【初心者向け】アパート家賃保証契約の基礎知識|契約方式の比較から失敗事例まで

1.アパートの「家賃保証契約」で失敗しないためには

アパートの家賃保証契約での運用で失敗しないためには、下記3点が重要です。

以下解説していきます。

2.家賃保証型サブリースの仕組み

家賃保証型サブリース契約とは、管理会社がオーナーの所有するアパート一棟を丸々一括で借り上げ、入居者に転貸して経営を行う契約方式です。一括借り上げとも言われます。

＜図：サブリース契約の仕組みの図解＞

＜概要解説＞

管理会社はオーナーの代わりに、入居者募集も含めた全てのアパート管理業務を請け負います。
入居者の募集から契約まで事実上アパート経営に必要なほとんど全ての業務を丸投げする事ができます。

アパートのオーナーと管理会社は賃貸借契約で結ばれており、オーナーは毎月の家賃収入から決められた手数料を管理会社に支払う必要があります。

「家賃保証型」サブリースは入居率に関わらず一定の家賃収入をオーナーに保証します。
収入の安定化に繋がるので人気がありますが、手数料が10％～20％と高めです。

また、入居率が低かったり競合との競争が激しくなると、数年おきに「保証家賃の引き下げ」を求められるので、リスクを回避する手段とは言い切れない契約方式です。

3.家賃保証型サブリースと他の契約形式の比較と失敗しない選び方

3-1.家賃保証型サブリースに向いている人・向いていない人

家賃保証型サブリースに向いている人と向いていない人のタイプは以下のとおりです。

それぞれの内容について具体的に解説していきます。

家賃保証型サブリースは、管理業務を一任できるうえに毎月一定の収入を得られることから、アパート経営の知識があまりない方や、高い手数料を払っても、比較的安定した経営を望む方に向いていると言えます。

サブリースでは家賃収入から15〜20%の手数料が差し引かれることから、より多くの家賃収入を得たい方には向いていません。

家賃保証のメリットを得づらい入居者が集まり易い場所に物件を所有している場合は、必要な管理業務だけを委託できる契約方式を選んだ方がよいでしょう。

3-2.家賃保証型サブリースのメリットとデメリット

家賃保証型サブリースのメリット・デメリットについては以下のとおりです。

サブリースでは一定期間ごとに契約内容の見直しが行われ、家賃を引き下げられるケースが見られます。
「家賃保証」ではあるものの、契約当初の収入が100%保証されるわけではない点に注意しましょう。

サブリースの注意点と対策については以下の記事も参考にしてください。

3-3.他の契約方式との比較

アパート経営においては、家賃保証型サブリースのほかにも大きく3つの契約方式があります。

ここでは、一覧形式の表で比較した後に、それぞれに向いている方のタイプ、メリット・デメリットについて説明します。

3-3-1.空室保証

空室保証とは、空室が発生して家賃収入が減ってしまった場合、満室時の収入との比べて減った分を補填してくれる保険のようなサービスです。
サブリースとの違いは管理業務を委託できない点です。

オーナーは保証会社に対し稼働率にかかわらず毎月一定の保証料を支払う必要があります。
稼働率が高く空室があまり発生しない物件の場合は保証料分が無駄になる可能性があります。

またアパート経営の管理業務を委託したい場合は、空室保証と合わせて「管理委託」を契約する事が多いです。

3-3-2.管理委託

管理委託とは、アパートの管理業務で必要な部分だけを不動産管理会社に委託する契約形式です。
管理委託料として管理会社に家賃収入の5%程度を支払う必要があります。

管理委託については、下記記事もご参考ください。

3-3-3.自主管理

自主管理とは、オーナーが自らアパートの管理業務を行う管理方式です。
管理業務はオーナー自身が担当しますが、入居者の募集や賃貸契約などは不動産会社に依頼するのが一般的です。

入居者からのクレームやトラブルもオーナーが直接対応する必要があるため、いつでも動けるよう大家業を専業としている方が多い傾向にあります。

3-3-4.契約方式の選び方

アパート経営の契約方式で迷った際は、これまで説明した「向いている」タイプを基準に選択してみましょう。

4.よくある失敗事例と失敗しないためのコツ

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