軽量鉄骨の耐用年数は？減価償却の計算方法とアパート建築の注意点

国税庁の示す鉄骨造の法定耐用年数には、「軽量鉄骨」や「重量鉄骨」といった区別はありません。
軽量鉄骨や重量鉄骨は建築業界で使用している独自の分類であり、国税庁の分類とは無関係です。

鉄骨造の法定耐用年数は鉄骨の厚さによって決まるため、調べるには「鉄骨造の厚さが何mmなのか」をハウスメーカーに確認する必要があります。

法定耐用年数は、アパート経営を行う上でひとつの重要な要素となるので、これからアパートを建築しようとしている方の中には、しっかり情報収集したいと思う方もたくさんいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、軽量鉄骨の耐用年数に関して、「アパート経営への影響」や「減価償却に計算方法」などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいただき、理想のアパート経営を叶えるアパート構造がどれなのかを判断するためにお役立てください。

1.軽量鉄骨とは

「軽量鉄骨」とは、一般的に鉄骨の厚さが6mm未満の鋼材のことです。
それに対して、鉄骨の厚さが6mm以上のものを「重量鉄骨」と呼びます。

軽量鉄骨や重量鉄骨は建築業界で使用されている一般用語であり、特に建築基準法で明確に規定されているものではありません。

軽量鉄骨造は、柱と梁(柱と柱を繋ぐ横架材)の他、柱や梁を対角線でつなぐブレースも利用して強度を高めている点が特徴です。

また、使用する鋼材が少ないことから、建築費が安いことも特徴となっています。
例えば、構造別のアパートの建築費を例に挙げると、下表の通りです。

軽量鉄骨造は、主に2階建て以下の建物に適しています。
木造と代替可能な程度にコストが安いことから、軽量鉄骨は一般住宅や2階建てアパートに用いられることが多いです。

2.国税庁の示す「法定耐用年数」

「法定耐用年数」とは、減価償却費を計上できる期間のことを指します。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する際に生じる手続き上発生する費用のことです。

アパート等の事業用建物の耐用年数は、建物構造によって定められています。
国税庁の示す構造別の耐用年数(住宅用)は下表の通りです。

出典：国税庁「耐用年数(建物／建物附属設備)」

国税庁の鉄骨造の区分けは、鉄骨の厚さが「3mm以下」、「3mm超4mm以下」、「4mm超」の3つに分類されており、「6mm未満」である軽量鉄骨造は、「3mm以下」と「3mm超4mm以下」、「4mm超」のいずれかに該当することになります。

「6mm以上」である重量鉄骨造の耐用年数は「4mm超」の「34年」と断言することができますが、軽量鉄骨造の場合、鉄骨の厚さをハウスメーカーに確認しない限り、耐用年数は分からないということです。

尚、大手ハウスメーカーの軽量鉄骨アパートの収益シミュレーションを見ると、減価償却費の計上期間が27年間となっているものが散見され、「3mm超4mm以下」の鉄骨を軽量鉄骨として採用しているケースが多いと推測されます。

なお、ハウスメーカーの提案書には、鉄骨の厚さが記載されていないことがあります。
また、収益シミュレーションも単年度のものしか記載されておらず、減価償却費の計上期間が不明な提案書もあります。

提案書を見ただけでは耐用年数は分からないことも多いので、最終的に耐用年数はハウスメーカーに直接確認するようにしてください。

3.実際はどうなの？物理的耐用年数と経済的耐用年数とは

耐用年数には、法定耐用年数以外に「物理的耐用年数」と「経済的耐用年数」があります。

物理的耐用年数とは、実際に使用できる建物の年数のことです。
経済的耐用年数とは、市場で価値のある年数のことになります。

法定耐用年数は建物の耐久性をある程度反映した年数ですが、物理的耐用年数とは異なります。

昨今は建築技術が進化しており、物理的耐用年数は法定耐用年数よりもかなり長いことが一般的です。
軽量鉄骨造の物理的耐用年数は、50～60年程度が標準的と考えられます。

一方で、建物には経済的耐用年数も存在します。
建物仕様が古くなることで、「なかなか貸せない」、「なかなか売れない」といったことが生じます。
賃貸や売買のマーケットから求められるニーズに合致しなくなるような年数が、経済的耐用年数です。

例えば、古いアパートでは、「風呂と洗面・トイレが一つになった3点ユニットがあることで貸しにくい」、「畳部屋があって貸しにくい」、「ドラム式洗濯機が置けないことで貸しにくい」といったことがあります。

建物の仕様は概ね30年を経過すると、トレンドからの乖離が目立ち、貸しにくくなっていくことが一般的です。
貸しにくい物件は収益物件としての魅力も下がるため、売りにくくもなります。
軽量鉄骨造の経済的耐用年数は、概ね30年程度と考えられます。

軽量鉄骨造のアパートは、50年程度の物理的耐用年数と30年程度の経済的耐用年数を勘案し、実際には築40年程度で建て替えることが多いです。

4.事業用不動産の減価償却の計算方法

この記事をお読みの方の中には、減価償却の計算方法に関心のある方もおられるでしょう。
そこで本章では、「事業用不動産の減価償却の計算方法」について、以下の2点を解説します。

1. 新築物件の減価償却計算方法
2. 中古物件の減価償却計算方法

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.新築物件の減価償却計算方法

平成19年4月1日以後に取得した資産に関する減価償却の計算式は以下の通りです。

【平成19年4月1日以後に取得した資産】

償却率は、以下の償却率表の数値を用います。

例えば鉄骨が3mm以下の19年なら「0.053」、3mm超4mm以下の27年なら「0.038」、4mm超の34年なら「0.030」を使用するということです。

4-2.中古物件の減価償却計算方法

中古物件の減価償却費の計算方法も平成19年4月1日以後に取得した資産であれば、以下の式を用います。

【平成19年4月1日以後に取得した資産】

ただし、中古物件は築年数が経過しているため、残存耐用年数が新築物件とは異なります。
残存耐用年数とは、残っている耐用年数のことです。

中古物件で使用する償却率は、前節で示した表の中から残存耐用年数に該当する数値になります。

残存耐用年数の求め方は以下の通りです。

例えば、耐用年数が27年の軽量鉄骨造の場合、築15年なら法定耐用年数を満了していないため、残存耐用年数は15年(＝27年－15年＋15年×0.2)、償却率は「0.067」を用います。

5.耐用年数がアパート経営へ与える2つの影響

「耐用年数」はアパート経営の収支に影響を及ぼします。
本章ではその影響について、以下の2点を解説します。

1. アパートローンの融資期間が決まる
2. 節税できる期間が決まる

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.アパートローンの融資期間が決まる

耐用年数によって、アパートローンの融資期間が決まるという点がポイントです。
特に法律で定められているものではありませんが、多くの銀行がアパートローンの融資期間は耐用年数を最長としています。

軽量鉄骨造の耐用年数が27年とした場合、アパートローンの組める期間も最長で27年ということです。

融資期間が長くなると、月々のローンの返済額を軽くできるというメリットがあります。
例えば、6,000万円のアパートローンを組む場合、耐用年数が22年の木造なら、単純に6,000万円を22年で割ると毎年の返済額は約273万円です。

それに対して、耐用年数が27年の軽量鉄骨造なら、単純に6,000万円を27年で割ると毎年の返済額は約222万円となります。

家賃収入とアパートローンの額が同じとした場合、融資期間が長い方が月々の返済額が少ないことから、毎月のキャッシュフロー(手残り)は良くなります。

そのため、月々のキャッシュフローを増やすという意味では、耐用年数が27年の軽量鉄骨造の方が、耐用年数が22年の木造よりも有利です。

5-2.節税できる期間が決まる

耐用年数によって、節税できる期間が決まるという点もポイントです。
法定耐用年数は、減価償却費を計上できる期間でもあります。

減価償却費は、計算の手続きによって発生する費用であるため、実際に支出を伴う費用ではありません。

しかしながら、会計上の費用であることから、減価償却費が計上されることで利益が小さく計算され、税金も少なくなります。
つまり、減価償却費には節税効果があるのです。

アパート経営では、減価償却費が計上されなくなると、突然、税金が増えます。
耐用年数が22年の木造なら23年目、耐用年数が27年の軽量鉄骨造なら28年目に突然税金が増えてしまうということです。

税金が増えたにも関わらず、借入金の返済も残っているとアパート経営が急に苦しくなることから、多くの銀行ではアパートローンの融資期間は耐用年数以内としています。

税金が抑えられる期間が長いという意味では、耐用年数が27年の軽量鉄骨造の方が、耐用年数が22年の木造よりも有利です。

6.失敗しない軽量鉄骨アパートの建て方

軽量鉄骨のアパートを建てるなら、絶対に「複数のハウスメーカーの建築プランを比較する」というステップを外してはなりません。

複数社のプランを比較しないと、もっとも建築費を抑えることができ、かつ、収益性の高いアパートが建てられる会社を見落とすリスクが非常に高くなってしまいます。

ただし、建築費を下げるといっても、チープな外観のアパートを建てれば入居者が埋まらなくなるため、建築費の下げ過ぎは逆効果となります。
そのため、建物はある程度の高い仕様を持つことが重要であり、建築費は一定のレベルの中で下げる必要があるのです。

ところが、そうは言っても、一般の方が「どの会社が軽量鉄骨の商品ラインアップを有していて、施工が信頼できて、候補として適切なのか」を判断するのは非常に難しいかと思います。

そこで便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

建てたい土地の所在地や広さなどを入力するだけで、アパートの施工実績が豊富なハウスメーカーが瞬時にピックアップされます。
各社から提示される建築プランには、建築費だけでなく、将来の収支や見込まれる節税効果なども含まれるため、どの会社のプランがもっともコストパフォーマンスが良いか、客観的な比較が可能です。

要望欄に「第一希望は軽量鉄骨だが、念のために木造とも比較したい」、「2階建てと3階建てで迷っている」等、個別の相談事項も記入でき、それぞれの状況に応じた丁寧な提案を要求することもできます。

知人の紹介やテレビCMのイメージだけでハウスメーカーを決めてしまうと、あとになって「違うハウスメーカーの話を聞いた方が良かったかも…」と後悔するリスクが高くなりますので、ぜひ初期の段階で「HOME4U 土地活用」を上手に活用し、ハウスメーカー選びの失敗を賢く回避してください。

アパートの建築費はいくら？

7.軽量鉄骨でアパートを建てる際の3つの注意点

ざっくり言うと、木造よりも有利な点のある軽量鉄骨ではありますが、注意点もあるのでしっかり念頭に置いてください。
本章では、「軽量鉄骨でアパートを建てる際の3つの注意点」について解説します。

1. 店舗区画に適さない
2. 遮音性は鉄筋コンクリート造より劣る
3. 間取りの制限がある

それではひとつずつ見ていきましょう。

7-1.店舗区画に適さない

軽量鉄骨造は、1階に店舗区画を設けるようなアパートには適さないという点が注意点です。
店舗が誘致できるような立地では、1階を店舗、2～3階をアパートにするようなケースがあります。
このように1階を店舗にするようなアパートには軽量鉄骨造は向きません。

軽量鉄骨造が店舗付きの物件に適さないのは、店舗区画内に柱が多く出てしまうからです。
軽量鉄骨は重量鉄骨造に比べると梁の強度が弱いことから、柱と柱の間(スパンという)を短くする必要があります。

柱のスパンが短くなると、店舗区画内に多くの柱が登場するため、テナントが使用しにくくなる空間ができてしまいます。

テナントは柱の多い区画は敬遠する傾向があるため、同じ立地でも柱が多い店舗の物件は借主を見つけることが難しいです。

借主がなかなか見つからないため、結果的に募集家賃も大きく下げざるを得なくなり、物件の収益性も下がってしまいます。

そのため、店舗区画を作る場合には、スパンを広くできる重量鉄骨や鉄筋コンクリート造を採用することが適切です。

7-2.遮音性は鉄筋コンクリート造より劣る

軽量鉄骨造の遮音性は、筋コンクリート造より劣るという点に注意が必要です。
音は比重や密度が大きいほど伝わりにくいという性質があるため、比重や密度が軽い軽量鉄骨造は自然と遮音性が低くなります。
また、「鉄骨造」という名称から、「木造より堅牢な素材で遮音性が高いのではないか」と思っている方が散見されるのですが、残念ながら木造と大差はありません。

ただ、遮音性は構造だけでなく、窓サッシや換気・空調システム等の選択によっても多少改善することが可能です。

窓サッシは気密性の高いものを選択すれば、外部からの騒音を遮ることができ、静かな物件にすることができます。
また、換気や空調システムも静音タイプのものを選ぶことも遮音対策の一つです。

もし線路や大きな国道等の近くで軽量鉄骨造のアパートを建てる場合には、遮音を意識して窓サッシや換気・空調システム等を選ぶことがポイントとなります。

7-3.間取りの制限がある

軽量鉄骨造は、間取りの制限がある点も注意点です。
軽量鉄骨造は、厚みが薄いことからブレースと呼ばれる筋交い構造も併用して強度を保っていることが特徴となります。

ブレースが入っている壁は、建物を支えるために必要な壁となっていることから、構造上、動かせない、または取り壊せないという点がポイントです。

動かせない壁があると、自由な間取りが選択できなくなります。
また、取り壊せない壁があると、将来、その壁を壊して大きな部屋を作るといった大胆なリノベーション(大規模改修のこと)もできないです。

一方で、鉄筋コンクリート造は基本的に柱と梁のみで建物を支えているため、壁の配置や取り壊しは自由にできます。

軽量鉄骨造の間取りやリノベーションの自由度は、鉄筋コンクリート造と比べると低くなることにご注意ください。

まとめ

軽量鉄骨の実際の物理的耐用年数は、50年前後となることが一般的です。
事業用不動産の減価償却の計算方法は、使用する耐用年数が異なることがポイントとなります。

また、耐用年数は、アパートローンの融資期間や節税できる期間に影響します。
軽量鉄骨でアパートを建てるにあたっては、「店舗区画に適さない」や「間取りの制限がある」等の注意点があるので、見積もりを受ける際には「軽量鉄骨での実績が豊富なハウスメーカー」に依頼するのが正攻法です。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用し、軽量鉄骨の実績が豊富なハウスメーカーを見つけ、必ず複数社のプランを比較し、総合的にご自身の資金・目指す収益・期待する節税効果などを見比べて、理想が叶う会社を選ぶようにしてください。

アパートの建築費はいくら？