アパート経営でできる8つの税金対策とは？必要経費も解説

アパート経営は利益率が大きいことから、税金も多くかかります。なんとか税金対策をできないかと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、個人で行うアパート経営の場合は、税金対策としては節税がしにくいと言えます。

個人のアパート経営は、経費として認められる範囲が限定的です。
税金対策をしたいと思っても計上できる必要経費が少ないため、税金が高いと感じている方もいると思います。

この記事では、個人でアパート経営をする場合の税金と節税のコツについて解説します。
不動産所得にかかる所得税を中心に、不動産所得で認められる必要経費や8つの税金対策について紹介しますので、ぜひともアパート経営の税金対策にお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート経営で発生する8種類の税金

最初にアパート経営で発生する8種類の税金について紹介します。

1-1.確定申告を必要とする税金

アパート経営では、毎年、確定申告を行う必要があります。
確定申告によって生じる税金は、「所得税」「住民税」「事業税」の3つです。

1-1-1.(1) 所得税

所得税とは、個人の所得に対して課税される税金になります。
サラリーマンで給与所得をもらっている人が普段、払っている所得税と同じです。

所得というと収入をイメージする人がいますが、所得は利益のことを指します。
アパート経営では家賃収入に対して課税されるのではなく、課税対象は利益です。

また所得税が発生すると、連動して復興特別所得税が生じます。
復興特別所得税とは、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」により2013年から課税がスタートした税金です。

1-1-2.(2) 住民税

住民税とは、都道府県民税と市町村民税を合わせた税金のことです。
住民税は前年の所得をもとに計算されます。

アパート経営をすると所得が増えますので、連動して住民税も増加します。
所得税は確定申告時に納税を行いますが、住民税は所得を計算した翌年の6月から納めるという違いがあります。

1-1-3.(3) 事業税

個人が10室以上のアパートの貸付を行った場合、事業税というと都道府県税がかかります。
事業税は、不動産所得から事業主控除額(290万円)を控除した額に標準税率5％を乗じて求めます。

事業税は、所得税の申告書に事業税に関する記載をするようになっていますので、所得税の確定申告を行えば、別途申告を行う必要はありません。

納税は、通常、8月と11月の2回で都道府県税事務所からくる納税通知書によって納付します。

1-2.保有時に発生する税金

アパートは保有時に土地と建物のそれぞれに「固定資産税」および「都市計画税」が生じます。

1-2-1.(4) 固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対し課税される市区町村税です。
固定資産税の税率は1.4％であり、その計算方法は以下のようになります。

課税標準は、建物については固定資産税評価額となります。
一方で、土地については住宅用地の軽減措置が適用されるため、固定資産税評価額に一定の乗数を乗じたものが課税標準です。

住宅用地の軽減措置が適用される住宅用地には、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2つがあり、以下のような定義がされています。

「小規模住宅用地」または「一般住宅用地」では、固定資産税評価額に以下の係数が乗じられて課税標準額が求められます。

小規模住宅用地は住宅1戸につき200平米まで適用されますので、例えば戸数が10戸のアパートなら2,000平米の広さの土地までが小規模住宅用地の対象です。

アパートの敷地では、多くのケースで敷地全体が小規模住宅用地となります。
よって、土地の固定資産税評価額に1/6を乗じた数字がそのまま課税標準となることがほとんどです。

土地の固定資産税はアパートが建つことによって小規模住宅用地が適用されるため、節税されていることになります。

1-2-2.(5) 都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点における都市計画で指定されている市街化区域内の不動産の所有者に対し課税される市区町村税です。
都市計画税の税率は0.3％であり、その計算方法は以下のようになります。

課税標準の考え方は、建物も土地も固定資産税と同じです。
都市計画税についても土地に「小規模住宅用地」または「一般住宅用地」があり、その係数は以下の通りです。

土地の都市計画税についてもアパートが建つことによって、節税ができていることになります。

1-3.建築時に発生する税金

土地活用でアパートを建てる場合は、建築時に建物に関して「不動産取得税」と「登録免許税」、「印紙税」が発生します。

1-3-1.(6) 不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課す都道府県税です。

建物に対する不動産取得税は、以下の計算式で計算されます。

建物が住宅の場合は税率が3％となるのが原則です。
また、課税標準額(固定資産税評価額)については、新築工事費の概ね50～60％程度となります。

建物が住宅の場合、住戸が以下の面積要件を満たすと住宅軽減を受けることが可能です。

アパートは「戸建以外の貸家住宅」ですので、一戸当たりの面積が40平米以上240平米以下であれば面積要件を満たします。

面積要件を満たした住宅は、住宅の固定資産税評価額から一戸当たり1,200万円を控除することが可能です。

不動産取得税で住宅軽減を適用すると、新築アパートの不動産取得税は以下のように計算されます。

住宅軽減の効果は非常に大きく、間取りによっては新築しても不動産取得税がゼロとなることも多いです。

1-3-2.(7) 登録免許税

登録免許税とは、登記を行うために法務局に支払う国税です。

建物を新築したときに行う登記は、「表示登記」と「所有権保存登記」の2つです。
表示登記とは、不動産登記の表題部にされる登記のことを指しますが、表示登記の登録免許税は不要です。
所有権保存登記とは、新たに生じた不動産について初めて行なわれる所有権の登記のことを指します。

建物の登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

建物の保存登記の税率は「0.4％」となります。

また、アパートローンを組んだ場合、土地と建物に抵当権の設定登記を行います。
抵当権とは、ローンを返済できなくなった場合、銀行が優先的に弁済を受けることができるための権利です。

抵当権設定登録免許税は、以下の計算式で計算されます。

抵当権設定登録免許税の税率は、「0.4％」です。

1-3-3.(8) 印紙税

新築時の建物請負工事契約書には印紙を貼ります。
印紙税は請負工事金額によって異なり、その金額は以下の通りです。

※2014年4月1日～2020年3月31日まで

2.不動産所得にかかる税金と計算例

この章では不動産所得にかかる税金と計算例について解説します。

2-1.不動産所得

個人の所得は、給与所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得、事業所得、利子所得、配当所得、退職所得、一時所得、雑所得の10種類に分類されています。
このうち、不動産を貸したときに発生する所得が「不動産所得」です。

不動産所得とは、以下の式で計算される所得となります。

収入金額とは家を貸した時に入ってくる家賃です。
礼金や更新料を徴収している場合には、それらも収入金額に含まれます。

必要経費とは、土地と建物の固定資産税及び都市計画税、建物の保険料、借入金の利子、修繕費、建物の減価償却費等です。

まず、不動産所得は「家賃収入そのものではない」という点がポイントです。
場合によっては赤字になりマイナスとなることもあります。
不動産所得がマイナスであれば、所得税および住民税等は発生しません。

また、節税に関しては、不動産所得ができるだけ小さくなると節税につながります。
必要経費にできるものを積極的に経費計上することで、不動産所得を小さくすることが可能です。

2-2.税率

税金に関しては、課税標準に税率を乗じて求めます。

ただし、課税標準は単純に不動産所得だけでなく、給与所得等と合算した所得であるという点がポイントです。

所得税等の計算方法には、総合課税方式や分離課税方式の2種類があります。
総合課税方式とは、各所得の特質に応じた計算によって得た各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。

一方で、分離課税方式とは他の所得とは合算せず、分離してそれぞれの所得金額を計算し、税率をかけて税額を出す方式になります。
例えば、不動産を売却したときに生じる譲渡所得の計算方法は分離課税方式です。

不動産所得は、総合課税方式により税金が計算されます。
総合課税方式の課税標準は、各所得で所得控除額を控除した後の課税所得の合計額となります。

例えば、給与所得のあるサラリーマンがアパート経営をした場合の課税標準は以下のように計算されます。

総合課税方式の税率は、所得が大きくなるほど税率が高くなる累進課税率です。
所得税の累進課税率および控除額は以下の通りです。

所得税の累進課税率

上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。
また、住民税率は所得の大小に関係なく、一律約10％の税率がかかります。

2-3.税金シミュレーション

例えば、給与所得控除後の給与所得が800万円、不動産所得が500万円の場合、課税標準は1,300万円となるため、税率は「900万円超1,800万円以下」の33％、控除額は1,536,000円ということになります。

計算例

3.不動産所得で認められる必要経費

冒頭で述べたように、不動産所得で認められる必要経費は限定的です。
個人の場合は支出が本人の生活費(家事消費)と混同しやすいため、法人に比べると支出を経費に認めにくいという背景があります。

必要経費は、過剰な申告を行うと、後から税務調査が入った場合、過去に遡って否認されることがあります。

特に、通信費や接待交際費、新聞図書費、消耗品費等の家事消費と混同しやすい費用については、領収書を取るなどして家事消費と事業費をしっかりと区分することが必要です。

不動産所得で認められる必要経費については、下表のようになります。

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4.アパート経営でできる8つの税金対策

この章ではアパート経営でできる8つの税金対策について解説します。

4-1.税金対策に強いハウスメーカーにアパート建築を依頼する

これからアパート経営を始める際、アパートを建てるハウスメーカー選びはその後の収益計画を左右するといっても過言ではありません。
税金について詳しいハウスメーカーを選ぶことで、発生する費用の何が必要経費になるか、支出を減らす工夫など、具体的なアドバイスをもらうことができます。

またこのような税金についての相談を、アパートを建てた後でも無料で行ってくれるハウスメーカーもあります。
とはいえ、どの会社が税金を得意としているか自分で見極めるのは難しいものです。

そこでおすすめしたいのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン一括請求サービスです。

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4-2.青色申告特別控除

アパート経営で税金対策をするなら青色申告を行うことが基本となります。
青色申告とは、正規の簿記の原則により記帳を行い、税務署長の承認を受ける記帳方法です。

青色申告を行うと、青色申告特別控除を適用することができます。

不動産所得　＝　収入金額　－　必要経費　－　青色申告特別控除

青色申告特別控除の控除額は、最高65万円又は10万円です。
10万円は10室未満のアパートの貸付を行っている場合に適用されます。

10室以上のアパートの場合、2020年以降の青色申告特別控除額は、原則として55万円です。
ただし、以下の要件を満たすと、青色申告特別控除額は65万円となります。

【65万円の青色申告特別控除が受けられる要件】

イ．その年分の事業に係る仕訳帳及び総勘定元帳について、電子帳簿保存を行っていること。
ロ．その年分の所得税の確定申告書及び青色申告決算書の提出を、確定申告書の提出期限までにe-Taxを使用して行うこと。

4-3.青色事業専従者給与

青色申告には、青色事業専従者給与を必要経費に算入できるというメリットがあります。

青色申告を行うと、「生計を一にする（日常生活において生活費をともにする）」15歳以上の配偶者その他の親族への給与を必要経費にすることができます。
青色事業専従者給与を行うには、10室以上のアパートであることが要件です。

一方で、白色申告(青色申告以外の申告のこと)では、事業専従者控除をすることができますが、その金額は配偶者なら86万円、その他の親族なら50万円までしか認められません。

そのため、金額が自由に設定できる青色事業専従者給与の方が節税対策として効果的です。
ただし、青色事業専従者給与は仕事に見合った給与でないと、否認されることがあります。
定期巡回や入出金管理等、実際に管理の仕事を行うことが必要です。

4-4.管理会社の設立

管理会社の設立は、昔からあるオーソドックスな税金対策です。
複数物件を持っている場合には、トータルで物件を管理する立場の会社として、管理を委託することができます。

私設の管理会社に管理委託料を支払うことで経費となり、かつ、その管理会社にお金を貯めていくことも可能です。

管理料としては、一般的には家賃収入の3～8％程度の間ですので、私設の管理会社への支払もその範囲に収める必要があります。

管理料率は、受け取る家賃が高ければ3％、低ければ8％のような料率を設定するイメージです。

また、税務署は管理会社の管理実体も調査します。
管理実体としては、「入出金管理を行うこと」や「日報を残すこと」が必要です。

入出金管理は、各管理会社からバラバラに振り込まれている収入を、一旦、私設の管理会社の口座に振り込ませます。
そこから管理料を差し引いた金額をアパートオーナーに振り込むという流れを作ることがポイントです。

ただし、私設の管理会社は、管理料が法外に高かったり、管理実体がなかったりすると、将来、税務調査が入ったときに管理料が過去に遡って否認される恐れがあります。

私設の管理会社は税金対策として有効ですが、しっかりとルールを守って行うようにしてください。

4-5.小規模企業共済

小規模企業共済とは、小規模企業の経営者や役員、個人事業主などのための、積み立てによる退職金制度です。
小規模企業共済は、掛金を全額所得控除できるので高い節税効果があります。

アパート経営においても小規模企業共済を利用することは可能です。
共済金は、退職・廃業時に受け取ることができ、退職金としてずっと貯金しておくことができます。

月々の掛金は1,000～70,000円まで500円単位で自由に設定することができますので、節税しながら将来のために貯金したい方にはおススメの税金対策となります。

4-6.適切な修繕費の費用計上

節税のポイントは適切な修繕費を費用計上することです。
修繕費は原則として必要経費となりますが、その金額が大きいと資産として計上され、その期に一回で費用計上することができません。

例えば、アパートに1室追加するといった工事は、修繕というよりは増築といえます。
増築部分は修繕費ではなく建物資産となり、その後、減価償却の対象です。

支出が資産計上されてしまうお金のことを「資本的支出」と呼びます。
修繕費を費用として計上するには、資本的支出にならない範囲で金額設定することが必要です。

費用になるかどうかの判断には、以下のようなルールがあります。

【費用として計上できるもの】

1. 建物の毀損部分の取り換え修理、畳の張り替え、外壁の塗替え
2. 金額が20万円未満の改良や交換の費用
3. おおむね3年以内の周期で行う修理
4. 区分がしにくい場合は、金額が60万円未満かその資産の前期末の取得価額のおよそ10％以下

費用として認められる支出は、原則として20万円未満の支出です。
20万円以上の修繕は資本的支出とみなされます。

ただし、例外もあります。
例えば上記の費用として計上できるものの中に、「外壁の塗替え」があります。

外壁塗装は金額が大きいですが、一回で費用として落とせるため、その年の税金を大幅に圧縮することが可能です。

ただし、外壁塗装もバリューアップするような塗装が行われるときは、一部資産計上されてしまうことがあります。

また、修繕費に関しては、工事が終了し、引渡が済んでいれば未払いであってもその修繕費を費用計上することが可能です。

例えば、10万円の給湯機交換の工事が12月末に終わり、翌月の1月末までに支払うようなケースでは、10万円の給湯機交換費を12月末までの費用とすることができます。

修繕費は金額が大きいので、費用となるかならないかをしっかり税理士や管理会社等に確認した上で行うようにしてください。

4-7.諸経費の費用計上

アパートの必要経費には、通信費や交通費、水道光熱費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費等の諸経費があります。

これらの費目は家事消費と混同されやすいものばかりですが、事業に必要なものであれば費用として計上することが可能です。

例えば、自宅を不動産賃貸業の事務所として使っている場合、その事務所スペース部分の水道光熱費は不動産所得の費用とすることができます。

事務所のパソコンで使っているプリンター用紙代やインク代も消耗品費です。
ゴルフや外食代も不動産投資のための情報交換の場であれば、接待交際費となります。
お中元やお歳暮も、不動産賃貸業のために行っているものであれば接待交際費です。

ただし、これらの諸経費は家事消費と混同されやすいので、領収書等の証拠資料をしっかりと残しておくことがポイントです。

費用を少しずつ積み上げることは節税対策の基本ですので、事業に要した支出は普段からマメに領収書を取る癖をつけるようにしてください。

4-8.赤字が出た場合の損益通算

不動産所得は総合課税方式ですが、逆に不動産所得が赤字となった場合には他の所得にマイナスを合算し、全体の所得を少なくすることも可能です。
このようなプラスの所得とマイナスの所得を合算することを損益通算と呼びます。

例えば、給与所得が800万円で、不動産所得が▲200万円の場合、損益通算により全体所得が600万円となるため、給与所得の800万円を前提に会社が源泉徴収していた所得税の一部を取り戻すことができます。

そのため、マイナスの不動産所得があることで、全体の税金対策が可能です。
不動産所得のマイナスとは解せないかもしれませんが、例えば新築初年度は登録免許税や入居者募集の仲介手数料等が発生することもあり赤字となってしまうことが良くあります。

初年度の赤字になりやすい性質を上手く利用すると、損益通算によって全体の税金を節税することができるのです。

まとめ

いかがでしたか。
「個人で行うアパート経営の税金」について解説してきました。

アパート経営では、確定申告を必要とする税金として「所得税」「住民税」「事業税」の3つがあります。

アパートの保有時には「固定資産税」と「都市計画税」が発生し、建築時には「不動産取得税」と「登録免許税」、「印紙税」が生じます。

不動産所得にかかる税金は、総合課税方式によって累進課税率を用いて計算されます。
アパート経営で税金がいくらになるかについては、不動産所得以外の他の所得も含めて計算することが必要です。

税金対策として

1. 税金に強い管理会社に切り替える
2. 青色申告特別控除
3. 青色事業専従者給与
4. 管理会社の設立
5. 小規模企業共済
6. 適切な修繕費の費用計上
7. 諸経費の費用計上
8. 赤字が出た場合の損益通算

といった方法について説明しましたが、特におススメなのが「土地活用 HOME4U」を使った税金に強い管理会社に切り替える対策です。

アパート経営の税金対策は、プロの意見も聞きながら、多角的なアプローチで節税を行うようにしてください。

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