相続した実家の解体費用は誰が払う？解体費用めやすとトラブル回避方法

相続をした実家を売却する、または新しく土地活用をしようとご検討の場合、解体費用はいくらかかり、そして誰が負担するべきなのかが気になります。相続の場合、相続税の支払い期日がありますので、限定された期間内に手早く決めていく必要があります。

今回は、実家の相続が起きた場合、解体費用は誰が支払うべきなのか、実家を誰も使わない場合はどうすればいいのかなど、はじめての相続・解体・土地活用をする方向けに、わかりやすく解説します。

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1.実家の解体費用は誰が払う？実家相続4パターン

実家の解体費用の負担者は「相続人」です。相続人とは、被相続人（実家の場合は親）が遺した相続財産（この場合は実家）を受け取る人のことで、民法で定められた相続権を持つ方を法定相続人と呼びます。遺言がない場合、相続人になれるのは配偶者・直系卑属・直系尊属・兄弟姉妹の血族と民法で定められています。例えば、相続が始まる前の段階で、実家に親と同居人Aが住んでいたとしても、その方が相続人ではない場合は、同居人Aには解体費用の負担が発生しません。

相続人が１人の場合は、すぐに解体費用の負担者が決まりますが、相続人が複数いる場合は以下の４パターンがあります。各家の事情により、最適だと思われる方法を話し合っていく必要があります。

【参照：相続人の範囲と法定相続分】

1-1.実家を相続した人が払う

相続人が１人で解体費用を負担します。よくあるケースとしては、親と同居をしていた子が、相続後も実家に住み続ける場合、実家を相続財産として選択します。その結果、実家の解体をするときの実家の所有者となるので、建て替えや土地活用をする際には、解体費用も自分で全額負担をすることになります。

1-2.実家を売却する場合

相続対象となっている実家を、相続人の誰も使わない場合や、実家以外にこれといった財産がない場合には、実家を売却してから、相続財産として現金で受け取ります。

家の解体費用は、相続人の個別の事情によるものであるため、相続税の控除対象になりません。そのため、売却金額から解体費用を差し引いた残りの金額を、実質的な相続財産として按分すれば、相続人にとって公平な相続方法になります。

1-3.実家を維持する場合

相続対象となった実家を売却せず、さらにすぐには土地活用などで解体もしない場合は、将来の解体費用を想定した分を相続財産から差し引き、それから相続財産を按分することもできます。この方法は、実家以外にも相続財産がある場合に有効です。この時の解体費用は、不動産評価額から割り出した解体費相当額を、相続評価額から差し引いたものを相続人で按分します。

例えば、兄弟姉妹が多い場合、普段は実家を長男が主に使っているものの、そのほかの弟妹もまだ実家として帰省することが多いケースなどです。実家機能を残しておきたいという相続人の意志が同じであれば、将来的に起きる、土地活用などによる解体費用を先に差し引いてから実家の相続人を決め、残りの相続人は実家以外の財産を相続します。

こうすることで将来の解体に対して備えることもでき、解体後の建て替えや土地活用をした家を、この先も、実家として家族で平等に使っていくことができます。

1-4.相続人が誰もいない場合

相続人がいない場合や、相続人となる人物が実家の相続放棄をした場合でも、実家の解体はできます。この場合、相続財産の清算人となる弁護士が（空き家として長期放置された場合は自治体）、土地売却のための解体申請をしたうえで、売却金額から解体費用を清算します。相続放棄をした人には支払い義務はなく、負担金額は0円です。

2.相続した実家の解体費用めやす

解体費用の計算方法は、解体の構造坪単価×坪数です。以下の表に、構造別・広さ別の解体費用めやすをまとめています。一般的な木造家屋でも100万円前後の解体費用がかかることがわかります。実際には、エリア相場と、土地条件によっても解体費用は変わります。

【参照：NPO法人空き家空き地管理センター】

家を解体するためには、重機と廃材を運び出すためのトラックやコンテナが必要です。重機やトラックが入れない狭い道や奥まった場所の場合、重機は分解して敷地内に運び入れて組み立てなおす必要があり、コンテナやトラックがあるところまで、人力で廃材を運びださなければなりません。

このような場合は、解体のための人員と日数が、通常よりも多くなりますので、表にあるめやすの通りにはならないことがあります。解体を検討したら、まずは複数のプラン請求をして、解体と売却などに関した情報をよく比較してください。

3.実家の解体費用に関するよくある3大トラブル

実家の解体を検討する際に、よく起きるトラブルを3つにまとめました。どのケースも、相続という金銭が絡んだ問題のため、いったんこじれると問題も大きくなりがちです。相続には相続税の支払い期日がありますので、なるべくスムーズに実家が解体できるように注意が必要です。

3-1.解体費用負担に関して相続人同士がもめる

実家の解体費用は、ごく一般的な30坪の木造住宅であっても100万円前後の費用がかかります。そのため、複数の相続人がいる場合、費用負担割合に関してもめる可能性があります。

例えば、4人の子（相続人）が100万円の解体費用を負担する場合、単純に1/4ずつ負担すれば１人当たり25万円です。しかし、実家を普段からよく利用していた子と、ほとんど実家に寄り付かなかった子では、実家に対する思い入れも違ってきます。

そのような場合、相続人の一部から負担が重い、または負担をしたくないという意見が出る可能性があります。解体費用が大きければ大きいほど、トラブルの可能性が高くなります。

3-2.相続人の一部が解体・売却に反対する

実家の解体や売却は、相続人が複数いる場合は、相続人全員の合意が必要です。相続人のほとんどが実家を解体して売却してしまうことに賛成していても、１人でも「実家を壊したくない、手放したくない」という相続人がいれば、全員の意見が一致するまで、話し合い（遺産分割協議）をする必要があります。

実家に対する思い入れ度合は、同じ家族である相続人であっても、一人ひとり違います。実家に深い思い入れがある人にとっては、金銭の問題ではなく、思い出の詰まった家を壊すこと自体に抵抗があります。このようなことが原因で、解体賛成派と解体反対派でもめることがあります。

3-3.問題解決を先延ばしにして空き家になる

相続の際に実家の処分方法についての意見がまとまらなかった場合、取り急ぎ、誰かが代表して相続をし、その後の処分方法を先延ばしにしているケースです。特に、実家に誰も住まない場合、定期的に室内の手入れや換気をする人もいなくなるので、建物が急速に劣化していきます。

その結果、子世代にそのつもりがなくても、空き家を誕生させることになります。いったん空き家となると、不法投棄や野性動物が住み着く、火事や犯罪の原因になるなど、近隣への迷惑になる可能性があり、早急な対処が必要になります。

4.実家の解体費用負担で注意するべき３ポイント

解体費用は安くはないため、相続する不動産があってもその解体費用が払えないこともあります。実家の解体費用の負担方法に関して注意しておくべきポイントを3つにまとめています。

4-1.補助金を活用する

実家の解体をする際には、誰が負担をするかに関係なく、補助金や助成金の有無を確認しておきます。補助内容は自治体によって違いがありますが、古い家屋の解体に関しての全部または、一部の補助をしている多い傾向にあります。

補助金の調べ方は、解体予定の実家がある自治体の役所のホームページや窓口で確認をしてください。またはインターネットで「〇〇市　解体　補助金」などと入れて検索すると、制度がある場合は検索結果に出てきます。

このような制度は、解体前に自治体が事前調査をするケースが多く、さらに年度の予算が終わると募集を終了してしまうことがあります。そのため、解体を検討し始めた段階で補助金などの制度を調べておき、適切なタイミングで申し込みができるように準備をしておく必要があります。

【参照：栃木県　宇都宮市　老朽危険空き家除却費補助金】

4-2.売却費用で解体する

売却をすることが決まっても、解体費用が捻出できないことがあります。そのような場合は、売買の契約条件に「引渡し前に解体する」という内容を加えておけば、契約の手付金などを使って解体できます。

不動産売買の手付金は売却額の２割以内と法律で決まっています。例えば売却額が1千万円であれば、手付金は100～200万円です。実家の売却額と解体費がいくらになるのかが具体的にわからないと、解体費用に充てられる金額もはっきりしませんので、不動産会社に売却額の査定プランを依頼して、実家の売却額と解体費用の相場をつかんでおいてください。

同時に、本当に売ってしまってよいのかを確認するためにも、実家の土地活用方法も同時に比較検討しておくと、より良い結果が見つかる可能性があります。プラン請求の際には、実家の家屋を壊さないでも売却ができる「古家付き物件」として売れるのかどうかも確認できます。

4-3.売らずに土地活用する

実家の立地が良く、建物の状態も良い場合は、すぐに解体せずに賃貸経営をスタートすれば、将来の解体費用を自分で作り出すことができます。実家のような一軒家は、もともと住宅が多いエリアに建っていることが多いため、ファミリーからの需要が見込めます。

水道・ガス・電気のライフラインを確認後、キッチンとトイレなどを直します。最小限のリフォ－ムであれば小型のリフォームローンが使えますので、手元にまとまった資金がなくても賃貸経営をスタートできます。すぐに解体をする必要がない場合には、検討しておくべき土地活用方法です。

あまり建物の状態が良くない場合は、建て替えやアパート経営なども視野に入れた土地活用を検討しておくことで、土地からの利益を最大化する可能性を探ることができます。その場合には、アパートローンの借り入れ費用から解体費用も捻出できるので、単に解体だけをするよりもスムーズに問題解決をしやすくなります。

相続した実家は、売却を含めた土地活用の可能性をすべて比較検討してから、土地からの利益を最大化できる方法を選び出してください。そのためには、数多くのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をして、解体と売却を含めた土地活用方法を比較検討しておく必要があります。

たくさんのプランを比較することで、思ってもみなかった実家の活用方法を見つかる可能性があります。「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用いただければ、一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができ、解体費用を含めた実家に関する土地活用方法を、広い視野で比較できます。

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実家の解体費用負担は、実家が相続した人が払うことになります。しかし、解体費用は安くはありませんので、その解体費用を捻出するためには、前もっての準備も必要です。ベストは親世代が元気なうちに、子世代と「将来、実家をどうするか」について話し合いをしておき、親世代が元気なうちに、相続のことを含めて土地活用にも着手しておくことです。

すでに相続が開始している場合には、解体費用負担についてもめないように、税理士や弁護士に立ち会ってもらった状態で、実家の対処方法について話し合う必要があります。どのようなケースでも、たくさんのプラン請求をしてプランを比較することで解体費用相場、売却相場がわかります。
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