アパートを建てる人必見！知っておきたい7つの注意点を解説

3. アパートを建てるにあたっての7つの注意点

この章では、アパートを建てるにあたっての7つの注意点について解説します。

3-1. アパート経営に適した土地で建てる

アパートは、まずアパート経営に適した土地で建てることが鉄則です。
アパート経営に適した土地とは、賃貸需要が存在する土地のことを指します。

人里離れた山奥では、どんなにハイスペックなアパートを建てても入居者が埋まりません。

賃貸需要のある土地とは、一般的には駅から徒歩10分圏内にあるような土地です。
賃貸需要は、基本的に利便性の高いエリアに存在します。

駅から徒歩10分を超えるような場所であっても、近くに工場や空港、大きな病院等の働く場所があり、その周辺に賃貸需要があればアパート経営はできます。
また、小学校の近辺も、ファミリータイプの賃貸需要があることも多いです。

土地の広さについては、駅に近く、駐車場が必要のないエリアであれば60坪程度から建てることができます。
駐車場が必要なエリアは、少なくとも100坪以上は必要です。

なお、「家賃保証型サブリースにするから、賃貸需要なんか気にしなくても良い」と考えるのは危険です。

家賃保証型サブリースでは賃料減額がありますので、賃貸需要が低いエリアで行うと、管理会社からの家賃がすぐに減額されます。

家賃保証型サブリースを利用しないと、アパート経営は無理と思えるような土地は、基本的にアパート経営は難しいでしょう。

基本的には、家賃保証型サブリースを選択しなくても、アパート経営がやっていける土地でアパートを建てるようにしてください。

3-2. ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を考えておく

ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を自分なりに考えておくようにしてください。

間取りの検討の優先順位は、1K、2DK、3LDKの順番でした。

比較的若い方が多く住むエリアで、1Kの需要が高いエリアであれば、1Kタイプが最優先となります。

また、家賃の低い郊外では、駅から10分以内であっても単身者が2DKを借りることがあります。

単身者の中には、1Kは狭くて住みたくないという方も多く、家賃の低い郊外では単身者が好んで2DKを借りるようなエリアもあります。
このようなエリアは2DKを建てた方が良いです。

学童保育がある小学校周辺のようなエリアでは、子供のいるファミリー層がターゲットとなります。
このようなエリアは3LDKを建てることをおススメします。

土地オーナーが自分なりに間取りを考えておかなければならない理由は、ハウスメーカーの提案してくる間取りが、必ずしも立地に最適な間取りとは限らないからです。

ハウスメーカーはプレハブ工法でアパートを建てることができるため、品質・納期・コストが優れているというメリットがありました。

しかしながら、工場の生産ラインでカチッと作ってしまうため、間取り変更の自由度が低いというデメリットがあります。

多くのハウスメーカーによっては、ファミリータイプや1Kなどの間取りやエリアごとに強みが異なってきますので、こちらのニーズに合ったハウスメーカーを選んでください。

3LDKが適したエリアであれば、そのまま話を進めても構いませんが、1Kの方が適したエリアであれば、間取りを変更してもらう必要があります。

1室あたりの部屋数を少なくすれば、賃料単価が上がり、空室リスクも減りますので、収益性が良くなります。

ただし、小さな間取りを選択すると、バスやキッチン、トイレ等の住宅設備の数が増えるため、建築費は上がります。

同じ75平米でも、75平米の3LDKが1戸なら住宅設備は1つですが、25平米の1Kが3戸だと住宅設備が3つになるため、工事費は上がるのです。

しかしながら、通常は、建築単価の上昇のデメリットよりも、賃料単価の上昇のメリットの方が大きくなります。

そのため、オーナーにとっては、1Kが適したエリアであれば、積極的に1Kを検討するようにしてください。

3-3. 複数のアパート建築プランを検討する

アパートを建てるには、複数のハウスメーカーから建築と収支のプランを取得し、比較検討することが重要です。

ハウスメーカーにアパート建築の相談をすると、「設計」と「建築費」、「収支計画」の3つがセットで出てきます。

ハウスメーカーは木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨等、それぞれ得意とする材料が異なるため、ハウスメーカーを変えると異なる「設計」が出てくることがあります。

軽量鉄骨とは鉄骨の厚みが6mm未満のものを指し、重量鉄骨とは鉄骨の厚みが6mm以上のものを指します。
※重量鉄骨であっても、鉄骨の厚みが4mmの場合もあるので、確認が必要です。

例えば、3階建てアパートが建てられるような土地でも、一般的な木造や軽量鉄骨造の提案しか出てこない場合があります。
しかし今では技術も進んでいますので、エリアによっては木造3階建ても建てることができます。（※3階建ては重量鉄骨造が一般的です。）

2階建てしか建たないと思っていた土地でも、複数のハウスメーカーを比較することで、3階建てが建築可能だったことを、はじめて知ることも多いです。

また、竣工後の管理については、ハウスメーカー各社の関連会社が管理会社を担うため、ハウスメーカーによって収益計画も異なってきます。

例えば、家賃保証型サブリースの保証率は、満室想定賃料の85％程度が相場ですが、各社によって83％～87％程度と開きがあります。

収益性も重要な比較項目ですので、なるべく幅広くハウスメーカーから提案を受けることが必要です。

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HOME4Uの良いところは、相談できるハウスメーカーがプレハブ工法の可能な大手ハウスメーカーばかりであり、しかも木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨等の様々な工法を得意とする企業にバランス良く相談できる点です。

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3-4. 適正な建築費で建てる

アパートは適正な建築費で建てることが重要です。
元々、土地を持っている方の場合、投資に対するリターンを向上させるには、建築費を適正な金額に抑えることが最大のポイントとなります。

建築費を適正な金額に抑えるには、ハウスメーカーを決定する前に比較検討を行い、適正な建築費のハウスメーカーを選ぶことが一番効果的です。

建築費については、ハウスメーカーを決定した後は、ほとんど減額できる余地がありません。
一応、建築費の減額には、ハウスメーカーからVE・CD提案を受けるといった方法もあります。

VE(ブイイー)はValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することです。
CD(シーディー)はCost Downの略で、単なるコストの削減のことを指します。

VE・CD提案で建築費を落とすのは、かなり難しくプロの領域です。
プロでも相当頑張っても、1割程度しか建築費を削減できません。

はじめてアパートを建てるような場合には、ほとんど下げることはできませんので、建築費を適正額で抑えるにはハウスメーカーの決定までが勝負だと思ってください。

「HOME4U 土地活用」を使えば、コストパフォーマンスの高い大手ハウスメーカー同士の比較となるため、適正な建築費を得るための一番の近道となります。

設計プランは1回の提案だけで決めるものではなく、何度も描き直しを依頼して大丈夫です。

アパート建築は大きな投資を伴いますので、パパッと決められるものではありません。
設計プランは、何度も何度も描き直すのが普通ですし、ハウスメーカーはそういう提案に慣れています。

臆せず、悪びれず、設計プランを何度も描き直してもらい、納得いくまで検討するようにしてください。

3-5. 返済後のキャッシュフローを確認する

ハウスメーカーからの提案を受けた場合は、返済後のキャッシュフローを十分に確認するようにしてください。

ハウスメーカーの提案書は、前半が設計図面、後半が収支計画になっていることが多いです。

前半部分は「絵」ですので、夢も広がって、興味を持ってみることができます。
それに対して、後半部分は「数字」がズラズラと並んでいるだけであり、見る気が起きなくなってしまいます。

しかしながら、収支計画はとても重要ですので、しっかりとチェックするようにしてください。

どこを見るかというと、一番大切なのは借入金返済後の手残りです。
近年は建築費が高騰していることから、毎年の手残りが微々たるものになっている計画が散見されます。

何千万円の投資をするのに、借入金返済後の手残りが年間で数十万円しかないような計画もありますので、よく見るようにしてください。

手残りがわずかな収支計画となっている場合、ちょっとした計画の狂いが生じるだけで、手残りがマイナスとなってしまうことがあります。

あまりにも手残りが少ないと感じる場合には、「もうちょっと、どうにかならないか？」と素直にハウスメーカーに相談するようにしてください。

3-6. 十分な自己資金を用意する

良いアパート経営をするには、十分な自己資金を用意することが重要となります。
自己資金は、立地にもよりますが、建築投資に対して30～50％程度用意するのが理想です。

賃料の高い都市部では、借入金の返済も楽になりますので、30％程度の自己資金でも問題ありません。

一方で、賃料の低い郊外では、借入金の返済が厳しくなりますので、50％程度の厚めの自己資金を用意しておくのが望ましいです。

アパートは、建築費は全国どこでも同じですが、賃料はエリアによって異なります。
賃料の低い郊外では、借入金の返済リスクが高いです。

そのため、賃料の安い郊外ほど、自己資金を多めに用意し、借入金の返済リスクを下げる必要があります。

自己資金を厚くすると、毎年の借入金返済額も減りますので、キャッシュフローも改善します。

また、都市部よりも郊外の方が、家賃の下落リスクや空室リスクが高いです。
借入金の返済額が少なければ、家賃の下落や空室にも耐えうることができます。

極端ないい方をすると、アパート経営は全額自己資金でやっていれば怖くはありません。
借入金の返済が終わっているアパートは、8割くらい空室であっても悠然と持ち続けることも可能です。

アパート経営の成功の可否は、ハウスメーカー選びだけではなく、オーナーの自己資金も決定要因となっていることが多いです。
自己資金は十分に用意し、安全な投資を目指してください。

相続税対策の場合は、こちらの記事をご覧ください。

3-7. 適切な管理方式を選択する

アパートを建てる上では、適切な管理方式を選択することもポイントです。
近年、ハウスメーカーからの最初の提案は、多くの場合、家賃保証型サブリースが前提となっています。

最初から家賃保証型サブリースで提案されてしまうと、建物オーナーとしては「家賃保証型サブリースありき」のように感じてしまいますが、決してそのようなことはありません。

家賃保証型サブリースは、あくまでも管理方式の1つの選択肢であり、建物オーナーの判断によって他の管理方式も選べます。

管理委託も、パススルー型サブリースも、「全てお任せ」という意味では家賃保証型サブリースと違いはありません。
異なる点は、空室リスクを直接負うか、間接的に負うかの違いです。

家賃保証型サブリースは、あくまでもリスクヘッジの手段の一つになります。
アパート投資のリスクヘッジの手段は、その他に自己資金を増やすなどの方法があります。

例えば、立地条件の良いところで、自己資金を30％程度用意できるのであれば、十分リスクヘッジができていますので、家賃保証型サブリースは選択しなくても良いわけです。
過剰なリスクヘッジをし過ぎると、いたずらに収益性を低くし、アパート投資の旨みが欠如してしまいます。

家賃保証型サブリースは、長期に渡って収益性を低くする選択肢であるため、安易に選択する必要はありません。
自己資金を十分に用意するなど、他の方法でリスクヘッジを行い、他の管理方式を積極的に検討するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
アパートを建てるにあたっての7つの注意点について解説してきました。

アパートを建てることには、主に「安定収入を得られる」、「相続税対策となる」といった2つのメリットがあります。

アパートを建てるにあたっては、以下の7つの注意点がありました。

1. アパートは賃貸経営に適した立地で建てるのが基本です。
2. ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を考えておきます。
3. 建築と収支のプランは必ず複数の計画を比較検討してください。
4. 投資を抑えるためにも適正な建築費で建てることが重要です。
5. 収支計画の中では返済後のキャッシュフローも確認してください。
6. 自己資金は投資額の30％以上を用意しておくことが理想です。
7. 管理は適切な方式を選択します。

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