マンション経営の失敗事例と対策｜借金・赤字を防ぐリスク管理のコツ

マンション経営について調べてみると、必ずしも成功しているオーナーさまばかりではないことに気付くかもしれません。少し不安になってしまう方もいるかもしれませんが、うまく土地を活用できれば安定した家賃収入を得ることができます。

ここでは、土地活用のためマンション経営を検討しているけれど、失敗しないための対策をあらかじめ講じておきたいという土地オーナーさまのために、マンション経営で実際によくある失敗事例とその回避策を具体的にご説明します。これらの事例を参考に、失敗のないマンション経営をスタートしてください。

1.マンション経営で失敗する主な理由とは？

土地を活用して安定した収入を得るのが目的のマンション経営ですが、気をつけないと思わぬ失敗を招いてしまいます。そこでまずは、失敗の原因になりがちな、マンション経営に潜むリスクについて紹介します。

1-1.入居者が見つからない（空室が多い）

マンション経営に失敗するケースで特に多いのが、募集しても入居者が見つからず空室が続いてしまうことです。マンション経営で得られる収益の基本は毎月の賃料なので、入居者が見つからなければマイナスになってしまいます。

エリアや立地によって左右されるだけでなく、季節要因も影響するので、入居者を集まることは想像よりも難しいことなのです。

マンション経営を始めて空室リスクを減らすためには、事前の準備やリサーチが重要です。

1-2.収支を考えずに賃貸マンションを開始

相場より安くなっていた土地をお得だからという理由で購入し、さらに、思っていたより収益を得られず、結果的に損をしてしまう場合があります。マンションの購入は極めて高い買い物です。1度購入すると、後から失敗したと思っても、取り返しがつかなくなってしまう可能性もあります。

オーナーになった場合に、どれくらいの収支が見込めるのかについては、下記記事を参考に算出してみてください。

1-3.マンション経営のお金に関する知識不足

マンション経営の収支を把握するには、キャッシュフローや利回りの計算方法、税金のことなど、様々な知識が必要です。経営が軌道に乗った後も、空室率が増えないように、入居希望者の需要を常に把握しておくなど、幅広い知識を身につけたり、情報収集に心がけたりする必要があります。

それらを怠り、漫然と経営を続けていると、いずれは赤字を招いてしまうおそれもあります。

2.マンション経営によくある7つの失敗事例と対策

リスク管理のためには、マンション経営に失敗する原因は何か、そもそもマンション経営にはどのようなリスクがあるかを知っておく必要があります。マンション経営をする上でよくある失敗をいくつかご紹介しますので、参考にしてください。

2-1.リサーチ不足による失敗

ファミリー層の住宅地として人気の地域、若者が好んで住む地域など、地域によって住む方の傾向や特徴があります。マンションにも適した地域とそうでない地域があります。どのような立地であっても一定の需要があるわけではありません。

例えば、公共交通機関での移動が主である地域の場合、駅から遠い立地はマンション経営において非常に不利だといえます。反対に車での移動がメインの地域においては、敷地内に駐車場がなければ入居者の募集が難航することになるでしょう。

子育て環境の整った閑静な住宅地ならファミリー向けのマンションが適していますが、娯楽施設が密集しているような立地はファミリー層からは敬遠される傾向があります。そのほか、居住地として需要がある地域でも、マンションが乱立しているような立地では競争が激しく参入が難しい場合があるため、マンション経営において立地条件のリサーチは最重要事項だと心得てください。

2-2.周辺状況の変化による失敗

大学の近くだから学生向けのマンションに、すぐそばに大手企業の事業所があるから単身者向けの間取りに、といった考え方をすることもできます。大学との提携や企業の寮として借り上げてもらえる契約が結べれば、空室の不安に悩むことなく、長期的に安定した家賃収入を得ることも難しくないでしょう。

一方で、一つの需要に頼りきった経営を行っている場合、共倒れになる可能性もあります。例えば、寮として提供していた企業のオフィスが移転してしまう状況も起こりえるかもしれません。このほか、近隣の大型商業施設などが移転・撤退することで、その地域全体の資産価値が下がる場合もあります。都市計画によりほかの地域で計画道路や緑地、新興住宅地の開発が進めば、古くからの住宅地や市街地が衰退していくこともあり得ます。
「今」だけではなく将来的な動向を見据え、対策を考えるために、自治体の都市計画情報などはチェックしておく必要があります。もしも大学などの移転計画が早めに分かっている場合は、移転までの間に次の需要を掘り起こすためリサーチを行い、今後の経営方針を決めなければなりません。
ターゲットは絞りながらも、社会情勢の変化や景気の動向などには常にアンテナをはっておくことがリスク回避の手掛かりを作ってくれます。

2-3.入居者の募集方法による失敗

どのような優れたマンションでも、賃貸物件である限り退去はあります。問題は退去が出たあと、速やかに客付けができるかどうかです。

築年数や立地条件、競合性どれも問題ないのにに内見希望者や入居希望者が増えない場合は、募集方法に問題があるのかもしれません。

物件の管理会社によって募集方法はさまざまです。例えば不動産会社によっては、自社のサイトに物件情報を掲載するだけ、物件に入居者募集の看板を掲示するだけというところもあります。それでは、いくらよい物件でも人目に触れる機会を得られにくいでしょう。

そのほか、露出は多いけれど、物件の情報量が少なすぎて内見に結び付かないという例もあります。例えば、間取り図のみで写真がないもの、外観写真はあるのに室内写真のないもの、周辺情報がまったく記載されていないものなどの物件を見ても、部屋を探している方にとっては情報不足で「ここに住みたい」「見に行きたい」とは思わないでしょう。

2-4.入居者トラブルによる失敗

賃貸マンションを経営する上で意外と問題になりやすいのが、入居者間、もしくは近隣住民とのトラブルです。特に次のようなケースが多いようです。

またオーナーと入居者の間で起こる問題としては、家賃滞納と居室の修繕に関わる事項などがあります。

管理会社へ管理を委託している場合、オーナー自身がトラブルに巻き込まれることは少ないかもしれませんが、家賃滞納に関しては収入減やローンの返済に直接影響します。滞納は長期にわたるほど回収が難しくなり、最終的に訴訟問題に発展してしまう可能性もあります。オーナー側としては多大なストレスを抱えることになります。

2-5.利回りの設定による失敗

マンション経営における利回りは、表面利回りで10％程度、実質利回りでは5％程度が目安とされています。管理会社の中には、オーナーにプランを提案する際、できるだけ利回りをよくみせようと非現実的な数字を出してくる会社もあります。例えば、以下のような利回り計算でマンション建築の提案を受けたとしましょう。

表面利回りは約10.28％です。
しかし、実際には建築費のほかにも諸費用がかかりますし、当初予定していた修繕積立金だけではマンションとしての居住性や資産価値を維持できません。家賃設定が近隣の相場よりも高いという場合もあるでしょうし、空室のリスクも考慮しなければなりません。
実質利回りは以下のようになります。

実質利回りは約7.06％。利回りとしては決して悪くありませんが、諸費用や維持管理費のことをしっかり頭に入れて計画しておかないと、あとから資金繰りに苦労することになるでしょう。

利回りの計算方法は、こちらの記事でより詳しく解説しています。

2-6.高額なローンを組んだことによる失敗

マンション建築はマイホームと比べて建築費の額が大きいこともあり、金銭感覚がまひしてしまいがちです。「家賃収入で返済できる」という気持ちの余裕から、高額なローンを組んでしまう方もいるでしょう。
しかし、立て続けに空室が出てしまったなど想定外のことが起きてしまった場合、実質利回りは悪化し、ローン返済に苦しむことになります。金銭面でのリスク管理には特に注意が必要です。

2-7.売りたくても売れないという失敗

築30年を超えたマンションは、大規模修繕の必要に迫られます。これには数百万円の費用がかかるため、マンションを売却しようと考えるオーナーも出てきます。
しかし、法定耐用年数を超えたマンションはローンを組めないこともあって買い手がつきにくく、売りたいのに売れない、しかし修繕ができないので空室が増えていくという負のループに陥りがちです。

収益物件としてのマンション購入を考える方は、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、物件を売却して取得費用と売却費用の差額で利益を得ること（キャピタルゲイン）も考えている方は多いのではないでしょうか。しかし、マンションの売却タイミングには難しい部分があります。
築10年程度のマンションは建物もまだ新しく耐用年数も残っているため、買い手がつきやすいでしょう。しかし、建物は新築の時期を過ぎるとあっという間に値が下がり、築10年でも新築時の2～3割は値下がりするため、買い手がついてもローンが残ってしまうことがあります。

例えば、3億5,000万円で新築した築10年のマンションを2億7,500万円で売却するとしましょう。35年の長期でローンを組んでいたため、ローンの残債がまだ2億8,000万円あります。この場合、売却代金だけではローンを相殺できませんから、抵当権を抹消するために500万円の自己資金を用意しなければなりません。

3.マンション経営で失敗しないリスク管理のコツ

様々な原因で失敗を招いてしまうマンション経営に、尻込みをされてしまう方もいらっしゃるかもしれません。しかし、しっかりとしたリスク管理さえ行えば、それらの失敗は防げます。そして長期にわたって、安定した家賃収入を確保するマンション経営を行えるようになります。

3-1.税金の知識を身につける

マンション経営にかかる税金は、まずは家賃収入に課せられる所得税と住民税があります。それ以外にも不動産取得時に課せられる不動産取得税、印紙税、登録免許税や毎年の固定資産税、不動産会社などとの取引の際に課せられる消費税などがあります。

それらの税金は取引の時期などによっては、特例などを適用できることもあります。その場合、税金の額を控除できるので、確定申告を行う際はできる限り情報収集をするようにしてください。

3-2.運用中の赤字を気にしすぎない

マンション経営が成功したかは、最終的な収支が黒字であったかによって決まります。経営を始めたばかりの頃は、家賃収入をローンの返済などにあててキャッシュフローがマイナスになっている場合があります。その場合も、入居者が確保できていて正しく家賃収入が得られていれば経営には問題ありません。一時の赤字は気にしないようにしてください。

売却時に黒字になれば大丈夫

逆に毎月の収支が黒字でも、ローンの元本が残っている状態でマンションを売却し、最終的な収支が赤字になってしまったら元も子もありません。マンションを手放すまでトータルの収支を記録して、最終的な経営が黒字になるようなタイミングを見計らって売却するのがよいでしょう。

3-3.早期売却を恐れない

マンションは所持しているだけで修繕費用や税金などの維持費がかかるだけでなく、時間の経過で物件自体の価値も下がっていきます。経営に失敗して改善も無理だと判断した時は、できる限り早く手放してなるべく多くの資金を回収するようにしてください。

収益がプラス時の売却が理想

マンションを手放すのは、現在までの家賃収入とマンションの売却価格を合わせた金額が、マンションの購入価格を上回っているタイミングを選んでください。そのタイミングでマンションを売却することで、最終的な収支を黒字にすることができます。

3-4.管理費をできるだけ安くする

管理費はマンションを経営する上で必ずかかる費用ですが、できる限り減らしたいものです。管理会社が設定している費用も会社によって5～10%程度と、バラツキがあります。できるだけ安く、かつ費用に見合ったサービスを提供してくれる管理会社を選択してください。

自分で管理も検討する

管理費を確実に抑えたい場合は、入居者の募集や家賃の集金を管理会社に任せず自分で行うという選択もあります。自主管理は負担が多い反面、入退去者の状況を自分で把握したり、建物の修繕箇所を自分で見つけられたりできるなどのメリットがあります。

3-5.家賃の見直しによる入居率の改善

マンションの家賃はその地域の相場や設備の質などによって目安が定まります。もし自分の経営するマンションの家賃設定が地域の相場とかけ離れていた場合は、どんなに優良な物件でも入居者は来ないでしょう。家賃は相場と同程度か少し安めに設定して、入居者が集まりやすいようにしてみるのがよいでしょう。

3-6.【対策】幅広いアピールで入居者を募る

現代では様々な方法でオーナー様自身が入居者を募集できます。ネットを利用した募集では、大家と入居者をマッチングするサイトや地域の住人が交流する地元密着型サイトなど、様々なネットサービスを活用することができます。それ以外にも最近ではSNSで自分の物件をアピールして、直接入居希望者とやり取りすることが可能です。

ネット以外にも、入居者から直接他の入居希望者を紹介してもらったり、大学生がターゲットであれば大学生協に申し出て、春に引っ越しをする新入生の入居希望者がいないか確認してみたりするのもよいでしょう。

3-7.金銭面でのリスク管理

表面利回りの高い物件は一見すると魅力的ですが、あくまで理想の数値であることに注意してください。利回りを参考にして物件を選ぶ際は、表面利回りではなく、各種経費を含めて収支を計算する実質利回りを参考にするのがよいでしょう。実際の経営の際も、リフォームや修繕費用をなるべく抑えることで、表面利回りと実質利回りの差を小さくできます。

4.余っている土地を活用するなら失敗は少ない

ここでお伝えしておきたいのが、土地活用のためのマンション経営は意外と失敗が少ないということです。
建物込みで土地を購入し、次々と事業を拡大していくような不動産投資であれば、何かのきっかけで破綻してしまうことも考えられます。
しかし、元からある土地を活用するのであれば必要なのは建物にかかる費用のみですから、初期投資の負担が比較的少なく済みます。高額なローンを組んでしまったり、破綻に追い込まれてしまったりというリスクは小さいです。

土地活用のためにマンション経営をしているオーナーさまのほとんどは初心者ですが、何の知識もなくスタートした方でもその多くが安定した経営を継続していけるのは、そのあたりに理由があるのでしょう。

5.失敗しにくい投資マンションの選び方3つ

土地活用のためのマンション経営は失敗が少ないことが分かりました。それではマンションを購入して始める経営の場合、失敗を避けるにはどのようにマンションを選ぶのがよいのでしょうか。おすすめの方法について紹介いたします。

5-1.都心部を選ぶ

都心部は地方のマンションに比べて購入価格が高いことから、利回りも低く一見すると不利に思えます。しかし人口の多い都心部はマンションの需要も高く、入居者が確保しやすいメリットがあります。マンションの資産価値も維持しやすく、流動性も高いことから売却もしやすいため、経営面でも有利です。

駅から徒歩10分が理想

マンションの場所は地域だけでなく位置取りも重要です。具体的には徒歩10分以内に駅がある物件は利便性がよく人気があり、入居者を確保しやすいといえます。反対に、駅から遠ざかるほど競合の物件も増え、家賃の値下げ競争に繋がってしまうおそれがあります。

5-2.新築にこだわらない

新築マンションの場合、最初の入居者には、新築の相場として通常よりも割増した家賃を提示することが可能です。しかし二番目以降の入居者には、通常の家賃を提示するしかありません。無理に高い金額を出して新築マンションを購入して投資金額を回収しようとしても、結果的に損をしてしまうことが考えられます。

そのため、新築のマンションにこだわるよりは、手頃な価格で投資の回収が見込めるマンションを選ばれてはいかがでしょうか。

中古マンションは耐震基準に注意

どれだけお値打ちの中古マンションを選ぶとしても、1981年(昭和56年)の新耐震基準が採用されたマンションを選ぶようにしてください。この基準が採用されているかどうかで、万が一震災が起きた時に建物が揺れに耐えられるかどうかが変わってくるからです。物件を探している方も、安全性の高い物件を選ぶはずです。

中古マンションを複数持つのもおすすめ

最初から高価なマンションを購入するのが難しいと思った場合は、比較的安価な中古のワンルームマンションから経営を始めてみるのがよいでしょう。経営が安定して資金が貯まってからは、複数のマンションを所有して経営するのがおすすめです。複数のマンションを所有することで、一方のマンションで需要の変動が生じた場合の空室リスクや、万が一災害が発生した時の損害リスクを分散させることができます。

6.マンション経営での失敗を事前に防ぐ方法4選

こうして見ていくと、マンション経営のリスクの大きさに戸惑われる方もいるかもしれません。しかし、計画段階から下準備とリスク管理をしっかり行うことで、長期にわたり安定したマンション経営を行うことは十分可能です。

6-1.事前のリサーチを丁寧に行う

安定したマンション経営の基本となるのは「需要と供給が一致していること」です。マンションを建ててから「ニーズがなかった」「市場が飽和状態だった」ということのないよう、事前に周辺状況をしっかりとリサーチしておく必要があります。

データや地図だけを頼りにするのではなく、自分の足で歩き、自転車や車で移動して利便性を確認することも大切です。近隣アパートの家賃相場や空室状況も確認しておいてください。地域の不動産会社や周辺住人に聞き込みするのもよいでしょう。

また、日中だけでなく朝・夜といったさまざまな時間帯や、晴れた日だけでなく雨の日にも現地へ足を運ぶなどして、日照条件や地盤の状態、騒音や振動の有無、安全性なども確認しておきます。上下水道の整備やガス管といったライフラインについても調べておくとよいでしょう。下水や都市ガスが整備されていないことがマイナス要素になることもあるからです。

役所の各担当部署にて都市計画道路の整備や開発・土地区画整理事業の予定を確認することも重要です。あわせてハザードマップを確認し、災害リスクについても調べておくことをおすすめします。

6-2.根拠のある事業計画を立てる

まず、利回り計算は慎重に行いましょう。毎年のメンテナンス費用だけでなく、大規模修繕にかかる費用も含めて長期修繕計画を立て、新築時や更新時期の1～2カ月間は空室期間が出ることも視野に入れて計算してください。建築にかかる諸費用も忘れてはいけません。現実的な利回りを計算できれば、もう少し建築費を抑えよう、規模を小さくしようといった判断もしやすくなります。

短期間でのマンション売却はローン残債を抱えてしまうリスクが高く、資産運用としての意味をなしません。基本的には、法定耐用年数を超えて長期で経営していく心構えが必要です。必要十分な維持管理を行っていれば、法定耐用年数を超えてもマンションとしての資産価値が大きく下がることはそれほどありませんし、一棟マンションの場合は建て替えの検討も可能です。

安定した賃貸経営には、手堅い事業計画と無理のないローン計画、そして修繕積立金を毎月きちんと残していくことが大切なのです。

6-3.管理会社の見直しも検討する

入居者がなかなか決まらない、空室が埋まらないという場合には、どのような方法で募集を行っているのか、共用部分の掃除やメンテナンスはきちんと行っているか、物件情報の内容は適切かなど、オーナーさま自らがチェックしてみることも大切です。その上で管理体制に疑問を感じるのであれば、管理会社の見直しを検討することも一案でしょう。

客付けに強く、積極的な空室対策を行っている管理会社であれば、長期的な空室に悩む心配も減らすことができます。新築ではなく建て替えを検討中ということであれば、今が管理会社の見直しにちょうどよいタイミングだといえるでしょう。管理会社の見直しには「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」をご利用ください。賃貸管理やサブリース、賃貸の仲介についてなど、複数の会社にまとめてプランを請求できます。

6-4.信頼できるハウスメーカーを選ぶ

土地周辺のリサーチや簡単な利回り計算はできても、ライフラインの調査や都市計画・事業開発に関する調査などは、初心者が行いにくいものです。新築時の諸費用やメンテナンス費用も、どれくらい考えておけばよいのか判断に迷うところでしょう。そこでおすすめなのが、一括プラン請求サービス「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

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まとめ

マンション経営にはリスクがつきものですし、失敗するオーナーさまがいるのも事実です。しかし、これらの失敗には必ず理由があります。特に、根拠のない表面的な利回り計算で経営の本質を見誤ってしまうと、失敗のリスクは大きくなります。

マンション経営は古くからある資産活用法のひとつであり、事業としては決して目新しいものではありません。経験や実績にもとづいた事業計画を立て、きちんとリスク管理を行うことで、失敗のない安定したマンション経営は可能なのです。いたずらに不安を覚える前に、まずは信頼できるハウスメーカーを見つけてみてください。

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