【事例で解説】家賃滞納事例とその対処法一覧|解決策＆予防策を解説

1. 家賃滞納の事例とその対処法（解決策と予防策）一覧

2.家賃滞納の事例とその対処法

2-1. 入居者から家賃の支払いがない！

家賃滞納に関する起きやすいトラブルの１つに、「家賃の支払いがない」ことが挙げられます。

家賃の支払いを忘れていた場合は多くの場合連絡をすれば、すぐに支払われます。しかし、入居者にお金がなくて家賃が支払えなかった場合は、支払いに時間がかかることがほとんどです。

2-1-1. 「入居者から家賃の支払いがない」場合の解決策

家賃の支払いがない場合の主な解決策として、「入居者への連絡をする」ことが挙げられます。

もし入居者から家賃の支払いがなかった場合は、電話や口頭、書面によって入居者に「支払いが確認できていない」ことを連絡しましょう。
支払いを忘れていただけであれば、すぐに支払われる可能性が高いです。

お金そのものが手元にない場合は、滞納した入居者とともに少し長い目線での支払い計画を立てましょう。場合によっては、生活保護などの支援制度の利用を促すことも必要かもしれません。

2-1-2. 「入居者から家賃の支払いがない場合」の予防策

家賃の支払い忘れを防ぐためには、事前にメールアドレスを登録してもらい、家賃支払い日のリマインドメールを送るなど、支払いを促す予防策が有効です。

もしくは、家賃の支払方法を口座やクレジットカードから自動的に引き落とす方式も効果的です。

引き落としてあれば、本人が忘れている状態でも自動的に引き落とされるため、うっかり忘れによる滞納を大きく減らせます。

2-2. 入居者と連絡がつかない！

家賃滞納で起きやすい事例として「入居者と連絡がつかない場合」があります。

2-2-1. 「入居者と連絡がつかない」場合の解決策

家賃の支払いがない場合の主な解決策として、「契約解除をする」ことが挙げられます。

約束の期日に家賃が支払われなかった場合や、入居者や連帯保証人に連絡をし続けても、一定期間音沙汰がない場合には、契約解除も検討しましょう。

契約解除をおこなうためには、まず内容証明郵便を送付が必要です。

内容証明郵便とは、郵便局が「いつ、だれが、だれに、どのような内容の郵便を送ったか」を証明してくれる郵便です。
口頭での督促では「言った、言わない」の論争になる可能性が高まりますが、内容証明郵便を準備しておくことで、督促の事実を証明することが容易になります。
法的手段として訴えた際にも証拠として使用できます。

状況によっては連帯保証人へも内容証明郵便の送付も有効です。
入居者が家賃を滞納している場合、連帯保証人にも支払い義務が発生します。

電話を無視する等の支払う意思が感じられない場合には、家賃未納の事実や、家賃の支払い義務が発生することを説明するために、「内容証明郵便」を利用するのもひとつの方法です。

なお督促業務後にも入居者から誠実な対応がない場合には、退去勧告の上、滞納金額が60万円以下であれば簡易裁判である少額訴訟ができます。

滞納が多額の場合は、退去勧告をするタイミングで弁護士への相談をして対応を仰ぐと、漏れのない対処ができます。

2-2-2. 「入居者と連絡がつかなくなることを」防ぐための予防策

入居者と連絡がつかなくなることを防ぐための予防策として、入居時の審査を厳格におこなうことが挙げられます。
過去の滞納歴を確認や、収入のチェックをするなどして、入居時の審査を厳しくすれば、滞納リスクが高い人の入居を防ぐことができるでしょう。また、入居審査に関するノウハウを持った管理会社に管理を委託するのも解決策となります。

2-3.入居者が支払いに応じない！

家賃滞納で起きやすい事例として「入居者が支払いに応じない場合」があります。

滞納者に連絡をしたり、内容証明郵便を送ったりしても、支払いに応じないことがあります。本来は法的手続きを進めますが、その前に任意の明け渡し請求をする方法もあります。

裁判は費用がかかり、判決が出るまでの時間も必要です。
また、裁判期間中は家賃収入も得られませんので、できれば裁判を避け、早期解決に向けた方が得策です。

2-3-1. 「支払いに応じない」場合の解決策

3か月以上支払いに応じず、賃貸人と賃借人の信頼関係が損なわれたと認められる入居者には、まず任意の明け渡し請求を試すとよいでしょう。

明け渡しを求める場合、主に「任意で交渉する場合」と裁判で「強制的に退去を求める場合」があります。
入居者に家賃の支払いをする意思も、退去する意思もない場合は以下のような法的手続きに進めます。

督促が放置されれば、強制的に入居者の給料や財産を差し押さえることになります。

2-3-2.「入居者が支払いに応じなかった」場合の予防策

入居者と連絡がつかなくなることを防ぐための予防策として、入居時に家賃保証会社への加入を義務づけることが挙げられます。

「家賃保証会社」とは、入居者が家賃を滞納した場合、家賃の立替・督促・回収・立ち退き勧告などをおこなう専門会社です。
家賃保証会社との契約によって、家賃滞納が起きた際に保証会社が補填してくれるので安心です。

また、督促や回収などの業務も委託できます。家賃保証会社と入居者が直接契約を結ぶ形で、更新は一年毎が多数です。

2-4. 入居者が亡くなった！

家賃滞納で起きやすい事例として「入居者が亡くなった場合」があります。

病気をはじめ、不慮の事故や天災などその原因はさまざまですが、突然のできごとで遺族も混乱しており未納状態になっている可能性があります。
入居者が亡くなった場合の解決策と予防策について、以下で解説します。

2-4-1. 「入居者が亡くなった」場合の解決策

入居者が亡くなった場合でも、家賃滞納の催促をするのは契約上間違いではありません。
どのような状況にあっても、基本的に家賃は期日までに支払う契約です。

契約者が死亡した場合、債務も相続人に移ります。放棄された場合を除き、家賃を請求する相手は相続人です。

家賃が滞納状態になっていることを知らない可能性もあるため、後日連帯保証人に連絡をして滞納を伝えます。
また連帯保証人に連絡するタイミングでは、支払い方法や契約の継続などについての意思も確認しましょう。

2-4-2. 入居者が亡くなった場合の予防策

入居者と連絡がつかなくなることを防ぐための予防策として、入居時に家賃保証会社への加入を義務づけることが挙げられます。

ひと昔前なら、家賃の滞納分は敷金や連帯保証人によって保全する方法が有効でした。
一方で現在では、連帯保証人必須の条件が入居者募集の妨げとなるため、利用しづらくなってきています。

しかし家賃保証会社の利用には、貸主から保証料金を支払われる必要があります。
オーナーは保証料が安く、かつ、倒産可能性の低い保証会社をしっかり選定するとよいでしょう。

3. 家賃滞納は弁護士に任せるべき？

3-1. メリット | 1. 債権回収手段を選べる

家賃滞納への対応を弁護士に依頼するメリットとして「債権回収手段を選べる」ことが挙げられます。

家賃滞納の理由は入居者によって異なるため、回収の難易度も変化します。
例えば、連絡を無視するなど悪意を持って支払いに応じていない場合は、オーナーが個人で未納分の家賃を回収するのは難しいです。

弁護士はさまざまな債権回収の経験から、入居者の状態に適した回収方法を提案・実行してくれます。
法的なトラブルを避けた回収方法も相談でき、安心して督促を任せられるでしょう。

3-2. メリット | 2. 精神的な負担軽減ができる

家賃滞納への対応を弁護士に依頼するメリットとして「精神的な負担軽減ができる」ことが挙げられます。
賃貸借契約上守られているとはいえ、金銭トラブルに巻き込まれると大きな精神的負担がかかります。

プロである弁護士は、滞納家賃の回収を適切にサポートしながら、オーナーの権利を最大限に尊重してくれます。

3-3. デメリット | 高額な依頼料の支払いが必要になる

滞納家賃の回収を弁護士に依頼する際に「高額な依頼料の支払いが必要になる」ことがデメリットとして挙げられます。

弁護士への依頼料の内訳は、主に3種類があります。

• 相談料：30～1時間ほどの相談で5,000円程度
• 着手金：1ヵ月の家賃が20万円以下の場合、相場は20～40万円
• 報酬金：回収費用の10%程度

弁護士への依頼料は決して安い金額とは言えませんが、長期化しやすい家賃滞納トラブルが早期に解決できたり、自身の精神的負担が軽減されるなど、依頼する価値は大いにあると考えられます。

ただし「滞納額が少額の場合」には費用の方が多くかかってしまうため、バランスをみて弁護士への相談を検討しましょう。

また、委託管理会社を利用して未然にトラブル防止をすることも、解決策のひとつとなります。以下の記事も参考にご確認ください。

4. 家賃滞納者の財産差し押さえが簡単に！|民事執行法の改正