失敗しないサブリース契約の基礎知識|契約方式の比較からとトラブル回避法まで

1.サブリース契約で失敗しないためには

2.サブリース契約の仕組み

3.サブリース契約と他の契約方式の比較と失敗しない選び方

3-1.サブリース契約に向いている人・向いていない人

サブリース契約に向いている方と向いていない方のタイプは以下のとおりです。

【サブリース契約に「向いている」「向いていない」タイプ比較】

「向いている」タイプ	「向いていない」タイプ
賃貸住宅の経営に労力をかけたくない人（副業・高齢の方） 毎月安定した収入を得たい人 経営に自信がない人	経営に自信があり、できるだけ自分の意思で賃貸経営をしたい人 物件が入居者の集まりやすい場所にある人 高額な管理手数料を払いたくない人

サブリース契約はアパート経営に関するほぼすべての業務を委託できるため、副業として賃貸経営を行う方や、管理を負担に感じる高齢者の方に向いていると言えるでしょう。

それ以外にもアパート経営に自信がなく、高い手数料を払ってでも比較的安定した収入があればよい、と思っている方も向いています。

アパート経営に自信がある方、物件が好立地にあって労力をかえずに安定した経営ができる方は家賃保証と引き換えに高い手数料を払う必要があるサブリース契約には向いていないと言えます。
その場合、管理業務だけを委託する「管理委託」の契約方式をとる方が多いでしょう。

3-2. サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約は家賃収入の安定化やオーナーの負担軽減が大きな魅力ですが、「家賃保証の減額交渉」がトラブルに発展しやすい点に注意する必要があります。

アパート経営におけるサブリース契約のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【サブリース契約のメリット・デメリット】

メリット	デメリット
毎月の収入が安定している 空室リスクを一時的に回避できる 面倒な管理業務を一任できる 確定申告の手間を軽減できる	家賃収入から手数料が引かれる 途中で家賃が下がる可能性がある 中途解約が難しい 管理会社を変更できない 修理費用が割高になりやすい

デメリットに記載した項目はどれも契約期間中にトラブルになりやすいものです。

サブリース契約で失敗するトラブルとその対処法については下記でも詳しく説明していますので、こちらもご参考ください。

3-3.他の契約方式との比較

サブリース契約の中には、「家賃保証型サブリース」「パススルー型サブリース」があります。主な違いは家賃保証の有無です。

またサブリース契約以外の契約方式についても一覧表で比較し、さらにメリット・デメリット・向いている方のタイプについても説明しています。

以下、契約方式ごとにメリット・デメリット、「向いている」タイプについて解説します。

3-3-1.管理委託

管理委託とは、アパートの管理業務で必要な部分だけを不動産管理会社に委託する契約方式です。
管理委託料として管理会社に家賃収入の5%程度を支払う必要があります。

管理委託のメリットやデメリット、向いている人の特徴は以下のとおりです。

【管理委託のメリット・デメリット・向いている方のタイプ】

メリット	面倒な管理業務を部分的に任せられる 遠方の物件も所有しやすい 管理ノウハウを学べる 家賃保証型のサブリース契約に比べて手数料が安い
デメリット	管理手数料がかかる 管理会社によって対応に差がある 集客を積極的に自分でしなければいけない
向いている方のタイプ	経営に自信がありできるだけ自分の意思で賃貸経営をしたい人 複数の物件を所有している人 物件が入居者の集まりやすい場所にある人 高額な管理手数料を払いたくない人

管理委託については、下記記事で詳しく説明しています。こちらもご参考ください。

3-3-2.パススルー型サブリース

「家賃保証型のサブリース」はすでに3-1、3-2で説明した通りです。

パススルー型サブリースでは、契約の仕組みや管理業務の範囲については「家賃保証型サブリース」と同じです。

大きな違いは入居率に応じて家賃収入が変動するという契約で、空室リスクの保証がない点です。その分手数料は家賃収入の5%と低くなっています。

パススルー型サブリースのメリットやデメリット、向いている人の特徴は以下のとおりです。

【パススルー型のメリット・デメリット・向いている方のタイプ】

メリット	管理業務を一任できる 稼働率が上がるほど家賃収入も高くなる 家賃保証型と比べて手元に入る金額が多い
デメリット	空室リスクを負担しなければいけない 途中で家賃が下がる可能性がある 中途解約が難しい 管理会社を変更できない 修理費用が割高になりやすい
向いている方のタイプ	入居者の集客や契約などの業務も含めた管理を委託したい人 人賃貸需要の高く稼働率のよい物件を所有している人

3-3-3.自主管理

自主管理とは、オーナーが自らアパートの管理業務を行う管理方式です。

管理業務はオーナー自身が担当しますが、入居者の募集や賃貸契約などは不動産会社に依頼するのが一般的です。
入居者からのクレームやトラブルもオーナーが直接対応する必要があるため、いつでも動けるよう大家業を専業としている方が多い傾向にあります。

自主管理のメリットやデメリット、向いている人の特徴は以下のとおりです。

【自主管理のメリット・デメリット・向いている方のタイプ】

メリット	管理費用がかからない 自由にアパートを経営できる 入居者との距離が近くなる
デメリット	適切に管理できなければ資産価値が下がるおそれがある 時間や手間がかかる 緊急対応に追われることがある
向いている方のタイプ	アパート経営のノウハウを持っている人 時間に余裕がある人 自宅とアパートが近い人 大家業を専業としている人

3-4.契約方式の選び方

アパート経営の契約方式で迷った際は、「向いている方」のタイプから選んでみましょう。

【アパート経営の契約方式別「向いている方」のタイプ】

契約方式	「向いている方」のタイプ
家賃保証型サブリース	賃貸住宅の経営に労力をかけたくない人（副業・高齢の方） 毎月安定した収入を得たい人 経営に自信がない人
パススルー型サブリース	入居者の集客や契約などの業務も含めた管理を委託したい人
管理委託	経営に自信がありできるだけ自分の意思で賃貸経営をしたい人 複数の物件を所有している人
自主管理	経営に自信がある人 時間に余裕がある人 自宅とアパートが近い人 大家業を専業としている人

4.サブリース契約で失敗しないためのコツ

4-1. 手数料や免責期間を考慮して収支計画を立てる

サブリース契約によるアパート経営を始める前に、手数料や免責期間を考慮した収支計画を立てておくことが必要不可欠です。

サブリース契約では、毎月の家賃収入から10〜20%の手数料を引かれた金額がオーナーに振り込まれます。
たとえば家賃収入が100万円・手数料が15%の場合、オーナーの収入は85万円となり、手数料分の15万円が減ります。

管理委託と比較して手数料の高い点はサブリース契約の大きなデメリットといえるでしょう。

また、オーナーと管理会社が賃貸借契約を結んでから3〜6ヶ月間は、空室時の賃料について免責期間が設けられることがほとんどです。

免責期間中は空室分の家賃が保証されないため、入居状況によっては家賃収入がなくなってしまう可能性があります。

4-2.適切な家賃設定を行う

サブリース契約では契約内容が2年ごとに見直されるケースが多く、その際に家賃の値下げを要求される場合があります。
一度家賃を下げてしまうと値上げは困難です。契約内容のなかでも家賃改定の項目はしっかり確認しましょう。

家賃が下がると収入が減少するため、契約開始時の賃料で住宅ローンの返済計画を立てている場合は特に要注意です。

賃貸借契約時に「家賃の値下げはしない」といった取り決めを結んでいても、サブリースを行う管理会社には賃料の減額請求権が法的に認められており、減額を請求されるケースがあります。
ただし、オーナー側も必ず減額請求を受け入れなければならない訳ではないので、管理会社からの要求内容を慎重に見極めることが大切です。

家賃保証については下記記事でも詳しく説明していますので、こちらもご参考ください。

4-3.中途解約できない場合について理解する

管理会社との契約内容によっては、オーナー側からサブリース契約を中途解約できない場合があります。

特に、契約書に「中途解約は不可」と記載されている場合は注意が必要です。

借地借家法によって借主である管理会社の権利が保護されており、正当な理由があると認められなければ、貸主であるオーナーからの解約は簡単にはできません。

解約できる場合であっても解約違約金が発生する場合があります。相場は家賃の5〜6ヶ月とされており、約40〜80万円が必要となります。

一方、管理会社の都合によってサブリース契約を打ち切られることがあります。

4-4. 管理会社からの契約解除があることを理解する

サブリース会社は借主の立場にあるため、契約期間内の中途解約であったとしても、法律違反にはなりません。
そのため、サブリース会社によっては、物件の立地条件が悪くなったり会社側が倒産の危機にあったりすると、契約解除の検討をはじめる可能性があります。

このトラブルは過去に社会問題化し、「サブリース新法」施工のきっかけとなったと言われています。

4-5.信頼できる管理会社を選ぶ

清掃や入居者対応等の管理の質などについて管理会社に不満を抱いても、サブリース契約の場合は自由に管理会社を変更できないケースがほとんどです。

管理会社を変えるには賃貸借契約を解約しなければいけませんが、オーナー側からの中途解約が難しい・解約違約金が発生するといった問題点があります。

4-6.修理費用について正しく把握しておく

管理会社と契約を結ぶ前に、オーナーが負担する修理費用の範囲や割合を必ず確認しておきましょう。

サブリース契約では、設備の修繕・リフォーム・外壁塗装といった修理工事費用はすべてオーナーが負担します。

しかし、アパートの修理計画やリフォーム業者などの詳細は管理会社が決定するため、一般的な相場と比べて修理費用が割高になりやすい傾向にあります。

また、管理会社から想定外の維持管理費用を請求され、トラブルに発展してしまうケースも少なくありません。

過去にはサブリース契約のトラブルが多発し社会問題化した事もあります。
ここまでの解説と併せて、消費者庁の注意喚起のページもご参考ください。
契約前に確認が必須となる項目の説明もあるのでよく確認しましょう。

参考：消費者庁　サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

5.サブリース会社を選ぶ際のポイント

5-1.管理実績を確認する

管理会社を選ぶ際は、サブリースの管理実績をあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
管理会社によっては、過去の実績をホームページなどで紹介している場合もあります。

また、サブリースに関する口コミを徹底的に調査し、管理会社の広告内容と大きな差がないかチェックするのもおすすめです。

サブリースを検討中の物件と同じエリアで管理実績がある管理会社は、近隣の賃貸需要や家賃相場を熟知している可能性が高いといえるので、安定した経営ができると考える事ができます。

5-2.リスクを提示されない場合は要注意

サブリースは安定した家賃収入を得られる反面、賃料の値下げや中途解約不可などのリスクがある契約方式です。

しかし、オーナー側のリスクを一切提示せず、都合のいい内容ばかりを説明される場合は十分に注意してください。

「サブリース契約は儲かる」「オーナーが損することはない」といったメリットだけを伝えてくる管理会社は避けたほうがよいでしょう。

優良な管理会社では、契約書に基づいてメリット・デメリットの両方を説明したうえで、リスクを最小限に抑えるための提案を行っています。

5-3.複数のサブリース会社を比較する

サブリース会社を選ぶ際は1社だけで判断せず、複数の管理会社を比較検討することが必要不可欠です。
最低でも3社から見積もりをとり、提示された数字を比較しましょう。

管理会社の比較検討には、WEBサイトからの一括請求が便利です。
一括請求後は各社からの勧誘の連絡がありますが、ひとまず全社からの説明を受ける事で、だいたいの平均が把握できますので、管理会社を選ぶ基準にしましょう。

6.サブリース契約のトラブルを防止するサブリース新法について

サブリース契約で失敗しないためには、プロの意見を聞くのも一つの手です。

これからアパート経営を検討する方は「HOME4U 土地活用」にて家賃収入や収益予想を含めたプランを取り寄せ、比較するのが成功への近道です。

最適な物件づくりや管理方法を考える際には、ぜひご利用ください。