【実家相続の基礎知識】住む場合・住まない場合の注意点を解説

実家の相続は多くの方に起こり得る事象です。
既に相続が始まった方や、これから相続が起こり得る方は、何をどのように進めていくべきか気になっているのではないでしょうか？

実家を相続した場合、基本的には名義変更を行います。
また、実家は相続人が「住む場合」と「住まない場合」があり、それぞれに異なる注意点が存在します。

「住むか、売るか、貸すか」といった複数の選択肢をお持ちの方は、あとになって後悔しないように、様々なケースの注意点を押さえておきたいことでしょう。

そこでこの記事では、「実家の相続」に向けて準備したい方に向けて、相続したときの流れや、名義変更、実家の相続税はいくらになるか、住む場合または住まない場合の注意点について、丁寧に解説していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、スムーズな相続のためにお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.実家を相続したときの流れ

まだ相続した際の流れをご存じない方もいらっしゃると思いますので、最初に実家を相続したときの流れを以下に示します。

実家を相続したら、まず遺言書を探します。
遺言書については「第3章　相続手続きと名義変更」にて詳しく解説します。

相続税の発生の有無を知るために、遺産や債務の確認も行います。
相続税については、「第4章　実家の相続税はいくら？」で紹介します。

実家を相続した場合、1つ目に期限が訪れるのは相続放棄の期限です。
相続放棄とは、相続の権利を全て放棄することを指します。
相続放棄の期限は、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内です。

2つ目に訪れる期限は準確定申告となります。
準確定申告とは、被相続人(他界した人)が他界した年の1月1日から他界した日までの所得の確定申告のことです。

準確定申告は、被相続人がアパート経営や個人事業等を行っており、毎年、確定申告をしていた場合に行う必要があります。
準確定申告の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

3つ目に訪れる期限は相続税の申告と納付です。
相続税の納税義務のある人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納付を行う必要があります。

2.法定相続人と法定相続分

この章では、「誰にどれくらいの相続の権利があるのか」を知るために、イラストも使いながら「法定相続人と法定相続分」について解説します。

配偶者がいる場合、配偶者は必ず相続人です。
配偶者以外の相続人は、下表のように順位が定められています。

法定相続人と、その法定相続分の関係は以下の通りです。

【第1順位：子】
子がいる場合は、そのまま子が第1順位の相続人となります。
子がすでに他界している場合には、子に変わって孫が相続人です。
孫もすでに他界している場合は、ひ孫が相続人となります。
孫やひ孫が相続することを「代襲相続」と呼ばれます。
下図のケースでは、赤で囲まれた人が相続人です。

【第2順位：直系尊属】
被相続人に子や孫などの第1順位の相続人がいない場合、第2順位である被相続人の直系尊属(親・祖父母)が相続人となります。
親が健在の場合には親が相続人となり、親が他界している場合に祖父母がはじめて相続人となります。
下図のケースでは、赤で囲まれた人が相続人です。

【第3順位：兄弟姉妹】
第1順位である子や孫など、または第2順位である直系尊属(親・祖父母)もいない場合、第3順位である被相続人の兄弟姉妹がはじめて相続人となります。
兄弟姉妹がすでに他界しており、その兄弟姉妹に子(被相続人の甥や姪)がいる場合には、甥や姪が兄弟姉妹に変わって代襲相続します。
下図のケースでは、赤で囲まれた人が相続人です。

3.相続手続きと名義変更

この章では、相続手続きと名義変更について解説します。
相続手続きは遺言書の有無によって決まります。

遺産の分割方法には、「遺言書による分割」と「遺産分割協議による分割」の2種類があります。

遺言とは、被相続人が生前に相続後の遺産の分割方法などを指定する方法のことです。
それに対して、遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話合いのことを指します。

3-1.遺言書がある場合

遺言書がある場合、遺産は遺言書に基づいて分割することが原則です。
そのため、実家の相続が発生した場合は、まず遺言書があるかどうかを探す必要があります。
分割は、遺言書があれば遺言書に従い、遺言書がなければ遺産分割協議で決めるのが基本的な流れです。

遺言書には、主に自筆証書遺言と公正証書遺言の2種類があります。
自筆遺言とは、被相続人が自筆で署名押印した遺言書です。
公正証書遺言とは、公証人とともに法律で定められた方式に従って作成された遺言書のことを指します。

自筆遺言は、貸金庫にあることが多いです。
貸金庫にない場合は、書斎もしくは被相続人が生前に付き合いのあった弁護士等が保管しているケースがありますので、可能性のあるところを確認してみてください。

公正証書遺言は、公証役場に保管されています。
公証役場における遺言書の検索は無料です。

遺言書は登記の名義変更をするための必要書類となります。
自筆遺言を登記の必要書類として提出する際は、事前に家庭裁判所での検認が必要です。
検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容を確認するための調査のことを指します。
封印されている自筆遺言は、家庭裁判所で開封します。

公正証書遺言の場合は、特に検認は必要ありません。

遺言により名義変更を行う場合の必要書類は以下の通りです。

尚、遺言書と異なる分割を行いたい場合には、遺産分割協議によって分割をすることになります。

3-2.遺言書がない場合

遺言書がない場合または遺言書とは異なる分割を行いたい場合は、遺産分割協議によって分割方法を決めます。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議では、話し合いで決めた内容を最終的に「遺産分割協議書」という書類に記載します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。

遺産分割協議書も、名義変更をするための必要書類となります。
遺産分割協議により名義変更を行う場合の必要書類は以下の通りです。

【遺産分割協議による名義変更の必要書類】

4.実家の相続税はいくら？

相続を控えている方の中には、相続税がいくらになるか気になっている方もたくさんいらっしゃると思います。
そこでこの章では、実家の相続税はいくらになるのかについて、事例を交えながら解説します。

4-1.相続税の課税の基礎知識

相続税を計算する上では、相続税の基礎知識を知ることが必要です。
まず、相続税は被相続人の全ての資産が対象となって税金が計算されるため、「実家」だけで相続税が計算されるものではありません。

被相続人の財産は、実家だけでなく、現金や貴金属、有価証券、その他の不動産、負債も含めた全ての金銭的の価値のあるものが対象となります。
負債も相続財産であることがポイントであり、借金が残っているとマイナスの財産として被相続人の財産から減額されます。
その他、葬儀費用はマイナスされ、また、過去3年以内に贈与したものは加算されるなど細かいルールがあります。

相続税を計算する上では、まずは被相続人のプラスの財産とマイナスの財産を調べ上げ、「課税価格」を計算することがスタートとなります。

次に、相続税では基礎控除額というものが存在します。
基礎控除額とは、「課税価格」から差し引くことのできる金額のことです。
課税価格から基礎控除額を控除したものが課税対象の遺産総額となります。

基礎控除額は、以下の式で計算されます。

例えば、法定相続人が「配偶者と子供2人」の場合、法定相続人の数としては3人となります。
法定相続人の数が3人の場合には、基礎控除額は4,800万円です。

仮に、課税価格3,000万円であった場合、基礎控除額は4,800万円となるため、課税対象の遺産総額はゼロ円(マイナスの場合はゼロ)となります。

課税対象遺産総額が0円となる場合には、相続税は発生しないということです。

ちなみに、国税庁の「令和元年分相続税の申告事績の概要」によると、令和元年に相続税が課税された人は、全体の8.3％となっています。
つまり、日本全体では約8％の人しか課税価格が基礎控除額を上回らなかったということです。
逆に言えば、約92％の人は課税価格が基礎控除額を下回る状況にあり、多くの方が相続税は発生していないということになります。

相続税は、一部の資産家にしか生じない税金であるため、一般的な世帯の方が実家を相続しても相続税は生じないことがほとんどです。

相続税の心配のある方は、例えば以下のような人たちになります。

基本的に資産家や会社経営者が対象となりますが、都内で不動産価格が高い実家を持っている人は、サラリーマンであっても相続税が課税される可能性があります。

4-2.実家の相続税評価額

実家の相続税評価額は、建物と土地でそれぞれ以下のように計算を行います。

まず、建物は非常に簡単です。
固定資産税納税通知書に記載されている建物の「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。

少し難しいのが土地です。
土地は、国税庁の示す相続税路線価に基づいて計算を行います。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」というホームページで調べることが可能です。

路線価図には、自分敷地の前に「500D」のような数字とアルファベットが書かれています。
アルファベットは借地権割合と呼ばれるものですが、自宅の場合は無視して大丈夫です。
数字の部分が土地の平米あたりの千円単価となります。
「500」と書かれている場合は、「500,000円／平米」ということです。

実家の土地が150平米の場合、土地の相続税評価額は以下のように計算します。

その他、土地が間口狭小の場合は、奥行価格補正等の調整を行って正確な相続税評価額を算出します。
整形な土地であれば、土地単価に面積を乗じたものが、概ね土地の相続税評価額となります。

また、郊外の土地では土地の前の道路に路線価が振られていないエリアも存在します。
このようなエリアは「倍率地域」と呼ばれます。

倍率地域では、やはり同じ国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」より倍率表を用いて土地の相続税評価額を計算します。
倍率表には、該当地域の土地の倍率が記載されています。

倍率地域では、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じたものが土地の相続税評価額です。

土地の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を用います。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1の場合、相続税評価額は以下のように計算されます。

4-3.相続税額早見表

相続税の計算は複雑なため、まずは相続税額早見表を使って概算額を把握すると便利です。
課税価格に対する相続額は下表のようになります。

5.相続した実家に住む場合の注意点

では、ここからは「相続した実家に住む場合の注意点」について解説します。
主に下記2点となります。

（1）遺産分割のバランスに配慮する
（2）リフォームを想定しておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

5-1.遺産分割のバランスに配慮する

相続人のうち、誰かが実家に住む場合、遺産分割のバランスに配慮することが最も重要な注意点となります。

一般的な相続では、被相続人の資産構成が「実家と現金だけ」という場合が多いです。
例えば、実家の相続税評価額が3,000万円、現金が500万円というように現金よりも実家の財産額がかなり大きいケースが典型的となっています。

実家の相続税評価額が財産の大部分を占めるケースでは、実家を引き継ぐ人が多くの資産を引き継ぐことになり、他の相続人と比べると不公平感が生じやすいです。
このようなケースでは、分割のバランスは悪いものの、まずは相続人間の話し合いで納得した上で遺産を分割することが最良の解決策となります。

また、話し合いでは納得できない場合、代償分割によって不公平感を是正する方法もあります。
代償分割とは、財産を多く相続した相続人が他の相続人にお金(代償金)を支払うことで不公平を調整する分割方法のことです。

例えば、相続人が2人で、相続財産の評価額が実家は3,000万円、現金は1,000万円の場合があったとします。
被相続人の財産の合計額は4,000万円ですので2,000万円ずつ分けることが本来は平等です。
この場合、3,000万円の実家を相続した相続人が、他の相続人に現金を1,000万円支払うことで平等に分割したこととするのが代償分割です。
ただし、代償分割は財産を多く引き継いだ人に相当な預金がないとできない分割方法になります。

誰かが実家を引き継いでそのまま住む場合には、分割で不公平感が生じることが多いので、例えば実家以外の資産は他の相続人に全部渡す等、なるべくバランスに配慮しながら遺産を分けるようにしてください。

5-2.リフォームを想定しておく

相続で引き継いだ実家は築年数が古いのが一般的であるため、あらかじめリフォームや修繕を想定しておくことが注意点となります。

リフォームや修繕の費用相場は下表の通りです。

戸建ては建物を維持するために、15～20年に1度くらいのペースで外壁塗装等の大規模修繕を実施していく必要があります。

6.相続した実家に住まない場合の注意点

次に、「相続した実家に住まない場合の注意点」について解説します。
注意点は主に下記2点です。

（1）売却か賃貸かを決める
（2）売る場合は分割方法を決める

それでは一つずつ見てきましょう。

6-1.売却か賃貸かを早めに決める

相続した実家に住まない場合は、売却か賃貸かを早めに決めることが注意点となります。
理由としては、売却する場合、売却で生じる税金を節税できる特例があり、その特例を使うには期限や要件があるからです。

相続した実家を売却する場合、利用できる可能性のある特例としては主に以下の2つがあります。

1つ目の「取得費加算の特例」とは、相続税を納税した人が不動産を売却した場合、節税できる特例です。
取得費加算の特例を利用するには、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに」売却しなければならないという期限があります。

2つ目の「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たす相続した戸建てを売却した場合、節税ができる特例です。
相続空き家の3,000万円特別控除も「相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売却しなければならないという期限があります。

しかも、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、一旦、相続した戸建てを他人に賃貸した場合、利用できなくなるという要件もあります。
そのため、相続空き家の3,000万円特別控除を利用したい場合には、他人に貸すこともできないということを理解しておかねばなりません。
安易に賃貸してしまうと、後で売却する際、節税の特例が利用できなくなるため、売却するか賃貸するかは慎重に判断することがポイントとなります。

それぞれの特例には細かい要件がありますので、利用する際は国税庁のホームページをご参照だくさい。

6-2.売る場合は分割方法を決める

相続した実家を複数の相続人で売る場合は、分割方法を決めることがポイントです。
実家を売却する場合は、売却後の現金を相続人同士で分け合うことになりますが、その分ける方法には2種類あります。

1つは共同登記型と呼ばれる換価分割と、もう1つは単独登記型と呼ばれる代償分割による方法です。

換価分割とは、不動産などの遺産を売却し、売却で得た現金を相続人同士で分割する方法です。

換価分割を行う場合、一旦、不動産を相続人の全員の共有で保有します。
その後、共有物件として売却し、売却代金をそのまま共有持分割合に応じて分け合うことになります。
売却する不動産を共有することから、共同登記型と呼ばれます。

共同登記型は、共有物件をそのまま売却し、お金もそれぞれの所有者が直接受け取ることからシンプルであるという点がメリットです。
ただし、共有物件の売却であるため、売却には共有者全員の同意が必要で、売買契約時には共有者全員が立ち会わなければならないというデメリットがあります。
例えば、共有者の1人が海外等の遠方に住んでいる場合は、共同登記型は利用しにくいです。

それに対して、代償分割を行う場合、一旦、不動産を特定の相続人が単独所有します。
その後、単独所有物件として売却し、売却代金を他の相続人に分配することになります。
売却する不動産を単独所有することから、単独登記型と呼ばれます。
単独登記型は、お金の流れは代償分割と同じですが、広い意味では換価分割と同じです。

代償分割は本来なら遺産を多くもらい過ぎた人がポケットマネーを他の相続人に分配する分割方法のことを指すため、売却代金を分配する単独登記型は換価分割に分類されることもあります。

単独登記型は、代表者の1人が単独所有物件として売るだけなので、売却手続きがスムーズになるという点がメリットです。
ただし、売却後、相続人同士でお金の受け渡しが発生するため、そのやり取りが贈与とみなされてしまいます。
贈与とみなされないようにするには、遺産分割協議書に換価分割目的で遺産を取得することを明記しておくことが必要です。
よって、実家を単独登記型で売却したい場合には、遺産分割協議の時点で売却方法を決定しておくことが注意点となります。

まとめ

いかがでしたか。
実家の相続について、基本知識や注意点を解説してきました。

実家相続の流れでは、「3ヵ月目の相続放棄の期限」と「10ヶ月目の相続税の申告・納税」の期限がポイントです。
相続の分割と名義変更の手続きは、遺言書がある場合とない場合で異なりますので、まずは遺言書の有無を確認するようにしてください。

相続した実家に住む場合は、遺産分割のバランスに配慮しましょう。
反対に相続した実家に住まない場合、売るか貸すかを早めに決め、売るときは分割方法をきちんと決めるようにしてください。

この記事で得た情報を活かして、スムーズに実家の相続が進められるようにしていただければ幸いです。

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