マンション経営について、メリット・デメリットや合っている土地のタイプ、具体的なシミュレーションに加え、マンション経営で知っておきたいポイントや数字をわかりやすく解説しています
- とにかくしっかり儲けたい
- 相続税対策をしたい 方におすすめ
マンション経営

人気度 | 収益性 | 初期費用 | 相続税対策 | 流動性 | リスクの大きさ | 管理の手間 |
---|---|---|---|---|---|---|
◎とても高い | ◎とても高い | ×大きい | ◎とても高い | ×大きい | △やや低い | ○高い |
【基本を解説】知識ゼロから始める「マンション経営 基本ガイド」
マンション経営について、メリット・デメリットや合っている土地のタイプ、具体的なシミュレーションに加え、マンション経営で知っておきたいポイントや数字をわかりやすく解説しています
人気度 | 収益性 | 初期費用 | 相続税対策 | 流動性 | リスクの大きさ | 管理の手間 |
---|---|---|---|---|---|---|
◎とても高い | ◎とても高い | ×大きい | ◎とても高い | ×大きい | △やや低い | ○高い |
用途地域に
該当している
最寄りの駅から
徒歩10分前後
のエリア
生活に便利な施設
(スーパーや銀行など)
が周辺にある
通勤通学に
30分~40分圏内
近々土地開発が
ある地域
約100坪~
前提条件
初期費用
合計:約1億3,500万円(ローン:1億円、自己資金:3,500万円)
建築費:約1億2150万円
諸経費:約1,350万円
利回り・収益
年間家賃収入:1,296万円
年間経費:約380万円
年間ローン返済額:約516万円(返済期間:25年)
表面利回り:約9.6%
年額利益:約400万円
※「HOME4U土地活用」調べ
・100坪の土地であればアパート経営より、マンション経営がおすすめです。
・良い立地とニーズに合わせたマンション建設ができれば、安定的な高収入が見込めます。
・初期費用が高く、流動性は低いので、事前にリスクの把握と対策を検討しましょう。
・マンション建設が可能であっても、実質利回りを視野に入れた収支シミュレーションが大切です。
マンション経営とアパート経営の違いは以下の通りです。
マンション | アパート | マンション経営とアパート経営の違い | |
---|---|---|---|
人気度◎高い→×低い | ◎ | ◎ | ・どちらも人気ではありますが、100坪以上の土地の場合はマンション経営の方が人気です |
収益性◎高い→×低い | ◎ | ○ | ・マンションの方が高い賃料が見込め、高稼働しやすいので、アパート経営よりも収益性は高いです。 |
初期費用◎低い→×高い | × | ○ | ・初期費用とランニングコストは、アパート経営よりもマンション経営の方が高いです。 |
相続性対策◎高い→×低い | ◎ | ◎ | ・マンション経営もアパート経営も相続性対策や節税対策ができます。 |
流動性◎高い→×低い | × | △ | ・アパートよりもマンションの方が規模が大きいので、売却はしづらい傾向です。 |
リスクの大きさ◎小さい→×大きい | △ | × | ・マンションの方が建物性能が高く、高稼働が見込めるので、アパートよりもリスクは低い傾向です。 |
管理の手間◎楽→×大変 | ○ | ○ | ・マンション経営もアパート経営も、管理の手間はさほど変わりません。 |
マンション経営は、所有している土地にマンションを建築し、そのマンションからの家賃収入がメインの収益となります。
マンションの経営には一棟マンションを所有する形と、マンションの一室を所有して貸す形の 2通りあります。
マンション経営とアパート経営は本質的に同じですが、規模の違いからマンション経営が有利となる場合もあります。
マンション経営のメリットとデメリットは以下になります。
メリット | デメリット |
---|---|
安定収入が期待できる | 初期費用とランニングコストがかかる |
空室リスクを分散できる | 空室や家賃滞納のリスクがある |
管理の手間を減らすことができる | 家賃下落リスクがある |
大きな資産になる | 共用部の修繕費用が発生する |
節税効果が期待できる | 災害リスクがある |
アパート経営と比べてマンション経営が有利なポイントは以下のような点が挙げられます。
以下のような条件を持つ方はマンション経営に向いていると言えます。
マンション経営を始めるには、以下の項目のように多くの費用がかかります。
項目 | 費用 |
---|---|
物件取得費用(建築費用) | 数千万〜数億円 |
ローン諸費用 | 借入金の約2% |
不動産取得税 | 固定資産税の約4% |
登記費用 | 約10万円 |
印紙税 | 1万〜10万円(契約金額によって変動) |
各種保険 | 保険の種類や数による |
一般的に物件価格の1〜3割が必要です。
想定上に費用がかかってしまうこともあるので、自己資金には余裕を持っておきましょう。
例えば、1億円のマンションを購入する場合、おおよそ2,000万円の自己資金が必要になります。
アパートローンの融資限度額は、
その資産価値の50%~60%とされるのが相場です。
金融機関によっても、その割合には差がありますが、アパートローンだけでは、アパート経営にかかる必要資金全てをカバーすることはできないと考えておきましょう。
例えば、アパート建設に9000万円かかる場合、アパートローンの融資限度額の目安は、4,500万円~5,000万円となるということです。
上記の相場を超えた融資限度額を設けているアパートローンには、条件としては非常に有利な反面、注意したほうがいいでしょう。
利回りは、マンション経営やアパート経営などで、投資の判断指標として利用されます。
投資に対するリターンを表したのが利回りです。
ただし、利回りはリターンを何で見るかにより、表面利回りと実質利回りという異なる指標が登場します。
利回りの相場は5%以上です。
投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安とされています。
表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合です。
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 投資額
実質利回りとは、不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。
実質利回り(NOI利回り) = 年間純収益(NOI) ÷ 投資額
不動産が生み出す純収益とは、家賃収入から固定資産税や保険料、修繕費等の支出を差し引いたものであり、NOI(エヌオーアイ:Net Operating Income)と呼ばれる純収益を用いるのが国際標準となっています。
実質利回りは、NOIの投資額に対する割合であるため、NOI利回りとも呼ばれています。
「元々土地を持っている人」と「土地から購入する人」で少し考え方も変わります。
元々土地を持っている人の利回り
元々土地を持っている人の利回り = 年間賃料収入 ÷ 建築費
実質利回りで語られることは少なく、建築費の表面利回りが議論の対象となっています。
土地から購入する人の利回り
土地から購入している人の利回り = 年間賃料収入 ÷ (土地価格 + 建築費)年間賃料収入の土地価格と建築費の合計額に対する割合です。
地域差は分子の賃料よりも分母の土地価格の影響の方が大きいため、土地から購入する人の利回りは、都市部の方が低く、地方の方が高くなるという特徴があります。
例:ワンルーム10戸のマンション経営の利回りシミュレーション
建築費用(物件価格) | 家賃 | 修繕費 | 固定資産税 | 光熱費 |
---|---|---|---|---|
1億円 | 月7万円 | 約30万円 | 約60万円 | 約20万円 |
保険 | 不動産取得税 | 登録費用 | 印紙代 | |
約15万円 | 約190万円 | 約150万円 | 約2万円 |
年間収入 | 諸経費 | 購入時諸経費 | 表利回り | 実質利回り |
---|---|---|---|---|
約840万円 | 約130万円 | 約350万円 | 約8.4% | 約6.66% |
マンションの主な収入は家賃収入です。
家賃収入は以下の計算式で算出されます。
家賃収入=マンションの戸数×稼働率×1戸あたりの賃料
マンンションなど不動産を所有している人の全国平均収入は以下のようになります。
大家さんの平均所得は「521万円/年」
【資料】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査」
不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。
300万円〜5,000万円の層が比較的厚いという結果になっています。
所得 | 割合 |
---|---|
~100万円 | 7.8% |
100万円超~200万円 | 19.8% |
200万円超~300万円 | 16.8% |
300万円超~500万円 | 23.2% |
500万円超~1000万円 | 21.9% |
1000万円超~2000万円 | 8.2% |
2000万円超~5000万円 | 2.3% |
5000万円超~1億円 | 0.1% |
1億円超~ | 0.1% |
この中にはマンションだけでなくアパートやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方など、様々なタイプのオーナーが含まれているのでご注意ください。
土地活用におけるマンション経営の収支の具体例は以下のようになります。
物件価格 | 12,500万円 | 頭金 | 1,250万円 | 家賃収入 | 637,000円 |
---|---|---|---|---|---|
所在 | 東京都江東区 | 借入金 | 11,250万円 | 諸経費 | 95,550円 |
築年 | 1990年 | 借入期間 | 30年 | ローン返済額 | 444,511円 |
間取り | 1DK中心 | 金利 | 2.5% | 月額収支 | 96,939円 |
面積 | 90坪 | 月返済額 | 444,511円 | 年間収入 | 116万円 |
物件価格 | 24,000万円 | 頭金 | 7,200万円 | 家賃収入 | 892,000円 |
---|---|---|---|---|---|
所在 | 東京都大田区 | 借入金 | 16,800万円 | 諸経費 | 133,800円 |
築年 | 2014年 | 借入期間 | 30年 | ローン返済額 | 620,960円 |
間取り | 1R | 金利 | 2.0% | 月額収支 | 137,240円 |
面積 | 60坪 | 月返済額 | 620,960円 | 年間収入 | 165万円 |
家賃収入は、投資額や利回りが大きくなると増えます。
収支を増やすには、借入金を少なくすることが最大のポイントです。
マンション経営を始めるまでの流れは以下のようになります。
1 | プロへ相談 | |
---|---|---|
2 | 土地の調査と事前準備 | 1~2週間 |
3 | プランの検証 | 1週間 |
4 | 依頼する会社と契約 | 1週間 |
5 | 着工から完工 | 6ヶ月~1年間 |
6 | 検査・入居者募集 | 完工後 |
マンション建設工事の期間の目安は
RC造(鉄筋コンクリート造)で(階数×1ヶ月)+3ヶ月と言われています。
5階建ての場合は8ヶ月が建築期間の目安となります。
・物件取得費用
物件取得費用とは、新築物件の購入や建築費用といった物件そのものにかかる費用です。
マンションの建築費用は、以下の計算式で求められます。
①の本体工事費は、1坪あたりの建築費「坪単価」を目安として計算されるのが一般的です。
構造 | 坪単価 | 適正階数 |
---|---|---|
RC造(鉄筋コンクリート造) | 90万円~120万円 | 3階以上 |
S造(重量鉄骨造) | 80万円~110万円 | 5階以上 |
壁式PC造(壁式プレキャストコンクリート造) | 90万円~100万円 | 5階以上 |
例:20平米のワンルームが各階に3戸ある、3階建てのS造マンションを建てる場合
20平米のワンルームが各階に3戸ある、3階建てのS造マンションを建てる場合に、いくらかかるかを計算してみます。
構造 | 坪数 | 坪単価 | 本体工事費 | 付帯工事費 | 諸費用 | 総建築費 |
---|---|---|---|---|---|---|
S造(重量鉄骨造) | 54坪 | 100万 | 約5400万円 | 約1600万 | 約810万 | 7810万 |
【計算方法】
延床面積 20平米×9戸=180平米(約54坪)
本体工事費 坪単価×延床面積=100×54=5400万
付帯工事費 本体工事費×30%=5400万×0.3=約1600万
諸経費 本体工事費×15%=5400万×0.15=約810万円
マンション経営で失敗しないためには、まずは以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
そして高収益なマンションにするには建築費用を抑えることが大きなポイントとなります。
建築費用を抑えるためのコツは以下の5つが挙げられます。
1.地下階は作らない
建築費を抑えるには、地下階は作らないことが鉄則です。
2.建物形状を整形にする
建物形状が不整形な形になると、その分、壁面が増えるため、余計な仕上げ材等も増えて建築費が上がってしまいます。
一般的に、マンションは「羊羹切り」と呼ばれる長方形に整形したマンションを並べて作るのが最も建築費が安くなります。
3.柱のスパンは適切な短さにする
建築費を抑えるには、柱が室内に飛び出てくることは容認し、スパンは適切な短さに留めておくことをおすすめします。
4.外廊下の設計とする
外廊下であれば、壁面が少なくなり、廊下用の空調や換気システムも不要となることから建築費を抑えることができます。
5.エレベーターの台数を適切にする
戸数の配置も十分に考慮して、エレベーターは適切な台数に留めることがポイントです。エレベーターの台数は、概ね50戸に1台となります。
「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」があなたの土地活用、不動産投資を成功させるのに役立つ理由
日本中のいろんな企業から土地活用、不動産投資プランをカンタンに取り寄せ、比較してあなたに合った収益最大化プランを見つけてください。
お役立ちガイド内検索
HOME4Uでは、さまざまな形でアライアンスを組むパートナーサイトさまを募集しています。お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
使い方に関するご不明点など、お困りのことがありましたら専属のオペレーターがお受けします。何でもお気軽にご相談ください。
電話
0120-245-171
受付時間
平日10:00~18:00
土地活用に関して
土地活用の方法
土地活用の相談先
空き家の活用方法
駐車場経営
アパート経営・マンション経営に関して
アパート経営の基礎
アパートの建築費
アパート経営の利回り
アパート経営の収入
アパートの建て替え
アパートローンについて
マンション経営の基礎
マンションの建築費
マンション経営の利回り
マンション経営の収入
賃貸経営に関して
賃貸併用住宅経営の基礎
戸建て賃貸経営の基礎
ビル経営の基礎
店舗付き住宅の基礎
土地活用、不動産投資の収益最大化プランを見つけるなら、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」で!
NTTデータ・ウィズが運営する「HOME4U土地活用」は、全国の大手企業から、最大10社にまとめて無料で土地活用・不動産投資の一括プラン請求ができるサイトです。マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設などの収益性の高い土地活用や不動産投資を検討している方は、ぜひご利用ください。プランを比較することであなたに合った収益最大化プランを見つけることができます。土地活用、不動産投資の無料一括プラン請求なら、「HOME4U土地活用」にお任せください。
電話でもプラン請求をお受けします。「個人情報の取り扱いについて」に同意の上、お電話ください。