勝てるマンション建築を実現する4つのポイント｜初心者でもわかりやすく解説

これから土地活用でマンション建築をする方の中には、オーナーとしてどのような部分を検討すべきか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンション経営は、何十年と長期に渡り行うことになりますので、最初の設計プランの検討は今後のマンション経営を左右する非常に重要な仕事となります。

設計プランについては、ハウスメーカーや建設会社に任せきりにするのではなく、オーナーもしっかりと詳細を把握して意見することが必要です。

そこでこの記事ではマンション経営の検討ポイントについて解説します。

マンション経営では、最初にハウスメーカーや建設会社から設計プランの提案を受けますが、図面をパッと見たとき、何をどのように見なければいけないのか、検討ポイントを紹介します。

最後までお読みいただき、収益性の高いマンション建築を実現させ、理想のマンション経営をスタートしていただければと思います。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から建築費や予想収益が含まれた、「マンション建築プラン」を取り寄せることができます。
「うちの土地にマンションがたつの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. マンション建築をするならまずは計画検討から

土地活用でマンション建築をするのであれば、まずはハウスメーカーや建設会社（以下、企業といいます）から具体的な設計や収支のプラン提案を受けることが第一歩です。

この際、設計プランは、必ず複数企業から提案を受け、見積もりを比較検討するようにしてください。

設計や見積書の内容は、かなり専門的になりますので、いきなり詳細な内容を検討しようとすると、よく分からず悩んでしまいます。
オーナーとしては、専門的な分野に踏み込む前に、まずは大きな視点で設計プランや見積金額を比較検討していくと、マンション建築を上手く進めることが可能です。

マンション建築では、最初のハウスメーカーもしくは建設会社の決定が、オーナーの大きな仕事になります。
後は専門的なことは全てお任せする形でOKです。

オーナーの仕事は、ハウスメーカーもしくは建設会社の決定までが、最大の山場といえます。
そのためには、複数企業からプランを取り寄せ、計画を検討することからスタートします。

複数のマンション設計プランを比較するなら、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

おススメする理由は、以下の3点があるためです。

1つ目は、HOME4Uが提携している企業は、ほとんど設計施工体制で提案をしてくれるためです。
設計施工とは、設計会社と施工会社が一体となっている工事体制のことをいいます。

分譲マンションやオフィスビルなどの大きな建物を建てる場合、設計会社と施工会社が別ということが良くあります。

設計会社と施工会社が別だと、ベストな設計とベストな施工会社をそれぞれ選べるというメリットがありますが、設計会社も施工会社も選ばなければならず、個人オーナーにとっては少し負担が大きくなります。

設計施工であれば、1社を決めてしまえば、全て丸投げで依頼することができますので、発注の仕組みとしては非常に楽です。

設計施工は個人オーナーに向いている発注形式であるため、設計施工を基本とする企業が揃っているHOME4Uは、個人のマンションオーナーに適しています。

2つ目としては、マンション経営で重要な管理方法もセットで提案してくれる企業が多いという点です。
HOME4Uが提携している企業は、子会社や関連会社にマンションやアパートの管理を行う管理会社を持っている大手が多いです。

そのため、1社に決めると、設計だけでなく、管理も一緒に決めることができます。

オーナーが管理会社を別で探す必要もなく、全てお任せすることが可能です。

3つ目としては、安心施工で実績豊富な一流企業が勢ぞろいしているという点です。
マンションを建築するとなると、立地も良く、面積が大きい場合も多いため、資産価値の高い大切な土地であることが多いです。

そのような大切な資産に50年近く建つ建物を建てるわけですから、やたらな施工会社を使うわけにはいきません。

HOME4Uに登録させているハウスメーカーは、国内トップクラスのハウスメーカーや建設会社ですので、大切な土地に品質の高い建物を建てられる企業ばかりです。

一括無料相談サービスを依頼しても、その中なら安心して選んで頂くことが可能です。

安かろう、悪かろうでは、大切な資産を守ることができませんので、施工会社は優良なハウスメーカーの中から選ぶことが重要となります。

まずは「HOME4U 土地活用」を使って、しっかりとした企業から設計プランや見積書を取り寄せるようにしてください。

2. マンション建築時の4個のポイント

この章ではマンション計画を検討する際の4つのポイントについて解説いたします。

マンション建築では、以下の4点を考慮する必要があります。

以下で順番に解説します。

2-1. 建築計画

最初にハウスメーカーや建設会社から提案される設計プランの中で、一番はじめに着目すべき建築計画にかかわる項目は3点あります。

• (1) 建築費
• (2) 竣工時期
• (3) 賃貸面積の最大化

それぞれ詳しく解説します。

(1) 建築費

マンション建築の一番の関心事は建築費だと思います。
適正な建築費で建てるには、最初の企業同士の比較検討が最も重要です。

建築費は、構造や間取りなどによって変わってきます。

マンションは6階建て以上となると柱と梁で建物を支える構造の鉄筋コンクリート造が採用されます。

梁とは柱と柱の上に横たえて建物の重みを受ける材のことです。
柱と梁で建物を支える構造をラーメン構造と呼びます。

ラーメン構造の鉄筋コンクリート造マンションの建築費は、延べ床面積当たりの単価が坪90万円前後です。

企業同士を比較すると、仕上げ材や設備仕様の違いによって工事費に若干の差が出ます。

一方で、5階建て以下のマンションとなると、壁で建物を支える構造の鉄筋コンクリート造マンションも可能です。

壁構造の鉄筋コンクリート造マンションの建築費は、延べ床面積当たりの単価が坪75万円前後となります。

5階建て以下であれば壁式構造のハウスメーカーもしくは建設会社も併せて検討することをおススメします。

また、マンションの建築費は、ファミリータイプよりもワンルームタイプの方が割高です。
ワンルームタイプは面積当たりの戸数が増えるため、その分、キッチンやバス、トイレ等の住宅設備の数が増えます。

住宅設備の数が増える分、単価としてはファミリータイプよりもワンルームタイプの方が高くなります。

ただし、ワンルームタイプは1部屋当たりの面積が狭いため、賃料単価も高くすることができます。

賃料総額自体もファミリータイプよりも抑えることができ、入居者も確保しやすいです。

そのため、建築費は高くなっても基本的にはファミリータイプよりもワンルームタイプの方がおススメです。

(2) 竣工時期

新築でマンションを建築する場合は竣工時期（工事が完了して建物が完成する時期）もチェックすることがポイントです。
竣工時期は引越のトップシーズンである2月か3月に合わせるのがベストになります。

竣工時期は中長期的にみると大きな問題ではありませんが、初年度のスタートダッシュには大きな影響を与えます。

賃貸マンションでは、管理方式に家賃保証型サブリースを選択することがあります。
家賃保証型サブリースとは、空室の戸数が変動しても家賃を一定とするタイプの空室保証型の管理です。

家賃保証型サブリースでは、最初に管理会社がマンションオーナーへ支払う賃料に免責期間を設けます。

免責期間は、2月や3月を逃すと長くなる傾向にあります。
場合によっては半年近くになることもあり、竣工してから半年近くも家賃収入が入ってこなくなることもあるため、竣工時期を調整することは重要です。

尚、竣工時期は無理に合わせる必要はありません。
3月竣工に合わせたいがために、不十分な検討をするよりは、ベストな竣工時期を逃してでも、じっくり検討した方が、長期的にはいいマンション経営ができます。

竣工時期は、無理なく合わせられるようであれば2月や3月を目指すようにしましょう。

(3) 賃貸面積の最大化

マンションの設計プランを見る際は、賃貸面積が最大化されているかを確認することが重要です。

賃貸面積が最大化されているかどうかを知るには、容積率を消化しきっているかどうかを確認します。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合です。

企業によっては、設計プランの中に容積率の消化率が記載されていることがあります。
100％に近い数値であれば、ほぼ消化しているという意味です。

例えば土地の面積が600平米で容積率が200％と指定されている場合、容積率の対象となる面積が1,200平米まで建てることができます。
容積率の対象となる面積が1,200平米近くであれば、容積率はほぼ消化しています。

賃貸面積が最大化していれば、家賃収入を最大化できますので、土地を最大限有効活用していることになります。

ただし、都市部で60坪程度の狭い土地に賃貸マンションを建てる場合、エレベーターの設置を避けるために、あえて賃貸面積を最大化しない※こともあります。

※エレベーターの設置義務は、建物の高さが31m以上である場合に適用されます。そのため、階数を低くすることも。

狭い土地のマンションでは、1フロアに占めるエレベーターの面積が過大となってしまい、保守メンテナンス費用の負担感も増え、逆に非効率になってしまうからです。

このように物件によっては容積率が余った状態で竣工させることもあります。
土地によっては適切な設計プランでも容積率を消化しきらない建物もあることを知っておきましょう。

2-2. マンションの間取り・仕様

本節では、間取りや仕様を決める際のポイントを説明します。

• (1) 全体のバルコニーの向き
• (2) 主要な間取りと住戸の配置
• (3) 1階部分の検討

詳しく解説します。

(1) 全体のバルコニーの向き

マンションの設計プランでは、全体のバルコニーの向きも確認します。

バルコニーの向きは、価値の高い順から、南向き、東向き、西向き、北向きとなります。

東西に長いような敷地であれば、全戸南向きの住戸とすることも可能です。
南北に長い敷地であれば、全戸東向きか、もしくは可能であれば南東向きとすることが望ましくなります。

南向きの戸数が多いと、入居も埋まりやすく、賃料も高くすることが可能です。
南向きの住戸がどれだけ確保できているかチェックするようにしてください。

尚、敷地によってはどうしても北向きの住戸が大量に発生してしまうようなケースもあります。

このような敷地で、無理矢理、南向きの部屋を作ろうとすると、戸数が減ってしまうようなことがあります。

戸数が減って賃貸面積が減ってしまえば、収益を最大化することができません。
そのため、北向き住戸を作らざるを得ないときは、思い切って北向き住戸を作ってしまった方が収益性は高くなります。

ただし、北向きや西向きといった条件の悪い部屋は、ワンルームなどの面積の狭い部屋とすることをおススメします。

単身者は日中、部屋にいないため、バルコニーの向きにこだわる人は家族世帯の人よりも少ないです。

そのため、条件の悪い部屋は、なるべくワンルームにするというのが設計上のセオリーとなります。

提案図面をもらったときは、条件の悪い部屋が小さい部屋になっているかをチェックしましょう。

(2) 主要な間取りと住戸の配置

提案図面をもらったときは、主要な間取りは何か、また住戸の配置はどのようになっているかを確認します。

賃貸マンションは、ワンルームタイプのような小さい部屋を主要な間取りとすることが基本です。

理由としては、単身者は賃貸需要が高く、また、ワンルームは賃料の総額が小さいため入居者も決まりやすいからです。

一方で、ファミリータイプは面積が大きくなるため、賃料総額が高くなります。
借りるよりも買った方が安いという判断となり、ファミリー世帯は借りるよりも買うことを志向します。

ファミリータイプは賃貸需要が弱く、入居者が決まりにくいです。
そのため、マンション経営をするなら、全戸ワンルームとするのが理想となります。

しかしながら、自治体によっては、条例で全戸ワンルームにはできない市区町村があります。
その代表格が東京23区です。

東京23区には、各区で通称、ワンルーム条例と呼ばれる建築ルールが定められています。
一定規模以上のマンションになると、ある程度の割合はファミリータイプとしなければならない条例です。

ワンルームが主体のマンションで、一部にファミリータイプを設ける場合は、ファミリータイプは上層階に配置するのが基本です。

ファミリータイプは基本的に貸しにくい間取りとなります。
一方で、マンションは上層階ほど日照や眺望に優れているため貸しやすい性質があります。

そこで、貸しにくいファミリータイプを貸しやすい上層階に配置することで、収益性の低下を最小限に抑えます。

条例でファミリータイプの住戸を設けなければいけない場合には、住戸配置をチェックしてください。

(3) 1階部分の検討

マンションで収益を大きく左右する部分は1階です。
1階部分に店舗を誘致できるかどうかは、マンションの収益性を大きく左右します。

1階の店舗は、2階以上の住宅部分よりも賃料単価が高くなります。
一方で、店舗が誘致できず1階も住宅のままだと、1階の住宅部分は2階よりも賃料単価が低いです。

よって、1階を店舗にするか、住宅にするかは収益性に大きな影響を与えます。

もし、大通りに面しているような敷地であれば、店舗の誘致可能性をしっかりと検討してください。

店舗のテナント誘致はハウスメーカーや建設会社によって得手不得手が分かれる部分なので、オーナーからの積極的な投げかけが必要となる場合があります。

1階に店舗が入っていない設計プランを受け取ったら、店舗が誘致できる別のハウスメーカーや建設会社に聞いて見ることをおススメします。

また、店舗が誘致できない場合は、1階にも部屋を作ることを検討します。
この際、1階には専用庭を企画すると1階の住宅でも家賃を少し上げることができます。
専用庭とは、1階の入居者用に設けられた庭です。

1階は収益性を左右する重要な部分ですので、時間をかけてベストな計画を模索するようにしてください。

2-3. マンションの設備

設備に関しても、計画段階である程度検討が必要です。

• (1) エントランス仕上げとセキュリティシステム
• (2) 郵便受けと宅配ボックス・ゴミ置き場の位置
• (3) バイク置き場の有無
• (4) エレベーターの保守メンテナンス

詳しく解説します。

(1) エントランス仕上とセキュリティシステム

エントランス仕上とセキュリティシステムは、しっかりと作り込むべき部分になります。

エントランスは「石」や「大判タイル」などで仕上げをしておくと、マンション全体に高級感を出すことが可能です。

エントランスは、入居希望者を案内する際、物件の価値を印象付ける大切な部分になります。
豪華な仕上げをしておくことで、物件全体の価値を上げることができます。

マンションのような賃料が高い建物は、エントランスや植栽の部分にコストをかけることが基本です。
建物の足元をしっかりと作り込むことで、「足元は建物の七難を隠す」といわれています。

マンション建築に慣れないオーナーは、「共用部にお金をかけるのは止めよう」という発想でエントランスの仕上まで安価なものに下げてしまう人がいます。

エントランスは、コストカットしてはいけないところですので、良い仕上げ材を選定するようにしましょう。

また、セキュリティについても、できるだけ最新の仕様を組み込むようにします。

セキュリティは、竣工後に空室対策としても行われるくらいなので、新築当初は十分なセキュリティを備えておくことが必要です。
オートロックや防犯カメラなどは、新築なら当然に装備されているシステムになります。

最近では、キーロックシステムがかなり進歩しており、住宅でも車の鍵のようなハンズフリーキーも登場しています。

キーシステムは、入居者の反応が良いため、コストパフォーマンスの高い空室対策にもなります。

ハウスメーカーや建設会社がもし最新のキーシステムを提案してきたら、前向きに検討するのが良いでしょう。

(2) 郵便受けと宅配ボックス・ゴミ置場の位置

1階部分には、郵便受けや宅配ボックス、ゴミ置場などの住民用の共用施設を設けます。
これらの共用施設については、動線がスムーズかどうかを確認することがポイントになります。

郵便受けや宅配ボックスは、オートロックの自動扉を入った内側にあるのが基本です。
もしマンションの掲示板を設置するのであれば、入居者が通過する郵便受けあたりが望ましい位置になります。

また、マンションでは入居者がゴミを出すゴミ置場を設置します。
ゴミ置場は、ゴミ回収事業者がゴミを回収しやすい位置に設置する必要があるため、入居者からすると利用しにくい場所に設置されてしまうことがあります。

位置としては、入居者もゴミを出しやすく、また、ゴミ回収事業者もゴミを回収しやすい位置に設置することがポイントです。

共用施設は全員が利用する場所なので、動線を想像しながらしっかりと確認するようにしましょう。

(3) バイク置場の有無

マンションでぜひ検討したいのがバイク置場の設置です。
ワンルームマンションでは、単身者がターゲットとなるため、バイク置場の需要が比較的あります。

バイク置場は、竣工後に空室対策としても設置されることも多いので、新築当初から設置しておくと、入居者募集に効果があります。

ほとんどの市区町村の建築条例では、「駐車場」や「駐輪場」の設置義務はありますが、バイク置場の設置義務がありません。

そのため、条例通りにマンションを建てると、バイク置場が作られずに竣工してしまう物件が多いです。

バイク置場は、駐輪場よりも横幅が必要となるため、後から設置しようとすると苦労します。
後から新設できない場合や、また、新築時に設置されていない物件が多いことから、バイク置場が新築時に設置されていると差別化に繋がります。

これからマンションを新築する場合は、ぜひバイク置場を検討しましょう。

(4) エレベーターの保守メンテナンス

マンションの維持管理で検討したい部分はエレベーターの保守メンテナンスになります。
エレベーターの保守メンテナンス費用は金額が大きいため、竣工後の維持管理費用に大きく影響します。

エレベーター保守メンテナンス契約には、FM契約(フルメンテナンス契約)とPOG契約(パーツ・オイル・グリス契約)の2種類があります。

FM契約はメンテナンスの基本料金の他、部品代、修理代を全て含んだ契約になりますが、POG契約はエレベーターに関する機器の点検、給油、調整を実施し、部品代や修理費用は別料金となる契約です。

金額はFM契約よりもPOG契約の方が安いです。
またPOG契約もエレベーターメーカーと契約するよりは、独立系のメンテナンス会社と契約した方がさらに安くなります。

コストを重視する人は、独立系のメンテナンス会社のPOG契約を選択する人もいます。
プロの機関投資家が投資するようなワンルームマンションでは、収益性を高めるために独立系のメンテナンス会社のPOG契約を選択していることが多いです。

アパートオーナーの考え方次第の部分ではありますが、エレベーターの保守メンテナンスをどれにするかは、ハウスメーカーや建設会社とよく相談しながら決めるようにしてください。

2-4. マンション管理方式の選択

マンションでは、どのような管理方式にするかの選択を行います。

マンションの管理には、大きく分けて「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

管理委託

管理委託とは、管理会社に管理を委託契約する方式の管理です。
各入居者とはマンションオーナーがそれぞれ直接賃貸借契約を締結します。
空室が発生すれば、そのリスクはマンションオーナーが直接負います。

パススルー型サブリース

パススルー型サブリースは、管理会社にマンション一棟を賃貸する方式の管理です。
各入居者とは管理会社が転貸借契約を締結しますので、マンションオーナーは管理会社との賃貸借契約1本で済みます。

ただし、実際に入居している部屋の賃料から一定料率の管理料を差し引いた賃料が振り込まれるため、空室リスクはマンションオーナーが負うことになります。

収益性に関しては、「管理委託」と「パススルー型サブリース」は基本的に同じです。
マンションは戸数が多いので、管理委託とパススルー型サブリースで検討するなら「パススルー型サブリース」の方が契約は1本なので手間が少なくおススメとなります。

家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースも、管理会社にマンション一棟を賃貸する方式の管理です。
ただし、入居状況に関わらず、一定の家賃が振り込まれるため、空室リスクは直接負うことはありません。

収益性に関しては、家賃保証型サブリースが一番低いです。
また、家賃保証型サブリースであっても、家賃は永久に保証されるわけではなく、空室が増えたら減額要請があります。

管理方式は何を選択するかによって、収益性が大きく異なるため、非常に重要な検討項目です。

管理方式もハウスメーカーや建設会社によって提案の温度差があります。
設計プランだけでなく、管理方式もしっかりと比較検討した上で、ハウスメーカーや建設会社を選ぶ理由の一つとするのが良いでしょう。

3.マンション建築の基本的な流れ

マンション建築の基本的な流れを紹介します。

土地活用の最初のステップは、不動産のプロに相談すること。複数社に見積もりとプランを出してもらい、比較検討していきます。

マンションを建てる上では、土地の権利関係や用途地域など、いくつかの法律上クリアにしておくべき点があります。
また、収益の見込めるマンションを建てるためには、立地等の市場調査も大切です。

これらの周辺調査を踏まえて、相談先の企業とプランを煮詰めていきます。
自己資金の割合を確認し、資金の借入先を検討するのもこの段階です。

どんなマンションを建てるかプランが決まったら、依頼する企業と工事請負契約を結び、着工へと進んでいきます。
着工後は地盤工事に始まり、基礎工事、設備工事、外構工事を経て完工となります。

竣工検査で問題がなければ、マンションがオーナーに引き渡され、経営を始められる状態になるので、入居者募集を開始します。

4.マンションの建築にかかる費用

まず、マンションの坪単価の目安は、構造によってある程度決まっています。
次の表は、構造別のマンションの坪単価の目安を表しています。

※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。

上記の坪単価をもとに、「坪単価×延床面積」の式で算出できるのが、建築費（本体工事費）です。

さらに、建築費（本体工事費）以外にも、次のような諸費用がかかります。

諸費用としてかかる金額の目安は、建築費（本体工事費）の3～8％程度といわれています。

具体的に所有地に建てる場合のマンション建築費が知りたい方は「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から建築費シミュレーションを含む建築プランが簡単に手に入れられます。

マンションの建築費については、次の記事でシミュレーションを交えてさらに詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

5. 適正な建築費にする方法

この章では適切な建築費にする方法について解説します。

5-1. 建築費をかけるべきポイント

見積もり比較をしても建築費が予算に見合わない場合には、見積もり項目を一つ一つチェックし、削れるところは削って工事費を下げていく必要があります。

その際、何でもかんでも仕様を下げれば良いというものではなく、建築費をかけるべき場所もありますので、メリハリをつけて削減していくことが重要です。

建築費をかけるべき場所とは、基本的には入居者から直接見える仕上げの部分になります。

一方で、階段や廊下などの仕様を落としても支障のない部分については削減しても良い部分になります。

仕上げの中で、特に仕様を落としてはいけないところが、「エントランスとセキュリティ」部分です。

エントランスとセキュリティは重要な検討ポイントの一つですが、コストも十分にかけるべき部分になります。

メリハリを付けて、しっかり作り込むべき部分はコストカットしないようにしましょう。

5-2. 建築費を抑えても良いところ

建築費を抑えてもマンション経営に影響の出ない部分があります。

大きな部分でいうと、構造です。
5階建以下のマンションであれば、ラーメン構造の他、壁構造も選択することができます。

専有部に関しては、賃貸マンションの場合、床の仕上げは本物の木材フローリングまで使う必要はありません。

近年は、シートフローリングでもかなり質感のある素材のものが出ていますので、シートで代用が可能です。

シートフローリングは色々な種類のものから選べますので、コストを抑えて適切なデザインのものを選ぶようにしてください。

バルコニーの手すりについても、コストカットは可能な部分になります。

バルコニーは仕様の高いものは、半透明ガラスやコンクリートのものがありますが、仕様の低いものはアルミの縦格子です。
バルコニーの手すりは、仕様を落としても、特に入居率には影響を与えません。

尚、バルコニーの手すりは、建築の段階で近隣住民から反対を受けると仕様をアップせざるを得ない部分でもあります。

近隣住民から反対を受けるポイントは、新しいマンションから覗かれることを心配する「見合い」の問題です。

見合いの問題を避けるために、半透明ガラスやコンクリートの手すりに変更せざるを得ないことがあります。

このように近隣から反対を受けると、建物のコストアップに繋がるようなことが良くあります。

近隣対応は非常に重要ですので、着工前に十分な注意を払って近隣対策を行うようにしましょう。

5-3. VE・CD提案を受ける

実際のマンションの建築費削減は、ハウスメーカーや建設会社からVE（ブイイー）・CD（シーディー）提案を受けながら進めることになります。

VEはValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減することです。
CDはCost Downの略で、単なるコストの削減のことを指します。

VEやCDの提案を受けた際、それを採用するかどうか決めるのはオーナーの仕事です。
採用して良いかどうかの判断は、正直、かなり難しいと思います。
プロの開発担当者でも、十分な経験を積まない限り、適切な判断はできません。

基本的には、入居者に見える仕上げの部分は仕様を下げず、見えない部分はVE・CD提案を承認するようにします。

ただ、例えば、キッチンの天板の仕様を検討する場合、「人工大理石」で良いのか、「ステンレスエンボス仕上」で良いのか、普通は判断できないと思います。

そもそも、見積書に人工大理石やステンレスエンボス仕上と記載されていても、どんなものかを知らない人がほとんどです。

見積書を見て、VEやCDの判断ができるのは、相当に知識のある人しかできないため、VE・CD提案の段階では、適正なコストに近づけることは初心者にはできないと思っておいた方が無難です。

そのため、初心者がマンションの建築費を適正化するには、最初のハウスメーカーや建設会社選びでほぼ決定してしまうことになります。

建築費を大きく変更できるのは、ハウスメーカーや建設会社選びの部分ですので、各社のプランの比較検討はしっかりと行うようにしてください。

6.マンション建築会社を選ぶポイント

マンションを建てる際、どこの建築会社に工事を頼むかは、最も重要な検討ポイントのひとつでもあります。ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなど、さまざまな建築会社があり、それぞれに特徴があるものです。

では、どのような点に気を付けて建築会社を選べばよいのでしょうか。

まず知っておきたいのは、ハウスメーカーと工務店、ゼネコンの違いです。

ハウスメーカーは、全国的に営業網を持っており、規模が大きいので、選べるデザインや仕様の選択肢が多いという特徴があります。

対して、工務店は地域密着型で、宣伝広告費などがかかっていない分、全体の費用は低くなりやすいです。しかし、デザインや設備によっては、ハウスメーカーに依頼するよりも高額になることもあるので、複数社にプランを出してもらい、比較検討するのがおすすめです。

大規模な分譲マンションの場合は、総合建設業者であるゼネコンに建築を依頼するのが一般的。その場合も、複数社からプランを取り寄せてください。

そして比較検討の際は、次のような点をチェックしてみてください。

まとめ

いかがでしたか。
マンション建築について解説してきました。

設計プランには、「建築費」、「竣工時期」、「賃貸面積の最大化」、「全体のバルコニーの向き」、「主要な間取りと住戸の配置」、「1階部分の検討」、「エントランス仕上とオートロックシステム」、「郵便受けと宅配ボックス・ゴミ置場の位置」、「バイク置場の有無」、「エレベーターの保守メンテナンス」、「管理方式の選択」の検討事項がありました。

設計や管理のプラン提案を受けたら、それぞれの検討ポイントでオーナーとしても意見を述べると良いマンションを建てることができます。

また、適切な建築費に近づけるためには、VE・CD提案も受けるようにしてください。
ただし、VE・CD提案には十分な専門知識を必要とします。

適正な建築費でマンション建築を進めるには、「HOME4U 土地活用」を利用した設計プランの比較検討が最も効果的です。

最初のハウスメーカーや建設会社の比較はとても重要ですので、納得いくまで比較検討をするようにしましょう。
ぜひポイントをおさえたマンション建築を実行いただき、その後のマンション経営をスムーズに進めてください。

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