【詳しく解説】8階建てマンション建築費はいくら？費用を抑えるコツと利回りシミュレーション

マンション経営を検討する際に「何階建てのマンションを建てればよいのか？」という点で迷うことも多いと思います。

多くの入居者を集め、かつ長期入居につなげることで収益性を高めるために、例えば8階建てマンションにしようと考えた場合、その建築費はいくらくらいになるのか気になるところでしょう。

この記事では、土地活用を検討しているオーナーの方向けに、8階建てマンションの建築費の相場、さらに高い収益を上げる8階建てマンション建設のポイントなどについて詳しく解説します。

1.【8階建てマンション】の建築費相場

8階建てマンションの建築費の相場を確認し、実際のところ8階建てマンションの建築費がいくらになるのか、シミュレーションしてみます。

1-1.【8階建てマンション】の構造と構造別坪単価

マンション建設では多くの場合、「重量鉄骨造（S造）」「鉄筋コンクリート造（RC造）」「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」の3種類の構造から選択されます。

3種類の構造別での建設坪単価の目安は以下のとおりです。

※HOME4U調べ

ここで注意したいのは重量鉄骨造の場合。耐久性などの面からおおよそ8階以上の高層階建物の建築には適していないとされています。

8階建てマンションを建築するなら、鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造のいずれかを選択するケースが多いです。

一般的にマンションの建築費は以下の計算式で概算できます。

例えば、1フロア50坪の8階建てマンションを建てる場合は、50坪×8階＝400坪という計算になります。

1-2.マンション建設の費用詳細

マンション建築費は、本体工事費のほかに付帯工事費や諸費用を加えると、建築時にかかる総額（初期費用）が算出できます。

マンション建築費のそれぞれの費用詳細とおおよその割合は以下のとおりです。

なお、建築基準法（第34条）では高さ31m超の建物にエレベーターの設置が義務づけられています。

高さ31m超のマンションとなると、階数は一般的には7～10階に相当するので、8階建てマンションであればエレベーター設置が必要になるケースも多いでしょう。

1-3.【8階建てマンション】の建築費シミュレーション

実際のところ、8階建てマンションの建築費はいくらになるのでしょうか？　鉄筋コンクリート造の場合と鉄骨鉄筋コンクリート造の場合とでシミュレーションしました。

なお前述しましたが、重量鉄骨造は8階建てマンションでは一般的に用いられないケースが多いので、ここではシミュレーションしていません。

1-3-1.鉄筋コンクリート造の場合の建築費

下記のシミュレーションはあくまでも1つの事例ですが、鉄筋コンクリート造での8階建てマンションの初期費用は8億円程度かかると見積もっておいた方がよいでしょう。

1-3-2.鉄骨鉄筋コンクリート造の場合の建築費

鉄骨鉄筋コンクリート造での8階建てマンションの初期費用は、鉄筋コンクリート造の場合よりも高額となり、10億円程度になるものと想定されます。

2.【8階建てマンション】が建てられる？建築規制と階数の関係

8階建てマンションを建築するとなると25m程度の高さとなるため、建ぺい率や容積率、高さ制限、用途地域などの建築規制と照らし合わせて確認しなければなりません。

建築規模に影響する建築基準法や都市計画法などの建築規制について解説しつつ、8階建てマンションを建てられるかどうかについて考察してみます。

2-1.建ぺい率・容積率

「建ぺい率」と「容積率」がどれだけあるかによって、建てられる8階建てマンションの広さや容積が決まってきます。 建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。敷地に適度な空地を確保することで日照や風通しを確保し、火災の延焼を防ぐことが目的とした規制です。

一方、容積率とは、建築物の延床面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合をいいます。延べ面積を抑えることで前面道路の混雑防止を目的とした規制です。

例えば、100坪の土地で建ぺい率が60％、容積率が300％であれば、敷地のうちワンフロアの面積は60坪まで、延床面積は300坪を上限にマンションを建築できます。

容積率が高いほど建物を縦に伸ばすことができ、それに伴って戸数も確保できるので、建築予定地に8階建てのマンションを建てられるかリサーチしておきましょう。

2-2.高さ制限

建物の高さにはさまざまな規制があります。下記の高さ制限をクリアしないと8階建てマンション（25m程度）を建築することができません。

2-3.用途地域

都市計画法という法律では、所定の土地をどのような用途で利用すべきか、「用途地域」を定めています。用途地域には、住居系で8種類、商業系で2種類、工業系で3種類の合計13種類があります。

原則としてマンションを含む集合住宅は、「工業専用地域」以外の用途地域で建築が可能です。

ただし、用途地域の制限には高さ制限を設けているものもあります。第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域には10mまたは12mの高さ制限があるので、8階建てマンション（25m程度）は建築できません。

また、市街化区域以外の都市計画区域外、市街化調整区域では原則的にマンションは建てられません。

2-4.接道義務の規制

建築基準法でいう「道路」とは、幅員4m以上の道をいいます。建築物の敷地には幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない「接道義務」があります。

接道義務は火災などの災害の際に消化活動や避難を行うために設定されているので、建設地が接道義務をクリアしているか、チェックしておく必要があります。

なお、土地と接する道路の幅が4m未満の場合、道路の中心から2mを道路分として確保し、自用地を後退させる「セットバック」という措置があります。

セットバックに該当した場合、道路として使用する分は建物が建てられなくなるため、狭小地だとマンション建築に影響を与える可能性があります。

2-5.自治体の条例にも注意

例えば3階建て以上の建築物や延べ面積1,000平米を超える建築物などの場合、地方公共団体は上記の接道義務よりも厳しい規制を条例で付加できます。ちなみに1,000平米は約302.5坪です。

条件を満たした自動車駐車場の設置が義務付けられていたり、ワンルームマンションを規制したりする条例があります。

8階建てマンションの建築を検討する際は、管轄の地方公共団体に事前に問い合わせて、マンション建築に関するさまざまな条例や建築規制ついて調べておきましょう。

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マンションの建築費はいくら？

3.【8階建てマンション】の建設費を抑えるコツ

8階建てマンションを建築するとなると10億円前後といった高額な費用がかかります。できることなら準備やプランニングの段階から出費を抑える工夫をこらしたいところです。 ここでは8階建てマンションの建築を抑えるためのコツを紹介します。

3-1.設備のグレードを落とす

マンションの賃貸経営の場合、住宅設備のグレードを落として建築費を抑える方法があります。 とはいえ住宅設備は新築時、最低限の機能が備わっているものを選ぶことを心がけましょう。設備の修繕や入れ替えの回数を減らすことになり、結果的に総費用を抑えることができます。

ただし、住宅設備の中でも、カメラ付きインターホンや宅配ボックスなど防犯や安全にかかわる設備の設置は惜しまないほうがよいでしょう。

3-2.1戸の間取りを40平米以上にする

賃貸マンションの1戸の間取りについては、40平米以上を1つの基準として設定することを検討してみましょう。

40平米は約12.1坪です。 間取りを40平米以上として戸数を減らして、なおかつ40平米以上で使用する建材や住設の全体量も抑えられるため、建築コストダウンが図れます。

3-3.設計施工一貫方式で建てる

一般的に設計会社などに依頼してマンションを建築する場合、建設費の7～10％程度が建築士への設計料としてかかります。

しかし、ハウスメーカーに設計も施工もまとめて依頼すれば、設計料を1～3％程度にまで抑えることが可能です。

これを「設計施工一貫方式」といいます。 ハウスメーカーに依頼すると、設計施工一貫方式での発注形態になるのが一般的です。

設計から施工を同一のハウスメーカーで行うことで、設計から竣工までの意思疎通がスムーズに進められるなどのメリットがあります。

4.【8階建てマンション】の間取り例と利回りシミュレーション

マンションの建築費は同じ8階建てであっても面積や構造などによって異なります。 ここでは8階建てマンションの間取り例を紹介するとともに、マンション経営における利回りをシミュレーションしてみます。

4-1.単身者向けタイプの場合

単身者向けの物件はワンルームから1K、1DKなどの間取りが一般的です。一般的に家賃の坪単価はファミリー向けより高めになる傾向があります。

4-2.ファミリー向けタイプの場合

ファミリー向けの物件は1LDK、2DK、3DKなどの間取りが一般的です。専有面積が広くなる分、家賃の坪単価が単身者向けより低くなる傾向にあります。

5.高い収益を上げる【8階建てマンション】建設のポイント

決意を持って8階建てマンションを建築するのであれば、高い利回りを得たいところですよね。

8階建てマンションで高い収益を上げるためのチェックポイントを紹介します。

5-1.立地に合った間取りにする

マンション経営はとにかく立地が決め手になります。マンション経営のために選定した土地にどのようなニーズがあるのかリサーチした上で間取りを決めましょう。

例えば、徒歩数分程度の駅近の立地や利便性の良い立地であれば、単身者向けのワンルームの間取りを選択するという方法があります。

駅近でなくても家族にとって住環境の良い立地であれば、ファミリー向けの広い間取りにするという方法もあります。

このように、立地のニーズにフィットした間取りにすれば、入居率を高められるだけでなく、長期入居につなげる可能性も高まります。

5-2.差別化を図るポイントを作る

マンション経営における空室リスク対策として、第一に考えたいのは競合物件との差別化です。

例えば、環境や省エネへの意識が高い入居希望者が増えている背景を踏まえて、二重サッシや断熱性の高い外壁が設置されている、グリーンカーテンがあるなど、住居満足度の高い物件が人気を集めています。

以上のような新たな付加価値を提供することで、入居率の向上や長期入居につながり、マンション経営を安定化できる可能性も高まります。

5-3.シンプルな外装や内装にする

マンションの形状や内装などのデザインをシンプルにすることで建築費が抑えられ、利回りを高くすることができます。

例えば、建物に凹凸がない、シンプルな形状の「ようかん型マンション」にすれば、敷地に対して効率的に多数の住戸を造ることができ、施工しやすく、建築費を安く抑えられます。さらにようかん型マンションはメンテナンスがしやすいほか、変形した建物より耐震性が高いなどのメリットもあります。

一方、入居者側としても、ようかん型マンションのほうが家具を配置しやすく使い勝手が良くなります。内装もシンプルであればどんなインテリアでも対応できるため、万人受けするといえます。

5-4.ハウスメーカーのプランを比較検討する

マンション経営で収益を上げるには高い利回りを目指すことが大事です。利回りを高くするためにはマンション建築費を抑える必要があります。

建築費を効果的に抑えるには複数のハウスメーカーからプランを取り寄せて比較検討することをおすすめします。

それぞれのハウスメーカーには、得意とする建築構造やプランニングがあります。建築費の削減においても、ハウスメーカーによってどの部分を削るのがよいのか、具体的なアドバイスも得られます。