トランクルームは儲からない？ 5つの理由と失敗しない条件とは

トランクルーム経営は、手軽にできる土地活用として注目を集めている投資方法です。
小さな土地や変形地でも始められるため、魅力を感じる方も多いでしょう。
しかし、インターネット上では「トランクルームは儲からない」という声が聞かれることもあり、実際の収益性について疑問を持つ人も少なくありません。

結論として、トランクルーム経営は管理の手間が少ない一方、他の土地活用の方法と比較すると収益性は控えめなのが実情です。アパート経営のような高収益は期待できません。
ただし、手間をかけずに安定収入を得たい方にとっては有効な選択肢となります。

本記事では、「儲からない」と言われる理由を深掘りし、成功・失敗するトランクルーム経営の条件や、他の土地活用との比較を通して、その実態について解説していきます。

1.なぜトランクルーム経営は「儲からない」と言われるのか？

トランクルーム経営を検討するにあたり、「儲からない」と言われる主な理由としては、以下のようなものがあげられます。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1. 収益性が他の土地活用より低い

トランクルーム経営が「儲からない」とされる主な理由は、アパート経営や駐車場経営などに比べて収益性が低いことにあります。アパート経営・駐車場経営とは異なり、トランクルーム経営の場合は毎月まとまった金額の賃料が安定的に入ってくるとは限りません。

季節的な需要変動があることに加え、引っ越しやライフスタイルの変化によって、ユーザーから解約されるリスクがあるためです。

独立行政法人中小企業基盤整備機構が調査したデータ（2022年度）によると、ユーザーがトランクルームの1人あたりにかける費用としては、月あたり数千円〜1万円前後が相場です。ただし、実際の費用はエリアやトランクルームのサイズ、設備によって大きく変動します。

たとえば1か月の賃料が1万円のトランクルームを10室所有し、満室状態の場合、1か月で発生する売上げは10万円です。

トランクルームは稼働率が利益に直結するため、立地選定や市場調査が不十分だと空室が埋まらず、想定収益を大きく下回るリスクも考えられます。トランクルーム経営で成功するには、地域の需要と競合状況を見極め、適切なエリアで始めることが重要です。

1-2. 差別化が難しく価格競争になりがち

トランクルームは「荷物を預ける」というシンプルなサービスのため、差別化が難しく、価格競争に陥りやすい傾向があります。特に都市部では参入業者が多く、キャンペーンや値下げ競争で利益が圧迫されがちです。

また、資格不要・狭小地でも運営できるといった参入障壁の低さから、同一エリアに競合が集中しやすく、顧客が分散して1社あたりの利益が低くなるリスクもあります。こうした背景があることから、利益を出すためには工夫と戦略が求められます。

1-3. 初期投資の回収に時間がかかる

トランクルーム経営は、開始時にコンテナ設置や内装工事といった設備投資が必要なため、初期費用の回収に時間がかかる傾向があります。トランクルームの経営に必要な初期費用は規模や設備によって変動しますが、約200〜800万円が目安です。

特に、専用の倉庫やビル内に設置する屋内型や店舗転用型では、壁や仕切りの設置、防犯設備の導入などにまとまった改装費がかかるため、初期投資が高額になりやすいでしょう。また、満室稼働に至るまでの期間や、広告費・管理費などのランニングコストも考慮すると、短期間での利益回収は難しく、数年単位での回収が一般的です。

さらに、需要の変動が大きいエリアでは安定した稼働率の確保も難しく、回収期間が想定よりも延びる可能性もあるため、長期的な事業計画を立てて経営を継続していくことが大切です。

1-4. 立地による収益格差が大きい

トランクルーム経営は立地による収益格差が大きいビジネスです。
住宅密集地や都市部など、人口が多く、生活スペースが限られている地域では、トランクルームの需要が高まります。このような地域では高い稼働率を維持しやすいため、安定した収益を期待できます。

一方、地方や人口が減少しているエリアでは需要が限られ、空室リスクが高まるといえます。また、同じエリア内でもアクセスの良し悪しや周辺施設の状況により差が出ることもあります。

トランクルーム経営に成功するには、地域ニーズや競合状況を見極めて立地選定を行うことが欠かせません。事前にしっかりと市場調査をしておきましょう。

1-5. 税制上のメリットが限定的

トランクルーム経営は、アパートやマンションのような住宅系の土地活用と比べると税制上のメリットが限定的です。

賃貸住宅経営では、小規模住宅用地の特例により、固定資産税が最大1/6に軽減されるなどの優遇を受けられます。しかし、トランクルームは住宅ではないため、この恩恵を受けられません。

土地面積が200㎡・評価額4,000万円の土地の場合でシミュレーションした結果は以下のとおりです。

固定資産税の比較（200㎡・評価額4,000万円の土地の場合）

※東京都における非住宅用地の減免（その他自治体ごとに課税標準額の引き下げあり）

相続税対策としての効果も住宅系に比べて小さいのが実情です。アパート経営では、貸家建付地や小規模宅地等の特例が適用されるため、相続税の評価額を下げられます。
一方、トランクルーム経営はこれらの特例が適用されません。

賃貸住宅とトランクルームにおける相続税評価額の比較シミュレーションはこちらです。

相続税評価額の比較（相続税率30%で試算）

相続時の評価額は、賃貸住宅とトランクルームで大きく異なります。
賃貸住宅は評価額が約60％軽減され、このケースでの相続税額は約480万円です。
一方、トランクルームは評価の軽減がないため、相続税額は約1,200万円と高額になり、節税効果を考えると賃貸住宅の方が有利といえます。

ただし、事業用資産としての減価償却や、建物や設備にかかった費用を経費として計上することは可能なため、一定の節税効果は得られます。

トランクルーム経営が儲かるか否かは、「実質利回り」つまり初期投資額に対して、広告費や管理費、固定資産税などの経費を差し引いた利益がどれくらい残るかで判断しなければなりません。経費を考慮しない「表面利回り」だけで判断すると、想定以上に手元に残るお金が少なく「儲からない」となってしまうため、必ず両方の指標で判断しましょう。

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2. 経営に失敗するオーナーに共通すること

土地活用に失敗するオーナーには共通点があるため、失敗する要因を避けることで投資の成功確率を高められます。

経営に失敗するオーナーに共通することは以下のとおりです。

ここでは、経営に失敗するオーナーの共通点について解説しましょう。

2-1. 市場調査をせずに立地を決めた

トランクルーム経営では、市場調査を行わずに立地を決めると失敗のリスクが高まります。

住宅密集地や都市部、オフィス街など、収納スペースの需要が高いエリアを選定しなければ、利用者が集まらず、高い稼働率を維持することができません。需要が限られた地域では、初期投資の回収が困難になります。

また、すでに競合他社が多数存在するエリアに進出してしまうと、顧客獲得のために不毛な価格競争に陥るリスクも考えられます。地域の人口構成（単身世帯とファミリー層のどちらが多いかなど）や、法人の需要の有無を把握することも必要です。

成功するには、徹底した市場調査と集客しやすい立地選定が不可欠です。

2-2. 甘い収支計算で始めてしまった

トランクルーム経営は、甘い収支計算で始めると失敗する可能性が高い事業です。
想定稼働率を過大に見積もったり、競合による価格下落を考慮しなかったりすると、実際の収益が計画を大きく下回る可能性があります。

また、広告費・管理費・メンテナンス費などのランニングコストを実際よりも低く想定していると、手残りがほとんどない状況にもなりかねません。

特に初期投資の回収には数年かかるため、キャッシュフローに余裕を持たせることが重要です。堅実な収支計画とリスク管理を怠れば、想定以上に資金繰りが厳しくなり、撤退を余儀なくされる可能性もあります。

2-3. 安さだけで業者を選んだ

トランクルームの業者を選ぶ際、安さだけを基準にしてしまうと失敗する可能性があります。

安価な業者は初期費用を抑えられる一方、サポート体制が不十分だったり、集客ノウハウや管理システムが弱かったりする場合があります。結果として稼働率が伸びず、長期的な収益性が悪化しかねません。

また、設備の品質やセキュリティ面でコストを削減している業者の場合、利用者満足度が下がり、解約やクレームにつながるリスクも高まります。

トランクルーム経営で成功するには、価格だけでなく、実績・サポート内容・運営ノウハウについて複数社を総合的に比較することが重要です。安さ重視の選択は短期的な節約にはなっても、長期的には収益を損なう要因となり得ます。

3. 成功するトランクルーム経営の条件

トランクルーム経営に失敗する人がいる一方で、安定した収益を上げている人がいるのも事実です。成功するトランクルーム経営の条件の共通点はこちらです。

ここでは、成功するトランクルーム経営の条件について解説します。

3-1. 住宅地近郊で駐車場完備

トランクルーム経営で成功するかどうかは、立地条件が最も重要な要素の一つです。
特に住宅地やマンションが多いエリアでは、自宅の収納スペース不足を補うためにトランクルームの需要が高いため、高い稼働率を安定して確保しやすいといえます。

また、トランクルームの利用者は大きな荷物の出し入れのために車を利用することが多いため、駐車場完備や車を横付けできる立地は利用者から高評価を得られ、長期契約につながりやすいでしょう。

一方、駅から遠くアクセスが悪い場所や、周辺人口が少ない地域では需要を見込みにくく、価格を下げても利用者が集まらないケースがあります。

住宅地近郊かつ駐車場を設けられるなどの条件が備わっているエリア選定が、安定した収益につながります。

3-2. 半径1km以内に同業が少ない

トランクルーム経営で成功する条件には、半径1km以内に同業者が少ないことも挙げられます。同じ商圏内に複数のトランクルームが存在すると顧客が分散し、価格競争に巻き込まれて利益が少なくなりやすいためです。

特に、需要が高い都市部では参入業者も多いため、競合が密集するエリアに安易に進出すると稼働率が低くなる可能性があります。

ただし、単に競合が少なければよいというわけでもありません。
住宅地やマンション密集地に近いか、駐車場が広いなどの利便性があるか、セキュリティやサービス面で差別化できるかといった条件も成功するために欠かせない要素です。

競合の数だけでなく、立地・需要・差別化要素を総合的に見極めることが成功の秘訣となります。

3-3. 信頼できる管理会社との提携

信頼できる管理会社との提携も、成功のために必要な条件の一つです。
トランクルームは稼働率の高さが収益に直結するため、集客力や広告ノウハウを持つ管理会社の存在が欠かせません。

また、利用者の契約手続き・クレーム対応・設備管理など、手間のかかる業務を代行してもらえる管理会社であれば、本業がある方でも運営の安定性が高まります。

一方、サポートが不十分な会社に委託すると稼働率が伸びず、経営不振に陥るリスクが生じます。実績やサポート内容、地域特性への理解を基準に、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

3-4. 自己資金比率50%以上で始める

トランクルーム経営においては、初期投資の自己資金比率を50％以上確保することも、成功条件の一つと考えられます。自己資金が多ければ借入額が抑えられ、毎月の返済負担や金利コストが軽減されるため、資金繰りに余裕が生まれるためです。

特にトランクルームは稼働率が安定するまでに時間がかかる場合が多く、想定より収益化が遅れると返済負担が大きなリスクになります。また、予期せぬ修繕費や空室期間の長期化など、想定外の出費が発生した場合でも、自己資金が豊富であれば対応しやすいでしょう。

十分な自己資金を確保することでリスクを軽減でき、長期的に安定した経営を実現しやすくなります。

3-5. 年利回り8%程度で満足できる

トランクルーム経営では、収益性を現実的な数値で見積もることも必要です。
投資目的は安定的な資産運用と長期的な収益確保であり、年利回り8%前後で満足できる人は成功しやすいでしょう。

利回りとは、投資金額に対する1年間の収益を表す指標です。例えば、投資額1,000万円に対して年間80万円の収益が得られた場合、利回りは8％です（80万円÷1,000万円×100）。広告や市場相場では2桁台の利回りが提示されることもありますが、楽観的な見通しに基づく事業計画にはリスクが伴います。運営費なども考慮したうえで8％程度の利回りでも継続できる事業計画であれば、安定した経営を続けやすいでしょう。

ただし、利回りは立地条件や競合状況、需要動向に大きく左右されるため、物件選定時には綿密な市場調査が必要です。特に都市部では競争が激しく、郊外では需要予測が難しいため、収益試算は慎重に行うようにしましょう。

トランクルーム経営には「自己運営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つの方式があります。利回りを優先するなら「自己運営方式」、管理の手間を減らすなら「管理委託方式」、安定収入を重視するなら「一括借り上げ方式」が有力な候補となります。投資目的や資金計画に合った方式を選ぶことが、成功のカギとなります。

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4.トランクルーム経営の4つのリスクと対策

トランクルーム経営に限らず、不動産投資には避けられないリスクがあります。そこで、事前にリスクを知り、適切な対策を講じることで被害を最小限に抑えることが重要です。

トランクルーム経営のリスクとしては以下の4つが挙げられます。

ここでは、トランクルーム経営に関する4つのリスクと対策について解説します。

4-1. 賃料滞納リスク

トランクルーム経営において見過ごせないリスクに、賃料滞納リスクがあります。
利用者が契約通りに賃料を支払わない場合、キャッシュフローが乱れ、期待している収益を大きく下回る可能性があります。特に、初期投資の借入金返済がある場合は大きな負担となるでしょう。

また、賃料を滞納している利用者が荷物を残したまま音信不通になると、残置物の処分には法的な手続きが必要となり、手間や費用がかかることがあります。

対策として効果的なのは、保証会社の活用です。保証会社を利用すれば、万一滞納が発生しても一定期間の賃料が立替払いされ、オーナーは安定的な収入を確保できます。

保証会社への保証料の支払いは利用者が行うため、オーナー側には金銭的負担がありません。

収益計画を守るためには、保証会社との提携を前提にしたリスク管理体制が必要です。

4-2. 設備故障・災害リスク

トランクルーム経営では、設備故障や火災・地震・水害といった災害リスクも無視できないリスクです。

空調やセキュリティ機器が故障すると顧客満足度が低下し、解約率の上昇や収益悪化につながります。また、自然災害による建物損壊や保管物の被害は、オーナーに大きな経済的負担をもたらすでしょう。

対策としては、火災保険・地震保険・動産保険など、適切な保険に加入することが挙げられます。火災・地震・水害といった自然災害や、盗難・破損などによる損害を補償する保険に加入しておくことで、万が一の事態が発生した際の経済的損失をカバーできます。

保険会社によっては、利用者側が加入するトランクルーム専用のプランも用意されています。

また、空調設備やセキュリティシステムの定期メンテナンスの実施により、建物の老朽化・劣化やシステム不良を早期に発見することが可能です。定期的に修繕することで、長期的な資産価値の維持にもつながります。

4-3. 盗難・破損リスク

トランクルーム経営における代表的なリスクの一つが、盗難・破損リスクです。
利用者の荷物が盗まれた、あるいは収納スペースや設備が破損した場合、信頼性が低下し、解約が増える恐れがあります。

対策としては防犯カメラを設置し、24時間の監視体制を整えるとよいでしょう。 防犯カメラには犯罪抑止効果があり、万一の事態が発生した際には犯人の特定や証拠として役立ちます。利用者に安心感を与えられるのもメリットです。

さらに、保管物の管理責任や禁止行為、破損時の対応などを利用規約に明記しておくことで、利用者とのトラブルを未然に防げます。加えて、盗難や破損による損害を補償する保険に加入しておくと、経済的リスクに備えつつ安心して経営を行えます。

4-4. 空室リスク

トランクルーム経営において最も大きなリスクの一つが、空室リスクです。
利用者が集まらず稼働率が低いままだと期待収益を達成できず、固定費負担（光熱費や管理費など）だけが増加します。

空室リスクを軽減するためには、適正な立地選定が重要です。

住宅地やマンション密集地など、収納スペースの需要が高いエリアを選ぶことで高い稼働率を確保しやすくなります。周辺の競合状況を綿密に調査し、適切な料金を設定する必要もあります。競合と均衡のとれた料金設定を行うことで厳しい価格競争を避け、収益を確保しながら集客力を維持できます。

トランクルームは屋内型と屋外型で経営上のリスクが異なります。屋内型は空調やオートロックで温度管理や防犯性に優れますが、設備が故障すると品質や安全性に直結するのが弱点です。

一方、屋外型は高温多湿や結露、ほこり、外部からのいたずらの影響を受けやすく、対策の仕方で利用者の信頼感に差が出ます。また、屋外型は立地による浸水リスクも無視できないため、ハザードマップの確認や防犯設備の強化など事前の備えが不可欠です。

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5. 他の土地活用との比較

トランクルーム経営が本当に最適かを判断するため、ここでは代表的な土地活用（アパート・駐車場）と比較してみましょう。

5-1.アパート経営との比較

最初にトランクルーム経営とアパート経営の利回りと収入額（月）の目安を比較してみます。

収益性の面では、トランクルームの利回りは15〜25%と高めです。しかし、絶対収入額は月10〜30万円であり、大きな売上は見込めません。

一方、アパート経営の利回りは5〜10%と低めですが、賃料が高いため、月50〜200万円の絶対収入を見込めるケースがあります。

トランクルームは管理の手間がほとんどなく、入退室や利用者対応も限定的なため、経営の負担は少ないでしょう。対するアパート経営は入居者対応や修繕、空室管理など、管理の手間が多いのが特徴です。安定した収益を得やすい反面、管理会社に委託しなければ時間的・精神的負担が大きくなります。

結論として、トランクルーム経営は、少額の初期投資で手間をかけずに手堅く資産運用を始めたい方、アパート経営は広い土地を所有し、高額な収益を目指したい方に適しているといえます。

5-2. 駐車場経営との比較

トランクルームと駐車場経営は、いずれもアパート経営に比べて初期投資を抑えられる点が共通していますが、それぞれ特徴は異なります。

トランクルームは15〜25%と高利回りを狙える反面、絶対収入は月10〜30万円程度に留まり、需要は立地に依存するため市場調査が欠かせません。用途制限により想定どおりの経営ができない可能性もある点にも注意しましょう。

一方、駐車場経営は初期投資が100〜320万円と安く、運営会社や管理会社による一括借り上げ方式を選べば稼働率に左右されず、手間をかけることなく安定収入を確保することが可能です。自主管理方式の場合はオーナーが機械の導入や清掃、集金といった業務を一人で行わなければならないため、やや手間がかかります。

駐車場は建築工事を伴わないため土地の流動性が高く、転用や売却もスムーズで、狭小地や変形地でも始めやすい点がメリットです。

これらの違いを表にまとめると以下のようになります。

トランクルーム経営は利回りの高さが魅力ですが、絶対的な収入額はアパート経営に劣ります。一方、駐車場経営は初期投資が安く手軽に始められますが、規模が小さいと収益額も限定的です。
「高収益を目指すならアパート」「安定した少額収入なら駐車場」「投資額を抑えて効率的な利回りを狙うならトランクルーム」といったように、それぞれの特徴を理解して、自分の目的や土地の条件に合った選択をしていきましょう。

6. まとめ

トランクルーム経営は決して悪い選択肢ではありませんが、他の土地活用と比較すると収益性が劣る可能性があります。運営に成功するためには、所有する土地の条件や初期投資に回せる資金、そして目標とする収益レベルを考慮して最適な選択をしましょう。

一つの方法に固執することなく、複数の土地活用方法を比較検討することが、土地活用で成功するために重要です。

トランクルーム経営は「手間が少なく副収入を得やすい」という利点がある一方で、アパート経営のような高収益は期待できません。最終的に儲かるかは、初期投資や運営コストの見極めに加えて、立地選定・稼働率の安定化、そして将来の転用や売却といった出口戦略まで含めた判断にかかっています。自身の投資目的や土地条件に合った経営形態を選ぶことが、長期的な安定経営につながります。

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トランクルームについてよくある質問

Q. トランクルーム経営を始めるのに、特別な資格は必要ですか？

A. トランクルーム経営には特別な資格は不要です。
ただ、不動産投資の一種であるため、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどの資格があると役立つでしょう。

どちらの資格もトランクルーム経営に必須ではありませんが、宅地建物取引士は不動産トラブル回避、ファイナンシャルプランナーは資産運用計画に活かせます。

Q. 初期費用は最低でどのくらいかかりますか？

A. トランクルーム経営にかかる初期費用の目安は、最低で約200万円です。トランクルーム本体は安価ですが、設置時に基礎工事・輸送費・搬入設置費などが必要であり、想定以上に費用が発生する可能性がある点に注意が必要です。

Q. 田舎の土地でもトランクルーム経営は需要がありますか？

A. 田舎でもトランクルーム経営は可能性ですが、成功するためには綿密な市場調査のもと需要を見極めることが不可欠です。人口動態や生活習慣を把握し、その土地の需要を見極める必要があります。幹線道路沿いなど、アクセス性の良い立地が望ましいでしょう。立地の悪さを補うには、賃料を安く設定したり、大型サイズを設けたりなど、独自の差別化を図ることが大切です。

Q. 利回りの平均はどのくらいですか？

A. トランクルーム経営の利回りは15〜25%ほどです。
アパート経営（5〜10％）や駐車場経営（8〜15％）と比べて高めの水準です。

Q. 運営や集客など、すべて自分でやらないといけませんか？

A. トランクルーム経営をすべて自分で行う必要はありません。集客や契約、清掃・点検までオーナー自身が行う自己運営型は利回りが高い反面、知識が必要で手間もかかります。

そこで、集客や管理を専門業者に任せる委託運営型を選択することで、手間を大幅に軽減できます。ただし、売上げの10〜20％程度を手数料として支払う必要があるため、経験や目的に応じて、自己運営で収益性を重視するか、委託で安定と省力を優先するかを選ぶとよいでしょう。

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