子供名義の家に親が住む5パターンのメリット・デメリットを理解する

子供名義の家に親が住む場合、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。本記事では、子供名義の家に親が住む５つのパターンと、そのメリット・デメリット、お金の話、気を付けることなどをまとめています。相続税対策にも土地活用にも共通する考え方ですので、今後の不動産の活用方法の手立てとして、参考にしてください。

1.子供名義の家に親が住む5パターンとメリット・デメリット

子供名義の家に親が住む、よくあるパターンを5つです。それぞれのパターンごとに、メリットとデメリットを説明しています。

1-1.相続が済んだうえで家に親が住み続ける

親のどちらかが亡くなって子供が家を相続し、その家に親が住み続けるパターンです。

・メリット

もともとが親所有の不動産であることから、親は賃料なしでも気兼ねなく暮らしていけます。住む家が実家である場合は、親は家の中も含めて、今まで通りの暮らしを続けられます。すでに子供の名義になっているため、親に認知症などの症状がでた場合でも、親の状態に合わせて、適切なリフォームなどが可能です。

・デメリット

家族間で不動産名義の変更をするタイミングは、相続か贈与が多いため、一旦、相続で家の名義を子供の名前にしてしまうと、後から他の方に変更することが難しくなります。税金面でも、親→子へ名義変更をすると、相続発生時の配偶者控除という大きな節税ができる制度が適用できなくなるため、相続税の節税がしにくくなります。

また、名義変更をした子供以外にも兄弟姉妹がいて、他に分ける財産がない場合、遺産の話・親の介護の話を含めて、兄弟姉妹との関係性が悪くなる可能性があります。

家の名義変更を決める前に、親の介護問題も含めて、家族全員で家をどうするべきかを、親が元気でしっかりしているうちに、話し合っておく必要があります。

1-2.親が子供名義で家を買って自分で住む

親が不動産を子供名義で購入し、親がその家に住むケースです。住んでいるのが親であっても、「親が子供に家を買ってあげた」ので、財産の現物支給をしたことになり、贈与税がかかります。

・メリット

現金を不動産化するので親は節税になり、子供は無料で家を所有できます。子供が成人前であっても、親は子供名義で財産を残してあげられますので、相続発生時に、誰がどの家を相続するかなどの問題を回避できます。

購入したのは親ですので、子供が一人前になるまでは、本人に言わないでおくこともできます。また、固定資産税を親が支払っていても、問題ありません。

・デメリット

親の財産を生前に子供に移したことになりますので、贈与税がかかります。本来であれば、支払い義務者は子供ですが、このようなケースの場合、親が支払っていることが多い傾向があります。

税金対策のために現金一括で購入するケースでは、不動産購入が税務署にバレないと思っている方が多いようですが、不動産登記などから必ず露見しますので注意してください。

贈与税の未納が発覚した場合には、延滞金も含めて、名義人である子供に、贈与税の支払い義務が生じます。贈与税は、市場取引価格※で判断されますので、高額な不動産を購入した場合は、贈与税額にも注意が必要です。※売買の時の実際の取引価格のこと

遺産がそれほど多くはなく、争族になる可能性も低い場合には、普通の相続で問題ないため、あえて子供名義の家を買っておく必要はないと言えます。税金に関した十分な知識がない状態で判断してしまうと、かえって損をする可能性がありますので注意が必要です。

また、あまりに早くから子供名義の家を購入してしまうと、子供が実際に自分で引き継ぐ時には、経年劣化が進んだ古い家を引き継ぐことになるなど、子供の負担が増える可能性があります。

1-3.親名義の家を子が買い取って親が住む

親名義の家を子供が買い取って子供名義にし、そこに親が住むパターンです。少しややこしいのですが、税金対策として、または生前に名義変更をした場合に使われることがあります。

・メリット

親が生きているうちに家の名義変更を済ませるので、将来起こりうる相続のもめごとを回避できます。生前に名義変更できる方法には贈与もありますが、税負担の面から考えると、売買と贈与であれば、親子間での売買の方が有利だと言えます。とくに、相続する家の市場価値が高い場合は、売買の方が有利になります。

親は子供に名義を移動させたうえで、今まで通り住んでいた家に住み続けることができますので、生活への負担が少ないと言えます。さらに、親にとって納得のいく相続税対策と、その他の節税という意味でもメリットがあります。売却する不動産によって判断が変わりますので、かならず税理士に相談をしてください。

・デメリット

親から子へ所有権が移動した理由が、贈与ではなく「売買」であるためには、家が市場価格に準じた値段でやり取りされる必要があります。あまりにも低価格での売買が行われると、売買契約をしても、税務署から贈与とみなされる可能性が高くなります。

売買価格が高額で、子供が購入にローンを使いたい場合、住宅ローンは使えないため、資金準備に手間取ることがあります。もし、購入のための資金を親からもらえば、それも贈与になります。

住宅ローンは「住宅を取得するための融資」であるため、親子であれば、相続を待てば自然に取得できるのが一般的であることから、ほとんどの金融機関では、親子間売買では、住宅ローン融資の申請を受け付けない傾向があります。（一般ローンの受付はあります）

名義変更のためには売買契約書も必要になりますが、融資と同じく、親子間売買は頻繁にある取引ではないため、契約の引き受けをしてくれる不動産会社も少ないと言えます。また、相続による名義変更の方が、さまざまな控除などの優遇制度がありますので、税務署から、わざわざ親子間売買をした理由を問われることがあり、その後の相続のときには厳しいチェックが入る可能性が高まります。

1-4.子供が親のために家を買ってあげる

子供が、自分名義で家を親のために買ってあげて、そこに親が住みます。親孝行として行う以外にも、子供がご自身の節税対策のために行うこともあります。買ってあげた家の名義人を親にしてしまうと、贈与税が発生しますので注意してください。

・メリット

親にとっては人生の後半で、子供から大きなプレゼントをもらえたことが、何よりも喜びになります。子供の持ち物ですが、子供が親のために購入した家ですから、終の棲家として愛着を持って暮らせます。大事に使っておけば、将来は子供に使ってもらえます。

子供は親孝行ができることと、手元の現金を不動産化しておくことで、資産を守ることができます。子供名義なので、親が介護になっても、急に亡くなっても相続には影響しません。

子供が家を買うときに、親が資金援助をすることもできます。省エネ住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの資金贈与であれば、非課税になります。子供名義で買う「住まうための家」ですので、住宅ローンの利用と、住宅ローン控除が適用できます。

・デメリット

子供が買う家に親が資金援助をする場合は、500～1,000万円までの贈与税の非課税枠があります。これを超えた部分からは、贈与をされた子供に贈与税が発生しますので注意してください。

親によっては、子供名義の家に住むことに心理的な抵抗を示す場合があります。このようなケースでは、賃料として「固定資産税を支払ってもらいたい」とすれば、親も納得してくれる傾向があります。固定資産税額の範囲内であれば、親が子供に支払った金額は、所得とはみなされません。
【参照：国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税】

1-5.子供が所有する賃貸物件に親が住む

子供がアパートやマンションなどの不動産経営をしており、そこの1室に親を住んでもらいます。オーナーの血縁であることを明かさなければ、普通の入居者と同じです。分譲マンション・賃貸用マンションに関わらず、管理組合への参加はオーナーである子供が関わります。

・メリット

親子間賃貸の場合、賃料を取ることはほぼないため、「使用貸借」という、あとで返す予定で使うという借り方になります。使用貸借であれば贈与にならず 、賃料としていくらかをもらっていたとしても、子供の所得にもなりません。

子供の持ち物ですので、親が高齢になっても退去の心配もなく、終の棲家として安心して暮らせます。子供も自分の管理している範囲内で親が生活しているので、病気やケガに対しても対応しやすくなり安心です。また、子供にとってはご自分の不動産ですので、介護などになった場合にも、室内を自由にリフォームできます。

・デメリット

親子間の賃貸は使用貸借にあたるため、賃料を支払っていても賃貸契約とはみなされません。ただし、親からの年間収入が固定資産税額を大きく超えると、所得とみなされて、所得税の対象となってしまうケースもあります。

所得税を支払う立場である子供の年収などによって、税務署の解釈が変わります。税金のことが気になる方は、先に、賃貸経営で税務を依頼している税理士に相談をするか、所轄の税務署の無料相談で確認をしてください。

子供が親に賃貸物件を貸す場合、親に貸す部屋にかかる費用は、賃貸経営の必要経費には該当しません。たとえば、親の引っ越しに合わせて室内をリフォームしても、その費用は個人の家へのリフォームと同様に扱われますので、親を住まわせることは賃貸経営の節税には直結しません。

ご所有の土地や不動産を、アパートやマンションなどの賃貸物件にして、親を住まわせてあげたいと思う方は、まずは、その土地でどのような土地活用ができるのかを確認してみましょう。「HOME4U 土地活用」であれば、一度の入力で最大10社の建築会社比較できます。

気になるプランがあれば、現地調査に来てもらい、具体的にどのような建物がベストなのかを、不動産と土地活用のプロに判断してもらえます。

2.子供名義の家に親が住むことによる税金・お金への影響

子供名義の家に親が住むパターンごとに、お金や税金がどのようにかかわって来るのかを、一覧表にしました。お金を誰が支払うのかは、家族の事情によって話し合っておきます。

2-1.所得税への影響

家に関した所得税は、不動産収入（賃料収入）による不動産所得税と、不動産売却による譲渡所得税があります。どちらの場合でも、利益があった場合にのみ発生します。

子供が不動産経営をしている物件の1室に住む場合で、親が賃料としてお金を支払っている場合でも、年間賃料が固定資産税額以内であれば、所得税の対象にはなりません。

ただし、子供が親に貸している部屋は賃貸物件とはみなされないため、親が住んでいる部屋にかかった費用は必要経費にはなりません。たとえば、高齢の親のために室内をバリフリーにリフォームしても、必要経費として計上できません。

賃貸物件の家族使用分は自家使用または家事費に相当するため、経営上の赤字にはならないことの方が多いため、不動産経営の赤字をその他の黒字収入にぶつけて、所得税そのものを圧縮する損益通算による節税対策も使えなくなります。

親子間で家の売買をする場合は、売買差益が出たときのみ、譲渡所得税（所得税）の対象になります。ただし、売買したのが自己居住用（実家）の不動産であった場合は「マイホームを売ったときの特例」、一般でいう3,000万円控除が利用できるため、基本的に所得税は発生しないと言えます。

親子間で家の売買をする場合は、売買差益が出たときのみ、譲渡所得税（所得税）の対象になります。ただし、売買したのが自己居住用（実家）の不動産であった場合は「マイホームを売ったときの特例」、一般でいう3,000万円控除が利用できるため、基本的に所得税は発生しないと言えます。

所得税と住民税の節税対策を検討している方は、より良い節税方法を確認するためにも、税理士などの専門家に相談・確認をしてください。
【参照：国税庁　損益通算】

2-2.贈与税への影響

贈与税は、金銭などを受け取ったときだけではなく、無償で利益を得た場合も課税されます。そのため、原則として、子供が所有する家に親が無償または低額で住んでいると、贈与税の対象になります。

しかし、実際には、親子間での家の貸し借りは、賃貸契約ではなく「返す予定で借りる」という使用貸借として扱われるため、賃料の有無に関係なく、贈与税の対象になっていない傾向があります。こうなる理由として、親子間で家の貸与をする場合、その動機が親子という特別な関係性に起因しているため、経済行為ではないと受け取られるためです。

また、家の所有者である子供の財産を、節税対策などのために積極的に減らしているわけではないため、税務署としては「課税上の実害がないと認められる」として、贈与税の対象にならないケースの方が多いと言えます。

ただし、すべてのご家庭に当てはまるわけではないため、ご自分のケースが課税対象になるのかが気になる方は、税理士に確認しておいてください。親子間で賃料を発生させる場合でも、贈与税非課税枠である年間110万円以内の賃料に収めるのであれば、贈与税の対象にはなりません。

【参照：国税庁　贈与税がかかる場合】

2-3.相続税への影響

相続税の課税軽減対象となるのは、他人に貸している不動産ですので、親子間で貸している家は、相続税での節税はできません。親子間での不動産の貸し借りをする不動産は、自家用として評価されます。

気を付けなければならないのは、子供名義の家に親が住む場合その家の相続権は、名義人である子供の配偶者とその子供（住んでいる方にとっての孫）、にありますので、親（子供名義の家に住んでいる方）の相続権は、子の配偶者→孫→子供の親の順番です。自分の子供の配偶者・孫の誰かが相続した場合は、今住んでいる家の名義は、相続した人物の名前に変更されます。

現在住んでいる子供名義の家に、子供の死亡による相続が起きた後も住み続けるためには、家を相続して新しく名義人になった人物との話し合いが必要 になります。または、このようなことが起きることを想定して、遺言書を用意しておくなど、元気なうちに、親子での話し合いと準備が必要です。

2-4.固定資産税への影響

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産の所有者である方に、支払い義務がある地方税です。子供名義の家に住んでいる場合、固定資産税の支払い義務者は、家の所有者である子供になります。

ただし、固定資産税の支払い負担を誰がするなどまでは規定がないので、個々の家の事情で、所有者以外の人物が支払いをしても問題はありません。たとえば、子供名義の家に住む親が、賃料代わりに固定資産税支払をするのは、まったく問題ありません。

親子間での不動産の貸し借りが、贈与や所得になるかのめやすの1つに、その不動産の固定資産税額を超えているかどうかという考え方があります。子供名義の家に住むときに、支払いに関した話し合いをする場合は、まずは固定資産税額をめやすにしてみてください。

ただし、上記の固定資産税額に関したことは税務上の考え方のひとつであり、担当する税務官によって解釈が変わることがあります。親子間での不動産の貸し借りをする場合には、行動の前に、税に関した専門化である税理士や、所轄の税務署への無料相談をしておいてください。

2-5.その他のお金の問題

子供名義の家に親が住む場合、相続税・贈与税・固定資産税以外にも、支払うべきお金が発生します。以下の表に、ケースごとにかかる費用をまとめています。各手続きには、書類のための印紙税や、専門家に依頼した場合の司法書士報酬も発生します。こちらの金額も、固定資産税同様、個々の家の事情によって誰が支払い負担をするかまでは規定がありません。

・登録免許税

家を購入すると、その土地建物を購入した人の所有権を、法務局（登記所）にある登記簿に記録してます。この手続きによって「この不動産の所有者は〇〇さんです」と公的に示すことができ、所有権が法的に守られることになります。

この手続きの際に収める税金を登録免許税と言います。不動産を購入した時や相続をして所有者が変わった時に行います。所有する理由によって税率が変わります。

【参照：国税庁　登録免許税の税額表】

・不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家を買う、家を建築するなどで不動産を取得（所有）したときに、その所有者にかかる税金です。不動産の取得をする時に、有償・無償・登記の有無・取得原因は問わず、新しく不動産を取得した方に対して、一律にかかる税金です。

そのため、家の購入だけではなく、贈与や等価交換も不動産取得税の課税対象です。非課税や現在枠もありますので、先に確認が必要です。ただし、相続の場合は発生しません。

【参照：東京都主税局　不動産取得税に関するQA】

・司法書士報酬

登記手続きなどを司法書士に代行してもらう場合は、司法書士報酬が発生します。

・印紙税

契約書や領収書など、課税対象となる文書に必要な税金です。収入印紙を貼り付けると、納税したことになります。

【参照：国税庁　印紙税額】

・管理費　保険など

子供が賃貸経営をしている物件に親が住む場合、賃貸管理（賃貸契約・振込確認など）は親子間なので必要ありません。しかし建物管理の費用と建物にかかる保険は、子供が負担します。室内の家財保険に関しても、名義人が子供であるため、基本は子供名義での保険契約になります。

室内には親の家財がありますので、親名義で家財保険を掛けること自体はできますが、被保険者は家の所有者である子供になります。そのため、万が一のトラブルや自然災害などで家財に損傷を受けた場合でも、保険金は、家の所有者である子供に下りることになります。

【参照：損保ジャパン】

3.子供名義の家に親が住むときに守るべき5つのこと

子供名義の家に親が住むときに、親子とも気を付けておくべきこととして、5つの守るべき考え方をまとめました。すべては住み始める前に、親子でよく話し合うことで、トラブルを避けることができます。 親子関係にはさまざまな形がありますが、お互いに節度と感謝の気持ちを持つことで、クリアできることばかりです。

3-1.お互いに無理のないサポートポイントを探す

子供の家に住む親は、多くのケースで高齢になっていることが多く、主たる収入は年金である傾向があります。仮に潤沢な資産があるとしても、体力や気力は以前よりも衰えており、何となく心細さを感じている可能性があります。

子供のほうは働き盛りで、仕事に子育てにと忙しいと言える時期です。このようなふたつの家庭は、ライフスタイルにも、そのスピード感にも大きな差がありますので、お互いにちょうどよいサポートポイントを探していく必要があります。

たとえば、保育園や幼稚園への孫の送り迎えなどが必要な場合は、時間に余裕のある親（祖父母）が担当する、土日のどちらかは半日くらい孫を預かるなどです。代わりに、子供は親に終の棲家としての家を提供し、家の取得には親の援助資金も使うなど、お互いに負担なくできることを探して、助け合う姿勢が大切です。

お互い大人で社会人、親子であっても、やってもらいっぱなし・やってもらって当然なことなどないのですから、感謝の心と、家族への思いやりの気持ちがあれば、自然とお互いにとって最善のポイントが見つかります。

3-2.親の介護は親の資産の範囲でする

子供名義の家に住む親にとっても、その家に住まわせている子供にとっても、一番の気がかりは、将来の介護問題です。親の立場としては、ご自分にサポートが必要になったら、施設に入りたいと考える方、自力でなんとか最後まで自宅で暮らしたいと考える方、いろいろです。

しかし現実的には、できることとできないことがありますので、資金面と体力面を含め、元気なうちによく話し合っておく必要があります。また、親の介護をするときには、親がもらっている年金と介護保険でサポートできる範囲内で考え、大きな出費がある場合も、親の持つ資産の範囲内で行うようにします。

こうすることで、親は自力で自分の面倒を見る・子供は自分の人生を維持しながら親を看ることができます。この状態であれば、お互いに無理がなく、自立をしている状態であるため、介護期間が長くなっても、良好な親子関係が続けられます。

適切なときに適切なサポートができるようにしておくためには、相続に関した話もオープンにしておき、万が一、ケガ病気や認知症などによって十分な会話ができなくなった場合でも、子供が必要なサポートができるように、状況を整えておく必要があります。

3-3.相続税対策は親の元気なうちにはじめる

親に相続すべき財産がある場合は、親が元気なうちに、家族で相続税対策について話し合っておく必要があります。高齢の親は少し会わないでいる間に、老化が一気に進むことがあります。認知症などによって話し合いができなくなってしまうと、相続の際には遺産分割協議をすることになります。

相続が争族にならないようにするためには、親が元気なうちに家族で話し合いをし、その内容を遺言書などの形で残しておくようにします。とくに、親名義の不動産を子供名義に変更し、その家に親が住むというスタイルをとる場合、その他の兄弟姉妹との遺産のバランス配分や、介護負担についても話し合っておく必要があります。

3-4.同居・二世帯・土地活用はかならず検討する

子供名義の家に親が住むことを検討する際には、他の土地活用方法も合わせて比較検討 してみてください。とくに、親を子供名義の家に住ませる理由が、親の近くに住みたい、老後サポートの必要性がある場合には、同居・敷地内同居・二世帯住宅という「家」というスタイルをとる方法以外にも、アパートやマンション経営をして、その一角に家族がそれぞれ住むという「土地活用」というスタイルも選択肢にあがってきます。

どの方法が最適なのかは、ご所有の家がある土地の条件、資金力、相続税対策の方向性など、さまざまな要因で変わってきます。そして、どの方法でもお金がかかりますので、はじめから決め打ちはせず、子供名義の家に親が住むことを含めて、幅広い土地活用方法のすべてを比較検討してから、判断するようにしてください。

3-5.専門家のサポートを取り入れる

ご所有の家や土地にどのような可能性があるのかは、専門家からのアドバイスが必要です。不動産活用と不動産経営のプロフェッショナルである、ハウスメーカーや建築会社の土地活用プランをたくさん比較して、最適な活用方法を探してください。

たとえば、同じ子供名義の家に住むでも、子供名義の戸建て以外にも、アパート・マンションなどの集合住宅を子供名義にして、そこに親が住むという選択肢もあります。どの方法が最善最適なのかは、ご所有の土地、自己資金額、土地条件などによって変わってきます。

まずは、なるべく数多くの土地活用プランを請求し、さまざまな視点からの土地活用方法を探ることで、親子にとって一番良いプランがわかります。「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10社にまで、一度にプラン請求ができて大変に便利です。

まとめ

子供名義の家に親が住むときの、よくあるパターンと、それぞれのメリット・デメリットをまとめました。また、不動産の話はどうしてもお金の話がついてきますので、賃料の話、税金の話もかんたんにまとめています。まずは、親子での話し合いが大事であり、親子で意見の一致が見られてから、土地活用方法を一緒にさがしてみてください。