【詳しく解説】賃貸住宅における木造と鉄骨のメリット・デメリットを徹底比較

賃貸住宅は、構造（建物の骨組みの種類）や工法（造り方・施工技術）によって、耐久性・室内空間・生活環境、そして価格が大きく違ってきます。どの構造・工法で建てるかの選択は、賃貸住宅経営における収益性にも直結する重要なポイントです。

今回は、賃貸住宅に多く利用される2つの構造「木造」と「鉄骨造」を中心に、それぞれの特徴とメリット・デメリット、賢く選ぶ基準について解説します。

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1. 建物の構造の種類と特徴は？

はじめに、木造・鉄骨造それぞれの特徴と違いについて解説いたします。

構造は、使われる材料によって大きく分けられており、木材は「木造」、鉄骨は使う鋼材の厚さが6mm未満※の場合「軽量鉄骨」、6mm以上の場合は「重量鉄骨」として区分されています。

※4mm未満の場合もあり。

また、それぞれの一般的な特徴の違いを鉄筋コンクリート造（鉄筋の間にコンクリートを流し込んだ構造）とともにまとめると、以下の表のようになります。

構造		建築コスト	工期	間取りの 自由度	耐火・耐震・耐久性	断熱性	遮音性	法定耐用年数	年間経費計上金額
木造（W造）		低	短	高	低～中	高	低～中	22年	多
鉄骨造（S造）	軽量鉄骨	中	中	中	中	中	中	27年	中
	重量鉄骨	中	中	中	中	中	中	34年（※）	中
鉄筋コンクリート造（RC造）		高	長	中	強	高	強	47年	少

木造（W造）
建築コスト	低	工期	短
間取りの自由度	高	耐火・耐震・耐久性	中
断熱性	高	遮音性	中
法定耐用年数	22年	年間経費計上金額	◎
鉄骨造（S造）： 軽量鉄骨
建築コスト	中	工期	中
間取りの自由度	中	耐火・耐震・耐久性	中
断熱性	中	遮音性	中
法定耐用年数	27年	年間経費計上金額	中
鉄骨造（S造）： 重量鉄骨
建築コスト	中	工期	中
間取りの自由度	中	耐火・耐震・耐久性	中
断熱性	中	遮音性	中
法定耐用年数	34年（※）	年間経費計上金額	中
鉄筋コンクリート造（RC造）
建築コスト	高	工期	長
間取りの自由度	中	耐火・耐震・耐久性	強
断熱性	高	遮音性	強
法定耐用年数	47年	年間経費計上金額	少

※主要構造が4mm以上の鋼材を使用した場合

すべての項目で鉄筋コンクリート造（RC造）が高い機能や性能を備えていることがわかります。

ただし、RC造は高額なコストになるため、アパートや賃貸併用住宅、戸建てなどの比較的小規模な賃貸住宅を検討されている場合であれば、「木造」と「鉄骨造」の2つが主な選択肢となることでしょう。そのため、「木造」と「鉄骨造」のどちらを選択すべきか迷う方は少なくありません。

建築技術や建材が向上している現代においては、壁材の種類や工法によっては構造でのデメリットをカバーすることも可能です。どの構造を選ぶかの基準は後述しますが、正解はひとつではありません。それぞれの構造の特徴を把握することも大切ですが、あくまでも目安として捉えていただければと思います。

「工法」については、こちらの記事をご参照ください。

2.木造のメリット・デメリット

この章では、木造のメリット・デメリットを解説します。

2-1. 木造のメリット

昔も今もアパートの王道である「木造」のメリットは、主に次の3点です。

• 建築コストを低く抑えられる
• 入居者の快適性が高い
• 室内空間を広く確保できる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 建築コストを低く抑えられる

木材が主な材料であり、鉄骨造などよりも建築費が安価になります。
一般的な価格として、木造であれば坪単価が77～97万円程度となります。

鉄骨造は84～104万円程度、鉄筋コンクリート造の場合は95～120万円であり、比較すると建築費が安くなります。
（ハウスメーカーによっては、上記に「別途工事費」を含む場合もあります。）

建築コストを低く抑えられるということは、家賃を低めの価格にしても収益を出すことができるという効果があります。

② 入居者の快適性が高い

日本の気候風土に合った木材は、通気性が高く、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などに比べて、湿気や熱がこもりにくい特長があります。夏の時期では、木造の部屋は鉄骨造の部屋よりも暑くなりすぎない効果があります。

炎天下に放置したときに鉄はより熱くなりますが、木材は熱くならず、また周囲の湿気を吸い、そして吐き出すようすからもイメージが湧きやすいかと思います。通気性が良いということは、冬場に室内に結露やカビなどができにいという効果もあります。

③ 室内空間を広く確保できる

木造の建物は、構造柱が室内に張り出さない構造となります。そのため、室内空間をより広く確保できます。この特長から、木造は小規模な建物にも適しています。

また、太い柱も不要であり、部屋を配置しやすく、家具を設置しやすいという効果もあります。

2-2. 木造のデメリット

建築技術などの向上により、以前の木造のイメージも払しょくされつつありますが、入居者がデメリットであると感じている点についてもきちんと知っておく必要があります。

• 火事に弱い
• 木ならではの問題
• 老朽化が早い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 火事に弱い

「木は燃えやすい」というイメージを持つ方が多いことでしょう。しかし、実際には、木材の場合「炭化層」と呼ばれる層を作るので、完全に燃え尽きることは防げます。

ただし、古い建物の場合は火が回りやすいことは事実です。木材が古くなると炭化層が生成されにくくなりますし、完全に燃え尽きにくいとはいえ、他の構造に比べると燃えやすい素材です。

近年、都市部を中心に主要構造部を耐火構造とした木造建築物が多く建てられるようになり、現在の技術では「燃えにくい木造」というイメージに変わりつつあります。

② 木ならではの問題

木造は、気密性が比較的低いので、室内の音が外に漏れやすく、また外からの音も室内に響きやすいという弱みがあります。

加えて、室内の空気が外に漏れやすく、室外の空気が中に入ってきやすいので、冷暖房が効きにくいということも多くあります。

しかしながら、以前に比べて、建築技術が進み、木造も気密性が大きく向上しています。

そして、木ならではの問題としてもうひとつ、木造は湿気を「吸う」ため、木材自体の湿度が上がりやすく、長期間メンテナンスを怠るとシロアリなどの害虫が発生してしまうことがあります。

③ 老朽化が早い

賃貸住宅として経営するときには、その建物の耐久性を知っておく必要があります。なぜなら、耐久性が低いと資産価値の下落に影響するからです。また、耐久性が高いほど資産価値は下落しにくいので、家賃の下落のスピードも緩やかになります。転売するときの売却価格も落ちにくいと言えるでしょう。

ただし、近年のコンクリート造建物でも、50年が経過する前に解体してしまう事例もあります。最近では、建築技術の向上により、木造は50～60年、鉄筋造は55～75年持つと言われており、木造の耐久性もかなり良くなっています。

木造住宅の法定耐用年数は、国税庁の定める「耐用年数(建物や建物附属設備等)」では22年とされています。もちろん、22年を経過した時点で住めなくなるわけではありませんが、築20年あたりから賃借人が木造住宅の劣化などを意識する場合もあり、この法定耐用年数を意識した上で家賃の下落などを想定しておくことも大切です。

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3. 鉄骨造のメリット・デメリット

次に、鉄骨造のメリット・デメリットを解説します。

3-1. 鉄骨造のメリット

鉄骨造の強みは以下の3点です。

• 減価償却期間を長めに設定できる
• 中高層階の建築に適している
• 虫の発生リスクが小さい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 減価償却期間を長めに設定できる

木造の法定耐用年数が22年に対して、重量鉄骨造の法定耐用年数は34年です。

経営収支的に減価償却期間を少しでも長くしたい場合に有効です。

② 中高層階の建築に適している

重量鉄骨造は、4階～7階の建物などの中高層階の建物の建築に適しています。

また、木造では1階建てや2階建てが中心で、3階建て以上では建築確認審査が厳しくなります。
そして、4階建て以上の木造住宅は多くは見られません。

③ 虫の発生リスクが小さい

主な柱で使われる鉄骨自体は吸湿しませんし、虫が穴をあけられる素材ではないので、シロアリなどの虫が発生するリスクは比較的低いと言えます。

3-2. 鉄骨造のデメリット

一方、鉄骨造の弱みは以下の3点です。

• 建築費が高くなる
• 通気性が低い
• 室内に柱が張り出してしまう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

① 建築費が高くなる

木造に比べて、鉄骨造は建築費が高くなります。前述したように、一般的には84～104万円程度と言われています。
そのため、同じ収益を確保するためには、木造よりも鉄骨造の建物の方が家賃を高くする必要があります。

② 通気性が低い

また、気密性が高いことから、通気性が低くなるという点もデメリットと言えます。

③ 室内に柱が張り出してしまう

また、鉄骨造の建物は、構造柱が大きくなりがちなので、室内に張り出してしまい、室内空間が狭くなり、そのため、家具配置などがしにくくなる場合があります。

4. どちらの構造を選ぶべきか？

ここまでで、木造と鉄骨造の特徴、およびそれぞれのメリット・デメリットがご理解いただけたと思います。

本章では、実際に賃貸住宅のオーナーとして、木造と鉄骨造のどちらを選ぶべきかを解説していきます。

構造		適している賃貸住宅物件種別
木造（W造）		アパート（2階建て以下）、戸建て住宅、賃貸併用住宅
鉄骨造（S造）	軽量鉄骨	アパート（3階建て程度まで）、戸建て住宅、賃貸併用住宅
	重量鉄骨	アパート（3階建て以上）、マンション

どちらを選ぶべきか？については、建てたい物件種別に応じてそれぞれが適している構造、設備や仕様を理解することが大切です。次の節から詳しくご説明いたします。

また、「何に注意すべきか？」もそれぞれ補足していきます。

4-1. 木造に適している物件

木造に適している物件は、2階建て程度の小規模アパートや戸建て住宅です。木造か鉄骨かの判断は、全体の規模、収益性とオーナーの意向にもよりますが、基本的に小規模な建物では木造が選ばれています。

ただし、2階建てとはいえ、階高（かいだか）が高かったり、地形が変形したりしている場合は、建物自体の形状も変形します。その際は、耐震性などを考慮され木造が選択されないケースもあります。

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(1) 木造に適している設備と仕様について

木造の賃貸アパートは、コンパクトな部屋で1～2人での入居を想定しているケースが多くなります。

また、コンクリート造や鉄骨造のマンションを選ばずに木造のアパートを入居者が選んでいる最も大きな理由は「家賃の安さ」です。

そのため、競合の鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションの家賃よりも高いと満室にすることが難しくなります。

利回りを確保するためには、木造の場合、必要最低限の設備や仕様が望ましいという事になります。

ただ、借りる側から考えた場合に設備や仕様が良い方が喜ばれます。
可能な範囲で、設備や仕様を充実させることも重要です。

(2) 長く経営するためには？

木造は小規模アパートに適しています。また、老朽化を少しでも遅らせ建物自体を長持ちさせるためにも、管理をしっかり行って長期にわたる経営ができるようにしてください。

賃貸経営では、戸建てや小規模なアパートでも、管理会社に委託するケースがほとんどです。適切な清掃と修繕計画を策定する管理会社を選定する必要があります。

ただ、小規模な数戸程度のアパート、もしくは戸建てであれば自ら管理もできなくはありません。
管理は資産価値に直結する部分ですので、管理に落ち度がないようにしっかりと勉強して実行する必要があります。

難しい場合は、プロである管理会社に任せた方が良いでしょう。

(3) 将来的に売却する場合の注意点

将来的に木造建物を売却するときには以下の点がポイントになります。

① 節目で売却を想定する

木造は法定耐用年数が短いため、建物自体の資産価値が低減するペースが早いので、築年数の節目で売却を想定することも有効です。

ただし、賃貸住宅は家賃収入がメインになるので、売却をせずに、長く保有し続けることがより良い投資方法です。

また、不動産の売却可能価格は市況によって大きく変動するので、市況が良いときであれば売却益が高額になるケースもあります。その場合は、一度売却してしまい、その売却益で再度投資物件を探すという方法もあります。

ただし、市況のよいときに高値で売却できても、同じタイミングでは他の物件も高値になっていることが多く、不動産の売買を繰り返すことは、失敗するリスクが高く、極めて難易度が高い投資方法です。

また、売却する場合には、売却するための準備、購入者探しや価格交渉があるため、すぐに売却できるわけではないことに注意が必要です。

② 競合を注視する

全ての物件でも競合物件を注視しておくべきですが、木造の物件では、より一層競合物件を注視しておくべきです。

特長のない木造アパートの場合は、築年数が古い木造アパートは満室にするために家賃を下げるケースが多いからです。

これは、木造建築物は同じような規模と仕様の木造アパートが多いことから、築年数が新しい物件に対し、築年数が古い物件は不利になることと木造アパートを選ぶ人は家賃を重視している人が多いという点などが主な理由になります。

他の構造の物件よりも家賃競争に巻き込まれやすい点から、競合物件の家賃、築年数、広さ、間取りそして仕様などは常に注視しておきましょう。

4-2. 鉄骨造に適している建物

鉄骨造は、「3階建て以上の建物」で多く採用されています。階層が高くなるほど重量が重くなるので、木造では構造の強度が足りず鉄骨造にする必要があるからです。

もちろん、戸建てや2階建てのアパートでも鉄骨造が採用されることもありますが、おもに戸数の多いマンションなどに適しています。

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(1) 鉄骨造に適している設備と仕様について

設備と仕様は、木造物件よりも良いものを設置することが有効です。

理由としては、鉄骨造と木造を比較したとき、鉄骨造の方が家賃は高い傾向があり、家賃に見合う設備にする必要があるためです。
また家賃の高い部屋に住む賃借人はよりグレードの高い環境を求めるからです。

そのため、鉄骨造を建築するときもまた、必ず周辺の木造物件の仕様と設備をチェックしてください。

例えばガスコンロの数、建具の質感、浴室乾燥機や照明器具などの設備と仕様は、周辺の木造物件よりも良いものを設置することが有効です。

(2) 鉄骨造での注意点

鉄骨造での注意点は、鉄筋コンクリート造のマンションが競合になるという点です。
鉄骨造は、鉄筋コンクリート造のマンションと家賃もコストも類似しています。

しかしながら、鉄筋コンクリート造は、遮音性や耐久性、設備と仕様も高いので、家賃が同額なら鉄筋コンクリート造が入居者に選ばれる傾向があります。

そのため、鉄筋コンクリート造のマンションが周辺に多い場合は、鉄筋コンクリート造のマンションの設備と仕様も意識して取り入れてください。

4-3. 鉄骨造か？ 木造か？

木造と鉄骨造の特徴などを解説してきました。どちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらの構造の賃貸住宅を選べば良いのか迷っている方も多いと思います。

そういったときは、「20％の法則」を利用することも有効です。20％の法則とは、一般的に木造より鉄骨造の建築費が20％高くなる点に由来する法則です。

つまり、周辺の物件比較などで、鉄骨造の建物の方が木造の建物よりも20％高い家賃に設定できそうであれば、鉄骨造の方が収益を上げられる可能性が高いということです。

ただし、物件によって建築費は異なりますので、あくまで参考程度に覚えておきましょう。

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賃貸住宅は構造の違いとそれぞれの特徴を踏まえて選ぶことが大切

賃貸住宅における構造の違いとそれぞれの特徴、選ぶ基準について説明してまいりました。

住宅は、構造によって住みやすさやコストが異なります。それは入居者のターゲット選定や賃料設定に関わってくる重要な部分です。

そのため、まずは各構造の特徴や、メリット・デメリットを十分に理解する必要があります。

さらに、オーナーとなる方が希望する収益に対し、運営したい賃貸住宅、その予算やそのエリアの競合物件の状況などを加味して、建築する賃貸住宅を選択することが大切です。

賃貸住宅を建築したいと検討されている方は、「どの構造で賃貸住宅を建てるか」など、ぜひベストな選択を行い、長期にわたる安定した賃貸住宅経営を実現させてください。

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