【詳しく解説】アパートを建てる流れ（相談・検討～竣工）と検討事項一覧

アパート建設は、以下のような流れで行われます。

それぞれの段階で検討すべきことは下記の通りです。

アパートの「相談・検討～竣工」までで検討すべきこと　一覧表

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパートを建てる流れ（相談・検討～竣工）

アパート建設の主な流れは以下の通りです。

1-1.土地活用相談を行う

土地活用相談とは、土地の所在地や面積、土地活用の目的などを建設のプロに伝え、設計や収益のプラン、見積もり等を請求することです。
企業によって、提案される建設プランの内容は異なりますので、まずは、複数の企業に簡易的なプランを提案してもらうことをおすすめします。

1-2.設計等のプラン提案を受ける(１～２週間)

土地活用相談を行うと、約1～2週間で企業から建設プランが提案されます。
プランには、構造や工法、デザインなどの設計のほか、見積もりや収支計画も含まれます。

アパートを建設し、経営を始めるまでの期間の目安は、半年～1年程です。
ハウスメーカーを決定するまでの期間や、建設するアパートの規模などで、竣工のタイミングが前後しますので、竣工時期の希望がある方は、早めの段階で担当者に伝え、スケジュールを調整してもらうことをおすすめします。

1-3.プランの検証を行う(１ヶ月～半年)

プラン検証の期間には、特に制限はありません。
ただし、検証中は依頼先も無償で動いているため、長くても半年くらいで依頼先を決めるのが一般的です。

1-4.依頼先を決定する

十分に納得がいくまでプランを十分に検証した上で、実際に工事をお願いするハウスメーカーを決定します。
施工実績や、口コミ、営業担当の対応なども踏まえて、総合的に判断してください。

1-5.請負契約を締結して着工する(３～５ヶ月)

アパートの工期の目安は、「階数プラス1ヶ月」です。
2階建てのアパートであれば、工期は約3ヶ月となります。
お盆や正月などで工期が長引くこともあるので、ゆとりを持って4～5ヶ月程度を見込んでおくことをおすすめします。

1-6.竣工

着工から竣工までの工事が進んでいる期間、しておくべきことは以下の通りです。

着工から竣工までの期間で確認すべきこと　一覧表

挨拶回りの時期は、地鎮祭の前後が一般的です。
地鎮祭は簡略化されるケースもありますが、行う場合、掛かる費用は原則として企業側が支払います。お供え物や神主へのお礼はオーナーの負担となります。

また着工後は定期的に現場を訪れ、順調に工事が進んでいるかチェックしておくと安心です。工事期間中に必要な追加工事に気づいた場合は、その場で相談すると竣工後に追加工事をするよりも、費用を安く抑えられる可能性があります。

2.依頼先を選ぶ際の注意点

アパート建設が成功するか否かは、依頼先によって大きく左右されます。土地活用相談からプラン決定までの段階で、特に注意すべきことをまとめました。

2-1.土地活用相談の際に確認すべきポイント４つ

アパートを建てる最初のステップは、ハウスメーカー等への土地活用相談です。この時、気をつけておくべき点は以下の通りです。

1.アパート経営に適した土地かどうか

アパート経営は、賃貸需要が存在する土地でなくては成り立ちません。
一般的には駅から徒歩10分圏内にあるような土地を指しますが、距離が伸びても、近くに多くの人々が働く場所があったりすれば、賃貸需要があると言えます。また、小学校の近辺は、ファミリータイプの賃貸需要があることも多いです。

2.依頼先は大手ハウスメーカーがおすすめ

アパート建設は、大手ハウスメーカーほど建設費が安いという特徴があります。
現代のアパート建設は、ほとんどがプレハブ工法(工業化工法)と呼ばれる工法で建てられます。建物の部材等をあらかじめ工場で生産、加工を行い、それらの部材を現場に搬入して組み立てるので、材料費が安く、工期も短く済むのです。
また、大手ハウスメーカーには社内に一級建築士が在籍しているため、設計も施工も一括で依頼することができ、設計料が非常に安く済みます。

3.間取りと収支を考える

収支計画を立てる中でも、間取りと賃料単価の関係を知っておくことは特に重要です。
アパート経営は、間取りの優先順位を1K、2DK、3LDKの順番で検討するのが基本となっています。
アパートのような住宅の場合、小さな間取りのほうが賃料単価が上がるという性質があり、賃料単価が上がれば、投資効率も上がるため、利回りも上がります。更に同じ大きさのアパートなら大きな間取りよりも戸数を増やすことができ、戸数が増えれば空室リスクを分散できるため、賃貸経営の安定性もさらに増すというのが理由です。

しかし、立地によっては、１Kが必ずしも最適な間取りではない場合があります。
ハウスメーカーは間取りやエリアごとに強みが異なってくるため、土地オーナーは自分なりに間取りを考えておく必要があります。

4.充分な自己資金を用意する

良いアパート経営をするには、十分な自己資金を用意することが重要となります。
自己資金は、立地にもよりますが、建設投資に対して30～50％程度用意するのが理想です。
アパートの賃料はエリアによって異なります。賃料の低い郊外では、借入金の返済リスクが高いので、その分自己資金を多めに用意し、リスクを下げる必要があります。
毎月の借入金返済額が減ればキャッシュフローも改善し、家賃の下落や、空室の増加といった問題が起こった時も余裕を持つことができます。

自己資金は十分に用意し、安全な投資を目指してください。

2-2.プラン提案を受けてから決定するまでに確認すべきポイント２つ

アパートを建てるに当たって最も大切なのは、複数のハウスメーカーから建築と収支のプランを取得し、比較検討することです。
ハウスメーカーにアパート建設の相談をすると、「設計」と「建設費」、「収支計画」の3つがセットで出てきますが、それぞれ得意とする材料が異なるため、メーカーを変えると異なる「設計」を提案される場合があります。

それ以外にも、しっかり検討することで様々のリスクを回避し、より理想的なプランを選ぶことが可能です。

選択の際に特に注意すべきことが２つあります。

1.適切な建設費で建てる

元々、土地を持っている方の場合、投資に対するリターンを向上させるには、建設費を適正な金額に抑えることが最大のポイントとなります。

建設費については、ハウスメーカーを決定した後は、ほとんど減額できる余地がありませんので、設計プランは、何度も描き直してもらい、納得いくまで検討するようにしてください。

2．管理方式に注意する

アパートを建てる上では、適切な管理方式を選択することもポイントです。
管理とは、家賃の入出金管理や家賃滞納があったときの督促、退去時の原状回復の確認、クレーム対応等の仕事のことを指します。

ハウスメーカーにアパート建築の相談をすると、竣工後の管理方式もセットで提案されます。種類は以下の４つです。

・自主管理
オーナー自らが行う管理です。
自宅のすぐ近くにアパートを建てるような場合に、この方法が使われます。

・管理委託
管理会社に管理を委託する管理方式です。管理委託契約を締結し、各戸の入居者とはそれぞれ賃貸借契約書を締結します。
管理料は、入居している家賃に対して5％かかり、空室部分には発生しません。

・パススルー型サブリース
実質的には管理委託と同じですが、契約書が管理会社との賃貸借契約書の一本で済むことから、管理委託よりも人気があります。
パススルー型サブリースでは、一棟全体を管理会社に賃貸し、各部屋は管理会社と入居者が賃貸借契約を締結します。
建物オーナーに入ってくる賃料は、入居している部屋の賃料から、約5％を差し引いた額になります。

・家賃保証型サブリース
家賃保証型サブリースは各戸の入居状況に関わらず、賃料固定される形式の管理です。
契約は賃貸借形式により、満室想定賃料から15％程度差し引いた賃料が建物オーナーに振り込まれます。ただし、空室が増えてくれば賃料は下げられます。

近年、ハウスメーカーからの最初の提案は多くの場合、家賃保証型サブリースが前提となっており、空室、家賃滞納に対するリスクヘッジの手段の一つとして使われることもあります。
しかし、「家賃保証」という誤解を招くネーミングであることから、管理会社と建物オーナーとの間でトラブルが絶えず、国土交通省および消費者庁、金融庁は契約を慎重に行うよう注意喚起を促しています。
デメリットを十分に理解した上で、契約するようにしてください。

３.アパートを建てる資金はいくら必要？

アパートのおおまかな建築費は、「坪単価×延床面積」で算出出来ます。
坪単価は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった、建物の構造で変わってきます。　

以上は、アパートの構造ごとの坪単価の目安です。さらに、建物の階数やデザイン、設備や立地によっても、坪単価は変わってきます。
上記の建設費のうち、30～50％程度は自己資金を用意しておくのが理想的です。残りの費用はアパートローンを利用して、長期的に返済していきます。

返済比率の目安は、家賃収入の50％以内です。アパートローンを利用する際の収支シミュレーションでは、月々の返済金額も考慮に入れた計画を立ててください。

以下の記事で、詳細な建築費用の内訳を紹介しています。

収支計画や自己資金については、こちらの記事をご覧ください。

４.竣工後の課題も相談できる建築会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たって、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・アパート建設だけでなく、竣工後の課題までサポートした実績がある
建設が終わっても、思わぬところで問題点が起きて来た時、頼りやすい会社を選んでおけば、気持ちの面でも楽になります。

・管理方式を相談できる
それぞれの管理方式のメリット・デメリットも併せて紹介してもらうことで、ご自身の求めているベストな方法を見つけられます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる
アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

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