【基本を解説】知識ゼロから始める「マンション経営　基本ガイド」

１. 知っておきたい数字・ポイント

２．マンション経営とアパート経営の違い

2-1.マンション経営の仕組み

マンション経営は、所有している土地にマンションを建築し、そのマンションからの家賃収入がメインの収益となります。マンションの経営には一棟マンションを所有する形と、マンションの一室を所有して貸す形の 2通りあります。

マンション経営とアパート経営は本質的に同じですが、規模の違いからマンション経営が有利となる場合もあります。

2-2.マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営のメリットとデメリットは以下になります。

＜マンション経営のメリット・デメリット＞

メリット	デメリット
安定収入が期待できる	初期費用とランニングコストがかかる
空室リスクを分散できる	空室や家賃滞納のリスクがある
管理の手間を減らすことができる	家賃下落リスクがある
大きな資産になる	共用部の修繕費用が発生する
節税効果が期待できる	災害リスクがある

2-3.マンション経営がアパート経営より有利なポイント

アパート経営と比べてマンション経営が有利なポイントは以下のような点が挙げられます。

2-4.マンション経営に向いている人

以下のような条件を持つ方はマンション経営に向いていると言えます。

３．儲かる駐車場にする5つの方法ついて

3-1.初期費用の項目

マンション経営を始めるには、以下の項目のように多くの費用がかかります。

＜マンション経営の、初期費用項目＆費用目安一覧＞

項目	費用
物件取得費用（建築費用）	数千万〜数億円
ローン諸費用	借入金の約2％
不動産取得税	固定資産税の約4％
登記費用	約10万円
印紙税	1万〜10万円（契約金額によって変動）
各種保険	保険の種類や数による

・物件取得費用
物件取得費用とは、新築物件の購入や建築費用といった物件そのものにかかる費用です。

マンションの建築費用は、以下の計算式で求められます。

また、本体工事費は、1坪あたりの建築費「坪単価」を目安として計算されるのが一般的です。

＜マンション本体工事費の、構造別坪単価一覧＞

構造	坪単価	適正階数
RC造（鉄筋コンクリート造）	90万円～120万円	3階以上
S造（重量鉄骨造）	80万円～110万円	5階以上
壁式PC造（壁式プレキャストコンクリート造）	90万円～100万円	5階以上

• ※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
• ※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。
• ※3：「SRC造」は、10〜20階建て以上の高層マンションの工法になるので、除外しています。

3-2.初期投資費用の目安

マンション経営を始める場合、一般的に物件価格の1〜3割が必要と言われています。
想定上に費用がかかってしまうこともあるので、自己資金には余裕を持っておきましょう。
例えば、1億円のマンションを購入する場合、おおよそ2000万円の自己資金が必要になります。

3-3.アパートローン

アパートローンの融資限度額は、その資産価値の50％～60％とされるのが相場です。

金融機関によっても、その割合には差がありますが、アパートローンだけでは、アパート経営にかかる必要資金全てをカバーすることはできないと考えておきましょう。

例えば、アパート建設に9000万円かかる場合、アパートローンの融資限度額の目安は、4,500万円～5,000万円となるということです。
上記の相場を超えた融資限度額を設けているアパートローンには、条件としては非常に有利な反面、注意したほうがいいでしょう。

４．利回りの相場について

利回りは、マンション経営やアパート経営などで、投資の判断指標として利用されます。
投資に対するリターンを表したのが利回りです。但し、利回りはリターンを何で見るかにより、表面利回りと実質利回りという異なる指標が登場します。

4-1.利回りの相場

投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安とされています。

4-2.表面利回りと実質利回りの基礎知識と計算方法

表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合です。

実質利回りとは、不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。

不動産が生み出す純収益とは、家賃収入から固定資産税や保険料、修繕費等の支出を差し引いたものであり、NOI(エヌオーアイ：Net Operating Income)と呼ばれる純収益を用いるのが国際標準となっています。
実質利回りは、NOIの投資額に対する割合であるため、NOI利回りとも呼ばれています。

4-3.パターン別　利回りの考え方

「元々土地を持っている人」と「土地から購入する人」で少し考え方も変わります。

・元々土地を持っている人の利回り
元々土地を持っている人の利回りは、一般的には年間賃料収入の建築費に対する割合で語られることが多いです。
実質利回りで語られることは少なく、建築費の表面利回りが議論の対象となっています。

・土地から購入する人の利回り
土地から購入している人の利回りは、年間賃料収入の土地価格と建築費の合計額に対する割合です。

土地から購入している人の利回りは、分母に土地価格を含むことが特徴となります。

分母の土地価格は都市部の方が高く、地方の方が低くなります。
分子の年間賃料収入も都市部の方が高く、地方の方が低くなりますが、土地価格ほどの大きな差は生じません。

地域差は分子の賃料よりも分母の土地価格の影響の方が大きいため、土地から購入する人の利回りは、都市部の方が低く、地方の方が高くなるという特徴があります。

4-4.実質利回り(NOI利回り)の純収益の算出方法

実質利回り(NOI利回り)は「年間純収益(NOI)　÷　投資額」で計算できます。
年間純収益は「年間家賃収入－年間支出」で算出します。

4-5.マンション経営の利回りシミュレーション

例：ワンルーム10戸のマンション経営の利回りシミュレーション

５．マンションオーナーの収入について

マンションの主な収入は家賃収入です。

家賃収入は以下の計算式で算出されます。

5-1.マンションオーナーの平均収入

マンンションなど不動産を所有している人の全国平均収入は以下のようになります。

【資料】国税庁：「令和元年申告所得税標本調査」

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

＜不動産所得を得ている人の、所得金額別の分布一覧＞

所得	割合
～100万円	7.8%
100万円超～200万円	19.8%
200万円超～300万円	16.8%
300万円超～500万円	23.2%
500万円超～1000万円	21.9%
1000万円超～2000万円	8.2%
2000万円超～5000万円	2.3%
5000万円超～1億円	0.1%
1億円超～	0.1%

300万円〜500万円、500万円〜1,000万円の層が比較的厚いという結果になっています。
この中にはマンションだけでなくアパートやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方など、様々なタイプのオーナーが含まれているのでご注意ください。

5-2.マンションオーナーの収支シミュレーション

土地活用におけるマンション経営の収支の具体例は以下のようになります。

家賃収入は、投資額や利回りが大きくなると増えます。
収支を増やすには、借入金を少なくすることが最大のポイントです。

６．マンション建築の期間と費用について

6-1.マンション建築の流れ

マンション経営を始めるまでの流れは以下のようになります。

＜マンション建築の流れ＞

1	プロへ相談
2	土地の調査と事前準備	1～2週間
3	プランの検証	1週間
4	依頼する会社と契約	1週間
5	着工から完工	6ヶ月～1年間
6	検査・入居者募集	完工後

6-2.建築工事期間の目安

マンション建設工事の期間の目安はRC造（鉄筋コンクリート造）で（階数×1ヶ月）＋3ヶ月と言われています。5階建ての場合は8ヶ月が建築期間の目安となります。

6-3.マンションの建築費用

マンション建築にかかる費用は、おおまかに建物を建てるための「建築工事費」とそれ以外にかかる「諸費用」、2つに分けられます。さらに「建築工事費」は大きく「本体工事費」と「付帯工事費」の2つに分類できます。
マンションの建築費用は、以下の計算式で求められます。

また、本体工事費は、1坪あたりの建築費「坪単価」を目安として計算されるのが一般的です。

＜マンション本体工事費の、構造別坪単価一覧＞

構造	坪単価	適正階数
RC造（鉄筋コンクリート造）	90万円～120万円	3階以上
S造（重量鉄骨造）	80万円～110万円	5階以上
壁式PC造（壁式プレキャストコンクリート造）	90万円～100万円	5階以上

• ※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
• ※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。
• ※3：「SRC造」は、10〜20階建て以上の高層マンションの工法になるので、除外しています。

6-4.建築費用のシミュレーション

例：20平米のワンルームが各階に3戸ある、3階建てのS造マンションを建てる場合
20平米のワンルームが各階に3戸ある、3階建てのS造マンションを建てる場合に、いくらかかるかを計算してみます。

７．高収益なマンションにするコツ

7-1.マンション経営で失敗しないために抑えておきたい3つのポイント

マンション経営で失敗しないためには、まずは以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

7-2.高収益なマンションにするための5つのコツ

そして高収益なマンションにするには建築費用を抑えることが大きなポイントとなります。
建築費用を抑えるためのコツは以下の5つが挙げられます。

1.地下階は作らない
建築費を抑えるには、地下階は作らないことが鉄則です。

2.建物形状を整形にする
建物形状が不整形な形になると、その分、壁面が増えるため、余計な仕上げ材等も増えて建築費が上がってしまいます。
一般的に、マンションは「羊羹切り」と呼ばれる長方形に整形したマンションを並べて作るのが最も建築費が安くなります。

3.柱のスパンは適切な短さにする
建築費を抑えるには、柱が室内に飛び出てくることは容認し、スパンは適切な短さに留めておくことをおすすめします。

4.外廊下の設計とする
外廊下であれば、壁面が少なくなり、廊下用の空調や換気システムも不要となることから建築費を抑えることができます。

5.エレベーターの台数を適切にする
戸数の配置も十分に考慮して、エレベーターは適切な台数に留めることがポイントです。エレベーターの台数は、概ね50戸に1台となります。

８．「お役立ちガイド」掲載コンテンツ一覧

8-1.駐車場経営ガイド記事一覧

【基本を解説】知識ゼロから始める「マンション経営　基本ガイド」 知識ゼロから始めるマンション経営の基礎知識です。

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