「土地なし」からアパート経営を成功させるコツと方法

1.「土地なし」からアパート経営を始めて、成功させるには？

2.「土地なし」からのアパート経営を成功させるコツ10個

2-1.アパートを「購入する」・「建築する」を決める

土地なしでアパート経営を始める場合、まずはどの方式でアパート経営をはじめるか決めなければなりません。

（※購入資金の一例は神奈川県横浜市の2階建てアパート、建物面積 約250㎡の場合）

もし自己資金が少ないのならば、新築アパートにこだわらず、中古アパートを購入するという選択肢もあります。低い初期費用でアパート経営を始めることが可能です。

2-2.ローン額はゆとりをもって返済できる額にする

アパート経営を始めるにあたって、自己資金の目安は「物件価格の20％前後」が適正です。
身の丈に合わない多額のローンを抱えてまで購入するのは禁物です。

自己資金を物件価格の30％以上準備しておくと、ローンの返済額に余裕ができます。

2-3.利益効率の良いワンルームを選ぶ

間取りを抑えて部屋数を多くできるワンルームタイプのアパートであれば、より多くの入居者を住まわせて家賃収入を増やすことができ、利益効率をアップさせることができます。

特に、学生や単身赴任者といったワンルームへの需要が高い学生街やオフィス街近くの立地であれば、ワンルームを選ぶことでより多くの入居者を見込めます。

2-4.「表面利回り」ではなく「実質利回り」で計画する

表面利回り：
不動産が生み出す「年間賃料収入」の投資額に対する割合
割合実質利回り：
不動産が生み出す「年間純収益」の投資額に対する割合

利回りの計算は、税金や修繕費などのランニングコストを加味した「実質利回り」で把握することが大切です。
物件の正確な収益性を把握できます。

2-5.パートナーとして信頼できる建築会社・管理会社を選ぶ

アパート建築やアパート管理に際して、各企業によってサービスの得手不得手があり、サービスの質や内容が異なります。
建築会社・管理会社を検討する際は、複数の会社に問い合わせを行い、比較検討することが大切です。

2-6. 駅から徒歩10分以内の立地を選ぶ

徒歩10分以内の物件は、空室が出にくいです。

アパートの立地を選定する際、特に市街地であれば交通アクセス、特に駅からの距離が重要な要素となります。市街地においては、「駅から徒歩何分か」という条件を優先して物件を探す人が多いため、徒歩10分以内の物件は、需要が高いです。

2-7. 「駐車場付き」の物件として設計する

市街地から離れた郊外やファミリー向けの物件の場合、駐車場を備えた物件の方が需要は高くなります。

入居者数に応じた駐車台数をシミュレーションし、駐車場用のスペースを計算しておきましょう。

2-8.周辺の人口推移をチェックする

候補地として検討するエリアの人口推移や将来予測などの情報収集をおすすめします。

不動産経営は数十年という長期間にわたり資産を形成する投資手法です。
現在、賃貸需要の高い地域でも、10年後や20年後には状況が変わる可能性がありますので、人口動態や自治体の都市計画などを理解しておくことが大切です。

2-9.競合物件の多さを確かめる

アパート経営を行う際、建築（または購入）するアパートと比較してできるだけ競合しないエリアを狙うとよいでしょう。

アパートは供給数が多いため、激しい入居者獲得競争に巻き込まれてしまいます。
また、アパートがまったく存在しない地域は需要がない可能性もあります。
より正確な情報を知るには、地域に詳しい不動産会社などに相談することをおすすめします。

2-10.ターゲットを明確化する

「この立地だと、どの層がターゲットになるか」を明確化したうえで、これから経営するアパートに反映させることが大切です。

たとえば大学に近ければ学生向けのワンルームにしたり、郊外であればファミリー層向けの広めの間取りにしたりと、ターゲットに合わせたアパートにする必要があります。

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3.「土地なし」でアパート経営を始める3つの方法と費用

3-1.中古アパートを購入する

（※購入資金の一例は神奈川県横浜市の2階建てアパート、建物面積 約250㎡の場合）

土地付きの中古アパートを購入し、すでに入居者がいて家賃収入が発生している物件を引き継ぐ方法で、「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

最も初期費用がかからない方法であると同時に、建築に関わる手間もかからず、初月から家賃収入を得ることができます。

一方で、新築アパートと比べて耐用年数が短いです。
また、老朽化により家賃を下げたり、修繕費の支払いが発生したりする可能性があります。

3-2.新築建売アパートを購入する

（※購入資金の一例は神奈川県横浜市の2階建てアパート、建物面積 約250㎡の場合）

完成している、または完成予定の新築建売アパートを購入してはじめる投資方法で、安く新築アパート経営をすることができます。
特にアパートをゼロから建築する労力がかからずに、早いタイミングで新築アパート経営が行なえる点が大きな魅力です。

一方で建売なので、デザインや間取りが画一的で、オーナー自身の要望などは基本的に通りません。
また、中古アパートのように過去に入居者が入っていた実績もないため、需要や立地を十分に検討する必要があります。

3-3.土地を購入して新築アパートを建てる

（※購入資金の一例は神奈川県横浜市の2階建てアパート、建物面積 約250㎡の場合）

オーナー自身で良い立地を選んで購入してアパートを建築するため、最も費用がかかります。

ただし、ゼロからアパート建築を行うことができるので、オーナー自身の意向に沿ったアパート経営を行なえるのが利点です。

また、家賃を高く設定でき、修繕費もしばらく発生しないので、リスクの低い投資方法となります。
ただし、土地の購入やアパートの建築からアパート経営を始めるため、収益化するまでに手間や時間がかかります。

4.土地なしからアパート経営を始めるメリットとデメリット

4-1.土地なしからアパート経営を始めるメリット

土地なしからアパート経営を始めるメリットは、主に以下の2つです。

土地がない状態からアパート経営を始める最大のメリットは、「需要に応じた最適な立地と規模の土地やアパートを選択できる」という点です。

仮にすでに土地を所有していても、賃貸需要がないエリアであれば家賃収入を期待できません。
実際に、元々所有していた土地が需要のない土地だと分からずにアパートを建ててしまった結果、思うように入居者を集められなくて家賃収入があげられず、建築費用を回収できないケースは存在します。

上記のような事態に陥るよりは、賃貸需要のある立地を調べてアパート経営を始めた方が、より確実に入居者を集めることができます。

4-2.土地なしからアパート経営を始めるデメリット

土地なしからアパート経営を始めるデメリットは、主に以下の2つです。

土地なしの状態からアパート経営をスタートするには、十分な資金力を備えておくことが必要不可欠です。

特に初めてのアパート経営では借入れる資金が大きすぎると、ローンの審査が通らない可能性があります。
また、すべてをローンでまかなうのは大きなリスクが伴うので、まずは十分な資金を準備しなければなりません。

5.土地なしからアパート経営の始めるには綿密な計画を

土地がない状態からアパート経営を始める場合は、長期的な計画に基づき、準備を進める必要があります。

綿密な計画に基づきアパート経営を成功させるには、信頼できるプロのサポートが必要不可欠です。複数の会社に相談し、納得できるプランを手に入れるには「HOME4U 土地活用」をご活用ください。