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アパート経営とは？
アパート経営は、アパート１棟を建築し、経営を行うことをいいます。土地をお持ちの方はアパートを１棟建築するか、土地を持っていない方は１棟丸ごとを中古で購入するか、もしくは土地を購入した上で建築することになります。いずれにしてもその部屋を貸し出すことで発生する安定的な家賃収入が収益となります。
アパート１棟となると費用の面が気になるところですが、金融機関からアパートローンとして融資を受けることも可能です。加えて相続税や固定資産税の節税対策、物価上昇による貨幣価値の下落（インフレ）などにも強いというメリットもあります。建築後の建物管理などは管理会社に委託することも可能ですが、その分収益とのバランスを考えることが必要となります。
アパート経営のメリット
アパート経営は上手にプランをたてれば、長期的な安定した家賃収入を得ることが可能です。それ以外にも税金やローンの利用で得する面があります。そのメリットについて見てみましょう。
メリット1一棟のマンション経営に比べ初期投資額が少ない
アパート経営は、一棟マンション経営ほど規模が大きくないため、比較的少ない資金で投資を始めることができます。 これから不動産投資を始めようとされている方にとって、取り掛かりやすい投資方法です。
メリット2長期安定の不労所得になる
アパート経営は入居者がいる限り安定的な収益が得られます。管理会社に管理を委託していれば、その分を引いた収益が不労所得なります。アパート経営にかけた金額と同じ金額を銀行に預けてもどのくらいの利息が得られるのかを考えると、アパート経営はより多くの安定した不労所得を生み出すことができます。不労所得なので突然の病気や事故で働けなくなった時にも生活のために役立ちます。
メリット3相続税や固定資産税の節税対策になる
相続税は土地や住宅となる建物のそれぞれの評価額に課税されます。しかし、貸している住宅に対しては評価額から一定の割合を減額してもらえるため、相続税の負担を減らすことができます。加えて、更地とは違い住宅が建っているという点で、土地の200平方メートルまでは固定資産税の対象となる額が更地の場合の6分の1になります。200平方メートルを越えた分は3分の1になりますが、200平方メートル×戸数まで減税になるので、たとえば2戸なら400平方メートルまでが6分の1になります。このような節税効果もあります。
メリット4第2の年金、生命保険となる
毎月の安定した家賃収入を長期に渡って得ることは、老後の私的年金としてとらえることもできます。加えて、アパートを建てる際に金融機関でアパートローンを組んだ場合は「団体信用生命保険」に加入することになります。「団体信用生命保険」はローン返済中に契約者が死亡または高度障碍者となった場合、ローンの残りを保険金で返済する保険です。生命保険の場合は保険金が支払われますが、その代わりに「団体信用生命保険」の場合は無借金のアパートをそのまま家賃収入つきで家族に残すことができます。
メリット5不動産なのでインフレに強い
アパートは不動産です。物価が上昇し貨幣（現金）の価値が下がってしまった場合でも、不動産の場合「現物資産」のため貨幣による貯金などとは違い、影響を受けにくいため価値変動の少ない資産となります。
アパート経営のデメリット
デメリットは「悪い点」ではありますが、裏を返せばその点を対策、改善すれば成功に近づくポイントにもなります。デメリットを知ることで、より良いアパート経営を目指しましょう。
デメリット1立地や設備による空室のリスク
賃貸物件に借り手がつくには、まず立地に大きく左右されます。それだけではなく賃貸住宅とするからには、借りる側にとって魅力的な家を建てる必要があります。よくある音のトラブル対策のため音が響かない構造にするとか、小さな点では宅配ボックスを設置するなども考慮に入れておくと良いでしょう。また、建てた後もクリーニングや施設のメンテナンスなども都度行う必要性が出てきます。
デメリット2入居者トラブルとその対策
部屋を貸した入居者とのトラブルも考えられます。足音などの音に対するトラブルやゴミの出し方、家賃の滞納など色々なトラブルが発生する可能性があります。経費は発生しますが、これらの管理を管理会社に委託し、間に立ってもらうのも一つの方法です。
デメリット3金利の変動によるローン返済額増の恐れ
アパート経営をローンで始めた際に「変動金利（または固定期間選択型変動金利）」を選択した場合、金利の上昇でローン返済額が増額になるリスクがあります。低金利が続く場合は良いですが、今後の金利上昇を考慮に入れ余裕を持った返済計画をたてるか、固定金利での融資も視野に入れるなどのリスク対策を考えましょう。
デメリット4老朽化や災害時の建て替えのリスク
建物は年月が経つほど、そして人が多く利用すればするほど劣化していきます。経年劣化による老朽化は空室のリスクにもつながり、そのため家賃を下げざる得ない状況にもなりかねません。さらに自然災害が起こったあとなど突発的な修繕、建て替えのリスクもあります。経年劣化に対応するために管理費、修繕費を考慮に入れたプラン、災害の対策に保険に加入するなどの対策を立てましょう。
デメリット5税金などの手続きを自分で行う必要がある
賃貸を行い、それについて収入を得るということは、事業を自ら行うということになります。サラリーマンの方などは、これまで会社が行っていた税金関係の一部を自ら計算、申請を自分で行わなくてはならなくなるということです。確定申告を含めて税金にまつわる知識を身につけるか、税理士に相談、依頼するといったことが必要になってきます。
クリーニング、メンテナンスや入居者とのトラブルに関しては、管理会社の利用も検討に入れる必要もあります。その点を踏まえた資金計画を立てましょう。
アパート経営で収益最大化プランを見つける方法
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複数の活用プランを比較して、最適な活用方法を見つけましょう。
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