32,000,000円。これを20年で返済すると、1年あたり1,600,000万円、1月あたり約13万円の返済となります。

建築会社と相談のうえで収支のシミュレーションを行い、賃料収入からアパートローン返済額を差し引いても、維持管理費が捻出できそうかを確認してください。

3.アパートローンについて

次に、アパートローンについて考えていきましょう。
具体的に、「アパートローンをいくら借りられるか」、あるいは「いくら借りるか」で、必要となる自己資金が異なります。

3-1.アパートローンの融資限度額

アパートローンの融資限度額は、ご本人の年収の7～10倍が相場です。

例えば、年収500万円の方なら、借りられる金額の目安は3,500万円～5,000万円が目安です。
なお、自己資本をどれだけ用意できるかでも、融資限度額は変わってきます。

アパートローンの融資基準について知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

3-2.余裕のある資金繰りで空室リスクに備える

アパート経営の場合、新築時は満室でも、築年数が経過するごとに空室が発生する確率が高くなります。
そのため、満室時に得られる家賃収入のうち、一定の割合を将来の空室発生に備えて蓄えておくことをおすすめします。

例えば、1棟6室（家賃5万円）のアパート経営で、支出としてアパートローンの返済に毎月10万円、管理費や修繕費などの維持費用に毎月10万円かかっているものとします。
満室であれば毎月30万円の家賃収入を得ることができますので、家賃収入からアパートローン返済と維持費用を差し引いても10万円残ります。
ところが、空室が1室生じた場合、将来の大規模修繕や不測の事態が生じた時の備えとしてプールしておくことができる金額は5万円となります。空室が2室生じた段階でプールできるお金がなくなり、空室が3室以上生じると、自己資金からの持ち出しが発生します。
このような場合でも、アパートローン返済といった固定費の支払いや、維持費として固定資産税や住宅設備交換が発生します。

余裕のある満室時に資金をプールして、空室や赤字のときに備えておいてください。

アパートローンや自己資金の相談はハウスメーカーにするのがおすすめです。「HOME4U土地活用」では融資についても相談できる企業から経営プランを取り寄せられます。

アパートの建築費や将来の収益はいくら？
大手10社のプラン比較はコチラから！

4.アパート経営に潜むリスク

アパート経営には『空き室になる可能性』をはじめとした多くのリスクが伴います。
それらが影響し、ローンの返済が困難になったり、追加費用の捻出が必要となったりします。

1章では、アパート経営にかかる費用を総合的に紹介しましたが、場合によってはさらなる費用がかかる点に注意しましょう。

この章で、以下のアパート経営リスクを把握し、経営をしていく上で準備しておくべき費用などをイメージできる様にしましょう。

• 空き室リスクと需要の低減
• 事故物件になれば賃料の値下げはや無負えない
• 高く売れない可能性

4-1.空き室リスクと需要の低減

アパート経営を行う上で、空き室リスクからは目をそむけられません。
空き室状態が続くと、賃料の値下げを考える必要がありますが、それによりキャッシュフローが大きく乱れることが予想されます。

場合によって、ローンの返済が困難になる可能性もあるため、十分な資金の備えが必要です。

また、長期的なアパート経営を考えている場合、今後の賃貸需要の動きを注視する必要があります。
基本的に少子高齢化と、人口減少の進む日本では、栄えた地域でない限り住宅需要そのものが減っていくと考えられます。

4-2.事故物件になれば賃料の値下げはやむを得ない

順風満帆なアパート経営を行っていても、事故物件になることで、一気に経営が不安定になる場合もあります。

事故物件は一般的に「自己や事件によって人が死亡した物件」と認識されがちですが、周辺の嫌悪施設や暴力団事務所の存在など、心理的抵抗がある物件はまとめて『心理的瑕疵あり』としてマイナスな印象を与えます。

心理的瑕疵物件に該当すると、賃料の値下げがやむを得ないのが現状です。

4-3.高く売れない可能性

アパート経営をする上では、出口を考えておくことも必要です。
相続を考えている方もいると思いますが、数十年後の需要を考えれば売却が妥当と考える人は多いでしょう。

売却を考える際、アパート一棟の売却が難しい可能性があることを念頭におく必要があります。

アパート一棟の購入を検討する人は、同じく不動産投資を考えている人で、「儲かる物件であるか」が購入する上での重要な指標になります。

ただ、儲かる物件を簡単に手放す人は少なく、今後のリスクを見越して売却を考えるのが一般的です。
その頃には購入者側のメリットも少ないため、安い値段でしか売却できない可能性があります。

アパート経営をする際は、売却で得られる利益もよく考え、計画を立てていくことが重要です。

5.将来的な資金繰りのリスクまで相談できる建築会社の選び方

安易にアパート経営をスタートすると、後々資金繰りに困ったり、後悔することにもつながりかねません。しっかりとアパート経営に際し、事前準備をすることが大切です。

まずは、複数のハウスメーカーや建設会社にアパート建築プランの問い合わせや相談をして、設計プランや間取り、収支シミュレーションなどを具体的に詰めていくことになります。

その際に、アパートを建てる予定のエリア周辺には、どのような間取りの物件が多いのか、どのような入居者からの賃貸ニーズがありそうなのか、家賃相場はどれくらいなのか、といった事前調査も行ってください。実地調査に同行したり、代行して調査してくれたりする建築会社もあります。
こうする事で空き室リスクをはじめとした、将来のリスクを最小にできるよう工夫できるのです。

そういった将来のリスクを最小にする事も一緒に考えてくれるような会社がわからず不安な方は、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用ください。アパート経営の実績豊富な複数の建築会社に、一括でアパート経営プランを請求できます。

アパートの建築費や将来の収益はいくら？
大手10社のプラン比較はコチラから！