【詳しく解説】マンション経営のメリットとリスク、失敗しない経営のコツ

マンション経営には初期費用がかかりますが、安定収入が期待できる、節税効果がある、資産になるなど多くのメリットがあります。ただし、コスト面や空室リスクなどのデメリットも押さえておく必要があります。

この記事では、マンション経営のメリットとリスクに加え、失敗しないために押さえたいポイントを徹底紹介します。

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1.マンション経営の5つのメリット

マンション経営のメリットは、大きく以下5つあります。

1-1. 安定収入が期待できる

マンション経営の収益の基本は家賃収入ですが、家賃が安定していると年収も安定するメリットがあります。その理由は以下2点です。

・暴落する要素が少ない

マンション経営において家賃収入が半年等の短い期間で半値になる事は、災害により建物が大きく損なわれたり、周辺環境が劇的に変わったりしない限りあり得ません。また、入居や退居も年度ごとが多いため、安定して年収が得られるメリットもあります。
このようにマンション経営で得られる家賃収入は、比較的安定しているといえます。

・適正家賃を調べることで、空室改善できる

マンション経営では、競合調査をすることで適正な家賃を調べ、なるべく空室にならないように調整することができます。
家賃はエリアによって大体の相場が決まっており、競合する物件の家賃を調べれば、適正家賃を割り出すことができます。

競合物件の家賃を調べるには、賃貸物件のポータルサイトなどを参照するのがおすすめです。エリアや間取りなど条件の近い物件をピックアップして、その物件の坪単価を割り出して試算します。

マンション経営を安定させるためには、周辺の人口動態・将来の人口の見通しなどから、現在と将来にわたる賃貸住宅需要を見定め、キッチリとターゲットを決めて、それに相応しい間取りや設備、外観のマンションを建築することが何よりも重要です。また、賃料設定についても、同様に現在の周辺相場を分析して、無理のない賃料にすること、また将来賃料の見通しも検討しておきたいものです。

吉崎

マンション経営におけるオーナーの収入についてはこちらの記事でも説明しています。

1-2.空室リスクを分散できる

マンションの経営は部屋数が多いので、空室リスクを分散できるメリットがあります。
例えば、15戸のマンションを建築し、その15戸が全部同じ賃料設定だったとします。
仮に15戸中2戸がそれぞれ年間1カ月間空室になったとしても、ほかの部屋の賃料収入があるので、マンション全体としては約1.1％の収入減に過ぎません。

1-3.管理の手間を減らすことができる

マンション経営においては、以下の業務が必要になります。

いろいろな業務が発生しますが、手間や時間をかけられない場合は、基本的に家賃の数％ほどの手数料で管理会社に委託することができます。
そのため、仮に平日の日中は動けない会社員の方でも、ストレスなくマンション経営することが可能です。

賃貸住宅経営は、建築後にスタートしますので、長期に渡り付き合うことになるのは管理会社です。そのため、管理会社選びは、賃貸住宅経営を左右するといってもいいでしょう。管理会社は物件管理（維持・メンテンナンス）と入居者管理が主な業務ですが、いづれの業務においても、定期的にきちんとタイムリーに、連絡・報告・相談　をしてくれるかが何より重要となります。建築を依頼する企業あるいは系列企業に管理を委託することが多いようですが、確かに安心できまますが、その一方で、きちんとした関係を築くことが求められます。

吉崎

1-4.大きな資産になる

マンション経営では、基本的にそのマンションが建築されている土地も自分の所有物になります。
そのため、仮に築年数が古くなり建物の価値が極端に低くなっても、土地の価値は残り続けます。
将来建物の価値が低くなる頃に子どもに相続するとして、賃借人がいない状態であれば、土地として売却したり、用途を変更して利用したりできます。

1-4-1.売却益を得られる時もある

建築時よりも需要が高まっている立地であれば、購入時よりも高い値段で売却して、キャピタルゲイン（売却益）を得られる場合もあります。
これは立地に大きく左右されるので、マンションをどこに建築するかが資産形成のポイントのひとつといえます。

1-4-2.大きなリターンを得られる可能性がある

土地活用で収益を上げることを考えると、一棟マンションの経営は「高い収益額」と「ローンによる高いレバレッジ効果」が期待でき、投資額に対して大きなリターンを得られる可能性があります。
レバレッジ効果とは、不動産投資用語で「小さな資金で高額な資産を購入する」という意味です。

以下で詳細に説明します。

・一棟マンション経営は「高い収益額」を期待できる

投資の収益は基本的に「保有資産額×利回り」で決まるので、利回りが同じであれば、保有している資産が高額であるほど収益額も高くなります。
一棟マンション経営の場合は、そもそも経営に成功しているという前提ではありますが、基本的に資産として高額になるので、収益額が高くなりやすいことを意味します。

・ローンによるレバレッジ効果をフル活用できる

マンションを建築する時は、元金に対して借り入れ可能な金額が高い不動産投資ローンを利用することができます。そのため、小さな資金で大きな資産を保有できる可能性があります。
ローンをいくら組めるかは借入者によるので一概にはいえませんが、自己資金の10倍以上の資産を保有することも珍しくありません。
つまり、マンション経営は安定している家賃収入がメインであり、かつ高いレバレッジ効果のあるローンを使って大きな収益額を得るチャンスがあるということです。

レバレッジ効果については、こちらの記事も参考にしてみてください。

1-5.節税効果が期待できる

メリットの5つ目は、マンション経営が固定資産税や相続税をはじめ、場合によっては所得税を抑える効果も持っていることです。

例えば、以下の節税効果が期待できます。

・相続税の節税

土地にマンションを建築して相続する方が、現金をそのまま相続するよりも相続税は安価になります。
具体的には、土地の上にマンションのような賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。建物についても、「借家権割合による評価減」が適用され、自分で利用する建物よりも評価額が下がります。
また、マンションを建てるための借入金もマイナスの資産となるため、相続の発生時に残っている残債分は資産の評価額を下げてくれます。
資産の評価額が下がれば、支払う相続税も減るため、相続税の節税対策となります。

相続税対策に関する記事は、こちらも参考にして下さい。

・固定資産税の節税

不動産を保有していると毎年固定資産税がかかりますが、土地のまま放置せずに建物を建築することで固定資産税は軽減されます。
それがマンション経営のような貸家の場合には、さらに固定資産税は下がるので、マンション経営をする節税効果は大きくなります。
土地に貸家が建築されている時の土地の評価額の計算方法は、以下の通りです。

「借地権割合」は、路線価図に記載されているアルファベットによって変わります。

出典：国税庁「財産評価基準 書路線価図・評価倍率表 路線価図の説明」

例えば、路線価が「230B」の土地であれば、借地割合は80％になります。
「借家権割合」は、一般的に30％程度とされています。
「賃貸割合」とは、物件の稼働率です。
仮に、賃貸割合が80％の物件であれば、「更地の評価額×（1-80％×80％×30％）」という計算式になるので、更地のときよりも評価額が80.8％まで下がるということです。

土地の固定資産税については、こちらの記事も参考にしてみてください。

・減価償却による所得税の節税

マンション経営などの賃貸では、建物の取得費用の一部を、毎年「減価償却費用」として経費計上できます。経費計上できるということは、不動産所得を減額することができ、所得税の節税につながります。
そして、その減価償却費用を計上できる期間は、法定耐用年数の長さに比例します。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合は耐用年数が長く、そのため減価償却費用を計上できる期間も長くなり、所得税の節税につながる期間も長いというメリットがあります。

減価償却による節税に関しては、こちらの記事も参考にしてみてください。

以上がマンション経営のメリットでした。これらのメリットを最大限に活かしてマンション経営を成功させるには、こちらの記事も参考にしてみてください。

2.知っておきたいマンション経営の5大リスク・デメリット

一方、マンション経営には以下のリスクもあります。
この章では、下記のリスクについての詳細と対策を解説していきます。

リスクを抑えてマンション経営するには、プランニングの段階で複数の企業から建築プランを取り寄せ、比較するのがおすすめです。プラン比較には「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

2-1. 初期費用とランニングコストが高い

マンション経営の1つ目のリスクは、初期費用とランニングコスト（維持費用）が高くなる点です。
対策としては、マンション建築後の経営計画も相談できるハウスメーカー・建設会社を見つけ、きちんとした収支シミュレーションをすることです。
計画をしっかり立てることで、初期費用とランニングコストが原因で経営が行き詰まる可能性を低く抑えることができます。

マンション経営においては、複数企業にプラン・見積もりを依頼することは、いろいろな建物プランだけでなく、いろいろな賃貸住宅経営のプランをていじされ、それらを比較することが重要です。その際の収益シュミレーションの精緻さは、重要です。大雑把な計画でスタートすると、あとで後悔することもあり得ます。

吉崎

マンションの経営に関わる費用については6.マンション経営の費用で説明します。

2-2.空室や家賃滞納のリスクがある

マンション経営では、空室や家賃滞納のリスクがあります。
複数戸を保有しているのでリスクを分散できるのがメリットですが、同時に複数の部屋が空室になると逆にリスクにもなり得ます。
そのため、マンションを建築する際、ハウスメーカーや建設会社でそのエリアでの空室率の予測をし、その空室率を加味しても収支が黒字になる物件を建築する必要があります。
同じく家賃収入が入ってこないという点では、入居者が家賃を払わない「家賃滞納」のリスクもあります。
注意したいのは、家賃の滞納で支払いがなくても、会計上では「未収金」扱いとなり、税金は発生するということです。

家賃滞納の対応は賃貸管理会社が代行するのが一般的なので、その観点でも信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。賃貸管理会社の中には家賃滞納保証の制度を設け、保証会社が未納分の家賃を補填してくれる場合もあります。

2-4.共用部の修繕費用が発生する

マンション経営の4つ目のリスクは、共用部の修繕費用や原状回復費用が発生することです。
マンション経営では、この修繕費用が思わぬ高額になることがあります。そのため、管理会社が策定した修繕計画に沿って、きちんと修繕金を積み立てておかなければなりません。
管理会社によっては自動的に修繕金をプールできるプランもあるので、自分のマンション経営に合ったプランを選ぶことをおすすめします。

2-5.災害リスクがある

マンション経営の5つ目のリスクは、災害リスクです。
マンション一棟を保有していると、共用部の火災保険や地震保険への加入はオーナーが行います。そもそも火災保険への加入はローンを組んでいれば必須ですが、地震保険は任意であり、火災保険よりも保険料は高額です。その負担額が高くなるほど、赤字のリスクも高まります。
マンションを建設するエリアのハザードマップや行政のWebサイトで地震に対する耐性を調べ、保険に加入すべきかの判断をしてください。

以上がマンション経営におけるリスクでしたが、こちらの記事も参考にしてみてください。

3.マンションがアパートよりも有利な5つのポイント

マンション経営は、アパート経営よりも建築費が高めになるので、初期費用がかかります。
しかし、マンションの建築物には、アパートの建築物よりも有利なポイントが５つあります。
それが以下の５点です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1.建物性能が高い

マンションは、鉄筋コンクリート等の強固な構造なので安心感を得られ、耐火性・耐震性を入居者にアピールできます。
またマンションは、木造のアパート等に比べると遮音性が高いため、上下階や隣室同士で音が伝わりにくく、快適に過ごすことができます。
外観の面でもマンションは魅力的です。タイル張りの外壁であれば高級感が出ますし、外装材を用いるサイディングの場合も低層の木造アパートより厚みのある素材が使われることが多いので、見栄えに差が出ます。
マンションでは共有部分にオートロック・防犯カメラ・エレベーターを設備することが多く、居室部分には浴室の換気乾燥機なども付けられます。安全性や快適性を高めることで、アパートとの差別化が可能です。

3-2.家賃水準が高めで、経年による下落幅も小さい

アパートよりもマンションの方が、家賃を高めに設定できます。
マンションは建物の性能が高いので、家賃が高めでも満足度の高い物件を希望する入居者からの需要があるからです。
また、築年数が経てば新築時よりも家賃が下がっていくのは当然ですが、マンションはアパートに比べ家賃の下落幅が小さいといわれています。

3-3.高い稼働が見込める

前述したように、建物の安全性や快適性によって入居者が集まるため、マンションは長期的に高い稼働が見込めます。
ライバル物件との差別化により、安定した経営が続けられるのもマンションが選ばれる理由です。

3-4.耐用年数が長い

マンションは耐用年数が長く、資産価値が長期に渡って落ちにくいのが魅力です。
アパートローンを借り入れる期間は法定耐用年数を上限と決めている金融機関が多いので、長く融資を受けることも可能です。
また、将来的にマンションを売却する可能性がある場合、資産価値が落ちにくいことは大変有利です。

※法定耐用年数は会計処理などに使われるものであり、実際の耐用年数（耐久性）とは異なります。

3-5.高層建築が可能

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションは3階建て以上の建築が可能になるため、高い建物を建てて床面積を増やせば、より多くの家賃収入が見込めます。
駅の近くや都心部などの地価の高い地域では、高層建物を建てられる法規制になっているため、マンションはメリットが大きくなります。

以上が、アパートよりもマンションの経営の方が有利な理由でした。さらに建築費用を最低限に抑えて、高い収入を得られるマンション経営をするためには、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

マンションの建築費・収益シミュレーションは「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社の企業から無料で手に入ります。

4.マンション経営におすすめの方

マンション経営におすすめの方は、以下のような条件を持つ方です。

4-1.広めの土地を持っている

ある程度の広い土地がないと、戸数の多いアパートやマンションの経営には向きません。狭い土地であれば、一戸建ての建築や、駐車場、トランクルーム等の経営が向いています。

昨今は、狭小地に対応するアパート商品をいくつかのメーカーが提供していますが、一般的にはアパートで最低30坪は必要ですが、50坪くらいはもしいものです。マンションと呼ばれるような、ある程度の高さ、大きさの賃貸住宅では、100坪は欲しいところです。

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4-2.自己資金に余裕がある

建築費などの初期費用がかかるのも、マンションの特徴です。自己資金の目安は、初期費用の20〜30%、それ以上はローンで賄うのが一般的です。ほかの土地活用よりも初期費用が高額になるため、マンション経営は自己資金に余裕がある方に向いています。

4-3.資産運用や相続税対策したい

賃貸にすることで、相続税の評価額は格段に下がります。また、家賃収入も得られるので、資産として運用したい方にもおすすめの土地活用の手段といえます。

最適な土地活用の手段を検討中の方は、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

また、賃貸経営することでどの程度の節税が可能なのかを知りたい方は「HOME4U 土地活用」を利用して詳しいプランを取り寄せてみることをおすすめします。

土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

5.マンション経営の仕組み

マンション経営は、所有している土地に賃貸マンションを建築し、入居者からの家賃収入がメインの収益となります。
家賃収入以外にも、礼金や更新料といった収入が不定期に発生します。それらの収入から支出を引いた金額が、手元に残る収益となります。ただし、マンションで空室が多くなると、ランニングコストが収入を上回り、赤字になるリスクもあります。

マンション経営で得られる年収の目安については、こちらの記事も参考にしてみてください。

5-1.マンション建築の流れ

マンションを建てる流れと期間の目安は、以下の通りです。

マンション建築の流れについては、こちらの記事で詳しく説明しています。

6.マンション経営の費用

マンション経営を始めるには、多くの費用がかかります。大きく初期費用と維持費用に分けられますが、それぞれの費目項目と相場は以下のようになります。

6-1.マンション経営にかかる初期費用

マンションを建築して経営するには、あらかじめ資金を準備する必要があります。

・物件取得費用

物件取得費用とは、新築物件の購入や建築費用といった物件そのものにかかる費用です。
マンション建築費用についてはこちらの記事で説明しています。

【詳しく解説】マンション建築費用を徹底解剖＆高収益にするポイント

・ローン諸費用

ローンを組む際に、利息以外にも保証料と事務手数料がかかるので注意しましょう。

・不動産取得税

マンションを取得すると、不動産取得税を払う必要があります。固定資産課税台帳に登録された価格に対して、4％の課税率で課されます。2024年（令和6年）3月31日までに取得した住宅用の建物に関しては、税率3％が適用されます。

・登記費用

マンションが完成したら、「建物表題登記」と「所有権保存登記」を行う必要がありますが、一般的には司法書士に依頼します。その際にかかる司法書士の報酬や手数料などを含めた、登記に関わる費用のことをいいます。

・印紙税

印紙税は、課税文書に対して課される税金のことです。マンションを建てる際の工事請負契約書や融資を受ける際の契約書などが課税文書になります。費用は記載の契約金額によって異なります。

・各種保険料

マンション経営を始める際には、火災保険や地震保険などの損害保険に入る必要があります。毎年保険料を納める方法や10年分を一括で払う方法がありますが、長期間分をまとめて払う方が総額では安くなります。

・建築費用

マンションの建築費用は、以下の計算式で求められます。

マンション建築費用＝本体工事費＋付帯工事費＋諸費用
本体工事費　＝　坪単価　×　延床面積
付帯工事費　＝　本体工事費　×　30％
諸費用　＝　工事費　×　15％

また、マンション本体の工事費は、1坪あたりの建築費「坪単価」を目安として計算されるのが一般的です。

マンション建築費の構造別坪単価一覧

構造	坪単価	適正階数
RC造（鉄筋コンクリート造）	90万円～120万円	3階以上
S造（重量鉄骨造）	80万円～110万円	5階以上
壁式PC造（壁式プレキャストコンクリート造）	90万円～100万円	5階以上

• ※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
• ※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。
• ※3：「SRC造」は、10〜20階建て以上の高層マンションの工法になるので、除外しています。

マンション建築にかかる費用については、こちらの記事も参考にしてみてください。

また、マンション経営の初期費用については、こちらの記事も参考にしてみてください。

6-2.マンション経営にかかる維持費用

マンション経営では、完工後の維持費用（ランニングコスト）についても事前に確認しておきましょう。維持費用の内訳と費用目安は以下のようになります。

・ローン返済金

マンション建築時にアパートローンを組んでいた場合、毎月ローンの返済を支払う必要があります。

・管理費

不動産会社や管理会社へ管理を委託する際の費用です。相場の目安は家賃の約5％です。

・所得税

家賃収入がある場合、所得税を納める必要があります。マンション経営で得た課税所得金額（家賃収入から経費や控除額を差し引いた額）に税率を掛けて算定します。

・固定資産税

固定資産税は所有している不動産にかかる税金で、標準税率は1.4%になります。建物部分については毎年少しずつ評価額が落ちていくため、納税額も安くなっていきます。

・都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための市町村税で、所有している不動産に対して課せられます。税率は自治体によって異なりますが、制限税率（税率の上限）は0.3％です。

不動産経営に関する税金については、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

6-3.修繕積立金

マンションは経年劣化するため、共用部の修繕費用や原状回復費用が発生することがあります。建物自体が老朽化すると入居者も減ってしまうため、定期的な修繕や老朽化対策のための積立金を用意しておきます。
一般的には管理会社が策定した修繕計画に沿って、毎月の家賃収入からきちんと修繕金を積み立てておきますが、月に5千〜1万円が目途になります。また、将来的に大規模な修繕が必要となる場合にも備えておきます。

6-4.マンション経営に利用できる補助金・助成金

アパート経営で補助金や助成金をうまく利用できれば、建築コストを抑えられます。新築やリフォームなど対象となる要件は異なりますが、一例として以下のようなものがあります。

補助金・助成金をうまく利用してマンション経営をしたい方は、まずは建築会社などのプロに相談してみましょう。以下のボタンから最大10社の建築会社にマンション建築のプランを相談することができます。ハウスメーカーや建築会社の担当者と一緒に考える方が、補助金に関した知見や正しいデータの見方などのアドバイスがもらえます。

以上がマンション経営における維持費用でしたが、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

7.マンション経営に失敗しないためのポイント3選

マンション経営で失敗しないために、押さえておきたいポイントは次の3つです。

以下で詳しく解説します。

また、マンション経営における失敗事例と対策については、こちらの記事も参考にしてみてください。

7-1.立地

土地によっては、マンション以外の活用方法が適している場合もあります。また、同じマンションでも、間取りや設備などは、入居者のニーズや層によって異なります。
立地に合ったマンションを建築することが、マンション経営を成功させる第一のポイントです。

成功するためのマンションプランを考える際には、こちらの記事も参考にしてみて下さい。

7-2.経営方式

マンション経営には、2つの経営方式があります。

初期費用を抑えたいならワンルームマンション、土地活用して大きな収益を上げたいなら、一棟マンションがおすすめです。
収支を考え、ご自身に合った経営方式を選ぶことがポイントです。

7-3.利回り

投資に対するリターン、すなわち「利回り」も、マンション経営を考える上で大切な点です。利回りの計算方法は以下のようになります。

投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安とされています。
マンション経営の判断では、表面利回りだけでなく、ランニングコストや諸経費も加味した実質利回りを考慮してください。
家賃収入と建築費だけで算出する表面的な収支シミュレーションでは、実際のマンション経営の状況とかけ離れた試算になってしまいます。

マンション経営の利回りは、こちらの記事で詳しく紹介しています。

8.安心してマンション経営を始めるための、建築会社の選び方

マンションを建てる際、どこの建築会社に工事を頼むかは、最も重要な検討ポイントです。ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなど、さまざまな建築会社があり、それぞれに特徴があります。複数社にプランを出してもらい、比較検討するのがおすすめです。

8-1.建築会社の特徴

8-2. マンション建築会社を選ぶ時のチェックポイント

複数社からプランを取り寄せ、比較検討する際は、次のような点をチェックしてみてください。

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「どの会社が一番信頼できる企画を出しているか」、「どの会社のプランが一番収益性が高いのか」など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。

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