【詳しく解説】アパートを建てるまでの流れと、建てる前の注意事項

アパートを建てるには、段階があります。それぞれの段階で検討すべきことは下記の通りです。

アパートの建てる際に検討すべきこと　一覧表

上記をすべて一人で行うことは難しいので、まずはアパート建築の第一歩である、「土地活用の相談」を行いましょう。
以下のボタンから土地の情報を入力すれば、最大10社の大手建築会社から「土地活用プラン」をもらうことができます。
まとめて相談できるのでプランの比較が簡単にできます。ぜひご活用ください。

1.アパートを建てる流れ

アパート建築の主な流れは以下の通りです。

1-1.土地活用の相談をする

土地活用の相談とは、土地の所在地や面積、土地活用の目的などをプロに伝え、設計や収益のプラン、見積もり等を請求することです。企業によって、提案される建築プランの内容は異なりますので、まずは、複数の企業に簡易的なプランを提案してもらうことをおすすめします。

アパート経営プランを請求する（無料）

1-2.設計等のプラン提案を受ける(１～２週間)

土地活用の相談をすると、約 1～2 週間で企業から建築プランが提案されます。
プランには、構造や工法、デザインなどの設計のほか、建築費見積もりや収支計画も含まれます。アパートを建てて、経営を始める前の期間の目安は 6 か月から 12 か月程度です。
ハウスメーカーを決定するまでの期間や、アパートの規模などで、竣工のタイミングが前後しますので、竣工時期の希望がある方は、早めの段階で担当者に伝え、スケジュールを調整してもらうことをおすすめします。

1-3.プランを検証する(１ヶ月～半年)

プラン検証の期間には、特に制限はありません。
ただし、検証中は依頼先も無償で動いているため、長くても半年くらいで依頼先を決めるのが一般的です。

1-4.依頼先を決定する

十分に納得がいくまでプランを十分に検証した上で、実際に工事をお願いするハウスメーカーを決定します。
施工実績や、口コミ、営業担当の対応なども踏まえて、総合的に判断してください。

1-5.請負契約を締結して着工する(３～５ヶ月)

アパートの工期の目安は、「階数プラス1ヶ月」です。
2階建てのアパートであれば、工期は約3ヶ月となります。
お盆や正月などで工期が長引くこともあるので、ゆとりを持って4～5ヶ月程度を見込んでおくことをおすすめします。

1-6.竣工

工事が進んでいる期間、しておくべきことは以下の通りです。

着工から竣工までの期間にすべきこと　一覧表

挨拶回りの時期は、地鎮祭の前後が一般的です。
地鎮祭は簡略化されるケースもありますが、行う場合、掛かる費用は原則として企業側が支払います。お供え物や神主へのお礼はオーナーの負担となります。

また着工後は定期的に現場を訪れ、順調に工事が進んでいるかチェックしておくと安心です。工事期間中に必要な追加工事に気づいた場合は、その場で相談すると竣工後に追加工事をするよりも、費用を安く抑えられる可能性があります。

2.【注意点 1】アパートを建てる前に

アパートを建てる流れの中では、段階ごとにしておくべきことがあります。ここでは、アパートを建てると決める前に検討しておくべき注意点を２つ紹介します。

2-1.建てられるか調査する

土地にはそれぞれ建築に関する決まりがあり、すべての土地でアパートが建てられるとは限りません。アパートを建築できるかどうかを知るには以下の項目を調査します。

• 用途地域
• 接道義務
• 建ぺい率・容積率

用途地域は、都市計画法によって土地の使い道を定めたものです。工業専用地域ではアパートを建てられません。また、用途地域によって高さや規模に制限がある場合もあります。

そのほか、幅員 4 メートル以上の道路に 2 メートル以上の間口があることが求められます。こうした、調査は自分でもできるため、前もって確認しておくとよいでしょう。

2-2.ニーズを調査する

アパート経営の最大のリスクは空室リスクです。空室リスクを抑えるには、周辺エリアのニーズを綿密に調査する必要があります。

ニーズの調査の結果によって建築時に空室が出ない工夫をできるとよいでしょう。もし、賃貸住宅ニーズがないと調査結果が出たら、違った土地活用を検討することで道が開けることもあります。

市場調査や周辺エリアの将来性は、プロに任せると安心です。調査に自信がない場合は、アパート経営ができるかどうか、をハウスメーカーに相談するとよいでしょう。

3.【注意点 2】建築会社へ相談する前に

アパート建設が成功するか否かは、依頼先によって大きく左右されます。

土地活用相談を持ち掛ける前に、最適な建築会社を選ぶ注意点を紹介します。

3-1.アパート経営に適している土地か確認する

アパート経営に適している土地の条件として、駅から徒歩 10 分圏内にあるような土地などが挙げられますが、距離が伸びても、近くに多くの人々が働く場所があったりすれば、賃貸需要があります。また、小学校の近辺は、ファミリータイプの賃貸需要が期待できるでしょう。

3-2.アパート建築の実績があるか確認する

アパート建築は、大手ハウスメーカーほど建築費が安いという特徴があります。
現代のアパートは、多くがプレハブ工法(工業化工法)と呼ばれる工法で建てられます。建物の部材等をあらかじめ工場で生産、加工を行いそれらの部材を現場に搬入して組み立てるので、材料費が安く、工期も短く済むのです。
また、大手ハウスメーカーには社内に一級建築士が在籍しているため、設計も施工も一括で依頼することができ、設計料が非常に安く済みます。

選ぶ際の基準は以下の通りです。

• 初めての人をサポートした実績がある
• アパート建築だけでなく、竣工後の課題までサポートした実績がある
• 管理方式を相談できる
• 相談に親身にとことん対応してくれる人がいる

・初めての人をサポートした実績がある
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たって、不透明な部分がなくなり、スムーズに経営を始められます。

・アパート建設だけでなく、竣工後の課題までサポートした実績がある
建設が終わっても、思わぬところで問題点が起きたとき、頼りやすい会社を選んでおけば、気持ちの面でも楽になります。

・管理方式を相談できる
それぞれの管理方式のメリット・デメリットも併せて紹介してもらうことで、ご自身の求めているベストな方法を見つけられます。

・相談に親身にとことん対応してくれる人がいる
アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生します。気 後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶとよいでしょう。

依頼先には以下の 4 種の業種が想定できます。

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建設の不安点について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合った企業から7つを選び、無料一括プラン請求できるため、「条件に合った企業の中で比較検討」可能です。

3-3.間取りと収支を考える

収支計画を立てる中でも、間取りと賃料単価の関係を知っておくことは特に重要です。
アパート経営は、間取りの優先順位を 1K、2DK、3LDK の順番で検討するのが基本となっています。
アパートは、小さな間取りのほうが賃料単価は上がるという性質があり、賃料 単価が上がれば、投資効率も上がるため、利回りも上がります。間取りを小さくして、戸数が増えれば空室リスクを分散できるため、賃貸経営の安定性もさらに増すというのが理由です。
しかし、立地によっては、１Kが必ずしも最適な間取りではない場合があります。
まずはご自身がどのような経営としたいかを検討し、そのうえで最適な間取りを選ぶとよいでしょう。

3-4.自己資金準備と融資について考える

良いアパート経営をするには、十分な自己資金を用意することが重要です。
自己資金は、立地にもよりますが、建設投資に対して 30％程度用意するのが理想といわれています。
ただし、自己資金をありったけ投入してアパートを建てるのは危険です。竣工後、すぐに満室とならないケースも考えられます。

そうしたリスクに備え、自己資金の一部をプールしつつ、融資を組んで収益性を高めるとよいでしょう。

４.【注意点 3】プランを決定する前に

一括プラン請求を利用して複数のプランを手元に置いたら、以下のような項目を検討して契約に進みます。

• 適切な建築費となっているか
• アパートローンと自己資金の割合が適切か
• 利回りシュミレーションが適切か
• 管理方式が経営方針に合っているか

4-1.適切な建築費となっているか

もともと土地を持っている方の場合、投資に対するリターンを向上させるには、建築費を適正な金額に抑えることが最大のポイントとなります。
アパートの建築費には構造別に坪単価相場があり、それに建築予定の土地の坪数を掛け合わせることで、適正な価格となっているか確認するとよいでしょう。

建築費は、ハウスメーカーを決定した後はほとんど減額できる余地がありません。設計プランは納得がいくまで描き直してもらうようにしてください。

4-2.アパートローンと自己資金の割合が適切か

アパートを建てるときは、ほとんどのケースでアパートローンを活用します。

一般的にアパートを建てる際の自己資金割合は 1～3 割です。残りの額を融資で調達することで自己資金のみより規模を大きくできるため、収益性が高められます。これがレバレッジ効果です。

レバレッジ効果によってアパート経営は安定させやす苦なります。ただし、自己資金に見合った建築費とすることが重要です。相談の際は、前もって「自己資金はいくらまで用意できる」と伝えておくとよいでしょう。

4-3.利回りシミュレーションが適切か

アパート経営の利回りには大きく分けて2つの種類があります。

ひとつは表面利回りで、空室リスクなどを考慮せずにどのくらい儲かるかを示した数値です。
もうひとつは、実質利回りといい、こちらには経費や空室リスクを加味して売 り上げ率を計算します。利回りの計算方法は以下の通りです。

利回りは、アパート経営の見通しを立てるにあたって重要な数値です。
甘い見通しで出された利回りは、実態をとらえているとはいえず、リスクの際に対応が難しくなるでしょう。
一括プラン請求をすると、多くの場合で利回りによって経営見通しが示されます。この数値が現実的であるかをしっかり見極めることが重要です。

4-4.管理方法が経営方針に合っているか

アパートを建てる上では、適切な管理方式を選択することもポイントです。
管理とは、家賃の入出金管理や家賃滞納があったときの督促、退去時の原状回復の確認、クレーム対応等の仕事のことを指します。

ハウスメーカーにアパート建築の相談をすると、竣工後の管理方式もセットで提案されます。種類は以下の４つです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建設の不安点について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

「どの会社が一番充実したサポートを提供しているか」、「どの会社が一番自分のアパート経営に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
もし「自分の土地にアパート以外の活用法があるのか気になる」という場合で も、駐車場・ビル・店舗・高齢者施設・倉庫などさまざまな土地活用の専門企業から、収益プランの提案が受けられるオプションがあるので、幅広く検討することも可能です。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

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