【基本を解説】サブリース契約の基礎知識|仕組み・メリデメ・トラブルも解説

1.サブリース契約とは？

サブリース契約は、不動産会社が物件のオーナーから賃貸物件を1棟丸ごと借り上げる契約形式です。

不動産会社は集客や入居者との契約に至るまで、ほぼすべての業務を代行します。

さらに空室が出ても満室時の家賃が保証される「家賃保証」が付帯していますが、その分手数料は高く10％～20％が家賃収入から引かれます。

特に管理に手間をかける事のできない副業大家さんや高齢の方に向いていると言われています。

・サブリース契約の仕組みについて

下記はサブリース契約の契約形式を表した図です。

サブリース契約の場合、借り上げた部屋は不動産会社が入居者へ転貸する形となり、家賃は不動産会社へ支払われます。

物件オーナーには不動産会社から手数料を引かれた後の家賃が支払われます。

＜図：サブリース契約の仕組みの図解＞

2.サブリース契約のメリット

2-1.集客・管理業務の負担軽減

サブリース契約では不動産会社へ集客・管理業務を丸投げできるので、オーナー自身の労力と手間が軽くなります。

特に入居者の集客に必要な広告費などのコストや労力を削減できる事は、副業でアパート・マンション経営を手掛ける方にとって、大きな助けになります。

2-2.空室や滞納があっても収入を確保できる

サブリース契約では不動産会社が賃貸物件を借りているので、たとえ空室があったり家賃の滞納があったとしても、オーナーの元には安定的に家賃収入が入ります。

集客や家賃の徴収は、サブリース契約を結んでいる不動産会社が責任を持って行うことになります。

2-3.管理コストの節約

入居者を集める際の広告や退去時のクリーニング・原状復帰工事など、オーナー自身が管理しているとさまざまなコストが生じてきます。

サブリース契約の場合、こうした管理上の費用は不動産会社が自ら負担するケースも多いので、管理コストを節約できる可能性があります。

2-4.相続税対策

サブリース契約は、相続税を圧縮するのにも役立ちます。
相続税の仕組みにおいて賃貸物件は、貸している部屋が多いほど資産価値が低く計算されます。

サブリース契約の場合は、基本的にいつも “満室経営”の状態になるので、相続時の課税額を抑えられます。

2-5.税務処理の簡略化

オーナー自身が物件の管理を行う場合、それぞれの入居者ごとに税務計算を行う必要があります。

一方でサブリース契約の場合は、不動産会社とやり取りしている分の金額だけを計算すれば良いので、確定申告などの際の税務の計算の手間を削減できます。

3.サブリース契約のデメリット

3-1.オーナーの賃料の取り分が減る

サブリース契約では通常、不動産会社がオーナーへ還元する賃料は本来の家賃収入の80〜90%に設定されています。

また、敷金や礼金、契約更新時の更新料などはオーナー自身が受け取れず、不動産会社の取り分となります。

3-2.一定期間ごとの賃料の減額

不動産会社が保証してくれる賃料はいつまでも同じではなく、おおむね2年ごとに家賃保証が見直され、少しずつ保証される賃料が下がっていくケースが多いです。

中には「10年間同じ賃料を保証します！」と謳っていたのに、10年と経たずに賃料減額を要求し、「断るならサブリース契約を解除する」と迫る業者も少数ながら存在するので、注意が必要です。

3-3.オーナー側からの中途解約が難しい

サブリース会社は借地借家法で借主としての権利が守られているため、サブリース契約をオーナー側から解約する事は簡単ではありません。

正当な理由以外での解約時には違約金が発生する場合があり、相場は家賃の5〜6ヶ月分とされています。

3-4. 修理費用が割高になりやすい

サブリース契約の設備の修繕・リフォーム・外壁塗装といった修理工事費用はすべてオーナーが負担します。

しかし、アパートの修理計画やリフォーム業者などの詳細は管理会社が決定するため、一般的な相場と比べて修理費用が割高になりやすい傾向にあります。

3-5.不動産会社の契約不履行

最も困るケースが、不動産会社が突然倒産などにより契約の不履行を宣言してしまうことです。

この場合、保証されるはずだった家賃を受け取れなくなったり、不動産会社に代わってオーナー自身が慣れない管理業務を行わなければならなくなるなど、さまざまな問題が発生してきます。

4.サブリース契約を結ぶ不動産会社選び6つのポイント

4-1.保証賃料の割合

不動産会社がオーナーに保証する賃料は80〜90%が相場です。
この割合は周囲の物件の賃料相場や入居率によって左右されます。

いくつかの不動産会社を相見積もりの形で比較して、同じ物件でも高い賃料を提示してくれる業者を選ぶのは一つの手です。

4-2.入居者募集費用・原状復帰費用などの負担者

入居者を募集する際の広告費用や、退去者が生じた際のクリーニング・原状回復費用は不動産会社の側が負担してくれるのが一般的です。

しかし契約内容によっては、これらの費用をオーナー側が負担しなければならない契約になっている場合もあります。
その場合は想定外の金額の持ち出しが発生することになってしまいますので、不動産会社側の負担になるかどうかは要チェックです。

4-3.賃料見直しのタイミング

保証される賃料見直しは、短い契約だと2年（場合によってはたったの1年）のタイミングで更新の時期を迎えます。
当然、更新期間が長いほうがオーナーにとって有利です。

ただ、不動産会社が「10年は賃料を減額せずに保証する」と宣言していても、10年も経たないうちに賃料を減額してしまう場合もあるので注意しましょう。
したがって、不動産会社が過去に約束を反故にしたことがないか、評判をチェックしましょう。

4-4.賃料値下げの下限額

どんなに賃料の保証期間を長く設定している不動産会社でも賃料値下げの時期が来ることは避けられません。

そこで、賃料値下げの下限額がある契約だと、「この金額を下回ることはない」という安心感が得られます。

契約の中に賃料の下限額について触れられているかどうか確認しましょう。

4-5.違約金に関する条件

家賃の減額などに関してオーナーと不動産会社とが折り合わず、解約に至る場合、オーナー側に違約金の支払いが求められる契約内容となっている場合があります。

解約に際して、オーナー側にとって不利となる違約金支払いの条件が含まれていないか、契約書を細かく確認する必要があります。

4-6.不動産会社の評判や信頼性

不動産会社が契約時の条件を後から反故にするケースがあります。

トラブルを避けるため、不動産会社の過去の評判について調べたり、担当者と接していて違和感がある部分がないかどうか、十分に気をつける必要があります。
評判が出てこないほど運営年数の浅い会社は避けたほうが無難です。

5.サブリース契約のトラブル事例と対策

5-1.事例１：想定外の賃料減額

契約時に不動産会社の担当者が「賃料を10年間は保証します」と説明していても、契約から2年程度で賃料の減額を迫ってくる場合があります。

5-2.事例２：退去者が出るたびに「免責期間」が発生する

「免責期間」とは、物件の新築後半年程度の期間、不動産会社がオーナー側へ賃料を払わない期間を指しています。
新築後の入居者募集の期間、退去者が出た後の募集期間の2つに設定されている場合があります。

特に後者は設定された期間によっては家賃保証の意味がなくなってしまいます。

5-3.事例３：不利なサブリース契約を解除できない

不動産会社側が想定外の賃料減額を申し出てきた場合など、オーナー側にとって不利になる事情が発生した場合に、オーナーが「解約したい」と思っても簡単には解約できない場合があります。

5-4.事例４：不動産会社の倒産による賃料未払い

契約書の内容をきちんと確認して不審な部分がなかったとしても、不動産会社自体が倒産して賃料を払ってもらえなくなる可能性があります。

オーナー側が契約の不履行について裁判を起こして勝った場合でも会社側に支払い能力がなく、受け取るべきお金を取り戻せないケースがほとんどです。

6.アパート経営を成功させるにはパートナー選びが重要

サブリース契約について正しく理解し、リスク管理をしながらアパート経営を成功させるには、信頼できるプロのサポートが必要不可欠です。

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