マンション建築費はいくら？費用を抑えるコツや賢い建て方を伝授

マンション建築は大きな投資になりますので、これから建てようとしている方は「建築費がいくらかかるのか」がとても気になるのではないでしょうか？

マンション建築費は、工事費の他、諸費用や想定外費用についても生じます。
また、ある程度なら、土地の面積から建築費をシミュレーションすることも可能です。

そこでこの記事では、土地活用でマンション建築を検討している方に向けて、「建築費の坪単価の相場」、「建築費シミュレーションの計算方法」、「適正な建築費で賢くマンションを建てる方法」、「建築費を抑えるポイント」について紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、この記事の情報を活かして、適正な建築費で収益性の高いマンションを手に入れて下さい！

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンション建築費の坪単価の相場

マンション建築費の坪単価の相場は、建物構造によってある程度決まります。
構造は、マンションの階数によって利用できる構造とできない構造があります。

※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。

尚、建築費は前面道路や周辺環境、間取り等の条件によっては建築費が大きく変動してしまうことがありますので、上記はあくまで目安として捉えてください。

2.マンション建築にかかる諸費用

マンション建築にかかるのは、工事費だけではありません。
この章では工事費以外の「諸費用」について解説します。
諸費用の総額の目安は、建築費の3％～8％程度です。
主に、以下の10項目になります。

1. 現況測量費
2. ボーリング調査費用
3. 設計料
4. 印紙代
5. 水道分担金
6. 火災・地震保険料
7. 新築建物登録免許税
8. 抵当権設定登録免許税
9. 司法書士手数料
10. 新築建物不動産取得税

それでは一つずつ見て行きましょう。

1.現況測量費

現況測量とは、敷地面積や真北、高低差等、設計に必要な情報を得るための測量のことです。
現況測量費の相場としては、30万円程度となります。

2.ボーリング調査費用

ボーリング調査費用とは、杭を打つ長さを決める支持地盤を測るための費用です。
ボーリング調査のポイントは、設計者から指示されます。
相場としては、1ポイント概ね50万円程度です。

3.設計料

設計料とは、設計士に支払う費用のことです。
設計は、設計会社と施行会社が同じになる「設計施工一貫方式」と設計会社と施行会社が別となる「設計施工分離方式」の2種類があります。

設計施工一貫方式の場合、設計料は工事費に対して1～3％程度です。
一方で、設計施工分離方式の場合、設計料は工事費に対して5～8％程度になります。

4.印紙代

請負工事契約書には、印紙を貼ることが必要です。
印紙代は、請負工事金額に記載する金額によって異なります。
印紙税は、建築工事費が「1億円超5億円以下なら6万円」、「5億円超10億円以下なら16万円」です。

5.水道分担金

水道分担金とは、新たに水道を引き込むにあたって、自治体に納める納付金です。
水道分担金は戸数が多いほど、金額が大きくなります。
自治体や戸数にもよりますが、マンションの場合、水道分担金は100万円～500万円くらいになることがあります。

6.火災・地震保険料

火災保険を複数年一括で長期契約する場合には、竣工時に火災保険料・地震保険料が必要です。
保険料の相場としては、1年分だと概ね請負工事金額の0.05％程度となります。

7.新築建物登録免許税

建物を新築すると、保存登記の登録免許税が生じます。
保存登記とは、最初に行なわれる所有権の登記のことです。

建物保存登記の登録免許税の求め方は以下のようになります。

登録免許税　＝　課税標準額（固定資産税評価額）　×　0.4％

課税標準額（固定資産税評価額）は、新築工事費の概ね50～60％程度です。

8.抵当権設定登録免許税

マンション建設はローンを組む際、抵当権設定の登録免許税も生じます。
抵当権設定登録免許税の求め方は以下の通りです。

登録免許税　＝　課税標準額（債権金額）　×　0.4％

その他、ローンを組む場合には、銀行に対して事務手数料や保証料も生じます。

9.司法書士手数料

建物の保存登記と抵当権の設定登記は司法書士に依頼します。
司法書士手数料は、保存登記と抵当権設定登記を合わせて頼むと6～7万円程度です。

10.新築建物不動産取得税

建物を新築すると、不動産取得税が生じます。
住宅の不動産取得税の計算式は以下の通りです。

不動産取得税　＝　課税標準額（固定資産税評価額）　×　3％

尚、「40平米以上240平米以下」の部屋については一定の軽減措置があります。

3.マンション建築で生じる想定外の費用

マンションを建築する際、工事費や諸費用以外に、「想定していなかった費用」が発生することがあります。
この章では、「２つの想定外の費用」について解説します。

（１）汚染土壌の除去費用

敷地内に土壌汚染があると、汚染土壌の除去費用が発生します。
マンション建築では、エレベーターを設置すると地下ピットと呼ばれる地下空間を作らなければならないため、ある程度、地下を掘り起こす工事が必要です。

掘り起こした地下の土は、敷地の場外に搬出することになりますが、土壌の廃棄は都道府県で厳しいルールが定められています。

廃棄する土壌の中に汚染土が含まれている場合、その汚染土の除去処理が必要となります。
土壌汚染の除去費用相場としては、1リューベ（1立方メートル）あたり3万円～5万円程度です。

（２）地下埋設物撤去費用

地下を掘り起こす工事では、コンクリートガラのような想定外の地下埋設物が出てくることがあります。
工事の障害となる地下埋設物が出てきてしまった場合には、地下埋設物撤去費用です。
地下埋設物撤去費用の相場は1トンあたり2～3万円程度となります。

4.土地の面積から概算する建築費シミュレーション

この章では、土地面積から建築費を概算するシミュレーション方法について解説します。

マンションは、建築基準法によって容積率が不算入となる部分が多く定められているため、アパートやオフィスとは異なり、土地面積からどれくらいの延床面積の建物が建つのか推定しにくいのが特徴です。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合を指します。

例えば、容積率が300％で指定されている土地であれば、100坪の土地だと最大で300坪の延床の建物を建てて良いことになります。

ただし、マンションのような共同住宅では、以下の床部分を容積率に不算入として良いということになっています。

【共同住宅の容積率不算入部分】

例えば、以下のようなマンションの平面図では、赤色で示した部分は容積率の対象となりますが、白抜きで示した共用廊下やエレベーター等の部分は容積不算入の面積となります。

よって、マンションの場合には、「容積対象となる床面積」より「延床面積」の方が大きくなるのが通常です。

一般的に、マンションの「延床面積」は、「容積対象となる床面積」の1.2～1.3倍程度となります。

【マンションの延床面積】

例えば、容積率が300％で指定されている100坪の土地の場合、容積対象となる床面積は最大300坪です。

延床面積が容積対象となる床面積の1.2倍と仮定した場合、延床面積は360坪ということになります。

ここで、以下の条件でマンション建築費のシミュレーションを行います。

(条件)

(シミュレーション)

ただし、上記のシミュレーションは、あくまでも容積率を完全に消化できるということが前提です。

マンション建築では、日影規制がある土地だと、建物の床面積が削られるため容積率を完全に消化できないといったことがよくあります。
日影規制とは、隣接街区に一定時間以上の日影を生じさせないようにするための規制です。

敷地は300％の容積率が指定されているにも関わらず、実際には250％までしか消化できないようなこともあり得ます。

容積率は、どれくらい消化できるかは、設計者に実際に図面を描いてもらわないとわかりません。

シミュレーションで建築費を決めつけてしまうと、大きく見誤ることがありますので、最終的には必ず実際に建築プランを描いてもらって建築費を判断するようにしてください。

5.適正な建築費で賢くマンションを建てる方法

適正な建築費で賢くマンションを建てるには、複数のマンション建築プランを比較検証して適正額を知ることから始めるのが正攻法です。

複数のマンション建築プランを比較するには、「HOME4U 土地活用」がおススメです。

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また、収支シミュレーションや節税効果などもまとめて提案が受けることができ、土地活用でマンション建築をしようとしている方にとって必要な情報がすべて得られる点もメリットです。

1章や4章で紹介しましたように、実際の建築費は前面道路、周辺環境、間取り、日影規制など様々な条件により異なってきますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」を使って、複数の施工会社の提案を幅広く比較し、あなたの土地や予算にもっとも適したプランを見つけるようにしてください。

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6.マンション建築費を抑えるコツ5選

この章では、マンション建築費を抑えるコツについて、5つ解説します。

6-1.地下階は作らない

建築費を抑えるには、地下階は作らないことが鉄則です。

マンション建築では、自治体の定める建築条例に従わなければならないため、市区町村によっては相応の台数の駐車場を確保しなければならないことがあります。

駐車場の台数確保が難しくなると、「駐車場を地下に作ってみてはどうか」と検討し始める方が多く見受けられます。

しかしながら、駐車場を地下に持っていくと、途端に建築費が跳ね上がってしまうため、投資採算性が合わなくなります。

駐車場の台数確保が難しい場合には、地下階ではなく、地上の中間階に機械式駐車場を配置する方が建築費を抑えられます。

建築費を抑えるなら、よほどの理由がない限り、地下階は作らないことをおススメします。

6-2.建物形状を整形にする

建築費を抑えるには、建物形状を整形にすることもポイントです。

一般的に、マンションは「羊羹切り」と呼ばれる長方形の整形なマンションを並べて作るのが最も建築費が安くなります。

建物形状が不整形な形になると、その分、壁面が増えるため、余計な仕上げ材等も増えて建築費が上がってしまいます。
また、不整形な部屋は貸しにくくもなりますので、なるべく作らない方が良いです。

貸しやすく、かつ、建築費を抑えるためにも、建物形状は極力、整形にするようにしてください。

6-3.柱のスパンは適切な短さにする

建築費を抑えるには、柱のスパンは適切な短さにする必要があります。
スパンとは、柱と柱の間の距離のことを指します。

スパンが長いと、梁(柱と柱をつなぐ横架材)を太くして建物を支える必要がでてきます。
梁を太くしなければならない分、建築費も上昇します。

上図の例は、左図は建築費が高い例、右図は建築費が安い例です。
左図のようなマンションは、室内に柱が出てこないため、すっきりした居室空間を作ることができますが、建築費は高くなります。

建築費を抑えるには、柱が室内に飛び出てくることは容認し、スパンは適切な短さに留めておくことをおススメします。

6-4.外廊下の設計とする

建築費を抑えるには、共用廊下は外廊下の設計とすることがポイントです。
外廊下とは、共用廊下に壁面がなく、外部に解放されているタイプの廊下のことを指します。
それに対して、共用廊下が建物内にあるタイプのことを内廊下と呼びます。

内廊下は、壁面が増え、廊下にも空調や換気システムを設置する必要があることから、建築費が跳ね上がります。

外廊下であれば、壁面が少なくなり、廊下用の空調や換気システムも不要となることから建築費を抑えることができます。

6-5.エレベーターの台数を適切にする

エレベーターの台数を適切にすることもコツです。
エレベーターの台数は、概ね50戸に1台となります。

しかしながら、70戸なら2台必要かというと、プランによっては必ずしも2台必要とは限りません。

1～2階の住居はエレベーターを使わない人も多いため、3階以上が50戸程度であれば、思い切って70戸でも1台という判断はあり得ます。
戸数の配置も十分に考慮して、エレベーターは適切な台数に留めることがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「マンションの建築費」に関する情報をお伝えしました。

マンション建築費の坪単価相場はあくまでも目安で、実際の建築費はお持ちの土地の環境や間取り等により異なるものと認識しておいてください。

適正な建築費で賢くマンションを建てるには、「HOME4U 土地活用」を使って、マンション建築の実績が豊富な一流施工会社の提案を、じっくりと比較することから始めるのが一番の近道です。

建築費を抑えるポイントも参考にしていただきながら、ぜひお持ちの土地を最大限に有効活用できるマンションを建築してください。

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