【建築事例】土地を最大活用できるメゾネット。営業のフットワークの軽さも決め手に／名古屋市緑区

今回の物件は、名古屋市緑区にある2LDK/3戸の紹介です。

大家のこたろうさん（仮名）は、親族が施設に入居したことをきっかけに、その親族の所有する土地の活用をすることになりました。立地条件から見積りを提示してもらえないこともありましたが、住戸形式を工夫することで満足のいく設計に出会えたといいます。そんな気になる物件の詳細、ハウスメーカー選びについてインタビューをしました。

メゾネットであれば3棟の建設が可能

土地活用のきっかけについてお聞かせください。

今回、賃貸物件の建築を決めた土地は、私の母方の叔父が所有していました。築50年の木造建築の実家もそこにありました。その叔父が高齢で介護施設に入ることになったのが、土地活用のきっかけです。

当初は売却を考えていたんですが、祖父母から受け継いだ土地を手放すことに親族が難色を示したため、活用を検討しはじめました。そんなときにHOME4Uさんを知って、活用するという手もあるとわかり、賃貸物件の建設を決めました。また、叔父の介護費用のために、安定した収入を必要としていることも理由の一つです。施主は私の母ですが、実務のほとんどは私が行いました。

候補企業が何社かあって、半分以上から辞退をされたということですが、どのような理由があったのでしょう。

正直、僕は不動産のことをあんまりよくわかっていないので、言われたままに話すと「立地と広さから考えるとあまりいいご提案ができないので、もし売却を考えていたらその方がいいと思います」と言う企業が半分ぐらいでしたね。

それを聞いて、僕としてはたぶん活用は難しいだろうという気がしました。建てるまでにいろいろとやりとりをするよりも、1回でポンと売ってしまう方が、楽なのかもと。ちょうどコロナ禍の時期だったので、業者さんも動きづらいのかなって、勝手に想像しました。

辞退されるハウスメーカーさんもいる中で3社が見積りを提示して、その中から東新住建さんに決められたんですね。

建物の話だけじゃなくて、市場調査的をすごくしっかりされていて、話が具体的だったんです。

「この広さで、周囲に今いくらで貸している築何年のところが何軒あって、競合しそうなのはこの物件とこの物件で、そこと値段を比較すると、家賃をいくらに設定すれば勝てそうです。そうすると、費用をこれくらいつぎ込んだとして、何年で回収できます」というようなところまで具体性がありました。

他のハウスメーカーは、建物の説明は一生懸命してくださるんですが、僕は自分が住むところでは無いので、どちらかといえば運用ができるかどうかを重視していていました。

辞退されたハウスメーカーの言う立地の問題は、東新住建はハンデではなかったでしょうか？

ハンデになるどころか、かなり高く評価されていました。アパートを建てるともうすこし広さが必要ですが、東新住建さんはメゾネット建築を強みにしているので、土地を比較的効率よく活用できるし、コストもかなり抑えられる。

実は、お断りを入れた上で、他のハウスメーカーさんに東新住建さんの提案書を見せながら話をしたことがあったのですが、他社さんが見ても「東新さんらしいすごさがある」ということでした。

初めはメゾネットがどういったものかよくわからなかったんですが、東新住建さんが建築と管理をしているメゾネットの物件があって、それを見学させてもらいました。必要十分な機能もありましたし、すごくコンパクトでいいなと思いましたね。完成前ではありますが、立地条件、周辺環境を考慮し、特性を最大限に生かした建物を提案してもらえたことは、満足につながりました。

――東新住建と他社でコストにどれくらいの差があったのでしょうか？

僕が建築に使える上限を伝えていたので、価格は同じですが、戸数や間取りが全然違っていました。東新住建さんだと3棟ですけど、他社だと2棟になっちゃうんですね。

建築以外の相談にも乗ってくれたそうですね。

家を建てるのが初めてなので、どこまでがハウスメーカーさんの対応範囲なのかはわかりませんが、その担当者はいろいろな手配にすごく慣れていました。

例えば、解体業者や家財道具の廃棄業者を探してきてくれたり、相続や税金の話になると、すぐに司法書士さんや税理士さんのところに連れていってくれたり、融資の話になれば、融資をしてくれそうな銀行をいくつか探してきてくれたりとか。

ひょっとしたら、その営業担当者がすごく頑張ってくれただけなのかもしれないですけど、相談すると担当者のネットワークで探してくれる。彼におまかせすれば、本当に何でも大丈夫だなと感じました。

――東新住建さんがリードしてくださったんですね。

そうなんです。あまりにも気が利きすぎて、ちょっと怖いぐらいですけど（笑）。だから、僕も紹介してもらったところの相場が正しいかどうか、解体費や家財の廃棄の一般的な費用は自分で調べたこともありました。でも、相場通りか、それよりも手頃でした。

あと、僕の知り合いの税理士さん、司法書士さんと話をしても、東新住建さんが紹介してくださった方々と齟齬がなかったんで、妥当だと思います。

それに、その担当者は、良心的なだけじゃなくて行動がすごく早いですね。相談すると、具体的な回答日を提示してくれて、それまでに対応してくれました。

東京と名古屋。それでも不便は感じなかった

2024年完成予定ですね。どんな間取りになる予定ですか？

はい。2023年の11月に成約して、また基礎工事が終わったところで、完成は夏頃を予定しています。

間取りは3棟とも同じです。1階がリビングダイニングとユニットバス、2階には6畳の洋室が2部屋と、小さいフリースペースがあります。小さな子どもがいる若い夫婦が、ご自身の家を建てる前や、子どもが大きくなるまで一時的に住んでいるイメージを持っています。

どうしても譲れなかった点はありますか？

それが、無いんですね。僕は今、東京に住んでいるので、ほとんどお任せしています。先ほど話しました通り、ペルソナが若い夫婦で、物件が建つ土地は最寄り駅から徒歩圏内、そして名古屋駅の通勤圏内です。そのため、外観や内装に関しては、あまり安っぽくならないようにするために、落ち着いた感じをリクエストしました。

お仕事もある中での打ち合わせ。ご苦労はありましたか？

打ち合わせは基本的に土日なので、時間のやりくりで苦労をしたことはありませんでした。私も月に1度は名古屋に帰っていますので、そのときに話をすることもあります。忙しい中でも非常に柔軟に動いてくれる担当者だったので、竣工前は彼が東京の支店に出張に来たときに話をしたこともありました。

現時点でトラブルや大変だったことがあれば。

今のところトラブルは無いですね。無いのはいいことですが、後から出てくる方が、取り返しがつかないので怖いですね（笑）。でも、法的な手続きが予想以上に多くて大変でした。

土地の所有者の叔父に代わって母親が任意後見人として手続きをしていましたが、法律上は問題なくても、現場での実際の運用になると慎重になる担当者もいました。そういった点でも、東新住建さんの担当者がアドバイスをくださいました。

たくさんの営業担当と会ったことで、見る目が養われた

物件の管理も東新住建のご予定でしょうか？

はい。成約前の段階で管理の提案もいただいていました。

家賃も、成約前におおよそ決まっていました。金利や損益分岐点を何年後に迎えるかなど、すでに詳細なシミュレーションを行ってもらっていました。もちろん完成後の募集をかけるときに改めて相場を見て決めます。

最後に、これから土地活用を行う人に向けてメッセージをいただけますか。

僕は、すごく怖がりというか、とにかく何でも自分で調べないと気が済まないところがあります。

別にハウスメーカーの営業さんたちがうそをつくとは思ってなんですけど、その話は筋が通っているか、矛盾や祖語はないかというところは、自分で確かめて裏付けを取らなきゃいけないので、それは勉強になりました。

調べないでお任せするのと、自分が納得した上でお任せするのとでは違いますよね。今はインターネットで調べればいくらでも情報は出てくるんですが、それでも玉石混淆ですので、たくさんの人からいろんな話を聞いて、情報を確認した方がいいと思います。

あと、ハウスメーカーの担当者との相性は大切ですね。東新住建さんの担当者とは相性が良く、こちらがお願いしたいことは、うまく伝わった気がします。

実は、土地の売却を検討していた時期に、査定業者の担当者に10人ほどに会ったんです。名古屋に帰って、土地の近くにある喫茶店で時間をずらして1社につき1時間、それを3日間やって、ほとんど面接状態です。

そんなことをする人はいないみたいで、査定業者の営業さんに話したらびっくりしていました（笑）。

そこで感じたのが、営業さんによって話が進む人と、全く進まない人がいる。そのときにたくさんの人を見たので、初めて会う人でもすこし話をしただけで、その後の進展が予想できましたから。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの