アパート経営をするには自己資金はいくら必要？

1. アパート経営にはどんな資金が必要なの？

アパート経営に必要な資金について、

• アパート建設の初期費用
• アパートローン関連費用
• 維持費

上記の3つのグループに分けてご説明致します。

1-1. アパート建設の初期費用

アパート経営をするために、まずアパートを建てる必要があります。アパートの種類によっても異なりますが、新築のアパート建設費用は、木造の場合、坪単価は平均でおよそ87万円ほどです。

例えば、一部屋7坪程度のワンルーム6部屋のアパートであれば、単純計算でアパート建築費は3,654万円となります。
その他、以下のような条件でアパート建設費用は異なってきます。

①構造

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など

一般的にアパートといわれるものは、木造または鉄骨造の構造が多いでしょう。木造の場合、坪単価は77～97万円（平均87万円）、鉄骨造の場合、坪単価は平均で80～105万円（平均94万円）となっています。
（ハウスメーカーによっては、上記価格に「別途工事費」を含む場合があります。）

②規模・設備

アパートの戸数、階数、間取り、設備などでもアパート建設にかかる費用が変わってきます。

アパート建設予定地周辺の賃貸ニーズを調査して、どのようなアパートを建設したいかだけではなく、どのようなアパートであれば採算が見込めるかという視点でも考えておくことが大切です。

なお、アパート経営でかかってくる初期費用については、次の記事で詳しく紹介しています。

1-2. アパート建設費以外にかかる費用

アパート建設費以外に必要な初期費用としては、以下の費用があります。

• アパートローン関連費
• 登記費用
• 不動産所得税
• 火災保険費用

これから、一つ一つ見ていきます。

アパートローン関連費

アパートを建設する際、自己資金だけでは資金繰りが難しいという場合には、アパートローンの利用を検討する場合もあります。
アパートローンとは、投資用物件を購入・建築する際に利用できるローンのことをいいます。

アパートローン契約時には、事務手数料や保証料、印紙代が必要になります。
目安として、これらのアパートローン契約時にかかる費用総額は、アパート建設費の10％程度を見込んでおくと余裕を持った計画となるでしょう。

アパートローンの審査基準は、アパート経営の事業計画を基に審査されます。
そのため、アパートローンのご利用手順は、まずアパートの事業計画を作成した上で、複数の金融機関に相談し、条件のよい金融機関のアパートローンを選ぶようにしてください。

登記費用

アパートを建築すると、新しく建物ができたことを登記するため「所有権保存登記」をする必要があります。

また、アパートローンを組むと購入対象のアパートに対して抵当権を設定するため、「抵当権設定登記」をします。
建築するアパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安として、20万円～50万円程度かかると考えておきましょう。

不動産所得税

アパートを建築すると、その固定資産税評価額×3%（2021年3月31日まで）の不動産取得税を納める必要があります。

なお、固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度を目安に設定することとされており、例えば5,000万円のアパートであれば3,500万円程度となります。

上記の固定資産税評価額の場合、不動産取得税として、3,500万円×3%=105万円を納める必要があります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除を受けられるため、該当する場合、不動産取得税は3,500万円-1,200万円×3%=69万円となります。

不動産取得税は、取得してから半年～1年程度経ってから納付書が送付されてくることがあるため、納税資金を手元に残しておく必要があります。

火災保険費用

建築したアパートに対して火災保険をかける必要があります。

保険料は、どの保険会社に、どのような補償内容の保険を、どのくらいの期間をかけるかによって大きく異なりますが、一般的な内容の保険で10年一括払い、地震保険5年付きの場合で30～50万円程度かかると考えましょう。

1-3. アパートの維持費

アパートを取得した後も、アパート経営を維持していくために、以下のような費用がかかります。

①維持・管理費

アパート経営をする中で、共用部分の清掃や備品手配、賃料収受、賃料督促、入居者からの苦情対応など、さまざまな管理業務が発生します。

これらの業務をアパートオーナーが自らすべて行うことが難しい場合には、管理会社へ費用を支払い業務委託することを検討する必要もあります。

また共用部分の水光熱費も毎月発生します。

②修繕費

アパートは経年劣化します。そのため、修繕計画に基づいて、適宜修繕を行う必要があります。空室リスクを回避するためにも、修繕費はアパート経営に欠かせない費用です。

③アパートローン返済

アパートローンを利用する場合には、毎月アパートローンの返済が発生します。

④税金

賃料収入に対する所得税と住民税、またアパートを保有していることに対する固定資産税が毎年課せられます。
固定資産税額は、以下の算式で算出できます。なお、住宅用地については、課税標準の軽減措置もあります。

固定資産税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）×税率1.4％

2. 必要資金はアパートローンでカバーできる？

1章でご覧いただいたように、アパート経営をするためには、さまざまな費用に対する資金が必要になります。

その必要資金を全て、自己資金で余裕をもって工面することができるのであればよいのですが、必ずしもそうできるとは限りません。

資金繰りのひとつの方法であるアパートローンを利用して、必要資金をカバーする上で注意しておくポイントについて整理しておきたいと思います。

2-1. アパートローンの融資限度額

アパートローンの融資限度額は、その資産価値の50％～60％とされるのが相場です。

金融機関によっても、その割合には差がありますが、アパートローンだけでは、アパート経営にかかる必要資金全てをカバーすることはできないと考えておきましょう。

例えば、アパート建設に5,000万円かかる場合、アパートローンの融資限度額の目安は、2,500万円～3,000万円となるということです。

上記の相場を超えた融資限度額を設けているアパートローンには、条件としては非常に有利な反面、注意したほうがいいでしょう。

例えば、以前、ニュースにも取り上げられたかぼちゃの馬車事件をご存じでしょうか。

かぼちゃの馬車という名称のシェアハウスの建設金額を、スルガ銀行に提出する契約書上で水増しして、建設金額の全額について融資を受けることができるようにしていた（例えば、アパート建設にかかる3,000万円全額融資を受けるために、金融機関に提出する契約書上では物件価格が6,000万円と偽造していた等）スマートデイズという会社が起こした事件です。

この会社は家賃保証サービスもあることもうたっていたものの、不正融資疑惑をメディアに取り上げられたことで、破たんに至りました。

その結果、アパート経営の継続が困難になるケースが多く発生し、後日、その賃貸物件のオーナーが賃貸物件の売却を試みても、購入価格を大幅に下回る金額でなければ売却できないケースも多数生じています。

確かに、アパート建設予定地などの条件によっては、非常に資産価値が高い立地である等の理由で、建設費よりも高値で売却ができる可能性が高い物件も存在しないわけではありません。

その場合には、担保設定の相場を超えた融資を受けることができることもあります。
ただし、そのようなケースは極めてまれです。原則として、アパート経営には自己資金の準備は不可欠であると考えておいてください。

アパートローンの融資基準について知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

2-2. 余裕のある自己資金で空室リスクに備える

アパート経営の場合、新築時は満室でも、築年数が経過するごとに空室が発生する確率が高くなります。
そのため、満室時に得られる家賃収入のうち、一定の割合を将来の空室発生に備えて蓄えておくことをおすすめします。

例えば、次のようなケースを考えてください。

1棟6室（家賃5万円）のアパート経営を行い、
支出として、アパートローンの返済に毎月10万円、
管理費や修繕費などの維持費用に毎月10万円かかっているものとします。

満室であれば毎月30万円の家賃収入を得ることができますので、家賃収入からアパートローン返済と維持費用を差し引いても10万円残ります。

この残額は、将来の大規模修繕や不測の事態が生じた時の備えとしてプールしておくこともできます。

ところが、空室が1室生じた場合、将来の大規模修繕や不測の事態が生じた時の備えとしてプールしておくことができる金額は5万円となります。

さらに、空室が2室生じた段階でプールできるお金がなくなります。
また、空室が3室以上生じると、自己資金からの持ち出しが発生することになります

アパート経営をスタートして、すぐに満室となり、その状態が継続するのであれば何も問題はありませんが、満室でスタートできるとは限りませんし、アパートが経年劣化するに従って、空室が目立つようになることもあります。

そのような場合でも、アパートローン返済といった固定費の支払いは発生しますので、空室率によっては自己資金の持ち出しが必要になる可能性もあります。

また毎月のアパートローンの支払いに加えて、2章でご紹介した維持費として、固定資産税や、住宅設備交換の支払いがあるので、自己資金に余裕がなければ、たちまち資金繰りに困ってしまいかねません。

余裕のある満室時にこそ自己資金を準備しておくことで、空室が発生したときにも落ち着いて対応をすることができます。

3. 資金の全体像から、必要な自己資金を考えてみる

この章では、アパート経営にどれくらいの自己資金が必要になるかを、想定する一部屋の間取りや広さ、戸数と平均坪単価をもとに、次の手順でアパート経営にかかる費用の全体像から概算する方法を解説します。

①アパート経営費用の全体像を考える

アパート建設費用の内、自己資金とアパートローン割合をどうするのかを考えてください。
そのアパートローンの借入期間を想定してみることで、毎月かかるアパートローン返済額（概算）が算出できます。

②賃料収入を想定する

アパート立地周辺にて、類似した間取りの賃料相場から、賃料収入を想定します。
賃料収入からアパートローン返済額を差し引いても、維持管理費が捻出できそうかを確認します。

③自己資金をいくら捻出できるかを考える

①、②それぞれで算出された費用から、自己資金がいくら必要なのかを考えた上で、自己資金を現時点でどれくらい捻出できるのか、またはいくら準備する必要があるかを考えます。

4. アパート経営の事前準備の重要性

安易にアパート経営をスタートすることは、後々後悔することにもつながりかねませんので、しっかりとアパート経営に際し、事前準備をすることが大切です。

事前準備といっても、難しいことをするわけではありません。

例えば、アパートを建設予定のエリア周辺には、どのような間取りの物件が多いのか、そして、どのような入居者からの賃貸ニーズがありそうなのか、家賃相場はどれくらいなのか、実際に歩いてまわってみたり、周辺の不動産会社にいくつか訪問してヒアリングしてみたりすることで、需要について大まかですが確認することができます。

アパート建設予定地の周辺環境を踏まえた上で、自分なりに、どのようなアパートを建設したいかを大まかにイメージしてから、実際に複数のハウスメーカーや建設会社に、アパート建築プランの問い合わせや相談をすることになります。

とはいえ、アパート建設・経営を依頼するハウスメーカーや建設会社について、具体的にどの会社に問い合わせたらよいかわからないという方が多いと思います。

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そして、各社の提案や対応を比較して、信頼できるアパート経営のパートナーを見つけてください。そして、自分なりの調査や資金計画にアドバイスを受けながら、慎重な事前準備を経て、アパート経営をスタートさせるとよいでしょう。

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まとめ

アパート経営を検討する際、真っ先に気になるのが資金面だと思います。
どんな資金が必要か、どうやって資金調達をするかを考えることは確かに大切なことです。

しかし、アパートは建設して終わりではありません。また、アパート経営を成功させるためには、アパート建設後の運営は人任せというのは望ましい状況ではありません。

長くアパート経営を続けていくためにどうしたらよいかを一緒に考えてくれるパートナーを見つけて、アパートオーナーとして主体的にアパート経営に関わることが成功のカギとなります。

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