マンション建築における「建築基準法」と建築前に気を付けるべきポイントについて解説

マンション建築をご検討の場合、建築基準法に沿って建てる必要があります。
この記事では、建築基準法がどのような法律なのか、また、マンション建築の際に気を付けるべき点を解説しています。

また、すでにマンション建築を検討されている場合、以下のボタンから大手建築会社の「マンション建築プラン」を取り寄せることができます。当然ながら建築基準法に則ったプランを作成してくれるので、ぜひご活用ください。

1.マンション建築における「建築基準法」とは？

建築基準法とは、「調和のとれた街づくりのために、日本で建てる全ての建物は、この法律に基づいて設計・建築・建築確認をする必要がある」という、国が定めた建築物全般に関するルールです。
主に、都市計画法と消防法に連動しています。

建築基準法は、特にマンションに限ったことではなく、以下のような設備を置く建物を建てると決めた時点で、「建築物」という扱いになり、建築基準法が適用されることになります。

そのため、戸建・アパート・マンション・ビルなど、賃貸経営に関わる建築物のほとんどに、建築基準法が関わってきます。

賃貸経営の中で、アパートになくマンションやビルにあるものは、煙突、昇降機、避雷針があります。また、上記のような設備がない建物は物置や倉庫となるため、建築物に該当しなくなり、建築基準法の適用もなくなります。

建築基準法には建物ごとに細かなルールがあるため、これから建てる建物を、どのようにして法規に当てはめる必要があるかなどは、ハウスメーカーや設計士などの専門家が判断をしていきます。

建築基準法を遵守しないと、その建物の設計者または企業に対して、懲役や罰金等の罰則規定が設けられているため、多くのハウスメーカーや建築会社では、トラブルが起きないように適切に法規を守って設計・建築をしてくれます。

そのため、土地オーナーにとっては、建築基準法を覚えることよりも、建築基準法を遵守してくれるハウスメーカーや建築会社を探し出すことの方が重要な仕事になります。

1-1.マンションは「共同住宅」で「特殊建物」

マンションは、建築基準法の建造物の中で、「共同住宅」かつ「特殊建物」という分類をされています。

上記の抜粋を見てもらうとわかるように、特殊建築物とは不特定多数の方が利用する建築物のことです。戸建て住宅のような建物は、その住所にある建物を使う人物が限定されています。

しかし、マンションのような特殊建物の場合は、多様で多数の人物が利用する前提の建物であるため、その建物を利用している方の安全を確保するという観点から、防火や避難に関した技術的なルールが建築基準法に則って規定されています。

例えば、火災が起きた場合、火災が発生した区画とそれ以外の区画を区切り、火災が起きている場所を最小限に食い止めるための防火シャッターが必要です。また、現場にいる多くの人が、短時間で安全に避難できるように、廊下や扉の幅などを制限する必要があります。

マンションを建てる場合には、共同住宅・特殊建物としての建築基準法に沿った建物を建て、さらに、完成後も、そのルールが守られているかを定期点検して報告をする義務があります。

1-2.セットバックが必要なこともある

ご所有の土地の前面道路が、道幅4メートル未満の場合は、土地との境界線船よりも離れた位置に建物を建てる「セットバック」をする必要があります。

建築基準法では、建物を建築する場合、原則として幅員4メートル以上の道路に、その土地が2メートル以上接していなければならないという接道義務が定められています。

セットバックをする主な理由は、火災などの災害時に消防車両が通行できるようにすることと、近隣住民の避難経路を確保するなど、防災上必要とされる道路幅を確保するために行います。

建築基準法を適用する内容は、土地活用でどのような建物を建てるかによって変わってきます。実際のルール適用は、建築プラン作成や設計の段階で、不動産のプロによる詳細なチェックが必要になりますので、土地オーナーが建築基準法に詳しくなる必要はありません。

ご所有の土地にどのような建築基準法が関わってくるのかは、土地活用に関したプラン請求をする際に、ハウスメーカーや建築会社が下調べをしたうえで、建築基準法に沿った、適切なプラン提案をしてくれます。

土地活用を検討している場合は、まずは複数の会社にマンション建築プランを請求し、どのようなルールで建てることになるのかを確認してみてください。

複数のプラン請求にはNTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一度の入力で最大10社にまで一度にプラン請求が可能です。

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2.マンション建築と関係のある　その他の法律

マンション建築には、建築基準法と連動して、以下のような法律も関係してきます。詳しく覚える必要はありませんが、どのような土地活用でも、建築基準法と深い関わりがある法律です。

2-1.都市計画法

都市計画法とは、バランスの取れた街づくりのための法律です。
将来の都市の人口・建物の数や主要施設などの必要性を想定し、そのために必要な規制・誘導・整備をして、バランス良く都市を発展させるために、計画性のある建築物の管理をしています。

都市計画法があることにより、エリアに建ててよい建物、建物の高さなどが規制され、秩序のある街づくりができる様になります。
その結果、エリア住民の生活環境の保護、安全性の確保ができるようになり、同時に、街の景観を美しく管理することができます。

都市計画法における都市計画区域をわかりやすく表にまとめると、以下のようになります。

建築基準法は、この都市計画法に沿って、個別の建物に対して建築できる建物の基準を設け、建築内容を指定しています。
【参照：都市計画法】

2-2.消防法

消防法は、災害を予防・警戒し、災害が起きた場合は鎮圧をして、被害を最小限にすることが目的の法律です。災害は火災・地震・水害・風害などのさまざまな自然災害と、一般災害が含まれます。

建築基準法にも、建物に必要な防災基準として、避難のための廊下の幅の確保、歩行距離の制限、内装の仕様などの最低基準が示されています。
しかし、実際の災害に適切に対応するためには、建築基準法で定めた内容だけでは不十分であるため、消防法を適用することで、より高い安全性を確保しています。

消防法は、建物設備の設置基準や点検方法、防火管理者の有無、誘導灯や消火栓、警報器などが細かく規定されています。
【参照：消防法】

3.マンションを建築する際に気を付けるべきポイント

これから土地活用でマンション建築をする際に、計画を進める前の段階でチェックしておくべきポイントを４つにまとめています。

3-1.所有地でマンション建築ができるかどうか

ご所有の土地で、マンション建築ができるかどうかを確認しておきます。
ご自分の土地だからといって、どんな建物でも自由に建ててよいわけではなく、ご所有の土地の用途地域というルールに沿った建物しか建てることができません。

用途地域は、主に都市部の市街化区域に対して定められている法律ですので、ご所有の土地によっては、用途地域の指定がないケースもあります。

土地にどのような建物が建築可能かを調べるには、その土地がある都道府県や市区町村などの自治体の窓口・ホームページなどで確認できます。詳細は、関連記事も併せてご確認ください。

3-2.建築できるとして、どのくらいの規模になるのか

ご所有の土地の用途地域を調べた結果、マンションなどの共同住宅が建てられる地域であったとしても、用途地域の中の細かな区分けによって、建物の高さや規模に制限がかかることがあります。

例えば、低層階の住宅しか建てられない地域の場合は、５階建て以上の高さのマンションを計画していても、実際には低層階と呼ばれる3～4階建てしか建てられない可能性もあります。

マンション建築をご検討の際には、まず先に、複数のハウスメーカーや建設会社に建築プランを請求し、用途地域の確認と共に、建てられる建物の規模も確認したうえで、土地活用の計画を立てるようにして下さい。

3-3.採算のとれる経営になるか

マンション経営は、賃料収入がローンの返済原資になりますので、収入と返済のバランスに注意しておく必要があります。
採算のとれる建築設計と返済計画も大切ですが、その前に、ご所有のエリアでの賃貸マンションのニーズがあるかも、合わせて確認しておく必要があります。

例えば、賃貸マンションの需要が少なければ、賃貸経営以外の土地活用方法も一緒に比較し、土地からの利益が最大化できるような方法を探っていく必要があります。

これらのニーズ調査も、個人で判断するよりも、土地活用と不動産に関したプロフェッショナルである、数多くのハウスメーカーや建築会社からの建築プランや土地活用プランを比較することで、かなり情報が絞られていきます。

ハウスメーカーや建築会社の建築プランは、あらかじめ、用途地域の確認と周辺の賃貸ニーズの調査をしたうえで、最適だと思われるプランをまとめてくれます。
複数の会社のうち、どこの会社でも提案してきた内容は、その土地に最も適した、採算のとりやすい土地活用のプランである可能性が高いと言えます。

3-4.複数の建築プランと比較する

マンション建築をご検討する場合には、建築会社からなるべく数多くの建築プランを請求し、たくさんの選択肢の中で比較検討することをおすすめします。
少ない候補の中から比較をしても、そのプランが最適かどうかは判断がしにくいため、土地活用がスムーズに進行しづらくなる傾向があります。

マンション建築をご検討の際に最初にすべきことは、数多くの建築会社やハウスメーカーにプラン請求をして、建築基準法に沿ったプランを出してもらい、内容をじっくりと比較することです。提案された各社プランは、どれも建築基準法をクリアした条件下で作成された、実行可能なプランです。

エリアの賃貸ニーズなどのマーケティングをしたうえで、どのようなスタイルのマンションを経営すべきであるかなどの、マンション経営も含め、各社にある過去の成約データをもとに、さまざまな提案をしてくれます。

≈複数のプランを比較する中で「こんな方法があったのか」「これならうまくいきそうだ」と思えるプランに出会える確率が高くなります。複数のプラン請求の際には、NTTデータグループの運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

たった一回の入力で最大10社までのハウスメーカーや建築会社にプラン請求ができますので、さまざまなプラン提案と、各社の特徴などがじっくりと比較できます。