1.「表面利回りの相場」について

表面利回りと実質利回りの基礎知識と計算方法

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。

実質利回り（ネット利回り）は、実際に受け取る賃料と土地価格のほかに、舗装費用等の「初期費用」と、固定資産税等や管理委託料等の「ランニングコスト」も計算に入れます。

その際の「支出（経費）」の主な費目13種類を一覧で紹介します。
また、この13種類は経費として計上する事が認められているものです。

表面利回りのシミュレーション

駐車場経営での表面利回りは、

具体的な数字で、表面利回りを算出してみましょう。

実質利回り（ネット利回り）のシミュレーション

2.儲かる駐車場にする5つの方法ついて

儲かる駐車場にする5つの方法

１．駐車場運営会社を比較する

儲かる駐車場を経営するには、最初に駐車場運営会社を比較することが重要です。
「一括借り上げ方式」または「管理委託方式」のいずれの経営方式を選択しても、儲かるかどうかは駐車場運営会社によって決まります。

一括借り上げ方式の場合
駐車場運営会社が固定の賃料を支払いますので、賃料の高い駐車場運営会社を選択することで、どれだけ儲けられるかが決まります。

管理委託方式の場合
売上の想定シミュレーションや管理委託料が異なりますので、収益性は駐車場運営会社によっても異なることになります。
駐車場運営会社によってレイアウト等の提案内容が異なることもありますので、比較がとても重要です。

２．需要が高い場所で行う

儲かる駐車場を行うなら、需要が高い場所で行うのが鉄則です。

時間貸し駐車場の需要は、人が集まる場所の周辺に多く発生します。
駐車場の需要が高いエリアとしては、以下のような場所が挙げられます。

• ターミナル駅周辺
• 郊外の駅の周辺
• 百貨店やショッピングセンターの周辺
• 観光名称または観光施設の周辺
• 大きな病院の周辺

駐車場需要は必ずしも都市部に限られるわけではありません。
郊外の駅周辺にも多くの時間貸し駐車場のニーズがあります。

また、駐車場は「表通り」よりも「裏通り」の方が、徐行しやすく停めやすいため、利用率は高まる傾向にあります。
表通りだと車がそれなりのスピードを出して走るため、過ぎ去られてしまう可能性があります。

３．固定資産税の安いところで行う

以下のような場所は、固定資産税が安くなりやすいです。

人が集まる場所周辺の裏通りや細い道

駐車場の最大の費用は固定資産税ですので、固定資産税が安い場所で行えば利益率が高くなります。

４．無駄が生じない土地で行う

同じ面積の土地であっても、

間口の狭い土地よりも間口の広い土地の方が無駄は省けることが多く、利益に繋がりやすいです。

駐車場は同じ面積の土地でも間口や奥行き、形状によってレイアウトできる台数が決まってしまいます。

例えば、以下のような縦7.5m横5mの2つの土地があったとします。

上車を停めるには、1台あたり縦5m横2.5mの広さを要します。

上図の右の土地は間口が広いため、3台の車を綺麗にレイアウトすることができます。
一方で、左の土地は間口が狭いため、2台の車しかレイアウトすることができません。同じ面積の土地でも、間口の広い左側の土地は3台の車が停められるので、収益性が高くなります。

５．価格設定をこまめに見直す

価格設定の見直しといっても、決して料金を下げてはいけません。
料金を下げるのではなく、まずは表現を変えることがポイントです。

駐車場ビジネスは参入障壁が低いため、周辺にすぐ競合の駐車場ができてしまうことがよくあります。

駐車場経営では、知らない間に売上が落ちてしまうことがありますが、ほとんどの場合、周辺に競合駐車場ができたことが原因となっていることが多いのです。

売上を挽回するには、価格設定を見直すことがコツとなります。

例えば、「1時間400円」と表現していたものを「30分200円」と変更するだけで、ドライバーからすると安く感じ、利用率が回復することがあります。

同様に、最大利用料金や深夜の長時間料金も定期的に見直していくことがコツです。
駐車場は差別化が難しいビジネスであるため、他の駐車場と差別化するには価格設定が大きなポイントとなります。

3.初期費用の相場について

駐車場経営の初期費用の相場とシミュレーション

経営方式が個人経営方式と管理委託方式の場合の初期費用の相場になります。

土地を持っていることを前提に、以下の条件でシミュレーションします。

4.経営の種類・形態について

駐車場経営の種類・形態は、月極駐車場とコインパーキングの2種類あります。
ここでは、それぞれの特徴を比較します。

月極駐車場とコインパーキングの特徴比較（メリット・デメリット比較）

どちらの場合も、稼働率が低くなると収入が得られないリスクがある点にご注意ください。

5.3つの経営方式について

駐車場経営の3つの経営方式の解説

駐車場の経営方法は、大きく分けて次の3種類あります。

１．個人経営方式

月極駐車場で多く取り入れられている経営方法で、料金などは自分の判断で設定や変更ができ、高い収益性を目指したい人や自分の力で経営したい方には向いています。
この方式では、土地の整備から設備設置、利用者の募集、契約、清掃、入金管理、設備修繕、事故やトラブルの対応までを自身で全て対応を行います。

２．管理委託方式

駐車場の施工までオーナーが行い、利用開始後の管理業務のみ企業に委託する方法です。
経営には関わりたいが管理まではできないという方や、ある程度の収益を得たいという方には向いています。
管理委託料は受け取った賃料の5％～10％程度を支払うのが一般的です。

３．一括借り上げ（サブリース）方式

駐車場事業を営む企業に土地を貸し、その土地で駐車場を経営してもらう方法です。
駐車場の利用率に関わらず毎月地代が入ってくるので安定した収入を得ることができますが収入は一定ですので、固定資産税分だけ稼げればいいという方には向いています。

6.相続税対策について

相続税対策のコツと駐車場経営による効果

・現金の相続と土地の相続の相続税評価の違い

駐車場経営は他の土地活用に比べて相続税評価額が低くならず、相続税対策には適していないように思いますが、現金を相続した場合にかかる相続税より、新たに駐車場に適した土地を購入し、駐車場経営を行った土地を相続する方が相続税は安くなるので、現金相続よりは相続税対策になるといえます。

・駐車場で利用区分を分ける

土地の利用区分を不整形な土地と駐車場に分けることによって、不整形補正によって評価が下がり、新設した駐車場も更地より少し評価が下がります。

・小規模宅地の特例を適用する
駐車場は「貸付事業用地」に分類されるので、「小規模宅地の特例」が適用可能です。
アスファルトなどで舗装された駐車場で広さが200㎡までなら、相続税が50パーセントも軽減されます。

7. 「お役立ちガイド」 掲載コンテンツ一覧

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