【建築事例】空き家→満室の人気アパートに「せっかくならいいものを作りたい」オーナーの真摯な思い／仙台市泉区

今回の物件は、仙台市泉区にある1LDK/6戸の紹介です。

大家のKSさん（仮名）は、古家付きの土地を相続されたことを機に、もともと建っていた古家を取り壊してアパートを建築、オーナーになりました。立て替え後のアパートには子供も入居し、KSさんも近くに住んでいらっしゃいます。

ご自身が住宅関係の仕事に携わっていることもあり、特にデザイン面では知見を生かして細部にまでこだわり、募集開始と共にあっという間に入居が決まる、駅近の人気物件を経営しています。

そんなＫＳさんに大家になろうと思ったきっかけや成功の秘訣を聞きました。

「売るのはいつでもできる」

――まずは物件についてお聞かせいただけますか。

木造建築で全6戸ありまして、ひとつあたりの部屋の広さは大体40～45㎡でしょうか。間取りとしては1LDKほどで、単身者はもちろんカップルの方にも入居いただいています。家賃は平均して8万円ほど、駐車場も6台完備しているので駐車場代を含めて9万円くらいです。

アクセスは、最寄り駅から車で10分ほど。子どもが３人いるのですが、うち1人（娘）が1部屋を使って住んでいます。

――大家になったきっかけを教えてください。

2022年頃に実家を相続したのですが、誰も住む予定がなく空き家状態でした。そのまま持っていても固定資産税など、無駄なコストばかりがかさんでしまうので、どうしようかと考え始めたのがきっかけです。

本当は、手っ取り早く売却しちゃおうかなって思っていたのですが（笑）。HOME4Uを通じて不動産売買の業者やリフォーム会社、ハウスメーカー、工務店の方からお話を聞く中であるハウスメーカーさんから「売るのはいつでもできる」と言われたんですね。実家がある場所が立地的にはいいところで、駅からも近いし人気のある場所だから、今すぐにお金が必要なわけじゃないんだったら活用したらというアドバイスをもらいまして。

それで、売却するにしても思っていたほどの値段がつかなかったこともあり、活用する方に考えがシフトしていきました。

――実家は戸建てだったのでしょうか。

はい、築30年くらいですが、大工さんが建ててくれた結構頑丈な家だったんです。使っている資材も良かったので、解体前に業者に見てもらったら「（解体するのは）もったいない」という意見も多くいただきました。それだったらリフォームして賃貸に出すことも考えたんですが、やっぱり両親向けに建てた家だったから和室がメインだったりしてちょっと今のニーズには合わないなと。

ハウスメーカー選びとその決め手

――ミサワホームに依頼した決め手はなんだったのでしょうか。

ミサワホーム以外に大手3社にも問い合わせしました。それぞれの物件を実際に見せてもらったのですが、ミサワホームの物件が一番気に入ったといいますか。中に足を踏み入れた瞬間、飛び抜けて印象が良かったんです。

ミサワホームの蔵があるシリーズを見に行ったところ、リビングに入って天井高が高く取れている部分がすごく印象に残ったんです。他のメーカーにはそういった物件はなかったので、将来的に古くなってきたときに勝負できるような特徴があるといいなと思って、ミサワホームにしました。

価格でいえば、やっぱりミサワホームは高かったです。ただ、投資として建てたいわけではなかったのでマイナスが出なければいいかなと。やっぱりいいものを建てたかったという気持ちが強かったですね。

――実際オーナーになってみてミサワホームの「蔵」の印象はどうですか？

全部屋に蔵を取り入れていますが、収納としても使えますし、蔵があるところに住んだら他のところに住めないんじゃないかと感じるほど便利だなと思います。蔵だけで6畳以上の広さがあるので、そこに荷物を収納してしまえば、部屋をすっきりと広く使うことができるのが気に入っています。娘も、蔵の中に荷物を全部入れていて、部屋を広々と使っています。

――木造か鉄骨造。造りで悩むことはありませんでしたか。

木造でも在来工法だったら少し不安な面もあったかもしれませんが、ミサワホームがパネル工法を採用していたので、そこまで心配はなかったです。むしろ、今回自分の両親の家、実家を解体するときに解体費が予想よりかかったんですね。

鉄骨だったらさらに費用がかかったと思うんですよ。ゆくゆく解体を考えるときにおそらく私はもういないですし、子どもが引き継ぐにしても木造の方が費用的な負担が少なくていいかなと。また、断熱性という観点でも木造の方が家の中が暖かくていいなというのもありました。

こだわりの「根っこ」にあったもの

――特にこだわったポイントはありますか

中の設備やインテリアはもちろん、外観にはこだわりました。近所にも似たような1LDKのアパートが建っていたこともあって、差別化になればと思ったんです。オートロックのゲートをつけたり、フェンスをつけたり、それから照明のデザインにもこだわりました。業者や管理会社の方からはアパートのレベルではないという声をいただくことができました。

ハウスメーカーさんには、かなり色々と注文をつけてしまったと自覚しています（笑）。

たとえば、室外機ひとつにしても外からは見えないように配置してもらう。キッチンは対面式にする。トイレのドアのつけ方まで、使いやすさを意識してデザインしました。

――こだわろうと思った「根っこ」の部分にはどういった想いがあったのでしょうか。

やっぱり、不動産投資として建てたわけではないという部分が大きかったように思います。相続した土地をせっかく活用するなら、いいものを作りたい。その気持ちが強かったですね。私も将来的に1人になって、今住んでいるところが広いなと感じたら、今回建てた物件に移る可能性もありますし、自分が住みたい部屋作りは意識していたかなと思います。

自分が、住宅関係の仕事をしていることもあり、一般住宅を見る機会は他の人より多かったです。そういう意味では、今回アパートを建てるにあたって一定の知見はあったように感じています。

――こだわればこだわるほど価格も上がりそうですよね。

上がりましたね（笑）。ただ、私のいい家を作りたいという想いをミサワホームがすごく理解してくれて、多少の融通もきいてくれました。金額的には最初は8,000万円くらいの提示でしたが、最終的には9,000万円を超えてきました。外構は影響範囲が広いから、金額も一気に変わるなと。でも本当に納得のいくものが作れたので、総じて後悔はないです。

「入居は決まるから大丈夫」の後押し

――管理方法についてについて教えてください。

管理自体は管理会社に依頼しています。委託管理です。サブリースにするか迷いましたが、やはり管理料が全然違ったんですよね。現在は、賃料収入の約5％を管理会社に支払っていますが、サブリースとなると10％ちょっとかかってしまうのでやめました。

ミサワホームの営業の方に「サブリースにしなくても入居が決まるから大丈夫ですよ」と言われたのも安心材料のひとつでした。

――実際、すぐに入居者希望の方が現れましたか。

2023年6月に竣工して、入居者の募集を始めたのが7月からだったのですが、募集を出して2週間くらいで一気に決まりました。物件が完成したのが夏だったこともあって、あまり人が動かない時期なので、とても心配だったのですがすぐに決まったのでホッとしました。

――物件には出向くのですか？

はい。物件の近く（徒歩10分程度）に住んでいるので。実はガーデニングが趣味でして、物件の植栽に関しては自分で手入れ等をしています。業者に任せることもできたのですが、予算的な問題はもちろん、自分も少し楽しみたいなと。プロではないので、難しいと感じる部分もありますが、試行錯誤しながら気長に楽しんでいこうと思っています。

――アパートのこれからについてお聞かせください。

とりあえずはローンの返済ですよね。30年という長い期間でローンを組んでしまっているので、本当に30年先まで返していけるだけの家賃収入が続くのだろうかという漠然とした不安はあります。ただ、その頃もう私はいないはずなので、あとは娘の判断で好きにしてくれればなと。

――最後に、HOME4Uの印象を教えてください。

他のサイトを使ったわけではないので、サービスについて比較検討はできないのですが、レスポンスが早くてやりとりがスムーズに進んだように記憶しています。その早さに背中を押された部分もありましたね。対応が遅かったら、きっと私もダラダラしてしまって、いつまでも決めきれなかった気がします。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの