マンション建築費はいくら？費用を抑えるコツや賢い建て方を伝授

4.土地の面積から概算する建築費シミュレーション

この章では、土地面積から建築費を概算するシミュレーション方法について解説します。

マンションは、建築基準法によって容積率が不算入となる部分が多く定められているため、アパートやオフィスとは異なり、土地面積からどれくらいの延床面積の建物が建つのか推定しにくいのが特徴です。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合を指します。

例えば、容積率が300％で指定されている土地であれば、100坪の土地だと最大で300坪の延床の建物を建てて良いことになります。

ただし、マンションのような共同住宅では、以下の床部分を容積率に不算入として良いということになっています。

【共同住宅の容積率不算入部分】

例えば、以下のようなマンションの平面図では、赤色で示した部分は容積率の対象となりますが、白抜きで示した共用廊下やエレベーター等の部分は容積不算入の面積となります。

よって、マンションの場合には、「容積対象となる床面積」より「延床面積」の方が大きくなるのが通常です。

一般的に、マンションの「延床面積」は、「容積対象となる床面積」の1.2～1.3倍程度となります。

【マンションの延床面積】

例えば、容積率が300％で指定されている100坪の土地の場合、容積対象となる床面積は最大300坪です。
延床面積が容積対象となる床面積の1.2倍と仮定した場合、延床面積は360坪ということになります。

ここで、以下の条件でマンション建築費のシミュレーションを行います。

(条件)

(シミュレーション)

ただし、上記のシミュレーションは、あくまでも容積率を完全に消化できるということが前提です。

マンション建築では、日影規制がある土地だと、建物の床面積が削られるため容積率を完全に消化できないといったことがよくあります。
日影規制とは、隣接街区に一定時間以上の日影を生じさせないようにするための規制です。

敷地は300％の容積率が指定されているにも関わらず、実際には250％までしか消化できないようなこともあり得ます。

容積率は、どれくらい消化できるかは、設計者に実際に図面を描いてもらわないとわかりません。

シミュレーションで建築費を決めつけてしまうと、大きく見誤ることがありますので、最終的には必ず実際に建築プランを描いてもらって建築費を判断するようにしてください。

5.適正な建築費で賢くマンションを建てる方法

適正な建築費で賢くマンションを建てるには、複数のマンション建築プランを比較検証して適正額を知ることから始めるのが正攻法です。

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1章や4章で紹介しましたように、実際の建築費は前面道路、周辺環境、間取り、日影規制など様々な条件により異なってきますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」を使って、複数の施工会社の提案を幅広く比較し、あなたの土地や予算にもっとも適したプランを見つけるようにしてください。

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6.マンション建築費を抑えるコツ5選

この章では、マンション建築費を抑えるコツについて、5つ解説します。

6-1.地下階は作らない

建築費を抑えるには、地下階は作らないことが鉄則です。

マンション建築では、自治体の定める建築条例に従わなければならないため、市区町村によっては相応の台数の駐車場を確保しなければならないことがあります。

駐車場の台数確保が難しくなると、「駐車場を地下に作ってみてはどうか」と検討し始める方が多く見受けられます。

しかしながら、駐車場を地下に持っていくと、途端に建築費が跳ね上がってしまうため、投資採算性が合わなくなります。

駐車場の台数確保が難しい場合には、地下階ではなく、地上の中間階に機械式駐車場を配置する方が建築費を抑えられます。

建築費を抑えるなら、よほどの理由がない限り、地下階は作らないことをおススメします。

6-2.建物形状を整形にする

建築費を抑えるには、建物形状を整形にすることもポイントです。

一般的に、マンションは「羊羹切り」と呼ばれる長方形の整形なマンションを並べて作るのが最も建築費が安くなります。

建物形状が不整形な形になると、その分、壁面が増えるため、余計な仕上げ材等も増えて建築費が上がってしまいます。
また、不整形な部屋は貸しにくくもなりますので、なるべく作らない方が良いです。

貸しやすく、かつ、建築費を抑えるためにも、建物形状は極力、整形にするようにしてください。

6-3.柱のスパンは適切な短さにする

建築費を抑えるには、柱のスパンは適切な短さにする必要があります。
スパンとは、柱と柱の間の距離のことを指します。

スパンが長いと、梁(柱と柱をつなぐ横架材)を太くして建物を支える必要がでてきます。
梁を太くしなければならない分、建築費も上昇します。

上図の例は、左図は建築費が高い例、右図は建築費が安い例です。
左図のようなマンションは、室内に柱が出てこないため、すっきりした居室空間を作ることができますが、建築費は高くなります。

建築費を抑えるには、柱が室内に飛び出てくることは容認し、スパンは適切な短さに留めておくことをおススメします。

6-4.外廊下の設計とする

建築費を抑えるには、共用廊下は外廊下の設計とすることがポイントです。
外廊下とは、共用廊下に壁面がなく、外部に解放されているタイプの廊下のことを指します。
それに対して、共用廊下が建物内にあるタイプのことを内廊下と呼びます。

内廊下は、壁面が増え、廊下にも空調や換気システムを設置する必要があることから、建築費が跳ね上がります。

外廊下であれば、壁面が少なくなり、廊下用の空調や換気システムも不要となることから建築費を抑えることができます。

6-5.エレベーターの台数を適切にする

エレベーターの台数を適切にすることもコツです。
エレベーターの台数は、概ね50戸に1台となります。

しかしながら、70戸なら2台必要かというと、プランによっては必ずしも2台必要とは限りません。

1～2階の住居はエレベーターを使わない人も多いため、3階以上が50戸程度であれば、思い切って70戸でも1台という判断はあり得ます。
戸数の配置も十分に考慮して、エレベーターは適切な台数に留めることがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「マンションの建築費」に関する情報をお伝えしました。

マンション建築費の坪単価相場はあくまでも目安で、実際の建築費はお持ちの土地の環境や間取り等により異なるものと認識しておいてください。

適正な建築費で賢くマンションを建てるには、「HOME4U 土地活用」を使って、マンション建築の実績が豊富な一流施工会社の提案を、じっくりと比較することから始めるのが一番の近道です。

建築費を抑えるポイントも参考にしていただきながら、ぜひお持ちの土地を最大限に有効活用できるマンションを建築してください。

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