実は賃貸併用住宅は要注意！？確実に成功するための3つのオキテ

オーナーが快適に暮らしながら賃貸収入も手に入る、そんな一挙両得の「賃貸併用住宅」が注目を浴びています。

賃貸併用住宅とは、1つの建物を自宅と賃貸住宅で併用している建物のことをいいます。
賃貸併用住宅は、ローン負担を軽減したい若い世代だけではなく、子どもが独立して生活空間の余ってしまった家を建て替えるシニア層にも選ばれています。

賃貸併用住宅では、賃貸部分からの家賃収入をローンの返済に充てられるので、軽い負担でマイホームが手に入り、リタイア後の収入も確保できるのが魅力です。

そして、賃貸併用住宅のもう一つの大きなメリットは、融資条件さえ満たせば、住宅ローンを利用できることです。
住宅ローンは生活の基盤となる住宅を取得するためのものなので、非常に低い金利で長く借りることができ、一般的なアパートを建てるときに利用する「アパートローン（不動産投資ローン）」よりも圧倒的に有利です。

他にも、賃貸併用住宅には、相続税を軽減できたり、ライフプランに合わせて柔軟に利用できるといったメリットもあります。

ただし長所があれば欠点もありますので、賃貸併用住宅で失敗しないためには、デメリットを克服する方法を知っておくことが大切です。
この記事では、成功するための「3つのオキテ」をしっかり解説していきますので、マイホームと収益物件を同時に賢く手にいれるためにお役に立ててください。

1. 賃貸併用住宅はどんなプランや間取りがあるの？向いているのはどんな人？

賃貸併用住宅は、1つの建物の中に、自宅部分と賃貸部分が共存している構造です。
イメージとしては、「戸建住宅とアパートがドッキングしている」タイプもありますし、「マンションの一部が自宅になっている」というようなタイプもあります。

自宅部分と賃貸部分をどのように設計するかは、物件によって様々で、土地の特性やオーナーの希望にあわせて建築することができます。

ここからは、どのような設計プランがあるのか、また、どのような人に賃貸併用住宅が向いているのか、具体的に見ていきましょう。

1-1. 賃貸併用住宅の設計プラン・間取り

賃貸併用住宅を建築する際は、設計プランが成否を握ります。
賃貸需要をしっかり調査した上で、オーナーの家族構成と、想定される入居者の生活スタイルを考えて計画することが大切です。

① 賃貸併用住宅の2つの配置パターン

賃貸併用住宅の建物プランには、大きく2つのパターンがあります。

上下タイプ

建物を横割りにする設計で、1階を自宅にして2階を賃貸住宅にするパターンと、その逆のパターンがあります。

1階を自宅にする場合、庭を利用できたり、階段の昇降をしなくて済むメリットがありますし、2階よりも賃料が低めになる1階を自宅にすることで収益性を高められます。

逆に、2階が自宅の場合には、上階の足音が気になりませんし、屋上利用も可能になります。
その他にも、「1階全部と2階の半分が賃貸で、2階の残りと3階が自宅」というパターンなど、様々な分け方があります。

縦割りタイプ

自宅と賃貸部分を左右に配置する設計もあります。

自宅部分が1階と2階になるので、小さな子供がいる場合の足音や、生活時間帯の違い等による騒音を心配しなくて済むメリットがあります。

この場合、賃貸部分も1・2階がつながったメゾネットタイプにする場合と、上下を別々の住戸にする場合があります。

賃貸部分の割合を多くするか少なくするかで、配置も変わるでしょう。

② 中高層建築物が建てられる場合も

賃貸併用住宅は、立地や地域需要に合わせた最適な規模で計画できます。

交通量の多い立地ならば、3階建て以上のマンションタイプにして、1階は貸店舗・事務所、2階以上はワンルーム賃貸住宅、最上階に自宅といった設計もあります。

③ ファミリー向けか単身向けか

賃貸部分の間取りは、エリアの需要に応じて、ファミリー向けにする場合と単身者向けワンルームにする場合があります。

一般的に、単身者が住むワンルームはファミリー向けの間取りに比べると引っ越し頻度が高くなりますが、駅に近い利便性の良い立地ならば需要が多いので安定的な経営が可能です。

また、ワンルームのほうがファミリータイプよりも1平米あたりの家賃の単価を高めに設定できるので高収益が見込めます。

ファミリー向けの場合は、子どもの通学の関係で引っ越しを避けるため、長期的な入居が見込まれるのが長所です。

ファミリー層は利便性だけでなく、学校や公園などの子育て環境も重視して物件を選ぶので、ファミリー層に好まれる立地かどうか見極める必要があります。

1-2. 賃貸併用住宅が向いているのはどんな人？

次に、賃貸併用住宅はどんな人に向いているのか、具体的にみていきましょう。

① 住宅ローンの負担を軽くしたい人

賃貸併用住宅は、家賃収入をローンの返済に充てることができるので、住宅ローンの負担を軽くしたいと考える人に向いています。

家賃単価が高めのエリアで上手に設計すれば、家賃収入だけでローン返済が可能になったり、家賃収入がローン返済額を上回ることもあります。

② 老後資金を準備したい人

賃貸併用住宅は、老後資金を準備したい人にも選ばれています。

賃貸併用住宅による家賃収入で計画的に老後資金を貯め、リタイア後のゆとりある暮らしが実現できます。

シニアライフを見据えて賃貸併用住宅を建てる場合には、バリアフリーにも配慮して建てるとよいでしょう。

③ 将来は二世帯住宅として使いたい人

賃貸併用住宅は、「今後の家族構成やライフスタイルの変化に対応できるようにしたい」という人にも向いています。

当面は賃貸併用住宅として利用しておいて、将来は親世帯や子世帯を呼び寄せて二世帯住宅に転用し、両親が介護施設に入居したら再び空いた居室を賃貸住宅にするなど、柔軟に空間を利用できます。

④ 子どもが独立して部屋が余っている人

子どもが独立して部屋が余っていても、一般的な住宅の一部分を他人に貸すのはプライバシーの観点からみてもハードルが高く現実的ではありません。

賃貸併用住宅に建て替えれば、住み慣れた環境に継続して住み続けながら、空間を無駄なく使って家賃収入を得られます。

⑤ 広い実家を相続した人

老朽化した実家を相続したものの、自分が住むには広すぎたり使いにくい間取りという場合があります。

賃貸併用住宅なら家賃収入を住宅ローンの支払いに充てられるので、古い家に我慢して住み続ける必要はありません。

自分好みのマイホームに建て替えつつ、余ったスペースを賃貸住宅として活用すれば、理想の住まいと副収入が同時に手に入ります。

例えば、周辺にアパートが散見される郊外の住宅街で、100坪近い広さがある場合は、戸数の多いアパートタイプが向いているかもしれません。

駅に近いエリアや都心の住宅地なら、50坪くらいの広さの土地でも、3階建てのマンションタイプの賃貸併用住宅を建てて効率的に使えば、賃貸部分として活用できるスペースを生み出せます。

⑥ 相続税対策したい人

「アパート経営は相続税対策に有利」と聞いたことがあるかもしれませんが、賃貸併用住宅も相続税対策になります。

賃貸併用住宅では、自宅部分と比べると賃貸部分の相続税評価額が下がるしくみになっているので、建物全体がマイホームになっているよりも節税できます。

⑦ 利便性の高い土地を活かしたい人

都心や駅の近くなどの利便性の良い土地を所有していて、自分の家族がそこに住むだけでは優位な立地を活かしきれないと感じる場合にも、賃貸併用住宅は向いています。

市街地であれば、40坪前後の敷地でも賃貸併用住宅が建てられます。
3階建て以上の建物を建てて床面積を増やし、間取りを工夫して居住スペースと賃貸面積を確保することが大切です。

2. 賃貸併用住宅のメリットと注意点

賃貸併用住宅には大変多くのメリットがあります。
一方で、知っておきたいデメリットもあるので、解決策も合わせて見ていきましょう。

2-1. 住宅ローンが使えます！その他のメリットもたくさん

賃貸併用住宅のメリットは次のとおりです。

それぞれ見ていきます。

① 条件をクリアすれば金利の低い住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅は、金融機関の融資条件を満たせば、建物全体について金利が低い住宅ローンを利用して建てられる点が大きなメリットです。

新築でアパートなどを建てる場合、アパートローンの金利は2％～5％程度になるのが一般的です。

一方、住宅ローンの場合、適用金利は勤務先や勤続年数などの属性にもよりますが、1％前後で借りることができます。

住宅ローンは生活に必須の住まいを確保する社会的要請から、低金利かつ長期間の借り入れが可能なので圧倒的に有利です。
しかも、自宅部分の面積割合に応じて「住宅ローン控除」を利用できます。

このような大きなメリットがあるため、住宅ローンを利用できるように建物を設計するのが賃貸併用住宅のセオリーです。

賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用するためには、「自宅部分の床面積が50％以上」という融資条件が定められている金融機関が多いので注意が必要です。

なお、金融機関によっては、面積割合に関わらず、「自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローン」という二本の融資となって、それぞれ異なる金利が適用されるケースもあります。

賃貸併用住宅では、金融機関ごとの貸し出し要件を確認しながら、建物の設計プランに応じて有利な借入先を選ぶことが大切です。

② 家賃収入が得られるので住宅ローンの負担が軽くなる

賃貸併用住宅は、家賃収入が得られるので住宅ローンの負担が軽くなります。
場合によっては住宅ローンの全額を家賃収入でカバーすることもできるので、自己資金が少なくても建て替えなどが可能になります。

そしてローンの返済が終われば、頼れる副収入を得ることができ、リタイア後の生活にもゆとりが生まれます。

③ 敷地を最大限に利用できるので無駄がない

賃貸併用住宅では、マイホームを建てるだけでは余ってしまう土地を最大限に利用して収益を得ることができます。

土地がそれほど余っているように見えなくても、市街地の利便性のよいエリアでは3階建て以上の建物を建てられる法規制になっていることが多いので、そのような立地で2階建てを建てるのは非常にもったいないです。

土地のポテンシャルを最大限に使って床面積を増やし、家賃収入を得られるのが賃貸併用住宅のメリットです。

④ ライフプランに合わせて柔軟に使える

賃貸併用住宅は、同居する家族の人数やライフスタイルの変化に合わせて対応できるというメリットがあります。

例えば、当面は賃貸併用住宅として利用し、将来的には賃貸部分に親世帯を呼び寄せて二世帯住宅として利用することも可能です。

あるいは、賃貸部分がワンルームタイプの居室であれば、受験期のお子様の勉強部屋として一時的に利用するなど、柔軟に対応することができます。

そして、二世帯住宅や勉強部屋として利用する必要がなくなったときは、再び賃貸に出すことができるので空間が無駄になりません。

⑤ 相続税対策ができる

相続税は、遺産の額が「基礎控除額」を超える分について課税されるので、不動産の評価額を下げれば相続税を節税できます。

賃貸併用住宅は、建物の全体がマイホームになっているよりも、相続税評価額が下がります。
賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分が自宅部分よりも約2割低く評価されます。

さらに一定の要件を満たせば「小規模宅地等の課税の特例」を使えるため、自宅部分と賃貸部分それぞれ相続税評価額が減額されるので有利です。

建物については、賃貸部分の評価額は「借家権割合」を控除して計算するので、自宅部分よりも3割低く評価されます。

2-2. どんなことに注意すべき？解決方法は？

賃貸併用住宅のデメリットは、次の4つです。

それぞれみていきます。

① 設計を失敗すると快適に暮らせない

賃貸併用住宅では、設計に失敗するとオーナーの住み心地に影響が出ます。

また、入居者も快適に暮らすことができなければ空室リスクが高まってしまうので、オーナーと入居者の双方の満足度を上げるように設計することが大切です。

プライバシーが守られるように、自宅と賃貸部分の入り口の動線を分けたり目隠しを設置するなどの配慮が必要です。

賃貸併用住宅ではオーナーも同じ敷地に生活しているため、トラブルの当事者になってしまう可能性があります。

オーナー家族に小さな子どもがいたり、賃貸部分がファミリー向けの間取りの場合は、互いに騒音がトラブルの原因になってしまうこともあります。

また、賃貸部分が単身者向けの場合には、生活時間帯の違いから起こるトラブルなども起こり得ます。

大切なのは、想定できるトラブルを回避できるように設計することです。
遮音性能を高めたり、リビングや水回りの階下に寝室がないようにするなど、部屋の配置にも気を配って設計してくれるハウスメーカーを選びましょう。

② 賃貸需要を見極めないと空室リスクが高まる

駅から遠く、周りに賃貸アパートやマンションがほとんどない場所に賃貸併用住宅を建ててしまったら、失敗するのは当然です。

賃貸併用住宅を建てるときは、建築予定地がアパート経営に適しているか見極めることが大切です。

アパートに適した土地であれば、ワンルームとファミリータイプいずれが有利なのか、そのエリアの需給動向を考慮して間取りを決めます。

さらに、入居者が求める設備や仕様にも気を配ることで、入居者の満足度を上げ、空室リスクを減らすことができます。

賃貸併用住宅の設計段階で、周辺エリアの賃貸動向をしっかり調査しているかどうか、ハウスメーカーの説明を求めてください。

③ 自主管理してみたら意外と大変

賃貸併用住宅は戸数が少ないことが多いので、管理会社に依頼せずに自分で管理する「自主管理」を選ぶ人も多いのですが、意外と大変で後悔することがあります。

他に仕事を持っていたりすると、入居者からの緊急の問い合わせにいつでも対応できるようにしておくだけでも大変です。

自主管理は大変というだけでなく、管理業務が行き届かないと入居率にも悪影響を与えてしまう恐れがあります。

共有部分である通路が汚れていたり、修繕が必要な部分に気付くのが遅れて放置されていたりすると、入居者の満足度が下がってしまいます。

自主管理すれば経費を節減できますが、自信がなければ専門の会社に管理委託したほうが安心です。

④ 売却しにくい場合がある

賃貸併用住宅をやむを得ず売却することになった場合、売買が成立するまで時間を要する可能性があります。

賃貸併用住宅は、一般的なマイホームを購入したい人や、アパートだけを購入したい人からは購入の対象になりません。

賃貸併用住宅の購入希望者はある程度限定されるので、有利に売却するためには、賃貸部分の収益性をしっかりと確保しておくことが大切です。

将来の予定外の売却であわてないためにも、収益性の高い建物プランをしっかりと計画することが大切です。

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3. 賃貸併用住宅で失敗しないための3つのオキテ

メリットが非常に多い賃貸併用住宅ですが、失敗しないためには次の3つのオキテに注意してください。

それぞれ詳しく解説します。

3-1. 収益性を軽視しないこと

賃貸併用住宅の賃貸部分は「マイホームのおまけ」程度に考えずに、シビアに高収益を追求してください。

賃貸併用住宅のメリットを十分に享受するためには、安定的な収益を得ることが大切です。

また、収益性の高い物件なら、何らかの事情で売却することになった場合にも売りやすく、リスク回避できます。

そのためには、初期費用をできるだけ抑えつつ、賃貸ニーズを満たした物件を建てることが大切です。

間取り、設備や建物のデザイン性、防音性などの建物性能を考慮して、競争力の高い物件を計画する必要があります。

賃貸併用住宅は、総面積の半分以上が自宅利用になるように設計して、金利の低い住宅ローンを利用するのがセオリーです。

ただし、賃料水準の高いエリアならば、住宅ローンを利用することよりも賃貸部分の床面積を増やすことを優先し、家賃収入を増やしたほうが有利になります。

その土地ごとに最適な建築プランは異なるので、賃貸併用住宅を熟知したハウスメーカーの意見を聞いてみてください。

3-2. 賃貸経営はプロの力を借りること

賃貸併用住宅では、賃貸の戸数も少なくオーナーも同じ建物に住んでいるからと、「自主管理」を選ぶ人も少なくありません。

でも、入居者の満足度を高めて空室リスクを減らすためには、良質な管理を継続的に行うことが必要不可欠です。

失敗を確実に避けるためには、「たった4部屋だから」「家賃を振り込んでもらうだけでしょう」などと安易に考えず、専門会社に管理を委託するのがおすすめです。

管理委託料は家賃の5％前後かかりますが、いつ呼び出されるか分からない修理やトラブルへの対応、家賃を滞納する入居者への催促や、退去時の立ち合いとリフォームの手配、入居募集など、多面的なサポートを受けることができます（サポートの範囲は管理委託契約の際にしっかりと確認してください）。

大手のハウスメーカーなら、設計・施工から賃貸経営までワンストップでサポートが受けられます。

ただし、自主管理は管理委託料がかからないというメリットがありますし、入居者と良好な関係を築ければ長く住んでもらいやすくなります。

賃貸経営に興味があって勉強したい人や、時間の余裕がある人、コミュニケーション能力に自信がある人は、自主管理に挑戦してみてもいいかもしれません。

3-3. 賃貸併用住宅のノウハウを持った会社で建てること

賃貸併用住宅は、賃貸市場や競合物件を徹底的に調査して、ニーズに合った間取り、設備を備えることが大切です。

また、オーナーと入居者の両者が快適に生活できるように、生活スタイルを考慮して設計しなければならないので、賃貸併用住宅には独自の設計ノウハウが必要とされます。

そのため、ハウスメーカーの中でも、賃貸併用住宅を得意とする企業は限られています。
賃貸併用住宅の施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社を選ぶことが大切です。

よい企業を選び出すコツは、複数の企業の提案を比較して、優れた提案をしてくれる企業を選ぶことです。

ハウスメーカーごとに、木造在来工法・ツーバイフォー・軽量鉄骨・重量鉄骨など得意な工法は異なり、工法によっては実現できない間取りもあります。

比較検討する際には「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をぜひ活用してみてください。

HOME4Uなら、簡単な入力をするだけで、賃貸併用住宅に強い複数の大手企業から設計プランの提案を受けられます。

比較検討すべきポイントは、建築費、間取り、収益性、デザイン性、長期的なメンテナンス費用、賃貸経営についてのフォローの有無など多岐にわたります。

また、担当者の知識とコンサルティング能力も比較してください。
じっくりと比較することで、立地と生活スタイルに合ったベストな設計プランが見えてくるはずです。

まとめ

それではおさらいです。

賃貸併用住宅の建物プランは、上下に分割するタイプと縦割りタイプがあり、賃貸部分はファミリータイプにするかシングル向けにするか需要に合わせて設計します。

立地や賃貸需要に合わせて、3階建て以上のマンションタイプの建物を計画することもできます。

賃貸併用住宅ならではのメリットは、

• 条件をクリアすれば金利の低い住宅ローンを利用できること
• 家賃収入が得られるため、住宅ローンの負担が軽減できたり副収入が得られること
• 無駄なく敷地を活用できること
• 将来は二世帯住宅として使うなど、ライフプランに合わせて柔軟に使えること
• 相続税対策ができること

などがありましたね。

一方デメリットとして知っておきたいのは、「設計を失敗するとオーナーが快適に暮らせず、入居者も定着しない」、「賃貸需要を見極めないと空室リスクが高まる」「軽い気持ちで自主管理を選ぶと意外と大変」「収益性が低いと売却するのが難しい場合がある」という点です。

これらのデメリットを克服するためには、次の「３つのオキテ」を押さえてください。

• 収益性を軽視しないこと
• 賃貸経営はプロの力を借りること
• 賃貸併用住宅のノウハウを持った会社で建てること

これらの3つのオキテを忘れなければ、快適性と収益性を併せ持った賃貸併用住宅を手に入れられます。

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