【基本を解説】アパート建て替えのタイミングの見極め方と建て替えのメリット

アパートの建て替えで、目安となる要素は以下の５つです。

このような要素が見られるときには、建て替えをすることで、大まかに以下のようなメリットが得られます。

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1. アパートの建て替え時期を判断する５つの目安

アパートの建て替えを判断する目安は、大きく分けて以下の５つです。

1-1.築年数

アパートの耐用年数の目安は、構造別に次のようになっています。

しかし、建て替えのおおよその検討時期は30～40年です。
アパートは、大体15～20年で大規模な修繕を必要とする箇所が生まれてきます。特に木造アパートの場合は、構造上リノベーションがむずかしく、耐震性の問題も関わってきます。

その場合、建て替えを検討する要素として、以下のような点に考慮してみてください。

容積率に余裕があれば現状よりも戸数の多いアパートに建て替えることが出来ます。
部屋数が増加すれば、その分家賃収入も増えますので、増額分を建て替えの建築コストに回すことが可能です。

逆に建築基準法の改正などによって、建て替えた場合に現状よりも小さいアパートしか建てられないようなケースは、建て替えよりリノベーションのほうが戸数を減らさずにすむので有利になります。

オーナーの子どもにアパート経営を引き継ぐ意思がある場合は、さらに長期間の利用を目的として、新しく建て直したほうがよいでしょう。
また、後継者にアパート経営を引き継ぐことで節税効果もあります。
アパートと敷地を売却して現金化すると、高額の相続税がかかってしまいますが、アパート経営を相続してもらえれば評価額を引き下げることができるので節税になります。

ただし、入居者が減っておらず、安全面でも問題がない状態であれば、無理に建て替える必要はありませんので、アパートの状況に応じて、判断してみてください。

1-2.収益状況

空室が増え、入居者が集まらなくなってきたら、建て替えの時期かもしれません。また、金銭面の見地に立って考えるならば、建て替えを検討するために気に留めておくべきことがあります。

・低金利であること

アパートの建て替えには高額な費用がかかるため、ほとんどの場合は銀行などの金融機関から融資を受けることになります。
日本はずっと超低金利が続いていますので、このような時に思い切って建て替えをすればローン返済の負担を軽減することができます。

とはいえ、選択肢は建て替えだけでなく、リフォーム・リノベーションや、家賃改定なども検討されますので、市場調査を実施し、プロにも相談して、これからの方針を決めてください。

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1-3.高額なリフォーム費用が発生する場合

高額なリフォーム費用が立て続けに発生するような場合には、建て替えを検討すべきです。
かけようとしているリフォーム費用が高額であるか否かについては、投資に対するリターンで判断する方法があります。

例えば、あるアパートの現在の月額の家賃が5万円であるとし、60万円のリフォーム費用を投じたことで賃料が上がって、月額5.5万円の家賃になったと考えます。5千円の賃料アップを年間に直すと、6万円の上昇となり、60万円の投資に対して年間6万円のアップですから、表面利回りとしては10％の投資となります。すると投資額の回収にかかる期間は10年です。

築年数の古い物件で、回収に10年もかかる追加投資を行ってしまうと、その間に他の修繕で別の追加投資が雪だるま式に発生することが予想されます。
このような場合には、建て替えた方が収益性を望めるでしょう。

躯体の状態や費用面を考慮したうえで、どちらの方がメリットが大きいかを考えて検討してみてください。

1-4.空室率が五割以上

建て替えには、今入居している方々に対しての立ち退き交渉が必須となります。
アパート経営は、借入金が多いと空室率が3～4割程度でも苦しくなりますが、その段階で立ち退きに手を付けてしまうと、相手が多いため立ち退き料も多くかかり、交渉も難航する可能性があります。

よって、立ち退きに着手するのは、空室率が5割以上に増えてからが望ましいです。さらに言えば、8割くらいになった段階で本格的に動き始めるほうが無駄はありません。

入居者が自然に減っていき、良い段階に来たところで立ち退きを開始して、本格的に建て替えを進めて行くことをおススメします。

1-5.入居者のニーズ変化

入居者のニーズ変化は、主に以下のような点で起こります。

アパートが建ってから年数が経ってくると、デザインや設備が古くなります。
例えば、バスとトイレ、洗面が一体型となっている3点ユニットや、和室のある部屋等は入居者募集のボトルネックとなり、空室増加の原因になります。
一方、現在は3畳ほどの狭いワンルームでもロフトを装備した部屋が人気になって来て、若い人を中心に多少家賃が高くてもロフトのあるなしで入居を決めるようになってきました。

また、新規入居者は新しいアパートを好みますので、近辺に新しくアパートが出来た場合には、古いアパートは家賃を下げざるを得なくなります。

このようにデザインや設備が時代遅れになってしまった時は、思い切って建て替えを決断するチャンスでもあります。小さな変更ならリフォームやリノベーションで対応できますが、どこかのタイミングで建て替えることで費用対効果が高くなることもあります。

外観や内装、設備など、入居者のニーズに応えられるように、必要に応じてメンテナンスすることで、高い状態で需要をキープできます。

気を付けるべきことは、その時点でアパートの建築費のローンを払い終わっていなければならないということです。ローンの支払いが終わっていないのに建て替えをすると、二重にローンを組むことになってしまいます。

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2. アパート建て替えのメリット・デメリット

2-1.アパートを建て替えるメリット

アパートを建て替えることによって生まれるメリットを2つご紹介します。

・減価償却費によってキャッシュフローが良くなる
減価償却費とは、時間の経過によって価値が薄まる固定資産に対し、取得にかかった費用の全額を耐用年数に応じて各会計期間に分割、配分する費用のことを言います。
この減価償却費が発生する期間である法定耐用年数は、建物の構造によって以下のように決まっています。

木造アパートなら、22年間にわたり建物の取得原価が費用として配分され、建物の簿価(確定申告をする上で、帳簿に載る資産価格のこと)はその分だけ下がります。減価償却費と建物簿価の関係は以下の通りです。

建物は減価償却され、耐用年数満了時には最終的に備忘価格の1円まで償却されます。それ以降、減価償却費は発生しません。

減価償却費が発生しなくなるとその分利益が増えますが、税金も増えてしまいます。
すると、耐用年数を満了したアパートは、家賃が低くなっているにもかかわらず税金が増えてしまうため、最終的なキャッシュフローが悪化します。

この仕組みによって、アパート経営では、耐用年数満了後の物件はキャッシュフローが悪くなります。元に戻すには、建て替えを行って、再度、毎年減価償却費が計上できるような状況にすることが必要です。

・支出の削減
築年数が古い物件は、収入が減るばかりか支出も多くなります。
そしてその支出は「建て替え」によって減らす事ができます。

増額する費用は主に以下の3つです。

築年数が古くなると、各部屋の細かい修繕の他、外壁塗装、給湯器の入替等の大規模修繕費も増えていきます。

更に時代と共に仕様とニーズがマッチしなくなると、お金のかかる大規模なリフォームが必要となります。
また、古い仕様が不満となり、空室が増えれば、不動産会社へ支払う仲介手数料などの入居者募集費用が発生します。

これらの費用は、「建て替え」をする事で抑えていく事ができます。

2-2.アパートを建て替えるデメリット

アパートを建て替えることのデメリットは、大きく分けて以下の2つです。

・立ち退き交渉が必要
アパートを建て替えるには、今現在入居している方々全員に対して、立ち退きを要求し、同意を得なければなりません。
借地借家法により、立ち退きを行うには、正当事由とよばれる理由と、財産上の給付（立ち退き料のこと）を申し出ることが定められています。交渉は難航することも多く、立ち退き料は人数が多いほど、その分負担しなければならない金額も増えてきます。

・多額の費用がかかる
建て替えには、解体費用、退去費用に加え、新しい建物を立てるための新築費用もかかります。結果としてリフォームなどの方法と比べ、多額の費用が必要となります。

実際どのくらいの費用がかかるかについては、以下の記事でおおまかにシミュレーションをして頂けます。

3. アパートを建て替えて相続税の節税効果を上げる

3-1.相続税評価額への対策とシミュレーション

老朽化で空室が増えてくると、相続税評価額が下がらなくなります。

賃貸物件の相続税評価額は、建物に関しては借家権割合による評価減、土地に関しては貸家建付地による評価減の適用を受けます。

借家権割合とは、他人に賃貸している建物を評価する際に用いる減価率で、全国どこでも一律30％と決められている減価の割合です。

一方他人に賃貸する建物が建っている土地のことを貸家建付地といい、権利が制約されているため、一定のルールで減価されます。

相続税評価額が下がると、資産の額が減るため、相続税が節税されます。

賃貸部分の土地と建物の相続税評価額の算式は、満室の場合には以下の通りです。

借地権割合は30％～90％の範囲でエリアによって指定されています。
60％だった場合、土地は路線価から18％(＝30％×60％)減額された数値が相続税評価額となります。
アパートが満室であれば、建物は固定資産税評価額から30％減額された数値が相続税評価額となります。

満室ではない場合の計算式は、正確には以下のようになります。

ここで表される賃貸割合は以下の式で計算されます。

より簡単な言い方に直すならば、「入居率（＝1－空室率）」ということです。
以下のような条件のアパートを例として考えてみましょう。

このアパートが満室の場合、賃貸割合は100％となるため、相続税評価額は以下の通りとなります。

一方で、空室率が80％、つまり賃貸割合が20％となってしまったアパートの評価額を計算してみます。

満室時と比較すると、912万円評価が上がっていることが分かります。
評価が上がるということは、相続税が上がることを意味します。
アパートの空室が発生することで、土地の評価額まで連動して上がってしまうこともポイントです。
ただし、相続時においてたまたま空室だった部分が、全て空室として扱われてしまうわけではありません。
一時的な空室の場合、空室扱いではなく「賃貸部分」とされることが認められており、そうなるかどうかは、以下のような条件を総合的に勘案した上で判断されます。

・空き室であっても「賃貸部分」と認められる条件

なお、建て替えを必要とするような物件は、「4.」の条件によって、一時的な空室扱いとはならない部屋が多くなります。
最終的な評価額を決める場合には、税務署に相談することが必要です。

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土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

3-2.借入金を残す

相続対策として、借入金を使ってアパートの建て替えを行い、「わざと借入金を残す」ということが相続税を減らす効果を生みます。
例えば、前節の例で挙げたアパートを、借入金4,000万円を使って建て替えた場合の相続税評価額を計算してみましょう。建物の固定資産税評価額は新築請負工事費の50％程度となるため、2,000万円とします。

満室時の相続税評価額は、前節の計算例と同じですので3,860万円となります。借入金のマイナスを考慮すると、相続税評価額は以下のようになります。

上記の例では、借入金を新たに使うことによって、相続税評価額をマイナスにすることができました。
このように、借入金を使って新たにアパートの建て替えを行うことで相続税評価額を大きく下げられます。

借入金が完済し、且つ空室の多いアパートは、相続税評価額が高くなってしまうため新築アパートと比べると相続税対策効果が薄まります。
相続対策としてアパート経営を行っている人は、建て替えを行って相続対策効果を回復させることをおススメします。

4. いくらかかる？解体費用と新築工事費用

4-1. アパート解体費用について

躯体ごとのアパートの解体費用の相場は以下の通りです。

例えば80坪の木造アパートであれば、320万円～400万円程度かかることになります。

解体費用には、上記のような相場があるものの、実際には施工条件によってかなりのバラツキが発生します。
敷地が広く、重機で作業しやすいアパートの場合には費用が安くなりますが、敷地が狭く、作業員による手壊しが多いようなアパートの場合には費用が高くなる傾向にあります。

予算を把握するには早めに見積りを取る必要があります。
解体工事をする際には新築工事の施工会社に発注すると、移行がスムーズに進みますのでおすすめです。
なお、解体費用に関しては、ローンが組めないことが多く、預貯金からのねん出の可能性が高いため、注意して下さい。

4-2. 新築アパート建設費用

アパートの建築単価は、ここ数年は以下のような水準になっています。
（2018年10月現在）

アパートを建て替える場合には、複数の施工会社に相見積りを依頼して、工事費の安い施工会社を探すことがポイントです。同じような工事内容でも、施工会社によって、価格が安くなることがあります。

アパートの建て替え費用やアパートの建築費については、以下の動画・関連記事をご覧下さい。

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5.アパートを建て替えた方がいいかどうかから相談できる施工会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある。
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たってご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・経験豊富な会社である。
様々の条件下でアパートを建築した実績を持つ会社であれば、今まで建て替えに踏み切ったアパートがどういう状態であったか、今検討中のアパートと比べてどうなのかなど、事例を比較検討できます。

・具体的な価格を示すことを躊躇しない。
現在建て替えを検討しているアパートが、事実その必要があるのか、リフォームで済むのではないかといった判断をするのに力を貸してくれる会社を選べば、必要以上に高額な出費をしてしまうこともありません。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる。
アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建て替えの不安点について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット