【建築事例】子どもの誕生を機に祖父から相続した土地を活用。プライバシーに配慮した賃貸併用住宅／東京都23区内

今回の物件は、東京都23区内にある2LDKの紹介です。

大家のMさん（仮名）は、2人目の子どもが生まれたことをきっかけに、祖父から相続していた土地を活用しようと考えるようになりました。土地活用に関する知識は無かったものの、複数のハウスメーカーを比較検討し、打ち合わせを重ねる中で納得のいく賃貸併用住宅を建てられたといいます。

土地活用を振り返って、今思うことを伺いました。

解体費は助成金でまかなう

――土地活用に至った経緯についてお聞かせください。

2人目の子どもが生まれたことがきっかけです。

祖父から相続した土地をどうにか活用しようと考えていたタイミングと、マイホームを検討し始めていたタイミングとも合って、今に至ります。

相続する前の建物は（工場だったと思うのですが）2階には入居者もいました。ただ、建物がかなり古かったので、いずれは建て直しをしなければいけないなと思っていたのですが、そこに子どもが生まれたこともあって、前に進みました。

築何年ぐらい経過していたのでしょうか。

そうですね、たぶんもう45年ちょっとは経っていたと思います。工場部分は空いていて、賃貸の方もちょうど更新のタイミングでした。このタイミングを逃してしまうと、また2年先になってしまうので、契約を終えて土地活用をスタートしようと決めました。

解体についても300万円ぐらいかかったのですが、助成金でほぼ全部まかなうことができました。

はじめての土地活用、大変だったと思います。どこから手を付けましたか？

正直、土地活用にあたってそもそも知識が無かったので、一通り問い合わせるところから始めてみました。

ネットで検索する中でHOME4Uを知ったように記憶しています。使い勝手もよかったですし、名前を知っている有名なハウスメーカーを複数紹介していただけたので、安心して話を進められました。

今回建てたのは軽量鉄骨の賃貸併用ですね。最初から決めていたのですか？

結構土地が広かったこともあって、全部をマイホームにするのではなく賃貸併用にしようという話になりました。その過程で調べていくうちに、木造と軽量鉄骨では、家賃に差があることを知りました。そういうことなら、軽量鉄骨かつ賃貸併用でいこうと比較的早い段階で動いていたと思います。

家賃の下落率という意味でも、木造だとどうしても10年くらい経つと急激に落ちてきてしまいますが、軽量鉄骨は家賃が落ちにくいということをハウスメーカーの担当者がデータと共に教えてくださったのも印象的でした。

また、建築費についてもウッドショックの影響が響いていて、そこまで木造と軽量鉄骨で大差なかったことも軽量鉄骨に踏み切るきっかけの1つでした。

遮音性を意識した内装に

ハウスメーカーは旭化成ホームズですね。決め手は何だったのでしょうか？

旭化成ホームズのほか、最終的に大手2社と比較しました。うち1社はブランド力が弱く感じました。また、家賃設定も低かったので、選択肢から外しました。

残りの1社と旭化成ホームズを比べたときに、旭化成ホームズのほうがコストパフォーマンスがいいと感じたので、決めました。

ただ、フェアじゃないところもあって、残りの1社は、かなり遅れてから問い合わせをしたのです。ウクライナ侵攻後だったでしょうか。そんな折ですので、建築費の見積がかなり高くなってしまった。確か旭化成ホームズと1,000万円以上価格差があったように記憶しています。

タイミングによって随分と変わってしまいますね。現在は、2戸のうち、1戸を貸し出している状況でしょうか。

はい。1つは私たち家族が、もう1つは貸し出しています。自宅が3LDK、賃貸が2LDKで50㎡ほどです。

一応、駐車場もあるんですが、東京ということもあってそこまで需要が無かったこともあり、カーリースに貸し出しています。将来的に車を購入することがあれば、それはまたそのときに考えようと思っています。

物件を建てるにあたってこだわられた部分はありますか。

入り口をどちらも1階、かつ別々にしたことです。賃貸併用ということもあり、プライバシーの観点から入り口を分けました。道路が2面に面していて、それぞれ違う面に入り口を作りました。ドアを開けたときにばったり出くわすこともないですし、宅配ボックスもそれぞれ別々に取り付けています。

お互いに気を遣う必要が無くて素敵ですね。

もう1つ、共用部分を作りたくなかったんですよね。入り口を1つにしてしまうと、廊下とかライトなど共用費として家賃から数千円をいただくことになるので。

あと1階のテラスの洗濯物干しに気を付けました。1階にテラスがあって洗濯物が干せるのですが、1階の洗濯物って女性は抵抗がありますよね。そこで、洗濯物がフェンスの内側に隠れるように昇降式のタイプに変更しました。

内装はいかがでしょうか。

私は内装のデザインよりも防火性能だとか機能面を見ていました。騒音でいえば私たちにも子どもがいるので、下の階に響かないようにしなければならない。なので、遮音性に関してはすごく意識しました。遮音性が関係する部分にはグレードを上げて、いい建材を使用しました。フローリングも柔らかい素材を選んで、衝撃を吸収するようにしています。

管理会社選定の基準と今後のこと

物件の管理についてはどうされているのでしょうか。

旭化成ホームズに物件の管理だけお願いしています。共用スペースが無いので掃除などもいらないですし、本当に入退去などの管理だけです。旭化成ホームズの方から「こういった人が入居しますが、大丈夫ですか」といった確認だけ連絡がきて、それに答えている感じです。賃料収入のうち、5％を管理費として払っています。

管理会社については比較検討されたのでしょうか。

管理手数料が妥当なのかというのがわからなかったので、いろんなところに聞きました。ただ、結局どこもそんなに変わらなかったんですね。それならと借り手から見て信頼性がある旭化成ホームズにしました。

最後に、これから土地活用を検討している方にアドバイスをお願いします。

そうですね、アドバイスといえるほどのことかわかりませんが、私の場合でいえば近くにマンションがどんどん増えています。

マンションはアパートより家賃設定が高いので、そうした新しいマンションと差別化できるような何かを考えておくことが大切かなと思いました。たとえば、1階の玄関を広く取ってベビーカーが余裕を持って停められるようにするとか。そういった工夫が大切かなと思います。

今回の物件でいうなら、1階に入り口があるというのはマンションと比較してすごい強みだと思っています。マンションで高層階に住むと、震災などがあってエレベーターが動かなくなってしまうとすごく大変だと思うので、そうしたときに1階から出入りできるアパートっていいなと。どんな形であれ「差別化」を考えて物件を建築することが大切だと感じました。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの