マンション経営のメリットとリスク、失敗しない経営のコツを伝授

1. マンション経営とは？

マンション経営は、所有している土地にマンションを建築し、そのマンションからの家賃収入がメインの収益となります。

また、マンション経営に似たもので「アパート経営」がありますが、マンション経営は以下の点でアパート経営よりもメリットがあります。

つまり、土地活用の中でもマンション経営は収益性と資産価値の高い土地活用法といえます。

1-1. マンション経営の基本は家賃収入

マンション経営の収入のメインとなるのは、家賃収入です。また、マンションは「土地と建物」という資産があるので、その資産を転売することで収益を上げることも可能です。

しかし、投資用の不動産を転売すると高額な税金や諸費用がかかる上に、家賃収入のように継続した収益にはなりません。
一方、家賃収入をメインにすれば継続した収益を得ることができます。

土地活用の基本は、長期にわたって継続的に収益を上げることなので、不動産の転売による収益ではなく、基本的に家賃収入をメインにします。

なお、家賃収入以外にも、礼金や更新料といった収入が不定期に発生します。
また、マンション内に駐車場や自動販売機などの設備がある場合は、そこからも収入が得られます。

そして、収入から支出を引いた金額が、手元に残る収益となります。
代表的な支出には、管理費や税金などがあります。詳しくは、「3-1.初期費用とランニングコスト」で見ていきましょう。

なお、マンションで空室が多くなると、ランニングコストが収入を上回り、赤字になるリスクもあります。
空室リスクを回避するためには、家賃の見直しや、一定期間無料で貸し出す「フリーレント」のサービスを設けるなど、入居者に魅力を感じてもらえるような工夫が効果的です。

マンション経営で得られる年収の目安については、こちらの記事も参考にしてみてください。

1-2.マンション経営に向いているケース

以下のようなケースは、マンション経営に向いています。

まず、狭い土地であれば一戸建ての建築や、駐車場、トランクルーム等の経営が向いています。ある程度の広さがないと、戸数の多いアパートやマンションの経営には向きません。

そして、建築費などの初期費用がかかるのも、マンションの特徴です。自己資金の目安は、初期費用の20～30%。

それ以上はローンで賄うのが一般的ですが、ほかの土地活用よりも初期費用が高額になるため、マンション経営は自己資金に余裕がある方に向いています。

また、多額の現金を持っていて、資産運用したい方や、相続税対策をしたい方にも、マンションなどの賃貸物件の経営はおすすめできます。

賃貸にすることで、相続税評価額は格段に下がります。また、家賃収入も得られるので、現金を活用したい方にもおすすめの土地活用の手段といえます。

マンション経営に資格は必要？

マンション経営を始めるからと言って、特定の資格が必要なわけではありません。

例えば、「賃貸不動産経営管理士」や「中小企業診断士」といった、不動産や経営のプロとなるための資格は、持っておくに越したことはありませんが、決して必須ではないです。

むしろ、マンションを経営する上では不要な知識も多いので、マンション経営だけのために資格を取得するには、費用対効果が低いかもしれません。

書籍やWebサイトから情報収集をするのはおすすめですが、すべて自分で判断する必要はないのです。込み入った部分は不動産や土地活用のプロに相談して力を借りて、オーナーとして必要最低限の知識を蓄えておくだけでも、成功するマンション経営は十分に可能なのです。

2.マンション経営の５つのメリット

マンション経営のメリットは、大きく以下5つあります。この章で一つ一つ解説していきます。

2-1. 安定収入が期待できる

マンション経営のメリット1つ目は、安定した収入が期待できるという点です。1章でご説明したように、マンション経営の収益の基本は家賃収入ですが、家賃収入が安定している理由は以下2点です。

暴落する要素が少ない

例えば、株式投資をした場合には銘柄によっては半年で株価が半値になる…というのはあり得る話です。

一方、マンション経営で家賃収入が半年で半値になるときは、災害により大きく損なったり、周辺環境が劇的に変わったりしない限り、あり得ません。

そのようなことが起こる可能性は極めて低いので、マンション経営で得られる家賃収入は比較的安定しているといえるのです。

適正家賃を調べることで、空室改善できる

また、家賃はエリアによって大体の相場が決まっており、競合する物件の家賃を調べれば適正家賃を割り出すことができます。

競合物件の家賃を調べる方法は、賃貸物件のポータルサイトを使い、エリアや間取りなど条件の近い物件をピックアップし、その物件の㎡単価を割り出します。

つまり、競合調査することで適正家賃を調べ、なるべく空室にならないように調整することができるのです。

2-2.空室リスクを分散できる

マンション経営のメリット2つ目は、空室リスクを分散できるという点です。例えば、15戸のマンションを建築し、その15戸が全部同じ賃料設定だったとします。

仮に、15戸中2戸がそれぞれ年間1カ月間空室になったとしても、ほかの部屋の賃料収入があるので、マンション全体としては約1.1％の収入減に過ぎません。

しかし、区分マンション1戸しか保有していない状態で空室が1カ月あれば、家賃収入は約8.3％も減少してしまいます。このように、マンション経営は複数戸を保有することによってリスク分散できる点もメリットです。

2-3.管理の手間を減らすことができる

マンション経営のメリット3つ目は、マンション経営するためには、以下の業務が必要ですが、時間がかけられない場合は、基本的に家賃の数％ほどの手数料で管理会社に委託することができます。

そのため、仮に平日の日中は動けない会社員の方でも、ストレスなくマンション経営することが可能です。

• 検討者の募集や物件案内
• 入居者との契約関連
• 家賃の徴収
• 家賃滞納時の対応やクレーム対応
• 共用部の清掃
• 共用部の修繕計画策定や修繕手配
• 退去時の立ち合いや修繕手配

2-4.大きな資産になる

マンション経営のメリット4つ目は大きな資産になるという点です。というのも、マンション経営は土地も自分で保有しているからです。

マンション経営の場合は、そのマンションが建築されている土地は自分の所有物になります。
そのため、仮に築年数が古くなり建物の価値が極端に低くなっても、土地の価値は残り続けます。

また、将来子どもに相続する頃には、別の用途として使うことがあるかもしれません。
マンション経営の場合は土地も単体で保有しているので、賃借人がいない状態であれば用途変更もできます。

また、建築時よりも需要が高まっている立地であれば、購入時よりも高い値段で売却して、キャピタルゲイン（売却益）を得られる場合もあります。その点では、マンションをどこに建築するかという立地面も、資産形成のポイントのひとつです。

さらに、土地活用で収益を上げることを考えると、ローンによるレバレッジ効果が期待できる点もメリットです。マンション経営におけるローンの重要性について以下の点を解説します。

• 投資の収益は保有資産額が重要
• ローンはレバレッジ効果を高める

レバレッジ効果とは、不動産投資用語で「小さな資金で高額な資産を購入する」という意味合いです。

投資の収益は保有資産額が重要

投資の収益は、基本的に「保有資産額×利回り」で決まるので、利回りが同じであれば保有している資産が高額であるほど収益も高くなります。
マンション経営の場合は、そもそも経営に成功しているという前提ではありますが、保有するマンションが高額（≒大規模）であるほど大きな収益を上げるチャンスがあります。

ローンはレバレッジ効果を高める

そして、マンションを建築するときは不動産投資ローンを利用することができるため、小さな資金で高額な資産を保有できるのです。

ローンをいくら組めるかは借入者によるので一概にはいえませんが、自己資金の10倍以上の資産を保有することも珍しくありません。

つまり、マンション経営は安定している家賃収入がメインであり、かつ高いレバレッジ効果によって大きな収益を得るチャンスがあるということです。

というわけで、自己資金＋ローンの借入金を元手にして、大規模な資産形成を狙えるという点も、マンション経営のメリットのひとつといえるでしょう。

2-5.節税効果が期待できる

マンション経営のメリット5つ目は、以下の節税効果が期待できる点です。

• 相続税評価額が下がる
• 固定資産税の軽減措置がある
• 減価償却費用の計上期間が長い

相続税評価額が下がる

不動産は、現金で保有しているよりも相続税評価額が下がります。
具体的には、土地の上にマンションのような賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。

建物についても、「借家権割合による評価減」が適用され、自分で利用する建物よりも評価額が下がります。

また、マンションを建てるための借入金も、マイナスの資産となるため、他界時に残っている残債分は資産の評価額を下げてくれます。
資産の評価額が下がれば、支払う相続税も減るため、相続税の節税対策となるのです。

このように、土地にマンションを建築して相続する方が、現金をそのまま相続するよりも相続税は安価になります。

固定資産税の軽減措置がある

また、不動産を保有していると毎年固定資産税がかかりますが、土地のまま放置せずに建物を建築することで固定資産税は軽減されます。

さらに、それがマンション経営のような貸家の場合にはさらに固定資産税は下がるので、マンション経営をするのは節税効果が大きいのです。

土地に貸家が建築されているときの土地の評価額の計算方法は以下の通りです。

評価額＝更地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

「借地権割合」は路線価図に記載されているアルファベットによって変わります。

出典：国税庁「財産評価基準 書路線価図・評価倍率表 路線価図の説明」

例えば、路線価が「230B」の土地であれば、借地割合は80％になります。
「借家権割合」は30％です。
「賃貸割合」とは物件の稼働率です。

仮に、賃貸割合が80％の物件であれば、「更地の評価額×（1-80％×80％×30％）」という計算式になるので、更地のときよりも評価額が80.8％まで下がるということです。

減価償却費用の計上期間が長い

また、マンション経営などの賃貸系では、建物の取得費用の一部を、毎年「減価償却費用」として経費計上できます。
経費計上できるということは不動産所得を減額することができ、それは所得税の節税につながります。

そして、その減価償却費用を計上できる期間は法定耐用年数の長さに比例します。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合は耐用年数が長く、そのため減価償却費用を計上できる期間も長くなり、所得税の節税につながる期間も長いというメリットがあります。

減価償却費用を計上できる期間は、耐用年数と築年数のバランスによって以下のように計算式が異なります。

築年数＞耐用年数の場合＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
築年数＜耐用年数の場合＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

そして、法定耐用年数は木造が22年、軽量鉄骨造19年～27年、重量鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年です。

仮に、築15年の鉄筋コンクリート造のマンションを購入した場合、「（47年－15年）+15年×0.2（端数切捨て）＝35年」もの間、減価償却費用を計上できます。

赤字になっても損益通算できる

マンション経営では、例えば経営を初めて1年めなど、まだ初期費用を回収できていない段階だと、年間の収支が赤字になることもあります。

そういったとき、給与所得で一定の収入を得ている方なら、不動産所得の損益を通算して、所得税額を抑えることができます。給与所得が700万円あり、不動産所得が100万円の赤字だったとすると、課税対象の所得は700-100万円で600万円。

その分の所得税が減額され、節税対策になるのです。

これが、不動産所得の損益通算です。

まとめると、マンション経営は固定資産税や相続税を低減するだけでなく、場合によっては所得税を抑える効果も持つということになります。

3. マンション経営の5大リスク

一方、マンション経営には以下のリスクもあります。この章では、下記リスクの詳細と対策を解説していきます。

3-1. 初期費用とランニングコスト

マンション経営の1つ目のリスクは、初期費用とランニングコストが高くなる点です。
やはり、マンション一棟の建築費は区分マンションなどと比べると高額になり、かつ以下のランニングコストも高額になりやすいです。

• ローン返済額
• 固定資産税や都市計画税
• 原状回復費用
• 管理委託手数料
• 保険料（火災保険料・地震保険料など）
• 共用部の修繕費用

対策としては、マンション建築後の経営計画も相談できるハウスメーカー・建設会社を見つけ、きちんとした収支シミュレーションをすることです。

そうすれば、いくら初期費用とランニングコストが高額になっても黒字を継続することができます。

3-2.空室や家賃滞納のリスク

マンション経営の2つ目のリスクは空室や家賃滞納のリスクです。「2-2.空室リスクを分散できる」でご説明したように、マンション経営は複数戸保有しているので、リスクを分散できるというメリットはあります。

ただ、同時に複数の部屋が空室になると逆にリスクにもなり得ます。
そのため、マンションを建築する際、ハウスメーカーや建設会社でそのエリアでの空室率の予測をし、その空室率を加味しても収支が黒字になる物件を建築する必要があります。

そして、同じく家賃収入が入ってこないという点で追記すると、入居者が家賃を払わない「家賃滞納」のリスクもあります。

気を付けてほしいのは、家賃滞納で支払いがなくても、会計上では「未収金」扱いとなり、税金は発生します。

家賃滞納の対応は、賃貸管理会社が代行するのが一般的なので、この観点でも信頼できる管理会社選びが重要です。

賃貸管理会社の中には、家賃滞納保証の制度を設けており、保証会社が未納分の家賃を補填してくれる場合もあります。管理会社を選ぶ際は、家賃滞納時の対応も確認しておいてください。

3-3.家賃下落リスク

マンション経営の3つ目のリスクは家賃下落リスクです。上述のように、家賃収入は比較的安定しているものの、建物は経年劣化するので家賃は基本的に下落します。

そのため、ハウスメーカーへのヒアリングや、競合物件の家賃を調査して、築年数による家賃下落率を予測します。
そして、前項の空室率と一緒に収支シミュレーションし、黒字が継続できるマンションを建築しなればいけません。

3-4.共用部の修繕費用

マンション経営の4つ目のリスクは、共用部の修繕費用や原状回復費用です。
例えば、区分マンション投資でも修繕費用はかかりますが、修繕計画や修繕手配は管理組合が主導します。

一方、マンション経営の場合は自分が主導しなければならないので、管理会社が策定した計画を実行するかの最終判断はオーナーが行います。

そのため、管理会社が策定した修繕計画に沿って、きちんと修繕金を積み立てておかなければなりません。
管理会社によっては自動的に修繕金をプールできるプランもあるので、自分に合ったプランを選ぶことをおすすめします。

3-5.災害リスク

マンション経営の5つ目のリスクは災害リスクです。マンション一棟を保有していると、共用部の火災保険や地震保険への加入はオーナーが行います。

そもそも火災保険への加入はローンを組んでいれば必須ですが、地震保険は任意であり火災保険よりも保険料は高額です。
その負担額が高額になるほど赤字リスクが高まります。

そのため、そのエリアのハザードマップや行政のWebサイトで地震に対する耐性を調べ、保険に加入すべきかの判断をしてください。

4.リスクを回避し、マンション経営を成功させるには？

これまでマンション経営の概要とメリット・リスクを解説してきました。

それらを踏まえ、マンション経営を始める際におすすめしたいサービスが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。下記に挙げた3点から解説していきます。

4-1.失敗しないマンション経営のコツ3選

まず、マンション経営で失敗しないために、押さえておきたいポイントは次の3つです。

4-1-1.立地

マンション経営を成功させる上で、立地は重要なチェックポイントのひとつです。

せっかく土地活用するなら、より効果的な方法で収益を上げたいところ。場所によっては、マンション以外の活用方法のほうが適している可能性も否定できません。

また、同じマンションでも、間取りや設備などは、入居者のニーズや層によって異なります。立地に合ったマンションを作ることが、マンションを成功させる第一のポイントです。

4-1-2.経営方式

マンション経営には、いくつかの経営方式があります。

まず、ワンルームマンションを経営する方法。これは、分譲マンションの1室を購入し、第三者に貸し出す方式です。
自分でマンションを建築するわけではないので、初期費用が少なく、初心者向けのマンション経営といえるでしょう。

次に、一棟マンションを経営する方法です。
土地活用の方法としてマンション経営を検討しているなら、この経営方式が選択肢に挙がるでしょう。

初期費用を抑えたいならワンルームマンション、土地活用して大きな収益を上げたいなら、一棟マンションがおすすめです。
収支を考え、ご自身に合った経営方式を選んでください。

4-1-3.利回り

投資に対するリターン、すなわち「利回り」も、マンション経営を考える上で大切な点です。
マンションの利回りの目安は、一般的に表面利回りが10％、実質利回りが5％程度といわれています。

経営の判断では、表面利回りだけでなく、ランニングコストや諸経費も加味した実質利回りを考慮してください。
家賃収入と建築費だけで弾き出す表面的な収支シミュレーションでは、実際の経営状況とかけ離れた試算になってしまいます。

実質利回りを視野に入れて、現実に近い収支シミュレーションを行ってください。マンション経営の利回りはこちらの記事で詳しく紹介しています。

4-2.マンション経営で抱きがちな不安

マンション経営を検討している方は、マンションの建築に際して以下のような不安があります。

これらの不安を解消するためには、建築プランを複数の企業で比較することが重要です。
仮に一社しか依頼しないと相場もわかりませんし、比較対象もないので、そのプランやシミュレーションが良いかどうか判断できません。

4-3.HOME4U土地活用をおすすめする理由

建築プランの比較検討に際しておすすめなのが、「HOME4U 土地活用」です。
HOME4Uをおすすめする理由は、以下の通りです。

簡単な入力作業で複数社をピックアップでき、運営会社も大手なので信頼性が高いです。
また、選択した企業以外からの連絡はありません。実績豊富な大手ハウスメーカーがそろっています。

また、さまざまな収支シミュレーションをすることで物件の見極めがしやすくなり、地域事情に詳しい建築会社が建築後のマンション経営もサポートしてくれる点もメリットと言えるでしょう。

このようなメリットを生かし、「HOME4U土地活用」を利用して複数の企業に建築プランを提案してもらい、比較してみてください。
その中で、信頼できる会社にマンション経営をサポートしてもらうことで、マンション経営を成功させてください。

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まとめ

マンション経営について、節税面や管理コストの少なさ、長期安定した家賃収入が得られるといったメリットと、高額になりやすいランニングコスト、空室や家賃下落リスクなどの注意点の両方を解説しました。

マンション経営のリスクに対処し、節税面や長期安定収入を叶えるマンション経営を叶えるには、ハウスメーカーや建設会社の力にかかっています。

安心してマンション経営を任せることのできる、ハウスメーカーや建設会社に出会うには、いろんな会社にマンション建築プランを請求し、比較をしご自身の中でも選択ができるようになることが重要です。

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• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

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