【詳しく解説】実家を相続したらどうする？住むか売却するか、土地活用ですべきこと

それでは相続税の計算式について、詳しく解説していきましょう。

3-1.相続税の計算式

相続税は、被相続人のすべての資産が対象となって税金が計算されるため、「実家」だけで相続税が計算されるものではありません。負債も相続する「財産」となります。借金が残っていればマイナスの財産として差し引かれ、プラスの財産が減額します。

そのほか、葬儀費用はマイナスされたり、また過去3年以内に贈与したものは加算されたりするなど、細かいルールがあります。

相続税がいくらになるかは、まず被相続人のプラスの財産とマイナスの財産を調べ上げ、「純資産価額」を計算します。
次に、相続税では基礎控除額というものが存在します。基礎控除額とは、遺産総額から差し引くことのできる金額のことです。課税価格から基礎控除額を控除したものが課税対象の遺産総額となります。

基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人数）で計算すると決められています。法定相続人の数が多ければ、その分、基礎控除額も増額されます。

例えば、法定相続人が「配偶者と子供2人」の場合、基礎控除額は4,800万円です。仮に、課税価格3,000万円であった場合、基礎控除額は4,800万円となるため、課税対象の遺産総額はゼロ円(マイナスの場合はゼロ)となります。

ちなみに、国税庁の「令和3年分相続税の申告事績の概要」によると、令和3年に相続税が課税された人は、全体の9.3％となっています。

逆に言えば、約91％の人は課税価格が基礎控除額を下回る状況にあり、多くの方が相続税は発生していないということになります。

3-2.実家の相続税評価額

実家の相続税評価額は、建物と土地でそれぞれ以下の数値を求めて計算を行います。

• 建物：固定資産税評価額
• 土地：相続税路線価に基づいて計算した価額

建物は、固定資産税納税通知書に記載されている建物の「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。

少し難しいのが土地です。土地は、国税庁の示す相続税路線価に基づいて計算を行います。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」というホームページで調べることができます。
路線価図には、自分の敷地の前に「500D」のような数字とアルファベットが書かれています。アルファベットは借地権割合と呼ばれるものですが、自宅の場合は無視して大丈夫です。

数字の部分が土地の平米あたりの千円単価となります。「500」と書かれている場合は、「500,000円／平米」ということです。実家の土地が150平米の場合、土地の相続税評価額は以下のように計算します。

その他、土地が間口狭小の場合は、奥行価格補正等の調整を行って正確な相続税評価額を算出します。整形な土地であれば、土地単価に面積を乗じたものがおおむね土地の相続税評価額となります。

また、郊外の土地では土地の前の道路に路線価が振られていないエリアも存在します。
このようなエリアは「倍率地域」と呼ばれます。

倍率地域では、やはり同じ国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」より倍率表を用いて土地の相続税評価額を計算します。倍率表には、該当地域の土地の倍率が記載されています。

倍率地域では、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じたものが土地の相続税評価額です。

土地の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を用います。例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1の場合、相続税評価額は以下のように計算されます。

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3-3.相続税額早見表

相続税の計算は複雑なため、まずは相続税額早見表を使って概算額を把握すると便利です。
課税価格に対する相続額は下表のようになります。

不動産を利用した相続税対策についてはこちらで詳しく解説しています。

4.実家相続でやってはいけないこと

実家の相続では、限られた時間でさまざまなことを確認や決定をし、手続きを行う必要があります。そのため、事前に「やってはいけないこと」を把握しておくことも非常に大切です。

4-1.放置して空き家にしてしまう

実家を相続した後、思い出の詰まった家をどうすることもできずに空き家として放置するのはもっともしてはならないことです。
2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」（『平成二十六年法律第百二十七号｜空家等対策の推進に関する特別措置法』）が施行されたことで、「特定空き家」に指定されると大きなペナルティーが課されることになりました。

具体的には、

• 建物があることで大幅に軽減されている固定資産税・都市計画税において軽減措置を受けられなくなる
• 自治体が強制的に取り壊して、費用負担を課される

などです。

4-2.解体すると固定資産税が上がってしまう

古い実家を相続した場合には「とりあえず取り壊してから売却や活用方法を考えよう」という方もいらっしゃるかもしれません。ただし、建物を先に壊してしまうと、土地にかかる固定資産税が上がってしまう可能性があるため注意しましょう。

土地の固定資産税は、住宅用地として使用する場合、最大で土地評価額の1/6に軽減されています。そのため、実家の建物を取り壊すと住宅用地の軽減措置が受けられなくなり、土地の固定資産税が上がってしまうことがあります。

老朽化して倒壊の可能性がある場合には、もちろん取り壊す必要があります。しかし、そうでない場合には、その後の活用方法が決まってから取り壊すのが良いでしょう。

4-3.共有名義はトラブルを生みやすい

相続人が複数いて名義変更する場合、実家を共有の名義にしてしまうと将来的にトラブルを生みやすいため、なるべく避けたほうが無難です。

例えば、相続人が兄弟で、兄が1/2、弟が1/2で相続した場合、将来的に売却を考えたとしても両方が同意しなければ行うことができません。また、その時は良くても、将来的にその子供が相続するとなると、より意思決定が困難になり、親戚間でトラブルとなる可能性もあります。
なお、相続時は共同名義となる実家の不動産ですが、相続人の一人が所有してそのほかの相続人に代償分割する方法もあります。なるべく将来的にトラブルを生まない方法を考えましょう。

5.実家の相続で土地の取り扱いに困ったら

最後に、実家の相続で土地の取り扱いに困った場合の対処のポイントを解説します。まずは、売却か賃貸かの検討が必要です。

その後、実家の相続に最適な土地活用の方法を見極めることが肝心です。

5-1.売却か賃貸かを早めに決める

相続した実家に住まない場合は、売却か賃貸かを早めに決めるように注意しましょう。
なぜなら、売却する場合、売却で生じる税金を節税できる特例があり、その特例を使うには期限や要件があるからです。

相続した実家の売却で利用できる特例には、主に以下の2つがあります。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

1つ目の「取得費加算の特例」とは、相続税を納税した人が不動産を売却した場合、節税できる特例です。

取得費加算の特例を利用するには、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに」売却しなければならないという期限があります。

2つ目の「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たす相続した戸建てを売却した場合、節税ができる特例です。

相続空き家の3,000万円特別控除も「相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売却しなければならないという期限があります。

しかも、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、「被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」という要件もあります。安易に戸建て賃貸などにして他人に貸してしまうと、後で売却する際、特例が利用できなくなります。そのため、実家を相続したら、売却するか賃貸にするかは慎重に判断しなければなりません。

それぞれの特例には細かい要件があるので、利用する際は国税庁のホームページをご参照ください。

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

5-2.最適な土地活用方法を見極める

実家を相続して、有効に土地活用したいと考える場合もあるでしょう。しかし、土地活用の方法には立地によって向き不向きがあります。最適な土地活用を見極めるには以下の5つのポイントを吟味すると良いでしょう。

• 需要があるか
• 法規制に抵触しないか
• 効率的な建築プランが実現できる広さか
• オーナーとしての優先順位
• いくらの自己資金を用意できるか

これらの見極めはオーナー個人で行うより、プロのアドバイスを得られると、思いもしない良い土地活用の方法を見いだせる可能性が高くなります。

特に建築を伴うプランニングの場合、ハウスメーカーや土地活用会社によって全く異なるプランの提示があることも珍しくありません。実家の扱いに困ったら早めにプロに相談するのがおすすめです。

大手ハウスメーカーの場合、相続に伴う土地活用を行うことが多く、長年にわたりかなりの実績があります。また、税理士や弁護士などと提携しており、こうした専門家との連携を取りながら適切なアドバイスを受ける事ができるでしょう。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

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