【詳しく解説】実家・家屋相続マニュアル。相続時に検討すべきこと一覧

既に相続が始まった方や、これから相続が起こり得る方は、何をどのように進めていくべきか気になっているのではないでしょうか？
また、実家は相続人が「住む場合」と「住まない場合」があり、それぞれに異なる注意点が存在します。

実家を相続したら、まず検討したいのは以下の項目です。

• 住むか住まないか
• 手放すか土地活用するか
• 相続人の分配方法

相続は10ヶ月という短い期間で手続きを進めなければならないため、あまり長く検討している余地はありません。また、先に方針を決めておかないと相続の手続きの仕方が変わります。

そこでこの記事では、「実家の相続」に向けて準備したい方に向けて、相続したときの流れや、実家の相続税はいくらになるか、住む場合または住まない場合の注意点について、丁寧に解説します。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.実家を相続したときの流れ

最初に実家を相続したときの流れを以下に示します。

実家を相続したら、まず遺言書を探します。

相続税の発生の有無を知るために、遺産や債務の確認も行います。遺産総額が把握できたら、実家を含めた財産の相続をどのようにすべきか、以下の事項を3ヶ月以内で決めなければなりません。

相続開始から3か月以内に決めなければならない事一覧

• 住むか住まないか
• 手放すか土地活用するか
• 相続人の分配方法

相続放棄の期限は、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内です。
相続放棄とは、相続の権利を全て放棄することを指します。したがって、3ヶ月以内で相続の方針を決めておかなければいけないわけです。

2つ目に訪れる期限は4ヶ月以内となっている準確定申告となります。準確定申告とは、被相続人(他界した人)が他界した年の1月1日から他界した日までの所得の確定申告のことです。
準確定申告は、被相続人がアパート経営や個人事業等を行っており、毎年、確定申告をしていた場合に行う必要があります。

3つ目に訪れる期限は相続税の申告と納付です。
相続税の納税義務のある人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納付を行う必要があります。
さらに、実家を相続したら不動産の名義の変更をしなければなりません。（2024年改正予定）こちらの期限は3年以内となっているので、忘れないためにも早めに対処しておくとよいでしょう。

2.実家相続の際、やってはいけないこと

実家を相続した後、思い出の詰まった家をどうすることもできずに空き家として放置するのはもっともしてはならないことです。

2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」（『平成二十六年法律第百二十七号｜空家等対策の推進に関する特別措置法』）が施行されたことで、「特定空き家」に指定されると大きなペナルティーが課されることになりました。

具体的には、

• 建物があることで大幅に軽減されている固定資産税・都市計画税において軽減措置を受けられなくなる
• 自治体が強制的に取り壊して、費用負担を課される

などです。

3.実家相続時に検討すべきこと

実家を相続するときには実家建物のその後の取り扱いを検討しなければいけません。
ここでは実家の取り扱いについて検討すべき選択肢を以下の4項目紹介します。

相続した実家の取り扱いの4つの選択肢

• 相続して戸建て賃貸経営する
• 相続して住む
• 相続して土地活用する
• 相続放棄する

3-1.相続して戸建て賃貸経営する

相続した実家に誰も住む予定がない場合、選ばれることの多い選択肢が実家の建物を生かした戸建て賃貸経営です。
老朽化が進んでいたり、設備が古かったりする場合はリフォームをして貸し出す流れですが、初期費用が少なくて済む選択肢といえるでしょう。

相続時は共同名義となる実家の不動産ですが、相続人の一人が所有してそのほかの相続人に代償分割する方法もあります。

戸建て賃貸経営について詳しく知りたい方はこちら。

3-2.相続して住む

実家の整理など手間が格段に減る方法は相続人の誰かが実家に住むという相続方法です。
ただし、相続人が複数いる場合は、相続財産の分配方法に注意が必要となるでしょう。

実家の土地に住む場合、実家にそのまま住むだけでなく「賃貸併用住宅に建て替えて住む」という方法もあります。
賃貸併用住宅では、賃貸物件にも関わらず建築条件を満たせば住宅ローンを組めるという点が大きなメリットといえます。

賃貸併用住宅についてもっと知りたい方はこちら。

3-3.相続して土地活用する

戸建て賃貸には向かない立地や、それなりにまとまった大きさを有する場合、実家の建物を解体して、新たに不動産を賃貸経営する方法も一つです。
アパート経営、マンション経営、パーキング経営などが考えられます。不動産の賃貸経営では、それぞれの土地活用方法に向いている土地というものがあります。市場調査をしてみて土地のポテンシャルを測るのもよいでしょう。

3-4.相続放棄する

実家が老朽化しているため活用できず、解体費用をかけても売却できないような土地の場合は相続放棄するという手段があります。
相続放棄は3ヶ月以内に意思決定をしなければならないことに注意が必要です。
相続放棄は、実家の建物、土地以外の相続財産もすべて放棄しなければなりません。

4.実家の相続税はいくら？

この章では、実家の相続税はいくらになるのかについて、事例を交えながら解説します。

4-1.相続税の計算式

相続税は被相続人の全ての資産が対象となって税金が計算されるため、「実家」だけで相続税が計算されるものではありません。

負債も相続財産であることがポイントであり、借金が残っているとマイナスの財産として被相続人の財産から減額されます。
その他、葬儀費用はマイナスされ、また、過去3年以内に贈与したものは加算されるなど細かいルールがあります。

相続税を計算する上では、まずは被相続人のプラスの財産とマイナスの財産を調べ上げ、「純資産価額」を計算することがスタートとなります。

次に、相続税では基礎控除額というものが存在します。基礎控除額とは、遺産総額から差し引くことのできる金額のことです。課税価格から基礎控除額を控除したものが課税対象の遺産総額となります。

基礎控除額は、以下の式で計算されます。

例えば、法定相続人が「配偶者と子供2人」の場合、基礎控除額は4,800万円です。
仮に、課税価格3,000万円であった場合、基礎控除額は4,800万円となるため、課税対象の遺産総額はゼロ円(マイナスの場合はゼロ)となります。

ちなみに、国税庁の「令和元年分相続税の申告事績の概要」によると、令和元年に相続税が課税された人は、全体の8.3％となっています。
逆に言えば、約92％の人は課税価格が基礎控除額を下回る状況にあり、多くの方が相続税は発生していないということになります。

4-2.実家の相続税評価額

実家の相続税評価額は、建物と土地でそれぞれ以下のように計算を行います。

建物は、固定資産税納税通知書に記載されている建物の「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。

少し難しいのが土地です。土地は、国税庁の示す相続税路線価に基づいて計算を行います。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」というホームページで調べることが可能です。

路線価図には、自分敷地の前に「500D」のような数字とアルファベットが書かれています。
アルファベットは借地権割合と呼ばれるものですが、自宅の場合は無視して大丈夫です。

数字の部分が土地の平米あたりの千円単価となります。
「500」と書かれている場合は、「500,000円／平米」ということです。

実家の土地が150平米の場合、土地の相続税評価額は以下のように計算します。

その他、土地が間口狭小の場合は、奥行価格補正等の調整を行って正確な相続税評価額を算出します。
整形な土地であれば、土地単価に面積を乗じたものが、概ね土地の相続税評価額となります。
また、郊外の土地では土地の前の道路に路線価が振られていないエリアも存在します。

このようなエリアは「倍率地域」と呼ばれます。

倍率地域では、やはり同じ国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」より倍率表を用いて土地の相続税評価額を計算します。
倍率表には、該当地域の土地の倍率が記載されています。

倍率地域では、土地の固定資産税評価額に倍率を乗じたものが土地の相続税評価額です。

土地の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を用います。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1の場合、相続税評価額は以下のように計算されます。

4-3.相続税額早見表

相続税の計算は複雑なため、まずは相続税額早見表を使って概算額を把握すると便利です。
課税価格に対する相続額は下表のようになります。

不動産を利用した相続税対策についてはこちらで詳しく解説しています。

5.【広さ別】実家の土地の活用方法8選とメリット・デメリット

実家の活用方法は土地の広さによっても、適性が異なります。
ここでは、広さ別の実家の建物と土地の活用方法を40坪以上とそれ以下に分類して紹介します。

5-1.実家の土地が40坪以上の活用方法6選

実家の建っている土地が40坪以上あれば、アパート経営など本格的な不動産賃貸経営も可能です。
ここでは40坪以上の実家でできる土地活用方法を6つまとめ、メリット・デメリットとともに紹介します。

実家の建物を活用できる場合と解体しなければならない場合があります。どのような土地活用するかは実家の状況を踏まえて検討するとよいでしょう。
ただし、実家相続においては建物が耐震基準を満たしていない場合も多く、建物を活用する場合は耐震性能を上げるためのリフォームをしなければなりません。

相続した不動産の活用については次の記事で詳しく解説しています。

5-2. 実家の土地が40坪より狭い場合の活用方法2選

実家のある土地がいわゆる狭小地であり、実家自体も老朽化が進んでいる場合は、新たな建物を建てるのが難しいこともあります。
そうした場合に検討したい活用方法を2つ紹介します。

どちらも住宅地でも需要がある活用法です。ただし、節税効果を求める場合は税金の軽減措置を受けられる方法を検討したほうがよいでしょう。

狭小地の土地活用についてもっと知りたい方はこちらをご確認ください。

6.実家の相続で土地の取り扱いに困ったら

次に、実家の相続で土地の取り扱いに困った場合の対処のポイントを解説します。まずは、売却か賃貸かの検討が必要です。
その後、数ある土地活用方法から実家相続に最適な方法を見極めるポイントも紹介します。

6-1.売却か賃貸かを早めに決める

相続した実家に住まない場合は、売却か賃貸かを早めに決めることが注意点となります。
理由としては、売却する場合、売却で生じる税金を節税できる特例があり、その特例を使うには期限や要件があるからです。

相続した実家を売却する場合、利用できる可能性のある特例としては主に以下の2つがあります。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

1つ目の「取得費加算の特例」とは、相続税を納税した人が不動産を売却した場合、節税できる特例です。
取得費加算の特例を利用するには、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに」売却しなければならないという期限があります。

2つ目の「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たす相続した戸建てを売却した場合、節税ができる特例です。
相続空き家の3,000万円特別控除も「相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売却しなければならないという期限があります。

しかも、相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、一旦、相続した戸建てを他人に賃貸した場合、利用できなくなるという要件もあります。安易に賃貸してしまうと、後で売却する際、特例が利用できなくなるため、売却するか賃貸するかは慎重に判断しなければなりません。

それぞれの特例には細かい要件がありますので、利用する際は国税庁のホームページをご参照だくさい。

6-2.最適な土地活用方法を見極めるポイント

土地活用の種類は立地によって向き不向きがあります。最適な土地活用を見極めるには以下の5つのポイントを吟味するとよいでしょう。

• 需要があるか
• 法規制に抵触しないか
• 効率的な建築プランが実現できる広さか
• オーナーとしての優先順位
• いくらの自己資金を用意できるか

これらの見極めはオーナー個人で行うより、プロのアドバイスを得て判断すると思いもしない良い方法を見いだせる可能性も高まります。

特に建築を伴うプランニングの場合、ハウスメーカーや土地活用会社によって全く異なるプランの提示があることも珍しくありません。実家の扱いに困ったら早めにプロに相談するのがおススメです。

7.実家相続について安心して相談できる土地活用会社の選び方

実家相続の流れでは、「3ヵ月目の相続放棄の期限」と「10ヶ月目の相続税の申告・納税」の期限がポイントです。
相続した実家に住む場合は、遺産分割のバランスに配慮します。相続した実家に住まない場合、売るか貸すかを早めに決めなければなりません。ただし、先行きをしっかり見据えた見極めが大切です。

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