アパートを建てる人必見！知っておきたい7つの注意点を解説

これからアパートを建てようと検討されている方は、絶対にアパート経営を失敗させたくないと考えて、いろいろと情報収集をされていることと思います。

アパートを建てる際、ちょっとした注意点を意識するだけで、その成功確率はグッと上がります。

アパート建築には大きな投資を伴うため、しっかりと基礎知識を身に着けてから行うことをおススメします。

そこでこの記事では、はじめてアパートを建てる人向けに、アパートを建てるにあたって確認しておくべき注意点について解説します。

アパート経営のメリットや、アパート建築を依頼する会社に相談する前に知っておきたいことについても紹介しますので、ハウスメーカーや建築会社の話を聞く前に読んでいただけるとさらに効果が高まるでしょう。

ぜひ最後までご覧いただき、アパート経営成功への第一歩である、ベストな「アパートを建てる」ステップへと歩みを進めてみてください。

1. アパートを建てる流れとメリット

最初にアパートを建てる流れと期間についてご紹介します。

1-1. アパートを建てる流れと期間

アパート建築の主な流れは以下の通りです。

最初にハウスメーカー等に土地活用相談を行い、設計や収支のプラン提案を受けます。
複数のプランが出てきたら、プランを検証しながら依頼先を決定します。

プラン検証の期間には、特に制限はありません。
急げば1ヶ月程度で決めることもできます。

1年くらい検証を続けるオーナーさんもいますので、焦って決める必要はないです。
ただし、検証中は依頼先も無償で動いているため、長くても半年くらいで依頼先を決めるのが一般的です。

依頼先が決定したら、請負契約を締結して着工です。
2階建てのアパートであれば、工期は約3ヶ月となります。

土地活用は、とにかく依頼先を決定するまでが山場です。
依頼先は、決して焦ることなく慎重に決めるようにしてください。

1-2. アパートを建てることのメリット

つぎにアパートを建てることのメリットについて見ていきます。

①安定収入を得られる

アパート経営を行うと、安定収入を得られるというメリットがあります。
安定収入のメリットは、不動産賃貸業における共通のメリットですが、特に住居系のアパートは、安定性が高いです。

不動産賃貸業の中には、オフィスビルや店舗といったものもあります。
オフィスビルや店舗は、アパートよりも収益性は高いものの、景気変動の影響を大きく受け、リスクも高いといった特徴があります。

店舗などは、国内景気に関わらず、周辺に競合が現れて売上が落ちると撤退してしまうこともあり、空室リスクが大きいです。

それに対して、アパートなどの住居系の不動産投資は、景気変動に大きく左右されません。
賃貸住宅には、一定の実需が常に存在し、たとえ景気が悪くなったとしても賃貸住宅を借りる方が存在します。

また、アパートは1棟の中に複数戸あることで、空室リスクが分散されます。
同じ住居系の不動産投資でも、ワンルームマンション1室だけの場合、そこから入居者が退去してしまうと賃料がゼロとなります。

住居系は需要が安定しているものの、1室だけだと空室の影響が大きく、賃貸経営としては安定しません。

その点、アパートはどこかの部屋が空室でも、他の部屋が埋まっているため、平均的に収入を安定させることができるのです。

安定性に関しては、アパートは不動産投資の中で優等生といって良いでしょう。

②相続税対策となる

アパートを建てることは相続税対策となります。

土地の上にアパートのような賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。

建物については、「借家権割合による評価減」が適用され、自分で利用する建物よりも評価額が下がります。

また、アパートを建てるための借入金も、マイナスの資産となるため、他界時に残っている残債分は資産の評価額を下げてくれます。

資産の評価額が下がれば、支払う相続税も減るため、相続税の節税対策となるのです。

2. アパートを建てる前に知っておきたい基礎知識

この章では、アパートを建てる前に知っておきたい基礎知識について紹介します。

2-1. アパートを建てるなら、どこに依頼する？

建物建築の依頼先としては、ハウスメーカーや工務店があります。

ハウスメーカーとは広域に営業展開し、建築部材も工場生産できるような規模の大きい請負会社です。
それに対して、工務店とは地域密着で営業展開し、大工さんが現場で建物を建てる工法を得意とする請負会社になります。

アパート建築は、大手ハウスメーカーほど建築費が安いという特徴があります。
一般的な商品では、「大手ほど高い」みたいな構図がありますが、アパートに限っては大手ハウスメーカーの方が安いです。

理由としては、現代のアパート建築は、ほとんどがプレハブ工法(工業化工法)と呼ばれる工法で建てられるためです。

プレハブ工法(工業化工法)とは、建物の部材等をあらかじめ工場で生産、加工を行い、それらの部材を現場に搬入して組み立てる工法のことを指します。

それに対して、大工さんが現場でコツコツ建物を建てていく昔ながらの工法を在来工法と呼びます。

プレハブ工法は、多くの部材を施工条件が一定の工場で作ることから、品質が安定しています。
現場作業は、プラモデルを作るように組み立てるだけですので、工期も短いです。

工場で作ることから部材を大量発注するため材料費は安く、工期も短いことから職人の人件費も抑えられ、工事費が安くなります。

このように、プレハブ工法は、品質・納期・コストの全てが在来工法より優っており、在来工法でアパートが建てられることはほとんどありません。

プレハブ工法ができるのは、大きな工場が保有できる大手ハウスメーカーになります。
小さな工務店は工場がないため、在来工法となってしまいます。

また、大手ハウスメーカーには、社内に一級建築士が在籍しています。
大手ハウスメーカーなら、設計も施工も一括で依頼することができます。
大手ハウスメーカーの設計料は、非常に安いのが特徴です。

仮に工務店に施工を依頼して、設計を外部の設計会社に依頼してしまうと、設計料が大きく膨らんでしまいます。

大手ハウスメーカーは、品質・納期・コストが優れているだけではなく、設計料も安いというメリットがあります。

よって、良いアパートを建てるには、大手ハウスメーカー同士を比較することが一番の近道です。
アパートを建てるなら大手ハウスメーカーに相談することから始めてください。

ちなみに、アパート建築のプラン請求ができる「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」なら、アパート建築の実績豊富な大手ハウスメーカーに、最大7社まで一括で建築プラン請求ができます。利用は無料ですので、ぜひご利用ください。

2-2. 間取りと収支はどうなるの？

アパートを建てる前は、収支計画を立てることが必要不可欠です。その中でも間取りと賃料単価の関係を知っておくことが重要です。

賃貸経営の中には、単価ありきで賃料が決まる不動産と総額ありきで賃料が決まる不動産の2種類があります。

オフィスや店舗、倉庫、ビジネスホテル等、住居系以外の不動産は単価ありきで賃料が決まります。
オフィス等の賃料は、坪10,000円とか、坪20,000円等の単価の相場があり、それに借りる面積を乗じることで賃料総額が決まります。

例えば、坪10,000円のオフィスビルで、65.53坪を借りるような場合、賃料は655,300円になります。
住居系以外の不動産は、賃料単価が綺麗な数字で、賃料総額は端数を含む数字になるのが特徴です。

一方で、アパートやワンルームマンションのような住居系の不動産は、総額ありきで賃料が決まります。

3LDKなら120,000円、2DKなら80,000円、1Kなら70,000円のように、賃料総額が綺麗な数字になるのが特徴です。

住宅の場合、総額ありきで家賃が決まることから、間取りによって賃料単価が異なるという性質が生まれます。

例えば、75平米の3LDK が家賃120,000円だとしたら賃料単価は1,600円／平米です。
それに対して、20平米の1Kの家賃が70,000円だとしたら賃料単価は3,500円／平米にもなります。

このように、アパートのような住宅の場合、小さな間取りのほうが賃料単価が上がるという性質があります。
賃料単価が上がれば、投資効率も上がるため、利回りも上がります。

さらに、一般的に賃貸需要はファミリー向けの3LDKよりも単身世帯向けの1Kの方が高いです。

ファミリー向けの3LDKは、面積が広くなるため、賃料総額も上がってしまいます。
「借りるよりも買った方が安い」という判断をしてしまう方が多く、ファミリー向けの3LDKは賃貸需要が低いです。

一方で、単身世帯向けの1Kは、面積が小さいため、賃料総額はそれほど大きくはありません。
「借り続けられる」という判断できる方が多く、1Kの単身世帯向けは賃貸需要が高いです。

このように、単身世帯向けの1Kは賃料単価が高く賃貸需要も高い、ファミリー向けの3LDKは賃料単価が低く賃貸需要も低いという関係にあります。

さらに単身世帯向けの1Kは、同じ大きさのアパートなら3LDKよりも戸数を増やすことができます。
戸数が増えれば、空室リスクを分散できるため、賃貸経営の安定性もさらに増します。

1Kが10戸のアパートなら1室の空室が発生しても、空室率は10％ですが、3LDKが4戸のアパートなら1室の空室で空室率が25％にもなってしまいます。

そのため、アパート経営は、間取りの優先順位を1K、2DK、3LDKの順番で検討するのが基本です。

まずは1Kタイプで検討してみて、周辺に単身者の賃貸需要が無いようであれば、2DKを検討し、最後に3LDKを検討します。

どのような間取りを選択するかは、今後のアパート経営にとって非常に重要ですので、狭い間取りから丁寧に検討するようにしてください。

なお、アパートの建設費用は、木造なら坪65万円～85万円、鉄骨造なら坪80万円～105万円、鉄筋コンクリート造なら坪95万円～110万円程度が目安となります。

2-3. アパートの管理は誰に依頼する？

アパートを建てる相談をすると、竣工後の管理方式もセットで提案されます。
竣工後の管理方式には、「自主管理」、「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の4種類があります。

自主管理

管理とは、家賃の入出金管理や家賃滞納があったときの督促、退去時の原状回復の確認、クレーム対応等の仕事です。

自主管理とは、オーナー自らが行う管理になります。
自宅のすぐ近くにアパートを建てるような場合は自主管理も可能です。

管理委託

管理委託とは、管理会社に管理を委託する管理方式となります。
管理料の相場は、家賃収入の5％程度です。

管理会社では管理委託契約を締結し、各戸の入居者とはそれぞれ賃貸借契約書を締結します。

管理委託は、入居している家賃に対して5％かかり、空室部分には発生しません。
空室が発生した場合には、家賃収入も減るため、空室リスクは建物オーナーが直接負うことになります。

パススルー型サブリース

パススルー型サブリースとは、基本的には管理委託とほとんど同じです。
両者の違いは、契約関係が委託形式はなく、賃貸借形式という点になります。

サブリースとは転貸という意味です。
パススルー型サブリースでは、一棟全体を管理会社に賃貸し、各部屋は管理会社と入居者が賃貸借契約を締結します。

建物オーナーに入ってくる賃料は、入居している部屋の賃料から、約5％を差し引いた賃料が建物オーナーに振り込まれます。
入居状況によって賃料は変動しますので、空室リスクは建物オーナーが直接負います。

パススルー型サブリースは実質的には管理委託と同じですが、契約書が管理会社との賃貸借契約書の一本で済むことから、管理委託よりも人気があります。

家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、各戸の入居状況に関わらず、賃料固定される形式の管理になります。
サブリースですので、契約は賃貸借形式です。

建物オーナーに入ってくる賃料は、満室想定賃料から15％程度差し引いた賃料が建物オーナーに振り込まれます。
入居の状況によって家賃は変動しないため、建物オーナーは空室リスクを直接負うことはありません。

ただし、家賃保証型サブリースは、永久の家賃が保証されるわけではなく、空室が増えてくれば賃料が下げられます。
そのため、建物オーナーは空室リスクを間接的に負っています。

家賃保証型サブリースは、「家賃保証」という誤解を招くネーミングであることから、管理会社と建物オーナーとの間でトラブルが絶えません。

家賃保証型サブリースに関しては、国土交通省および消費者庁並びに金融庁が契約を慎重に行うよう注意喚起を促しているくらいです。

家賃保証型サブリースは、デメリットを十分に理解した上で、契約するようにしてください。

3. アパートを建てるにあたっての7つの注意点

この章では、アパートを建てるにあたっての7つの注意点について解説します。

3-1. アパート経営に適した土地で建てる

アパートは、まずアパート経営に適した土地で建てることが鉄則です。
アパート経営に適した土地とは、賃貸需要が存在する土地のことを指します。

人里離れた山奥では、どんなにハイスペックなアパートを建てても入居者が埋まりません。

賃貸需要のある土地とは、一般的には駅から徒歩10分圏内にあるような土地です。
賃貸需要は、基本的に利便性の高いエリアに存在します。

駅から徒歩10分を超えるような場所であっても、近くに工場や空港、大きな病院等の働く場所があり、その周辺に賃貸需要があればアパート経営はできます。
また、小学校の近辺も、ファミリータイプの賃貸需要があることも多いです。

土地の広さについては、駅に近く、駐車場が必要のないエリアであれば60坪程度から建てることができます。
駐車場が必要なエリアは、少なくとも100坪以上は必要です。

なお、「家賃保証型サブリースにするから、賃貸需要なんか気にしなくても良い」と考えるのは危険です。

家賃保証型サブリースでは賃料減額がありますので、賃貸需要が低いエリアで行うと、管理会社からの家賃がすぐに減額されます。

家賃保証型サブリースを利用しないと、アパート経営は無理と思えるような土地は、基本的にアパート経営は難しいでしょう。

基本的には、家賃保証型サブリースを選択しなくても、アパート経営がやっていける土地でアパートを建てるようにしてください。

3-2. ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を考えておく

ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を自分なりに考えておくようにしてください。

間取りの検討の優先順位は、1K、2DK、3LDKの順番でした。

比較的若い方が多く住むエリアで、1Kの需要が高いエリアであれば、1Kタイプが最優先となります。

また、家賃の低い郊外では、駅から10分以内であっても単身者が2DKを借りることがあります。

単身者の中には、1Kは狭くて住みたくないという方も多く、家賃の低い郊外では単身者が好んで2DKを借りるようなエリアもあります。
このようなエリアは2DKを建てた方が良いです。

学童保育がある小学校周辺のようなエリアでは、子供のいるファミリー層がターゲットとなります。
このようなエリアは3LDKを建てることをおススメします。

土地オーナーが自分なりに間取りを考えておかなければならない理由は、ハウスメーカーの提案してくる間取りが、必ずしも立地に最適な間取りとは限らないからです。

ハウスメーカーはプレハブ工法でアパートを建てることができるため、品質・納期・コストが優れているというメリットがありました。

しかしながら、工場の生産ラインでカチッと作ってしまうため、間取り変更の自由度が低いというデメリットがあります。

多くのハウスメーカーによっては、ファミリータイプや1Kなどの間取りやエリアごとに強みが異なってきますので、こちらのニーズに合ったハウスメーカーを選んでください。

3LDKが適したエリアであれば、そのまま話を進めても構いませんが、1Kの方が適したエリアであれば、間取りを変更してもらう必要があります。

1室あたりの部屋数を少なくすれば、賃料単価が上がり、空室リスクも減りますので、収益性が良くなります。

ただし、小さな間取りを選択すると、バスやキッチン、トイレ等の住宅設備の数が増えるため、建築費は上がります。

同じ75平米でも、75平米の3LDKが1戸なら住宅設備は1つですが、25平米の1Kが3戸だと住宅設備が3つになるため、工事費は上がるのです。

しかしながら、通常は、建築単価の上昇のデメリットよりも、賃料単価の上昇のメリットの方が大きくなります。

そのため、オーナーにとっては、1Kが適したエリアであれば、積極的に1Kを検討するようにしてください。

3-3. 複数のアパート建築プランを検討する

アパートを建てるには、複数のハウスメーカーから建築と収支のプランを取得し、比較検討することが重要です。

ハウスメーカーにアパート建築の相談をすると、「設計」と「建築費」、「収支計画」の3つがセットで出てきます。

ハウスメーカーは木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨等、それぞれ得意とする材料が異なるため、ハウスメーカーを変えると異なる「設計」が出てくることがあります。

軽量鉄骨とは鉄骨の厚みが6mm未満のものを指し、重量鉄骨とは鉄骨の厚みが6mm以上のものを指します。
※重量鉄骨であっても、鉄骨の厚みが4mmの場合もあるので、確認が必要です。

例えば、3階建てアパートが建てられるような土地でも、一般的な木造や軽量鉄骨造の提案しか出てこない場合があります。
しかし今では技術も進んでいますので、エリアによっては木造3階建ても建てることができます。（※3階建ては重量鉄骨造が一般的です。）

2階建てしか建たないと思っていた土地でも、複数のハウスメーカーを比較することで、3階建てが建築可能だったことを、はじめて知ることも多いです。

また、竣工後の管理については、ハウスメーカー各社の関連会社が管理会社を担うため、ハウスメーカーによって収益計画も異なってきます。

例えば、家賃保証型サブリースの保証率は、満室想定賃料の85％程度が相場ですが、各社によって83％～87％程度と開きがあります。

収益性も重要な比較項目ですので、なるべく幅広くハウスメーカーから提案を受けることが必要です。

複数のハウスメーカーから提案を受けるには、「HOME4U 土地活用」の一括無料相談サービスがおススメです。

HOME4Uでは、無料で最大7社からアパートの建築と収支のプラン提案を受けることができます。

HOME4Uの良いところは、相談できるハウスメーカーがプレハブ工法の可能な大手ハウスメーカーばかりであり、しかも木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨等の様々な工法を得意とする企業にバランス良く相談できる点です。

HOME4Uは、土地活用に詳しい方も相談してみたいと思うハウスメーカーがしっかり揃っていますので、他にない価値あるサービスとなっています。

無料で相談できる先のハウスメーカーのレベルが高く、安心して利用できますので、HOME4Uの一括無料相談サービスをぜひ使ってみてください。

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3-4. 適正な建築費で建てる

アパートは適正な建築費で建てることが重要です。
元々、土地を持っている方の場合、投資に対するリターンを向上させるには、建築費を適正な金額に抑えることが最大のポイントとなります。

建築費を適正な金額に抑えるには、ハウスメーカーを決定する前に比較検討を行い、適正な建築費のハウスメーカーを選ぶことが一番効果的です。

建築費については、ハウスメーカーを決定した後は、ほとんど減額できる余地がありません。
一応、建築費の減額には、ハウスメーカーからVE・CD提案を受けるといった方法もあります。

VE(ブイイー)はValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することです。
CD(シーディー)はCost Downの略で、単なるコストの削減のことを指します。

VE・CD提案で建築費を落とすのは、かなり難しくプロの領域です。
プロでも相当頑張っても、1割程度しか建築費を削減できません。

はじめてアパートを建てるような場合には、ほとんど下げることはできませんので、建築費を適正額で抑えるにはハウスメーカーの決定までが勝負だと思ってください。

「HOME4U 土地活用」を使えば、コストパフォーマンスの高い大手ハウスメーカー同士の比較となるため、適正な建築費を得るための一番の近道となります。

設計プランは1回の提案だけで決めるものではなく、何度も描き直しを依頼して大丈夫です。

アパート建築は大きな投資を伴いますので、パパッと決められるものではありません。
設計プランは、何度も何度も描き直すのが普通ですし、ハウスメーカーはそういう提案に慣れています。

臆せず、悪びれず、設計プランを何度も描き直してもらい、納得いくまで検討するようにしてください。

3-5. 返済後のキャッシュフローを確認する

ハウスメーカーからの提案を受けた場合は、返済後のキャッシュフローを十分に確認するようにしてください。

ハウスメーカーの提案書は、前半が設計図面、後半が収支計画になっていることが多いです。

前半部分は「絵」ですので、夢も広がって、興味を持ってみることができます。
それに対して、後半部分は「数字」がズラズラと並んでいるだけであり、見る気が起きなくなってしまいます。

しかしながら、収支計画はとても重要ですので、しっかりとチェックするようにしてください。

どこを見るかというと、一番大切なのは借入金返済後の手残りです。
近年は建築費が高騰していることから、毎年の手残りが微々たるものになっている計画が散見されます。

何千万円の投資をするのに、借入金返済後の手残りが年間で数十万円しかないような計画もありますので、よく見るようにしてください。

手残りがわずかな収支計画となっている場合、ちょっとした計画の狂いが生じるだけで、手残りがマイナスとなってしまうことがあります。

あまりにも手残りが少ないと感じる場合には、「もうちょっと、どうにかならないか？」と素直にハウスメーカーに相談するようにしてください。

3-6. 十分な自己資金を用意する

良いアパート経営をするには、十分な自己資金を用意することが重要となります。
自己資金は、立地にもよりますが、建築投資に対して30～50％程度用意するのが理想です。

賃料の高い都市部では、借入金の返済も楽になりますので、30％程度の自己資金でも問題ありません。

一方で、賃料の低い郊外では、借入金の返済が厳しくなりますので、50％程度の厚めの自己資金を用意しておくのが望ましいです。

アパートは、建築費は全国どこでも同じですが、賃料はエリアによって異なります。
賃料の低い郊外では、借入金の返済リスクが高いです。

そのため、賃料の安い郊外ほど、自己資金を多めに用意し、借入金の返済リスクを下げる必要があります。

自己資金を厚くすると、毎年の借入金返済額も減りますので、キャッシュフローも改善します。

また、都市部よりも郊外の方が、家賃の下落リスクや空室リスクが高いです。
借入金の返済額が少なければ、家賃の下落や空室にも耐えうることができます。

極端ないい方をすると、アパート経営は全額自己資金でやっていれば怖くはありません。
借入金の返済が終わっているアパートは、8割くらい空室であっても悠然と持ち続けることも可能です。

アパート経営の成功の可否は、ハウスメーカー選びだけではなく、オーナーの自己資金も決定要因となっていることが多いです。
自己資金は十分に用意し、安全な投資を目指してください。

相続税対策の場合は、こちらの記事をご覧ください。

3-7. 適切な管理方式を選択する

アパートを建てる上では、適切な管理方式を選択することもポイントです。
近年、ハウスメーカーからの最初の提案は、多くの場合、家賃保証型サブリースが前提となっています。

最初から家賃保証型サブリースで提案されてしまうと、建物オーナーとしては「家賃保証型サブリースありき」のように感じてしまいますが、決してそのようなことはありません。

家賃保証型サブリースは、あくまでも管理方式の1つの選択肢であり、建物オーナーの判断によって他の管理方式も選べます。

管理委託も、パススルー型サブリースも、「全てお任せ」という意味では家賃保証型サブリースと違いはありません。
異なる点は、空室リスクを直接負うか、間接的に負うかの違いです。

家賃保証型サブリースは、あくまでもリスクヘッジの手段の一つになります。
アパート投資のリスクヘッジの手段は、その他に自己資金を増やすなどの方法があります。

例えば、立地条件の良いところで、自己資金を30％程度用意できるのであれば、十分リスクヘッジができていますので、家賃保証型サブリースは選択しなくても良いわけです。
過剰なリスクヘッジをし過ぎると、いたずらに収益性を低くし、アパート投資の旨みが欠如してしまいます。

家賃保証型サブリースは、長期に渡って収益性を低くする選択肢であるため、安易に選択する必要はありません。
自己資金を十分に用意するなど、他の方法でリスクヘッジを行い、他の管理方式を積極的に検討するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
アパートを建てるにあたっての7つの注意点について解説してきました。

アパートを建てることには、主に「安定収入を得られる」、「相続税対策となる」といった2つのメリットがあります。

アパートを建てるにあたっては、以下の7つの注意点がありました。

1. アパートは賃貸経営に適した立地で建てるのが基本です。
2. ハウスメーカーに相談する前に立地に適した間取を考えておきます。
3. 建築と収支のプランは必ず複数の計画を比較検討してください。
4. 投資を抑えるためにも適正な建築費で建てることが重要です。
5. 収支計画の中では返済後のキャッシュフローも確認してください。
6. 自己資金は投資額の30％以上を用意しておくことが理想です。
7. 管理は適切な方式を選択します。

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