親名義の家に子供が住むメリット・デメリットと住み始める前に知っておくべき注意点

親名義の家に子供が住むケースには、さまざまな背景があります。どの場合であっても、親が亡くなったら、その家が親名義である限り、かならず子供に相続税が発生します。将来の相続などを見据えたうえで、子供が親名義の家に住むことに関して、親子ともに知っておくべきことをまとめました。

1.親名義の家に子供が住む4つのメリット

法律上、子供が親の家に住むこと自体には、何ら問題がありません。よくあるケースとしては、親名義の不動産に住む以外にも、実家に同居・親名義の敷地内の家に同居・親名義の二世帯住宅に同居などもふくます。親名義の家に子供が住むと、親が生きている間であれば、次のような4つのメリットがあります。

1-1.家賃を節約できる

親名義の家に子供が住む場合、一般的には、親が子供から賃料を取ることはないため、子供は今まで他の賃貸物件に支払っていた家賃分の金額を節約できます。仮に、子供からお金を支払うことがあったとしても、相場家賃よりも少ないことの方が多いので、家賃を節約できることには変わりありません。

親は子供がその家に住んでくれることにより、直接、子供の経済状況をサポートできます。このような貸出の仕方を、法律上では「使用貸借」と言います。子供に自転車を貸した場合の延長線上にある、子供に家を貸した、という考え方です。そのため、仮に相場賃料を発生させたとしても、親子間での家の貸し借りは、使用貸借の範囲としてみなされる傾向があります。

1-2.生活レベルが向上する

親の家や、親の持ち物である不動産に住むと、賃料負担がなくなる・軽くなるため、子供はその分を生活費に回すことができます。その結果、子供の生活レベルが向上する傾向があります。たとえば、今まで生活必需品だけで給与が消費されてしまっていた暮らしから、プラスアルファの買い物もできるなど、生活や暮らし方そのものがレベルアップします。

親の家や不動産が環境の良いエリアや人気エリアにあった場合には、子供が自分たちでは支払うことができないような、好条件の環境に住まうことができます。その場合には、ライフスタイルの質自体が向上することがあります。

親は、子供の力では、まだできないような良質な住環境を提供することにより、子供がより良い暮らしができるようなサポートができます。

1-3.住宅資金の準備ができる

親の所有する家に住むと賃料を節約できるため、その分を、将来のマイホーム資金として貯蓄できます。たとえば、今まで賃料15万円の賃貸に物件に住んでいた夫婦が、親名義の家に移り住めば、年間家賃の180万円分を貯蓄に回せます。

5年、親の家に住めば、180万×5年＝900万円の頭金を用意できますので、マイホームの選択肢が広がるうえに、自己資金も多くなるため、住宅ローン負担も軽くなります。

親がマイホーム資金そのものをあげてしまうと「贈与」になりますが、親の家に住まわせることにより、間接的に子供のマイホーム取得のサポートをすることができます。

1-4.家の管理をおまかせできる

子供が親の家に住む場合、家の所有者は親ですので、家の管理責任も親にあります。たとえば、建物の修理修繕や固定資産税の支払いなど、家に関したさまざまな管理は、子供時代と同じように親にやってもらえます。

親は子供に家や不動産管理の仕方などを、時間をかけて教えながら、自分が高齢になった時に、不動産という財産を適切に管理できるように、しっかりとした引継ぎができるようになります。

2.親名義の家に子供が住む3つのデメリット

親名義の家に、子供が住まうことによって起きるデメリットを3つにまとめています。

2-1.親の不動産収入が減る・入らない

親がその家をどう活用するつもりだったかにもよりますが、もし、家を人に貸して賃料収入を得るつもりがあった場合には、子供が親名義の家に住むことで、親の老後の人生設計にも影響があります。

相場家賃から少しの値引き程度であれば問題はありませんが、ほぼ無償で住まう場合には、そのことによって、親の収入が減る可能性があることを、子供は理解しておく必要があります。

親が複数ある賃貸物件のひとつを子供に貸した場合でも、子供が使っている物件の経費は、不動産経営の必要経費にはならないことに注意してください。たとえば、子供が引っ越してくるために部屋のリフォームをしても、それは、ただのリフォームであり賃貸経営の経費とはなりません。

対策＞

子供がお金を払うと言っても、親は拒否する方が多い傾向がありますので、入居前の段階で親子間の話し合いが必要です。直系の親子であれば大きな問題ありませんが、子供の配偶者（夫・妻）の立場からすれば、義理親名義の家にタダで住むことは、かなりの気兼ねが必要な暮らし方となり、精神負担が大きいことも配慮する必要があります。些少であってもお金を払うことで、住みやすくなる、自分の家としてリラックスできるようになるなど、親子を含めた家族全体のことを想定して判断してください。

このような提案をしてくれる親は裕福なご家庭であるケースが多いので、甘えられる部分はありがたく享受しながらも、感謝の気持ちや、子供が親にできるサポートを積極的にするなど、親孝行・恩返しの精神も忘れないようにしてください。

また、親の性格にもよりますが、成人後であっても、子供から「家に住みたい」と言われれば、計画していた不動産経営をわきにおいてでも、子供の希望を優先してくれている可能性があります。親の老後計画がどうなっているのかを含めて、親子でオープンな話し合いが必要です。

2-2.家賃を節約できる

有償無償に関係なく、子が親名義の家や不動産に住むことは、相続税対策にはなりません。家を無償で貸すことを「使用貸借」と呼び、個人に貸していた不動産は、相続税評価額が自己使用のときと同じ条件になります。相続税対策を検討しているのであれば、要注意といえます。

対策＞

有償でも無償でも、相続税対策にはならないことに注意してください。そもそも、相続税の減額措置は、亡くなった方の不動産を、第三者に貸していることにより、相続人の不動産利用の自由度が下がることへのサポートです。 親子間の場合は、第三者との賃貸契約とは違い、相続が起きたとしても、相続をする子供に不自由が起きにくいことから、相続税評価が自己使用と同じ になります。

そのため、親の名義の家に住むのであれば、いくら払っても、払わなくても、相続が起きたときには「自分の家に自分が住んでいる」と同じ扱いになることを前提に、これからの住まい方を親子で話し合っておく必要があります。

2-3.子の自立の妨げになることがある

親がマンションや戸建など、複数の不動産を所有しており、そのうちの1室などを子供が住むために提供しているケースは少なくありません。

一般よりも裕福なご家庭の場合、子供の方も何の抵抗もなく親から与えられた不動産に住み、そのまま結婚して家庭を作るケースもあります。このような場合、その物件が賃貸物件であったとしても、子供が賃料を払っているケースはほとんどなく、支払いがあったとしても、固定資産税相当額程度である傾向があります。

たいへんうらやましい話ではありますが、このような親の考え方が、子供の成長と独立ということに、どのような影響を与えるのかは、考えておく必要があります。

対策＞

子供が親や親族の家に住むこと自体は、法律上、何も問題はありません。しかし、一般的な子供は、親から独立する過程で、実家を出て自分で家賃を支払い、社会で生計を立てていく術を学んでいきます。これが独立であり、親から見ると巣立ちです。また、社会人になって家庭を持てば、住宅ローンを組んで、自分の力でマイホームを手に入れるなどが一般的です。

このような経験を飛ばして、若いころから親の与えた家に住み続け、それを相続した子供が、将来的にその不動産を次の代まで維持管理し、子供に残してあげるだけの力を持てるのかには、少し配慮をした方が良いと言えます。

また、人生の早い時期から自分で自由にできる家があることにより、「親元を独立しよう」「早く自分の家を持とう」という感覚が育ちにくくなるため、結果的に、社会に出るのが遅くなる、婚期が遅くなるなどの可能性も高くなります。

子供が苦労しないようにしてあげたい親心と、親としての社会責任を両立させるには、どうするのが最善なのかを考えてみてください。また、親名義の家に住まわせることを、親が希望しているが、実は子供は強くは希望していないこともありますので、オープンに話し合う必要があります。

3.親名義の家に子供が住んだ場合の税金と住宅ローン

親名義の家に子供が住むと、税金やお金はどうなるのかを、5つにまとめています。

3-1.贈与税

原則として、親名義の家に子供が住んでも、贈与税はかかりません。贈与税は、個人から個人への贈与によって、財産が移動した場合に課せられる税金です。法律上、何をもって「贈与」とするのかが詳細には定義されていないため、現時点では、無償の利益供与も贈与に含まれています。

つまり、親名義の家に子供がタダで住むことによって、本来であれば、支払うべきはずの家賃分が、子供に利益として発生しているので、法律上では親が子に贈与をしているとなります。

しかしながら、実際の親子間で、親が子に対して無償で家を貸し与えるのは、経済的なことが目的ではなく、親子間の愛情において行われていることがほとんどです。そのため、多くのケースでは、親の家に子が住んでいることに対しては対価ゼロと換算し、贈与税がかかることはほぼ無い傾向にあります。

ただし、高額な家賃が発生する不動産を、長期間にわたって無償提供しているケースなど、親子関係を利用した贈与税の回避が疑われた場合には、贈与税の対象になる可能性があります。

また、贈与税には年間110万円までの非課税枠があるため、親名義の家をほぼ無償で子供に貸した利益相当分が、年間110万円以内なら課税対象外になります。

3-2.相続税

親名義の家に子供が住んでいるときに、親が亡くなると相続が発生します。このとき、子供が今住んでいる家を相続する場合は、相続税が発生します。

相続不動産が賃貸に出されている場合、その土地は貸家建付地として評価されるため、相続税評価額が軽減されます。この制度は、人に貸している不動産は、引き継いだ人が自由に使うことができないことに対して配慮をしたものです。

しかし、親子間で家を貸していた場合、いつでも使用の中止や返還を求めることができるため、使用方法に制限がほとんどありません。そのため、親子間の賃貸で使っていた家は、自用で使っていた建物と同じ扱いになりますの、相続税の減税はほとんどありません。

親名義の家に子供が住む場合、子がその家を相続すれば、かならず相続税が発生します。相続税対策として準備をするのであれば、土地活用を含めた節税対策が必要になります。

将来的に、親の家には住まない可能性がある場合は、相続税対策のことも考えておく必要があります。すでに相続が済んでいて、親名義の家をどうするべきかお悩みの方は、不動産を売るか活用するかを比較してみてはいかがでしょうか。

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3-3.固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される地方税です。不動産の所有者＝名義人に支払い義務がありますので、親名義の家は、子供が住んでいていても、支払い義務者は親です。

一般的に、親名義の家が使用貸借（タダで貸している）か、賃貸借（お金を取って貸している）かの、判断の分かれ目になるのが、固定資産税額であると言われています。たとえば、子供が家賃として親に支払う額が、年間の固定資産税額と同程度であれば、その家の貸し借りはほぼ無料とみなされます。

固定資産税額が年間30万円ある家であれば、その金額内の賃料（月額25,000円程度）であれば、その金額は親の利益とはみなされません。もし、親名義の家に住む子供が、賃料支払いを希望する場合には、固定資産税額をめやすに話し合うようにしてください。

3-4.所得税

親名義で複数の賃貸物件があり、そこに子供が住まうケースがあります。子供が無償または些少の賃料で住まう場合、親の不動産収入が減ります。 一般的な賃貸であれば、空室が発生したのと同じように、年間の賃料収入が下がります。所得税の対象となる不動産収入が減るのに、経費はそのままであるため、本来であれば節税になると考えます。

しかし、子供の住む物件にかかる費用は、不動産経営の経費とは認められません。 たとえば、10室あるマンションの1室に子供が無料で住んだ場合、1/10が自用扱いとなります。マンション全体にかかった費用であっても、1/10は経費対象外となるため、賃貸経営全体から見ると大きな節税にはなりません。

3-5.住宅ローン

住宅ローンを含むすべてのローンは、不動産の所有者（名義者）しか組めませんので、親名義の家に住んでいる子供が、その家の増改築やリフォームを希望する場合は、親に施工主・ローン申請者になってもらう必要があります。

親が高齢であるなどの理由でローンが組めない場合は、子供が現金で資金を用意するか、リフォームなどを先送りする必要があります。子供が親名義の家に住みながら、将来的にもその家と土地でマイホームを予定している場合は、適切なタイミングで親から贈与または譲渡（売却）による名義変更をしておく必要があります。

贈与の場合は、相続の際に清算をする相続時精算課税制度を適用させれば、2,500万円までが非課税になり、非課税分を超えた金額に対して一律20％の贈与税がかかります。譲渡（売買）の場合、住宅ローンは親族間売買を前提にしていないため、住宅ローン申請自体を金融機関が受け付けない傾向 があります。

理由として、そもそも住宅ローンは「住宅を取得するためのローン」であるため、すでに取得している家には、住宅ローンも住宅ローン控除も適用する理由がありません。また、親子間であれば相続が発生した時点で、自然と不動産が引き継がれます。相続以外の手段としては、贈与という形が取れますので、生前にわざわざ親子間で売買をすること自体が、イレギュラーあると判断されるためです。

さまざまな理由から、親名義の家に子供が住宅ローン・ローンを組むことを強く希望するのであれば、生前贈与などの形で名義変更を検討してください。 親名義の家に子供が住むことによって、相続に大きな影響があります。相続税対策も含めて、親名義の不動産を子供にスムーズに移行するためには、土地活用も有効な手段といえます。まずはご所有の不動産にどのような可能性があるのかを、プラン請求で確認してみてください。

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4.親名義の家を子が上手に活用する5つの注意点

4-1.家の借り方・貸し方に注意をする

年間で固定資産税を超えない額のやり取りであれば、親が自分名義の家を無償で子供に家を貸していることになり、子は大きな恩恵を受けます。しかし、それは親が生きている間の話です。親がなくなって相続が始まると、住んでいた家を誰が相続するのか、この後も所有し続けるのかなど、将来の展開をよく考えておく必要があります。

相続がいつ始まるのかは誰にもわかりません。しかし、親子で協力してお金のことを理解し、ともに準備をしておくことで、家の守っていくことができます。

4-2.親の高齢化によって問題が起きる

親が元気で頭もしっかりしている間は良いのですが、高齢化によって、認知症などの症状が出てくると、親名義の家に住んでいる子供に問題が出てきます。まず、住んでいる家の名義人が親であるため、家屋を勝手に変えることがしにくくなります。

とくに、大掛かりなリフォームになると、かならず家の名義人との工事契約になるため、親がその状況を判断できない身体状態である場合には、契約そのものができなくなる傾向があります。介護による同居などによって、家を介護用にリフォームしたい場合でもできなくなってしまいます。

子供が親の家に住むときには、このような将来に起きうることを想定し、家族信託をしておく・早めに名義変更をするなど、対策をうっておく必要があります。また、今は親名義の家に住んでいても、最終的に子供が家を出てしまう場合は、空き家になる可能性が高いことも想定しておく必要があります。

4-3.元気なうちに親子で話し合う必要がある

親名義の家に住んでいる子供以外に、兄弟姉妹がいる場合には、家族全員で相続税対策の話し合いをしておく必要があります。親の所有する財産や不動産の規模にもよりますが、他の兄弟姉妹との相続のトラブルが起きないように、親は子供に配慮する必要があります。

特に、親名義の家に住んでいる子供が、兄弟姉妹のうち1人だけで、あとは自分で得たマイホームがある場合などは、もめごとになりやすい傾向があります。相続は、親の財産を子供に分配することですので、基本的に、親が自ら振り分ける分には子供たちの間から文句は出にくくなります。

しかし、親の死後、遺産分割協議をするとなると、それぞれの言い分や立場から争族へと発展しやすくなります。このようなことを踏まえて、親が元気なうちに家族全員で話し合い、納得のいく相続になるように準備しておいてください。

4-4.相続税対策には土地活用が有効

親名義の家に子供が住むだけでは、相続税対策にはなりません。親子間の家の貸し借りは、使用貸借という「あとで返すことが前提で借りる」形になるため、たとえば、自転車を借りる、車を借りるなどと同じように扱われます。

そのため、相続税対策として親名義の家に子供を住まわせるのであれば、親名義の家をアパートやマンションにするなどの土地活用をして、そこの一室に子供を住ませる方が効果があります。土地条件や形状になどによって、適した土地活用方法には違いがありますので、たくさんの土地活用プランの中から、最適なものを選びだす必要があります。/p>

相続に関わる話ですので、どの方法であれば親子ともに負担が少なく、さらに次世代への資産継承がしやすいかなどを、親子で十分に話し合って決めておく必要があります。

4-5.信頼できる不動産会社や専門家の手助けが必要

親名義の家に子供が住むときには、将来に相続が起きたときのことも想定し、法律や税金の専門家に事前相談をしておくことをおすすめします。相続がいつ始まるのかはだれにもわかりませんが、事前対策をしていないと、思わぬ法規制によって、相続財産が減る、または相続税額が多額になる可能性があります。

お金の話ですので、相続が争族になる可能性はどこのご家庭にもあります。将来に起こりうるトラブルを最小にしておくためには、法律のことは弁護士、税金のことは税理士に確認をしておく必要があります。

土地活用に関しても、さまざまな活用方法の中から、家族全員が納得する方法を探し出すためには、数多くの土地活用プランを比較して、さらには不動産のプロフェッショナルへの相談も必要です。

できるだけたくさんの選択肢から選ぶには、たくさんの土地活用方法を知っている必要がありますので、まずは「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をしてみてください。一度の入力で最大10社にまで一度にプラン請求ができますので、たくさんのプランを比較できます。

まとめ

親名義の家に子供が住むことについて、メリット・デメリットを含めたお金の話をまとめました。基本的に、子供が親名義の家に住むのは、使用貸借という「借りているだけ」とみなされるため、贈与税の対象にはなりません。また、同じ理由で、相続税対策にもなりません。将来の相続税対策として子供を親名義の家に住まわせる場合は、土地活用を含めて考えておく必要があります。