【基本を解説】アパート経営にかかる費用総額のシミュレーションと、準備する自己資金額の算定の仕方

アパート建築の坪単価の目安は、構造によって変わります。

例えば、一部屋7坪でワンルーム6部屋の木造アパートなら、総建設費は3,000～4,000万円程度となります。

また、建設費以外にも、火災保険費用や維持・管理費用などが発生します。
この記事では、アパート経営を始めるときの費用の内訳、初期費用総額のシミュレーションをご紹介します。

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1.アパート経営にはどんな資金が必要なの？

アパート経営に必要な資金について、

• アパート建設の初期費用
• アパートローン関連費用
• 維持費

上記の3つのグループに分けてご説明致します。

1-1.アパート建設の初期費用

アパート経営をするために、まずアパートを建てる必要があります。
アパートの種類によっても異なりますが、新築のアパート建設費用は、木造の場合、坪単価は平均でおよそ77～100万円ほどです。

例えば、一部屋7坪程度のワンルーム6部屋のアパートであれば、単純計算でアパート建築費は3,000～4,000万円となります。

その他、以下のような条件でアパート建設費用は異なってきます。

①構造

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造によって、坪単価の目安が変わります。

構造別　アパート建設費の坪単価

木造	77～100万円
鉄骨造	80～120万円
鉄筋コンクリート造	90～120万円

一般的にアパートといわれるものは、木造または鉄骨造の構造が多いです。

②規模・設備

アパートの戸数、階数、間取り、設備などでもアパート建設にかかる費用が変わってきます。
アパート建設予定地周辺の賃貸ニーズを調査して、どのようなアパートを建設したいかだけではなく、どのようなアパートであれば採算が見込めるかという視点でも考えておくことが大切です。

なお、アパート経営でかかってくる初期費用については、次の記事で詳しく紹介しています。

【詳しく解説】アパート経営を始める時の初期費用・自己準備資金の内訳一覧

1-2.アパート建設費以外にかかる費用

アパート建設費以外に必要な初期費用としては、以下の費用があります。

• アパートローン関連費
• 登記費用
• 不動産所得税
• 火災保険費用

アパートローン関連費

アパートを建設する際、自己資金だけでは資金繰りが難しいという場合には、アパートローンの利用を検討する場合もあります。
アパートローンとは、投資用物件を購入・建築する際に利用できるローンのことをいいます。

アパートローン契約時には、事務手数料や保証料、印紙代が必要になります。
目安として、これらのアパートローン契約時にかかる費用総額は、アパート建設費の10％程度を見込んでおくと余裕を持った計画となるでしょう。

またアパートローンの審査基準は、アパート経営の事業計画を基に審査されます。
そのため、アパートローンを利用する際は、まずアパートの事業計画を作成した上で複数の金融機関に相談し、条件のよい金融機関のアパートローンを選ぶようにしてください。

登記費用

• アパートを建築すると、新しく建物ができたことを登記するため「所有権保存登記」をする必要があります。
• またアパートローンを組むと購入対象のアパートに対して抵当権を設定するため、「抵当権設定登記」をします。

建築するアパートの規模にもよりますが、上記2つの登記にかかる費用の目安として、20万円～50万円程度かかると考えておきましょう。

不動産所得税

アパートを建築すると、その固定資産税評価額×3%（2021年3月31日まで）の不動産取得税を納める必要があります。
固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度を目安に設定することとされており、例えば5,000万円のアパートであれば3,500万円程度となります。従って上記の固定資産税評価額の場合、不動産取得税として、3,500万円×3%=105万円を納める必要があります。

ただし、アパートの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合は1,200万円の控除を受けられるため、該当する場合、不動産取得税は3,500万円-1,200万円×3%=69万円となります。

不動産取得税は、取得してから半年～1年程度経ってから納付書が送付されてくることがあるため、納税資金を手元に残しておく必要があります。

火災保険費用

建築したアパートに対して火災保険をかける必要があります。
保険料は、どの保険会社に、どのような補償内容の保険を、どのくらいの期間をかけるかによって大きく異なりますが、一般的な内容の保険で10年一括払い、地震保険5年付きの場合で30～50万円程度かかると考えましょう。

1-3.アパートの維持費

アパートを取得した後も、アパート経営を維持していくために、以下のような費用がかかります。

①維持・管理費

アパート経営をする中で、共用部分の清掃や備品手配、賃料収受、賃料督促、入居者からの苦情対応など、さまざまな管理業務が発生します。
これらの業務をアパートオーナーが自らすべて行うことが難しい場合には、管理会社へ費用を支払い業務委託することを検討する必要もあります。
また共用部分の水光熱費も毎月発生します。

②修繕費

アパートは経年劣化します。そのため、修繕計画に基づいて、適宜修繕を行う必要があります。
空室リスクを回避するためにも、修繕費はアパート経営に欠かせない費用です。

③アパートローン返済

アパートローンを利用する場合には、毎月アパートローンの返済が発生します。

④税金

賃料収入に対する所得税と住民税、またアパートを保有していることに対する固定資産税が毎年課せられます。
固定資産税額は、以下の算式で算出できます。なお、住宅用地については、課税標準の軽減措置もあります。

固定資産税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額）×税率1.4％

1-4.費用のシミュレーション

例えば、7坪のワンルームが8室の木造アパートの場合、建築時にかかる費用はどのようになるのでしょうか？
おおよその金額でシミュレーションしてみます。

次に、20坪のファミリータイプで4室の鉄骨造アパートの場合、建築時にかかる費用はどのようになるのでしょうか？
おおよその金額でシミュレーションしてみます。

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2.アパート経営を始める際に必要な自己資金

アパート経営に必要な自己資金の目安は、必要な資金の1～3割程度です。
残りの金額はアパートローンで賄います。

• 自己資金の目安＝建築時にかかる費用総額の10～30%

また、借入期間で借入金を割ることで、月々の返済額をイメージすることもできます。

40,000,000円のアパートを建てるとき、2割の自己資金を用意すると、借入金は32,000,000円。これを20年で返済すると、1年あたり1,600,000万円、1月あたり約13万円の返済となります。

建築会社と相談のうえで収支のシミュレーションを行い、賃料収入からアパートローン返済額を差し引いても、維持管理費が捻出できそうかを確認してください。

3.アパートローンについて

3-1.アパートローンの融資限度額

アパートローンの融資限度額は、ご本人の年収の7～10倍が相場です。

例えば、年収500万円の方なら、借りられる金額の目安は3,500万円～5,000万円が目安です。
なお、自己資本をどれだけ用意できるかでも、融資限度額は変わってきます。

アパートローンの融資基準について知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

3-2.余裕のある資金繰りで空室リスクに備える

アパート経営の場合、新築時は満室でも、築年数が経過するごとに空室が発生する確率が高くなります。
そのため、満室時に得られる家賃収入のうち、一定の割合を将来の空室発生に備えて蓄えておくことをおすすめします。

例えば、1棟6室（家賃5万円）のアパート経営で、支出としてアパートローンの返済に毎月10万円、管理費や修繕費などの維持費用に毎月10万円かかっているものとします。
満室であれば毎月30万円の家賃収入を得ることができますので、家賃収入からアパートローン返済と維持費用を差し引いても10万円残ります。
ところが、空室が1室生じた場合、将来の大規模修繕や不測の事態が生じた時の備えとしてプールしておくことができる金額は5万円となります。空室が2室生じた段階でプールできるお金がなくなり、空室が3室以上生じると、自己資金からの持ち出しが発生します。
このような場合でも、アパートローン返済といった固定費の支払いや、維持費として固定資産税や住宅設備交換が発生します。

余裕のある満室時に資金をプールして、空室や赤字のときに備えておいてください。

4.将来的な資金繰りのリスクまで相談できる建築会社の選び方

安易にアパート経営をスタートすると、後々資金繰りに困ったり、後悔することにもつながりかねません。しっかりとアパート経営に際し、事前準備をすることが大切です。

まずは、複数のハウスメーカーや建設会社にアパート建築プランの問い合わせや相談をして、設計プランや間取り、収支シミュレーションなどを具体的に詰めていくことになります。

その際に、アパートを建てる予定のエリア周辺には、どのような間取りの物件が多いのか、どのような入居者からの賃貸ニーズがありそうなのか、家賃相場はどれくらいなのか、といった事前調査も行ってください。実地調査に同行したり、代行して調査してくれたりする建築会社もあります。
こうする事で空き室リスクをはじめとした、将来のリスクを最小にできるよう工夫できるのです。

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