【基本を解説】新築一棟アパート購入入門|探し方から選び方、購入の流れを解説

新築一棟アパートの購入は、不動産投資による資産形成を志す方々の間でも「ローリスク・ミドルリターン」で「ローン」を比較的組みやすい投資として知られ、根強い人気があります。

この記事では、新築一棟アパートを初めて購入する方に、探し方から選び方、購入の流れをご説明します。

1.「新築一棟アパート購入」の基礎知識

2.物件の選びかた

2-1.「実質利回り」が3〜5%以上の物件を選ぶ

「実質利回り」と「表面利回り」よりも物件が生み出す利益の実態に近い数値で、アパート経営の実質利回りの目安は「3〜5%」と言われています。

計算の仕方は下記の様になります

表面利回り　＝　年間賃料収入　÷　投資額
実質利回り　＝　(年間賃料収入 － 年間経費)　÷　投資額

「表面利回り」は物件の広告や不動産業者が提示してくる資料に示されていることが多いのですが、実質利回りよりも単純な計算によって算出されたもので、税金や修繕費をはじめとした物件運営のためのランニングコストは反映されていません。

表面利回りでは収益性が高そうに見えても、諸経費を反映してみると収益性の低さが浮き彫りになることもあります。

したがって、たとえば不動産業者から物件の利回りに関する資料を提示された際には「表面利回り」か「実質利回り」か、を必ず確認しましょう。その上で、実質利回りについてきちんと数字を出して回答してくれる業者を選ぶべきです。

2-2.資金力に見合う物件を選ぶ

たとえ優良な物件であっても多額のローンを抱えて購入してしまうと、元本の返済と利息の支払いに追われ、苦しい資金繰りを続けることになりかねません。

高額な物件を選ぶ際には、ある程度の頭金を用意できて、身の丈を超えたローンを抱えることにならないことが大切です。

2-3.災害リスクが低い土地の物件を選ぶ

どんなに収益性の高い物件を運用していても、ある日突然起こる災害によって壊滅的な被害を受ければ、収益は吹き飛んでしまいます。

火災保険や地震保険などに加入することによって災害時の損失を最小限に抑えることは可能ですが、災害で生じた損害の全額が補償されるとは限りません。

物件選びの段階からハザードマップなどを参考にして災害リスクの低いエリアを避けるよう心がけましょう。

2-4.アクセスや周辺環境も考慮して選ぶ

不動産投資初心者の方にありがちな間違いとして、「物件のスペックだけを見て選んでしまう」というものがあります。

物件自体の外観・内装も重要ではありますが、物件としての魅力は建物単体の価値だけでなく、交通アクセスや周辺環境などの要素が大きく関わってきます。

駅からの近さやスーパー・コンビニなどの近さのほか、大学や企業の工場などが近くにあることや、公園の存在なども家探しをしている人たちにアピールできる大きなポイントになりますので、物件選びの際にチェックするようにしてください。

3.購入の流れ

3-1初期費用の準備、ローンについて

この章では、初期費用の目安とローンについて注意すべきポイントについて解説します。

3-1-1.初期費用

新築一棟アパートを含む不動産投資にかかる初期費用は通常、数千万円単位の金額にのぼるのが一般的です。
ただし、必ずしもこの金額をすべて自己資金として持っておく必要はありません。

新築アパート購入のための費用として足りない分は金融機関からの融資を受けることでカバーできます。

頭金の金額としては、「物件の購入費用の10%前後」の金額が一般的です。

3-1-2.元手には現金とローンを併用する

新築一棟アパートの購入に際しては、ローンを利用しつつも可能な限り現金での元手を用意するのが一般的です。

また、「不動産投資費用の全額をキャッシュで支払う」という方もいないわけではありませんが、すでに相当の資産を築いている富裕層の方でなければ現実的ではないでしょう。

また、仮に支払い可能な金額を保有していたとしても、手元に資金を残していざという時の出費に備えたり、あるいは別の投資先へキャッシュを投入するという選択肢を残すためにも、やはりある程度の金額はローンで調達するのが無難です。

3-2.売買契約について

売買契約を結ぶ際に重要なポイントは、売主との間で「融資特約」を結ぶことです。
融資特約とは、いざ金融機関からの融資の審査に通らなかった際には、売買契約を解消できるというものです。

融資特約を結ばずに売買契約を締結してしまうと、万が一融資の審査が通らなかった場合でも売主から購入代金の支払いを求められることになってしまうので、くれぐれも注意しましょう。

3-3.管理会社選びについて

無事売買契約を締結したら、次のプロセスは管理会社選びです。

アパート経営といっても、通常はオーナーの方がすべての業務を行うのではなく、管理業務の大半を専門の管理会社に任せてしまうのが一般的です。

管理会社は入居者などからのクレーム対応や家賃回収の代行、また入居者が退去した後の入居者募集といった労力のかかる業務をオーナーに代わって行ってくれます。

管理会社の中にも業務への取り組みの姿勢に違いがあり、熱心に業務を行ってくれる会社とそうでない会社では入居者の定着率や客付けの成果の出方に差があります。

評判が良く、なおかつ担当者の態度から誠意を感じられる管理会社を選ぶことが大切です。

3-4.決済・引き渡しについて

決済の場には司法書士が同席し、売主と買主（オーナー）それぞれが本人であることを確認したうえで所有権移転登記の手続きを行うので、本人確認書を持参して決済の場（一般的には金融機関）に向かいます。

購入に必要な金額が無事決済されたら、いよいよ物件の引き渡しを受けることになり、晴れて物件を所有する一国一城の主となります。

引き渡しでは、玄関の鍵や物件に関わる書類を受け取ります。

4.新築一棟アパート購入はプロに相談

新築一棟アパート購入を検討するなら、資金力や土地があるか・ないかなどの条件をもとに慎重に検討することが必要となります。そのため、まずは不動産屋などのプロに相談するのがおすすめです。

土地活用のプランについて、具体的に相談したいオーナーの方々にぴったりのサービスとして、「HOME4U 土地活用」があります。最大10社から提案を受けられますので、アパート経営をご検討であれば、ぜひご活用ください。