マンション経営のメリットやリスクとは？おすすめのサービスを紹介

土地活用の中でもマンション経営はメジャーな活用方法です。
というのも、マンション経営は収益性・安定性が高く、税金面でも優遇されるからです。

とはいえ、マンション経営にはメリットだけでなくデメリット・注意点もあるので、マンション経営をするならどちらも知っておく必要があります。

そこで今回は、現在土地を所有しており、その土地でマンション経営を検討している方に向けて、マンション経営をすると得られるメリットや各種税制面での優遇措置を使った節税対策、マンション経営のリスク・注意点を解説します。

この記事を読むことで、マンション経営の概要、節税方法、注意点を正しく理解し、自信をもってマンション経営を始めてください。

1. マンション経営とは？

マンション経営は、所有している土地にマンションを建築し、そのマンションからの家賃収入がメインの収益となります。

また、マンション経営に似たもので「アパート経営」がありますが、マンション経営は以下の点でアパート経営よりもメリットがあります。

つまり、土地活用の中でもマンション経営は収益性と資産価値の高い土地活用法といえます。

1-1. マンション経営の基本は家賃収入

マンション経営の収入は家賃収入です。また、マンションは「土地と建物」という資産があるので、その資産を転売することで収益を上げることも可能です。

しかし、投資用の不動産を転売すると高額な税金や諸費用がかかる上に、家賃収入のように継続した収益にはなりません。
一方、家賃収入をメインにすれば継続した収益を得ることができます。

土地活用の基本は、長期にわたって継続的に収益を上げることなので、不動産の転売による収益ではなく、基本的に家賃収入をメインにします。

2. マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは、大きく以下6つあります。この章で一つ一つ解説していきます。

2-1. 安定収入が期待できる

マンション経営のメリット1つ目は、安定した収入が期待できるという点です。1章でご説明したように、マンション経営の収益は家賃収入ですが、家賃収入が安定している理由は以下2点です。

• 暴落する要素が少ない
• 適正家賃を調べることで、空室改善できる

暴落する要素が少ない

例えば、株式投資をした場合には銘柄によっては半年で株価が半値になる…というのはあり得る話です。

一方、マンション経営で家賃収入が半年で半値になるときは、災害により大きく損なったり、周辺環境が劇的に変わったりしない限り、あり得ません。

そのようなことが起こる可能性は極めて低いので、マンション経営で得られる家賃収入は比較的安定しているといえるのです。

適正家賃を調べることで、空室改善できる

また、家賃はエリアによって大体の相場が決まっており、競合する物件の家賃を調べれば適正家賃を割り出すことができます。

競合物件の家賃を調べる方法は、賃貸物件のポータルサイトを使い、エリアや間取りなど条件の近い物件をピックアップし、その物件の㎡単価を割り出します。

つまり、競合調査することで適正家賃を調べ、なるべく空室にならないように調整することができるのです。

2-2. ローンによるレバレッジ効果が期待できる

マンション経営のメリット2つ目は、ローンによるレバレッジ効果が期待できる点です。マンション経営におけるローンの重要性について以下の点を解説します。

• 投資の収益は保有資産額が重要
• ローンはレバレッジ効果を高める

レバレッジ効果とは、不動産投資用語で「小さな資金で高額な資産を購入する」という意味合いです。

投資の収益は保有資産額が重要

投資の収益は、基本的に「保有資産額×利回り」で決まるので、利回りが同じであれば保有している資産が高額であるほど収益も高くなります。

マンション経営の場合は、そもそも経営に成功しているという前提ではありますが、保有するマンションが高額（≒大規模）であるほど大きな収益を上げるチャンスがあります。

ローンはレバレッジ効果を高める

そして、マンションを建築するときは不動産投資ローンを利用することができるため、小さな資金で高額な資産を保有できるのです。

ローンをいくら組めるかは借入者によるので一概にはいえませんが、自己資金の10倍以上の資産を保有することも珍しくありません。

つまり、マンション経営は安定している家賃収入がメインであり、かつ高いレバレッジ効果によって大きな収益を得るチャンスがあるということです。

2-3. 空室リスクを分散できる

マンション経営のメリット3つ目は、空室リスクを分散できるという点です。例えば、15戸のマンションを建築し、その15戸が全部同じ賃料設定だったとします。

仮に、15戸中2戸がそれぞれ年間1カ月間空室になったとしても、ほかの部屋の賃料収入があるので、マンション全体としては約1.1％の収入減に過ぎません。

しかし、区分マンション1戸しか保有していない状態で空室が1カ月あれば、家賃収入は約8.3％も減少してしまいます。このように、マンション経営は複数戸を保有することによってリスク分散できる点もメリットです。

2-4. 管理の手間を減らすことができる

マンション経営のメリット4つ目は、マンション経営するためには、以下の業務が必要ですが、時間がかけられない場合は、基本的に家賃の数％ほどの手数料で管理会社に委託することができます。

そのため、仮に平日の日中は動けない会社員の方でも、ストレスなくマンション経営することが可能です。

• 検討者の募集や物件案内
• 入居者との契約関連
• 家賃の徴収
• 家賃滞納時の対応やクレーム対応
• 共用部の清掃
• 共用部の修繕計画策定や修繕手配
• 退去時の立ち合いや修繕手配

2-5. 資産が残る

マンション経営のメリット5つ目は資産が残るという点です。というのも、マンション経営は土地も自分で保有しているからです。

マンション経営の場合は、そのマンションが建築されている土地は自分の所有物になります。
そのため、仮に築年数が古くなり建物の価値が極端に低くなっても、土地の価値は残り続けます。

また、将来子どもに相続する頃には、別の用途として使うことがあるかもしれません。
マンション経営の場合は土地も単体で保有しているので、賃借人がいない状態であれば用途変更もできます。

2-6. 節税効果が期待できる

マンション経営のメリット6つ目は、以下の節税効果が期待できる点です。

• 相続税評価額が下がる
• 固定資産税の軽減措置がある
• 減価償却費用の計上期間が長い

相続税評価額が下がる

不動産は、現金で保有しているよりも相続税評価額が下がります。
具体的には、土地の上にマンションのような賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。

建物についても、「借家権割合による評価減」が適用され、自分で利用する建物よりも評価額が下がります。

また、マンションを建てるための借入金も、マイナスの資産となるため、他界時に残っている残債分は資産の評価額を下げてくれます。
資産の評価額が下がれば、支払う相続税も減るため、相続税の節税対策となるのです。

このように、土地にマンションを建築して相続する方が、現金をそのまま相続するよりも相続税は安価になります。

固定資産税の軽減措置がある

また、不動産を保有していると毎年固定資産税がかかりますが、土地のまま放置せずに建物を建築することで固定資産税は軽減されます。

さらに、それがマンション経営のような貸家の場合にはさらに固定資産税は下がるので、マンション経営をするのは節税効果が大きいのです。

土地に貸家が建築されているときの土地の評価額の計算方法は以下の通りです。

評価額＝更地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

「借地権割合」は路線価図に記載されているアルファベットによって変わります。

出典：国税庁「財産評価基準 書路線価図・評価倍率表 路線価図の説明」

例えば、路線価が「230B」の土地であれば、借地割合は80％になります。
「借家権割合」は30％です。
「賃貸割合」とは物件の稼働率です。

仮に、賃貸割合が80％の物件であれば、「更地の評価額×（1-80％×80％×30％）」という計算式になるので、更地のときよりも評価額が80.8％まで下がるということです。

減価償却費用の計上期間が長い

また、マンション経営などの賃貸系では、建物の取得費用の一部を、毎年「減価償却費用」として経費計上できます。
経費計上できるということは不動産所得を減額することができ、それは所得税の節税につながります。

そして、その減価償却費用を計上できる期間は法定耐用年数の長さに比例します。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合は耐用年数が長く、そのため減価償却費用を計上できる期間も長くなり、所得税の節税につながる期間も長いというメリットがあります。

減価償却費用を計上できる期間は、耐用年数と築年数のバランスによって以下のように計算式が異なります。

築年数＞耐用年数の場合＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)
築年数＜耐用年数の場合＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

そして、法定耐用年数は木造が22年、軽量鉄骨造19年～27年、重量鉄骨造が34年、鉄筋コンクリート造が47年です。

仮に、築15年の鉄筋コンクリート造のマンションを購入した場合、「（47年－15年）+15年×0.2（端数切捨て）＝35年」もの間、減価償却費用を計上できます。

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3. マンション経営のリスク

一方、マンション経営には以下のリスクもあります。この章では、下記リスクの詳細と対策を解説していきます。

• 初期費用とランニングコスト
• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 共用部の修繕費用
• 災害リスク

3-1. 初期費用とランニングコスト

マンション経営の1つ目のリスクは、初期費用とランニングコストが高くなる点です。
やはり、マンション一棟の建築費は区分マンションなどと比べると高額になり、かつ以下のランニングコストも高額になりやすいです。

• ローン返済額
• 固定資産税や都市計画税
• 原状回復費用
• 管理委託手数料
• 保険料（火災保険料・地震保険料など）
• 共用部の修繕費用

対策としては、マンション建築後の経営計画も相談できるハウスメーカー・建設会社を見つけ、きちんとした収支シミュレーションをすることです。

そうすれば、いくら初期費用とランニングコストが高額になっても黒字を継続することができます。

3-2. 空室リスク

マンション経営の2つ目のリスクは空室リスクです。「2-3.空室リスクを分散できる」でご説明したように、マンション経営は複数戸保有しているので、リスクを分散できるというメリットはあります。

ただ、同時に複数の部屋が空室になると逆にリスクにもなり得ます。
そのため、マンションを建築する際、ハウスメーカーや建設会社でそのエリアでの空室率の予測をし、その空室率を加味しても収支が黒字になる物件を建築する必要があります。

3-3. 家賃下落リスク

マンション経営の3つ目のリスクは家賃下落リスクです。上述のように、家賃収入は比較的安定しているものの、建物は経年劣化するので家賃は基本的に下落します。

そのため、ハウスメーカーへのヒアリングや、競合物件の家賃を調査して、築年数による家賃下落率を予測します。
そして、前項の空室率と一緒に収支シミュレーションし、黒字が継続できるマンションを建築しなればいけません。

3-4. 共用部の修繕費用

マンション経営の4つ目のリスクは、共用部の修繕費用や原状回復費用です。
例えば、区分マンション投資でも修繕費用はかかりますが、修繕計画や修繕手配は管理組合が主導します。

一方、マンション経営の場合は自分が主導しなければならないので、管理会社が策定した計画を実行するかの最終判断はオーナーが行います。

そのため、管理会社が策定した修繕計画に沿って、きちんと修繕金を積み立てておかなければなりません。
管理会社によっては自動的に修繕金をプールできるプランもあるので、自分に合ったプランを選ぶことをおすすめします。

3-5. 災害リスク

マンション経営の5つ目のリスクは災害リスクです。マンション一棟を保有していると、共用部の火災保険や地震保険への加入はオーナーが行います。

そもそも火災保険への加入はローンを組んでいれば必須ですが、地震保険は任意であり火災保険よりも保険料は高額です。
その負担額が高額になるほど赤字リスクが高まります。

そのため、そのエリアのハザードマップや行政のWebサイトで地震に対する耐性を調べ、保険に加入すべきかの判断をしてください。

4. リスクを回避し、マンション経営を成功させるには？

これまでマンション経営の概要とメリット・リスクを解説してきました。

それらを踏まえ、マンション経営を始める際におすすめしたいサービスが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。下記に挙げた2点から解説していきます。

• マンション経営で抱きがちな不安
• HOME4U土地活用をおすすめする理由

4-1. マンション経営で抱きがちな不安

マンション経営を検討している方は、マンションの建築に際して以下のような不安があります。

• マンション建築費用の相場が分からない
• どのようなマンション建築プランが良いか分からない
• 収支シミュレーションが合っているか分からない

これらの不安を解消するためには、建築プランを複数の企業で比較することが重要です。
仮に一社しか依頼しないと相場もわかりませんし、比較対象もないので、そのプランやシミュレーションが良いかどうか判断できません。

4-2. HOME4U土地活用をおすすめする理由

建築プランの比較検討に際しておすすめなのが、「HOME4U 土地活用」です。
HOME4Uをおすすめする理由は、以下の通りです。

• 簡単な入力で大手建築会社を複数ピックアップできる
• NTTデータグループが運営しており企業を厳選している
• 選択した企業以外からの連絡はない
• マンション建築実績豊富な大手ハウスメーカーがそろっている
• 家賃相場や空室率シミュレーションなどが可能
• 経営のサポート体制も充実している

簡単な入力作業で複数社をピックアップでき、運営会社も大手なので信頼性が高いです。
また、選択した企業以外からの連絡はありません。実績豊富な大手ハウスメーカーがそろっています。

また、さまざまな収支シミュレーションをすることで物件の見極めがしやすくなり、地域事情に詳しい建築会社が建築後のマンション経営もサポートしてくれる点もメリットと言えるでしょう。

このようなメリットを生かし、「HOME4U土地活用」を利用して複数の企業に建築プランを提案してもらい、比較してみてください。
その中で、信頼できる会社にマンション経営をサポートしてもらうことで、マンション経営を成功させてください。

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まとめ

マンション経営について、節税面や管理コストの少なさ、長期安定した家賃収入が得られるといったメリットと、高額になりやすいランニングコスト、空室や家賃下落リスクなどの注意点の両方を解説しました。

マンション経営のリスクに対処し、節税面や長期安定収入を叶えるマンション経営を叶えるには、ハウスメーカーや建設会社の力にかかっています。

安心してマンション経営を任せることのできる、ハウスメーカーや建設会社に出会うには、いろんな会社にマンション建築プランを請求し、比較をしご自身の中でも選択ができるようになることが重要です。

「HOME4U 土地活用」は、マンション経営の実績豊富な会社に、一括で建築プランを請求できる大変便利なサービスです。
ぜひHOME4Uを利用し、マンション経営を安心してお任せできる会社を見つけてください。

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それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

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