【詳しく解説】賃貸併用住宅を確実に成功させる3つのポイントとメリット・デメリット

これから賃貸併用住宅を建築しようとお考えの方は、以下の3つのポイントを意識すれば、成功確率がぐっと上がるでしょう。

• 収入・支出を正しく計画する
• 基本の間取りパターンを押さえる
• ハウスメーカーを十分に選定する

賃貸併用住宅の収入・支出のあり方やメリット・デメリットを把握した上で、適切なハウスメーカーを選ぶことが成功の近道です。
この記事では、賃貸併用住宅を建てる前に知っておきたい基本情報を詳しく解説します。収支の目安や間取り例など、実際に建築プラン検討の際に役立つ具体的な内容です。

なお、賃貸併用住宅には、階数や構造により様々な商品がハウスメーカーから提供されています。
理想の住宅を建てるなら、建築費だけでなく、間取り・将来の収益・節税額など全体を比べて建築会社を選ぶ事が不可欠です。

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ぜひ、複数の会社を比較してベストなプランを見つけてください。

1.賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、1つの建物の中に、自宅部分と賃貸部分が共存している構造の住宅です。自宅兼アパート、賃貸付き住宅とも呼ばれます。

賃貸併用住宅の特徴

• 相続税対策になる
• 建築費用借入に住宅ローンが使える
• さまざまな間取りが可能

メリットの多い賃貸併用住宅は、特に以下のような意向を持っている場合は積極的に検討する価値があります。

• 住んでいる家で収入を得たい人
• 広めの土地を持っている人
• 将来、二世帯住宅にする可能性がある人
• 相続税対策をしたい人

広めの土地があり、自分の家族だけで住むには余裕があるなら、賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。
賃貸併用住宅は自宅で賃貸経営をすることになるため、立地も重要なポイントです。以下のような立地や土地であると順調な経営が期待できます。

• 住宅街にある
• 生活利便施設が近い
• 交通の便が良い
• 賃貸物件用の駐車スペースも確保できる広さがある
• 出入り口を離して設置できるくらいに道路の接地面がある

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最適な間取りや建築費はいくら？

2.賃貸併用住宅の収入と支出の目安

本章では、賃貸併用住宅の収支の目安を確認しておきます。経営時の収入と支出の構成は以下のとおりです。

賃貸併用住宅の利回りを計算するには、上記に建築費などの初期費用を加味します。

2-1.収入

賃貸併用住宅の収入の基本は、家賃収入です。そのほか、臨時で礼金や更新料などの収入があります。
賃貸併用住宅の場合、住宅ローンを適用するために全体の5割以上を自宅スペースとしなければならず、多くの戸数を確保できません。建坪50坪の賃貸併用住宅で簡単に収入のシミュレーションをしてみます。

本来であれば、給与所得などから捻出するべき住宅ローンの返済に年間200万円近くの家賃収入を充てられる計算です。（満室の場合）
実際には経費もかかるため、手残りは少なくなります。
元実家の土地を生かした賃貸併用住宅などは間取りの工夫が不可欠です。

賃貸併用住宅の期待利回りや、シミュレーションの仕方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
【詳しく解説】賃貸併用住宅の期待利回りシミュレーションと事例

2-2.賃貸併用住宅の支出（初期費用とランニングコスト）

賃貸併用住宅の建築費などの初期費用、ランニングコストは以下の通りです。

2-2-1.初期費用のシミュレーション

建坪50坪の2階建て木造で建築費のシミュレーションをしてみます。

初期費用は利回りを計算する際に用います。賃貸併用住宅は土地ありきの場合が多いため、利回りは収入が少ないわりに高く出る傾向です。また、賃貸部分の建築費をいかにシンプルにして建築コストを抑えるかも利回りに影響します。

より正確な収支シミュレーションがほしいときは、直接ハウスメーカーに建築プランを請求しましょう。「HOME4U 土地活用」を使えば、賃貸併用住宅の建築を請け負うハウスメーカー最大10社から、無料で収支・建築プランを入手可能です。

賃貸併用住宅の建築費はいくら？

賃貸併用住宅の建築費や、コスト削減の方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
【基本を解説】賃貸併用住宅の建築費の相場は？コストダウンの方法とローン利用方法
賃貸併用住宅をローコストで実現させる５つの策と注意点とは？

2-2-2.賃貸併用住宅のランニングコスト計算の注意点

賃貸併用住宅は同一の建物内に賃貸部分と自宅部分があるため、ランニングコストの計算が少し複雑になります。影響があるのは以下の勘定項目です。

• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• 借入金利子
• 通信費
• （自宅と共用の場合）共用部分の光熱費

税金、損害保険料、物件建築時の借入金の利子は、面積割合で按分（費用の分割）します。通信費や共用部分の光熱費は家事按分といって、家事消費と分けて計上しなければなりません。
50坪規模の場合、以下のようなランニングコストがかかる計算です。

ここから按分すると、年間約40万円を賃貸部分のランニングコストとして経費計上できる計算です。（不動産按分50％、家事按分10％で計算）
家賃収入からランニングコストを差し引いた金額が、賃貸併用住宅の収益となります。

賃貸併用住宅経営に関わる税金については、以下の記事でも詳しく解説しています。
賃貸併用住宅の税金について。所得税・相続税・固定資産税の節税方法を解説

3.賃貸併用住宅の5大メリット

賃貸併用住宅のメリットは次の5点です。

• 住宅ローンを利用できる
• 賃貸収入でローン返済できる
• 相続税、固定資産税を節税できる
• 安定的に収入を得られる
• ライフステージの変化にも対応できる

どれも、賃貸併用住宅の特徴を最大限に生かした独特のメリットです。以下で解説します。

3-1.住宅ローンを利用できる

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用して賃貸経営を始められます。住宅ローンは一般的にアパートローンよりも金利が低く設定されています。

さらに、自宅部分の面積割合に応じて「住宅ローン控除」を利用できるので、所得税の節税にもつながります。
なお、賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用するためには、原則として「自宅部分の床面積が50％以上」であることが条件です。この場合、賃貸部分の建築費も住宅ローンで借り入れができます。
アパートの一室を自宅にするなど、賃貸メインの賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには「区分登記」が必要です。
区分登記とは、居住用スペースと賃貸用スペースをそれぞれ区分して登記することで、これによって居住用スペースには住宅ローンを適用することが可能になります。

住宅ローンを使った賃貸併用住宅経営については「賃貸併用住宅の住宅ローン活用法」の記事でも紹介していますので、そちらもご確認ください。

3-2.賃貸収入でローン返済できる

賃貸併用住宅は家賃収入が得られるので、居住用の住宅を建てた場合と比べて、ローンの返済負担が軽くなります。

場合によってはローンの全額を家賃収入でカバーすることもできるので、自己資金が少なくても建て替えなどが可能です。
ローンの返済が終わっても副収入は得られるため、リタイア後の生活にもゆとりが生まれるでしょう。

3-3.相続税・固定資産税を節税できる

・相続税の節税効果

賃貸併用住宅は、建物の全体がマイホームになっているよりも、相続税評価額が下がります。

賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分が自宅部分よりも約2割低く評価されます。
さらに一定の要件を満たせば「小規模宅地等の課税の特例」を使えるため、自宅部分と賃貸部分それぞれ相続税評価額が減額されるので有利です。
建物については、賃貸部分の評価額は「借家権割合」を控除して計算するので、自宅部分よりも3割低く評価されます。

・固定資産税の節税効果

固定資産税の課税標準額は、土地あたりの戸数によって変わります。
住宅用地の課税標準額は、以下のように軽減されます。

つまり、500平米の土地に住宅を１戸分立てた場合、通常は200平米までしか1/6の軽減は受けられません。
しかし、賃貸併用住宅で2戸以上の戸数にすれば、200平米×個数分の面積が減額されます。
節税対策を盛り込んだ賃貸併用住宅の建築プランは「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を活用すれば、最大10社から無料で手に入れられます。

土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

3-4.安定的に収入を得られる

一度経営が軌道に乗れば、安定的に収入を得られるのが賃貸経営の醍醐味です。

賃貸併用住宅なら、金利の低い住宅ローンを利用して経営を始め、安定的かつ長期的に収入を得られます。
自宅の一部として建築するので、まるごと賃貸用の物件を建てるよりもハードルが低い一面もあります。

3-5.ライフステージの変化にも対応できる

賃貸併用住宅は、その住居の形態のままで同居する家族の人数やライフスタイルの変化に対応しやすいというメリットがあります。

例えば、当面は賃貸併用住宅として利用し、将来的には賃貸部分に親世帯を呼び寄せて二世帯住宅として利用することも可能です。
あるいは、賃貸部分がワンルームタイプの居室であれば、受験期の子どもの勉強部屋として一時的に利用するなど、柔軟に対応することも考えられます。

4.賃貸併用住宅のデメリット・リスクは4つ

賃貸併用住宅のデメリット・リスクは、次の4つです。

• プライバシーの確保が難しくなる
• 売却や引っ越しが難しくなる（時間がかかる）
• 空室のリスクがある
• 賃貸管理に手間がかかる

賃貸併用住宅経営を失敗させないために、以下のデメリット・リスクに関する記事もご参考ください
賃貸併用住宅は危険なの？土地活用をする前に知っておくべき7つの理由
賃貸併用住宅は後悔しやすい？！失敗しない7つの極意とは

4-1.プライバシーの確保が難しくなる

賃貸併用住宅では、設計に失敗するとオーナーの住み心地に影響が出ます。

また、入居者も快適に暮らすことができなければ空室リスクが高まってしまうので、オーナーと入居者の双方の満足度を上げるように設計することが大切です。自宅と賃貸部分の入り口の動線を分ける、目隠しを設置するなどのプライバシーへの配慮が必要です。
オーナー家族に小さな子どもがいたり、賃貸部分がファミリー向けの間取りだったりする場合は、騒音がトラブルの原因になってしまうこともあります。
一方、賃貸部分が単身者向けの場合には、生活時間帯の違いから起こるトラブルなども発生するかもしれません。
遮音性能を高める、リビングや水回りの階下に寝室がないようにするなど、部屋の配置にも気を配って設計してくれるハウスメーカーを選んでください。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」なら、賃貸併用住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーから、自宅と入居者の双方が満足する建築プランが無料で手に入ります。

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4-2.売却や引っ越しが難しくなる（時間がかかる）

賃貸併用住宅は、一般的なマイホームを購入したい人や、アパートだけを購入したい人からは購入の対象になりません。
賃貸併用住宅の購入希望者は限定されるので、有利に売却するためには賃貸部分の収益性をしっかりと確保しておくことが大切です。
また、賃貸併用住宅の建築に住宅ローンが使えるのは、あくまで自宅として建てるからで、引っ越しなどで住居が変わる場合は金融機関によっては規約違反になることがあります。
そうなると、住宅ローンで借りたお金を一括返済しなければいけなくなる可能性もあります。

4-3.空室のリスクが生じる

駅から遠く、周りに賃貸アパートやマンションがほとんどない場所に賃貸併用住宅を建ててしまったら、失敗するリスクは高まります。賃貸併用住宅の場合、1戸でも空室が出れば全体の収入に大きな影響を受けます。

アパートに適した土地であれば、ワンルームとファミリータイプいずれが有利なのか、そのエリアの需給動向を考慮して間取りを決めなければなりません。
さらに、入居者が求める設備や仕様にも気を配ることで、入居者の満足度を上げ、空室リスクを減らせます。

賃貸併用住宅の設計段階で、周辺エリアの賃貸動向をしっかり調査しているかどうか、ハウスメーカーの説明を求めるとよいでしょう。

4-4.賃貸管理に手間がかかる

賃貸併用住宅は戸数が少ないことが多いので、管理会社に依頼せず自分で管理する「自主管理」を選ぶ人も多いのですが、意外と大変で後悔することがあります。
他に仕事を持っていたりすると、入居者からの緊急の問い合わせにいつでも対応できるようにしておくだけでも大変です。
また、生活空間が隣接している分、滞納などが起きた際には気まずい雰囲気となり管理しにくくなるかもしれません。

自主管理すれば経費を節減できますが、自信がなければ専門の会社に管理委託したほうが安心です。

5.賃貸併用住宅の間取りパターン

賃貸併用住宅ではどのような間取りのパターンを選択するかで住み心地や収益性が変わります。ここでは、賃貸併用住宅の間取りのパターンとそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

5-1.上下タイプの間取り

まずは上下で切り分けるタイプの設計です。この場合、上階と下階、どちらを自宅にするのかによってメリット・デメリットは変わってきます。

上下タイプのメリット

• 自宅の居住空間が広くとれる（1階が自宅）
• 庭を利用できる
• 階段の昇降をしなくて済む
• 2階よりも賃料が低めになる1階を自宅にすることで収益性を高められる（1階が自宅）
• 上階の足音が気にならない
• 屋上利用も可能
• 建物の強度が高めやすい

上下タイプのデメリット

• 上階の生活音が気になる（1階が自宅の場合）
• 階段の昇降の手間がある（2階が自宅の場合）

5-2.縦割りタイプの間取り

自宅と賃貸部分を左右に配置する設計です。この場合、賃貸部分も1・2階がつながったメゾネットタイプにする場合と、上下を別々の住戸にする場合があります。

縦割りタイプのメリット

• 生活音などによる騒音を心配せずに済む
• 自宅部分と賃貸部分を同じ間取りにすれば売却のときに有利

縦割りタイプのデメリット

• 部屋を広く取れない
• 階段が最低でも2か所必要

5-3.二世帯住宅タイプの間取り

実家を二世帯化する際に賃貸併用住宅をすることも、よく見られるパターンです。この場合、二世帯の面積が自宅部分となるため、住宅ローン適用でも賃貸面積を大きく確保できます。

また、ライフスタイルの変化でゆくゆくは二世帯にする予定がある場合などは、同じような間取り・面積で二世帯設けておき、新築当初は賃貸として活用する方法も考えられます。

二世帯住宅タイプのメリット

• 住宅ローン適用でも賃貸スペースが広くとれる
• ライフスタイルの変化に対応しやすい

二世帯住宅タイプのデメリット

• 建築費が高額になりやすい

それぞれのパターンにおける間取りの実例については「賃貸併用住宅の間取り」の記事でも紹介していますので、そちらもご確認ください。

6.賃貸併用住宅建築までの流れ

賃貸併用住宅の建築までの流れは、多くの賃貸物件のそれと変わりません。以下に建築までの流れを経営開始まで含めて示します。

入居者募集は、着工後に同時進行で動き出します。ローンの返済開始はまったなしとなる場合も多いため、竣工・引き渡しからなるべく早い段階で家賃収入を得られるようにしておくことが賢明です。
また、不動産登記手続きは竣工後速やかに済ませておきます。賃貸併用住宅の場合、区分登記になる場合と単独登記で済む場合とあるため、司法書士やハウスメーカーに相談しておくとスムーズでしょう。

7.賃貸併用住宅で失敗しない建築会社の選び方

賃貸併用住宅で失敗しない建築会社の選び方は、以下2点を満たすハウスメーカーを選ぶことです。

• 賃貸併用住宅の施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社
• 建てた後の賃貸経営までのサポートが充実している会社

賃貸併用住宅は、賃貸市場や競合物件を徹底的に調査して、ニーズに合った間取り、設備を備えることが大切です。

また、オーナーと入居者の両者が快適に生活できるように、生活スタイルを考慮して設計しなければならないので、賃貸併用住宅には独自の設計ノウハウが必要とされます。
そのため、ハウスメーカーの中でも、賃貸併用住宅を得意とする企業は限られています。

賃貸併用住宅の施工実績が豊富で、ノウハウを持った会社を選んでください。

また、賃貸併用住宅では、賃貸の戸数も少なくオーナーも同じ建物に住んでいるからと、「自主管理」を選ぶ人も少なくありませんが、入居者の満足度を高めて空室リスクを減らすためには、良質な管理を継続的に行うことが必要不可欠です。失敗を確実に避けるためには、専門会社に管理を委託するのがおススメです。

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賃貸併用住宅の建築会社の選び方やポイントを詳しく知りたい方は、以下の記事でも詳しく解説しています。
【徹底解説】賃貸併用住宅メーカーの選び方｜比較のポイントと厳選11社紹介

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