木造アパート建築って実際どう？費用相場とメリット・デメリット

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. アパートを木造で建てるメリット・デメリット

最初に木造アパートのメリットとデメリットについて紹介します。

1-1. 木造アパートのメリット

① コストが安い

木造アパートは、なんといってもコストが安いというのが最大のメリットです。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造と比較すると安いため、建築コストを圧縮するなら木造の選択肢は欠かせません。

木造アパートの場合、建築費用は、延床面積単価で坪70万円程度が相場になります。
80坪の2階建てアパートを建築すれば、総額は5,600万円程度です。

ただし、木造であっても仕上げや設備の仕様を上げてしまえば、鉄骨造よりも高くなってしまうことはあります。

建物の構造は、階数や空間によって利用できる主たる構造が決まってしまうことがあります。

例えば高層マンションなら鉄筋コンクリート造が主な構造であり、体育館や屋内プールなど広い空間を要する建物であれば鉄骨造が主な構造です。

一方で、2階建てアパートであれば、階数も低く、各部屋の空間も狭くなります。
階数が低く、空間の狭い建物は、躯体の負荷が低く、木造のような比較的柔らかい建材でも、無理なく建築することが可能です。

そのため、2階建てアパートは、木造を始め、鉄骨造や鉄筋コンクリート造などあらゆる構造が選択肢となり得ます。

これらの構造の中では木造は最もコストが低く、家賃も下げることができるので入居率も上げることができます。

② 工期が短い

アパートの工期は比較的短いです。

2階建てアパートであれば3～4ヶ月程度です。

工期は木造だから早いというわけではなく、工法によって大きく異なります。
ツーバイフォーのような工場である程度建築部材を作る工法は、工期は短いです。

③ ツーバイフォーによって室内も広く、空調の周りが良い部屋が建築できる

木造アパートの主たる工法にツーバイフォーがあります。

ツーバイフォー工法(枠組壁工法)は、「木造」の壁構造の建物を作る際に用いられる工法です。

ツーバイフォーは、北アメリカで発達した工法で、基本となる木材の断面寸法が2インチ×4インチであることから、ツーバイフォーという呼び名が付いています。

木造でもツーバイフォーを選択すると、さらにコストを安く抑えられ、工期も短くすることができます。

ツーバイフォーは壁で建物を支える構造であることから、柱や梁(はり)がありません。
梁とは柱と柱の間に水平方向に架けられた建材のことです。

室内の四隅に柱や梁が出てこないことから、家の中をスッキリと見せることができます。
また、家具などの配置で障害となる柱や梁がないことから、室内レイアウトもしやすいという点で住み心地は良いです。

ツーバイフォーは気密性が高いため、夏の冷房の冷気や、冬の暖房の暖気が逃げにくく、空調効率が高いです。
入居者が水道光熱費も圧縮できるというメリットもあります。

尚、ツーバイフォーは気密性や断熱性は向上しますが、通気性は低いです。

良く言われる木造の通気性の高さは、在来工法と呼ばれる昔からの工法を採用したときにメリットとなります。

1-2. 木造アパートのデメリット

① 入居者からのイメージがあまり良くない場合がある

木造アパートは入居者からのイメージが良くないというデメリットがあります。

実際の性能とは別に、「遮音性が低い」、「耐震性が低い」というイメージを持ち敬遠する人は多いです。

木造アパートの難しい点は、建てる人と住む人が違うという点です。
建てる人が、木造アパートの性能を十分に理解していたとしても、住もうとする人が性能をしっかり理解するとは限りません。

そのため、木造アパートを建てるには、悪いイメージを打破し、「選ばれるアパート」になる必要があります。

例えば、ハウスメーカーからは建築費の他、管理もセットで提案がなされます。

その際、建築費だけで選ぶのではなく、管理会社が提供している管理メニューも考慮してハウスメーカーを選ぶことが成功のコツです。

管理メニューも、最近では入居者がクレジットカードで家賃を支払うことができるサービスや、家賃と水道光熱費を合わせて一括で支払うことのできるサービスなどがあります。

入居者に喜ばれるサービスを展開している管理会社があれば、そのような管理メニューがあるハウスメーカーを選択するのも一つです。

また、木造アパートでは入居率を少しでも上げるため、プロパンガスを採用するのは避けたほうが良いでしょう。

プロパンガスの設置は無償のため、建築コストを抑えることができますが、プロパンガスの物件は都市ガスの物件よりもガス代が高くなることから、入居者から敬遠されがちです。

木造アパートを建てる際は、入居者に対する管理メニューが優れた管理会社を選び、プロパンガスは採用しないようにすることがポイントです。

② 劣化が早い

木造アパートは総じて耐久性が低いため、劣化が早いという特徴があります。

木造は、地震時の揺れが大きいため、通常、ひび割れや落下の可能性のあるタイルや石貼りで外壁を仕上げません。

木造の外壁材は、モルタルやサイディングボード、ALCといったものを用いますが、石やタイルに比べると耐久性が低いため、見た目上の劣化が早く感じます。

築15年くらいすると、鉄筋コンクリート造のマンションはまだ新しい雰囲気を維持していますが、木造アパートだと徐々に古さが目立つようになります。

古びた感じになれば、入居率も下がっていきます。

外観の美観を保つには、定期的に外壁塗装を行う必要があり、維持コストがかかります。
外壁塗装は10～15年に1度程度に行うことが必要です。

ただし、屋根に関しては鉄筋コンクリート造の陸屋根(傾斜の無い平面状の屋根のこと)に比べるとメンテナンスコストは下がります。

陸屋根では、屋上防水と呼ばれる防水加工がされており、屋上防水は10～15年に1度程度のペースでメンテナンスが必要です。

2. 耐久性・耐震性が高ければ、木造アパート建築でも問題なし！

木造アパートも建築技術が進んでいることから、住みやすさや耐久性・耐震性といったものに特に大きな問題はないといえます。

しかし、それは下記2点の条件を満たしている必要があります。

耐震性については、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物であれば、新耐震基準の建物となるため、木造だから倒壊しやすいということではないです。

また、木造の中でもツーバイフォーは、壁自体が耐力壁になるため、在来工法より耐震性が高い建物になります。

在来工法とは、柱と梁(はり：柱と柱の間に水平方向に架けられた建材のこと)を組み合わせて建てる昔ながらの工法です。

ただし、建てる方が住みやすさや耐久性・耐震性に納得していたとしても、借りる方が抱く印象は別であるということは想定しておく必要があります。

建てる方はハウスメーカーから建物性能や建築技術についてしっかり説明を受けますが、借りる方はハウスメーカーから技術的な話を聞く機会はありません。

借りる方は、正しい知識を得る機会もなく、イメージだけで入居の判断を下してしまいます。
せっかく良い木造アパートを建てても、その良さを入居者にわかってもらえるとは限らないため、自宅を建てる感覚で安易に木造に決めることは避けるようにしてください。

構造別の建物の一般的な特徴を比較すると以下のようになります。

木造以外の他の構造には、木造にはないメリットがあります。
そのため、アパートを建築する際は、木造を含めた色々な構造を含めて建築プランを検討してみることが重要です。

複数の構造を検討するには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン請求サービスがおススメです。

「HOME4U 土地活用」には、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造等のそれぞれの建築を得意とする大手ハウスメーカーが登録されています。

HOME4Uを利用すれば、最大7社のハウスメーカーにアパートの建築プランについて無料で提案を受けることができますので、一発で様々な構造比較をすることが可能です。

それぞれのハウスメーカーから、構造による特徴や木造との違いをしっかり聞くようにしてください。

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3. 木造アパートの建築にかかる費用

まず、木造アパートの建築にかかる費用は、次の3種類です。

建築費（本体工事費）は、「坪単価×延床面積」の計算式でわかります。
木造アパートの坪単価は、77～100万円程度ですので、ここに延床面積をかけることで建築費（本体工事費）のイメージがつきます。

建築費（本体工事費）は全体の費用の約70%～80%を占め、残りが別途工事費や諸費用となります。
そして、別途工事費と諸費用の項目は次のようになっています。

こちらの記事では、各項目の詳細や、建築費総額のシミュレーションについても紹介しています。
あわせてご参照ください。

4. エリアによっては3階建ても建てられる

木造でも、技術的には3階建ても建てることが可能です。

木造3階建てのアパートには、2階建てアパートにはない「構造計算を伴う確認申請」と「避難設備および避難経路の規定」、「耐火に関する構造」の3つが追加で求められます。

ここで、「耐火に関する構造」については、防火地域に指定される地域では、木造でも耐火建築物とする必要があります。

木材を不燃処理する必要がありますので、コストが著しく高くなり、防火地域内での木造3階建てアパートは現実的ではありません。

一方で、防火地域以外の地域においては、一定の準耐火構造※を満たせば共同住宅を建築することが可能です。

※木造3階建て共同住宅の仕様

防火地域は、都市部の商業繁華性の高い一部のエリアしか指定されていないため、多くのエリアが「準防火地域」、「建築基準法22条区域」、「防火指定なし」といった防火地域以外のエリアに指定されています。

よって、一定の容積率があり、かつ、防火地域以外のエリアであれば、木造3階建てアパートの建築の可能性はあります。
容積率とは、延べ面積を敷地面積で割った値になります。

アパート経営でコストを抑えて利回りを上げたい方の中には、木造3階建てアパートを検討されている方もいます。

しかしながら、木造3階建てアパートは耐震上の問題はないものの、地震時の揺れは大きいということは知っておいた方が良いです。

木造3階建てアパートは大地震の際、入居者に大きな恐怖感を与えてしまいます。

軽量鉄骨でさえも、ハウスメーカーによっては自主的に3階建てを止めている会社もあるくらいです。

木造3階建てアパートは慎重に検討し、3階建て以上であれば、できれば重量鉄骨以上の堅牢な構造で建てることをおススメします。

尚、建物のような工作物の所有者には、民法上、所有者責任が定められています。

(2019年9月時点の民法の規定)

入居者に危害が及べば所有者にも責任が及ぶ可能性があることを理解した上で、木造3階建てアパートは自己責任において検討するようにしてください。

5. 向いている土地や広さ

木造2階建てアパートは、「工業専用地域」と呼ばれる用途地域以外のエリアであれば建築可能です。

用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称になります。

木造2階建てアパートなら、基本的には、ほぼどこでも建てられると考えてください。

ただし、賃貸需要があるところは限られているため、アパートに向いている土地は賃貸需要が高い土地ということになります。

例えば駅から徒歩10分圏内のような立地が一般的には適切です。

また、土地の広さとしては、郊外では100坪くらい、都市部では60坪くらいが標準です。
狭小アパートと呼ばれるものであれば、30坪くらいの土地で建っているものもあります。

駐車場がなくても貸せるエリアであれば狭くても良く、駐車場が必須のエリアであれば広めの土地が必要です。

6.木造アパートの建築費用を抑えるポイント

木造アパートを建築する上では、費用を抑えるために次の点を押さえてみてください。

6-1.シンプルなデザインを選ぶ

形状が複雑になるほど、建築費はかさみます。特別な理由がなければ、できるだけシンプルで費用のかからない形状を選んでください。
設計図が決まっている規格住宅もおすすめです。注文住宅よりも、設計の費用が掛からない分、ぐんと費用が安くなります。また、同じ部品を大量に保有しているハウスメーカーなら、材料費も割安になります。

6-2. 設計施工一括方式で建築する

設計と施工を同じ会社が行う建築方式を、設計施工一括方式といいます。
ハウスメーカーの多くは設計施工一括方式を採用しており、内部で設計から施行まで完結させるので、建築費が安くなるとともに、耐久性などの面で安心感も得られます。

6-3. コスパを考えて設備や外装を決める

人気のアパート経営のために、設備を充実させ、外装もおしゃれに手をかけていくと、どうしても建築費総額が高額に。
入居者の心をつかむために、魅力的な物件にするのはもちろん重要なことですが、十分に費用対効果を考慮しておく必要があるでしょう。

ここでも、複数社に収益プランを出してもらい、比較検討することで、かけるべき費用の相場がわかってきます。

企業の担当者に市場調査や立地に適したアパートの仕様を相談し、収益シミュレーションをした上で、必要な設備や外装に投資するのがおススメです。

まとめ

いかがでしたか。
木造アパートを建てる上での、メリット・デメリットについて見てきました。

木造アパートはコストが安いというメリットはありますが、入居者からのイメージの悪さについては克服すべき課題です。

アパートを建てる際は、「HOME4U 土地活用」を使って、木造以外の構造も含めて幅広く検討するようにしてください。

木造アパートを建てる際は、入居者に対する管理メニューが良い管理会社を選ぶ等、入居率を上げるための工夫を考えながら建てることをおススメします。

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