10個のパターンで考える！自分の土地に適した有効活用とは？

1. 土地を最大限に有効活用するための5つのポイント

土地を最大限に生かした活用方法を、専門的な表現で「最有効使用」と呼びます。
土地活用を決めることは、言うなれば最有効使用を探り当てる道のりです。

この章では最有効使用を決める5つのポイントについてご紹介します。

1-1. 公法上の規制

土地には公法上の規制があり、その土地にどのような用途の建物が建てられるのかある程度決まっています。

例えば、閑静な戸建て住宅街に大規模な娯楽施設を建てることはできません。
これは、エリアごとに建てられる建物の用途が決まっているからです。

建築可能な用途の規制は、都市計画法の「用途地域」と呼ばれるもので定められています。
用途地域は、住宅系、商業系、工業系で以下のような合計13種類の地域が存在します。

どの地域で、どのような建物が建築可能なのかについては、下表の様に決まっています。

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例えば、第一種低層住居専用地域では、住宅、共同住宅、寄宿舎等の建築は可能ですが、店舗は建築することができません。
老人ホームや保育所等なら建てることができます。

第一種低層住居専用地域とは、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。

そのため、共同住宅といってもマンションのような高層の共同住宅を建てることはできず、低層のアパートしか建てることができません。

すると、土地が第一種低層住居専用地域内にあると、土地活用といってもアパートか戸建賃貸、老人ホーム、保育所程度に絞られることになります。

店舗や高層マンションといった土地活用は最初から無理であるため、諦めることになります。

一方で、第一種中高層住居専用地域は中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域であり、500平米までの一定の店舗等が建てられます。

第一種中高層住居専用地域は高層マンションの土地活用も選択肢として加わります。

5階まで建てられるエリアであれば、2階建てアパートよりも5階建てマンションの方が収益は稼げます。
この場合、土地の最有効使用は、5階建てマンションということになります。

用途地域は、土地活用の選択肢を制限しますので、一番重要な情報です。
自分の土地がどのような用途地域に属するのか理解した上で土地活用を進めるようにしてください。

1-2. 賃貸需要

用途地域はあくまでも「建てても良い」という規制だけであって、「借主が見つかる」ことを保証するものではありません。

土地活用を決める上では、借りる人がいるという賃貸需要があることが重要です。

例えば、第一種住居地域は住居の環境を保護するための地域であり、床面積が3,000平米までの店舗やホテル等も建築可能です。

3,000平米までの店舗となると、かなり大きな店舗を建てることができます。
しかしながら、3,000平米の店舗を建てたとしても借りてくれるテナントがいなければ意味がありません。

土地活用は、用途地域の制限に加え、賃貸需要が備わってはじめて成立します。
用途地域によって建築可能な建物の中から、一番賃料の高い借主がいる建物が最有効使用ということです。

また、住居系の土地活用は、賃貸需要をもう少し細かく見ていく必要があります。
1Kと3LDKでは、入居者の属性が異なります。

1Kは単身者ですが、3LDKはファミリー世帯となります。
単身者とファミリー世帯では、単身者の方が賃貸需要があります。

単身者は住宅を買うよりも借りることを選びますが、ファミリー世帯となると借りるよりも買う方を選びます。

よって、同じ住居系でも単身者を狙った1Kのアパートやマンションの方が最有効使用となります。

2つ以上の賃貸需要があったとしたら、より強い賃貸需要に合わせて建物を計画することがポイントです。

1-3. 借主の撤退リスク

土地活用で考慮したい点に撤退リスクがあります。
仮に賃貸需要があったとしても、すぐに退去してしまえば、建物投資が回収できず大きな損失を被ることになります。

特に商業系のテナントは、撤退リスクを特に注意をしなければいけません。
商業系のテナントは、出店時は勢いが良いのですが、退店時もあっさりと撤退を決めてしまいます。

撤退後はなかなか後継テナントも見つからず、見つかっても賃料が大幅に下がることが多いです。

撤退リスクは、一棟貸の場合に大きな影響を及ぼします。
一棟貸でテナントが退去してしまうと、その後、次のテナントが決まるまで家賃収入がゼロです。

特に一棟貸の土地活用を行う人は、撤退リスクには十分注意をするようにしましょう。

尚、住居系の土地活用でもアパートなら複数の入居者に貸すため退去の影響は低いですが、戸建賃貸となると一棟貸であるため退去の影響が大きくなります。

アパートと戸建賃貸は、退去時のリスクも踏まえた上で検討するようにしてください。

1-4. 建築費

これから土地活用する人が、特に気になるのは建築費ではないでしょうか。
建築費は投資利回りを左右するものであるため、適切な金額で発注することが重要です。

国内の建築費は、職人の人手不足の影響から年々高くなっています。
景気の変動に関わらず、業界の人手不足という構造的な問題に起因していることから、今後も下がる見込みは低いです。

そのため、リーズナブルな建築費での発注は、難しくなってきており、高い建築費でも十分にやっていける土地活用の選択が重要となっています。

建築費は、リーズナブルにするといっても、資材や職人の人件費があるため、限界があります。

過度なコストカットを行うと、安普請の建物を建てることになり、中長期的には空室の発生などマイナスの影響を及ぼします。

建築費は適正にすることを考えるとともに、高い賃料を得られる土地活用を選択し、利回りを上げる努力も同時に行うようにしましょう。

1-5. 管理の容易性

個人で土地活用をする場合、管理の容易性も考慮する必要があります。

例えば、年中テナントが入れ替わるような商業ビルのような土地活用は、高度な管理が必要となるため、個人向きではありません。

商業テナントは、入居時に大掛かりな工事を行い、退去時に原状回復でトラブルとなることが多いことから、管理が非常に難しいです。

それに対して、老人ホームなどの一棟貸は、ほとんど管理の手間が発生しません。
小修繕もテナントの判断で行う契約も多く、オーナーに判断業務がほとんど発生しないです。

不動産賃貸業は、竣工してからが非常に長いため、なるべく手間のかからない活用を選択すると、楽に経営できます。

土地活用は、竣工後の管理の手間も考慮に入れながら決定することがポイントです。

2. 代表的な土地活用法10パターンと向いている土地

この章では、代表的な土地活用法10パターンと向いている土地について解説します。

No	土地活用	向いている土地の条件・特徴
1	アパート	60～100坪前後の広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、近くに大学や大きな病院などがあり、一定の賃貸需要があるエリア
2	賃貸マンション	100～200坪前後の広さ 用途地域が「第一種中高層住居専用地域」など高層の建物が建築可能なエリア 容積率は200％以上 駅から徒歩10分圏内
3	戸建賃貸	戸建てが立つ広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、小学校の近くや学区の良いエリア
4	賃貸併用住宅	（アパートと同様）
5	老人ホーム	300～500坪程度の広さ 広い土地（駅から離れていても可、バス停から徒歩5分圏内のエリアが望ましい）
6	ロードサイド店舗	一定の交通量があり、渋滞は少ない幹線道路沿いの土地
7	オフィスビル	300坪以上の広さ 東京の都市部（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、品川区 地方都市のターミナル駅から徒歩3分圏内
8	ビジネスホテル	300坪程度の広さ 主要駅の至近の土地
9	倉庫	大規模な広さの土地 高速道路のインターチェンジの至近
10	小規模店舗	需要（＝人通り）がある土地（例：大型スーパーの近く、など）

1. アパート
60～100坪前後の広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、近くに大学や大きな病院などがあり、一定の賃貸需要があるエリア
2. 賃貸マンション
100～200坪前後の広さ 用途地域が「第一種中高層住居専用地域」など高層の建物が建築可能なエリア 容積率は200％以上 駅から徒歩10分圏内
3. 戸建賃貸
戸建てが立つ広さ 駅から徒歩10分圏内 駅から離れている場合は、小学校の近くや学区の良いエリア
4. 賃貸併用住宅
（アパートと同様）
5. 老人ホーム
300～500坪程度の広さ 広い土地（駅から離れていても可、バス停から徒歩5分圏内のエリアが望ましい）
6. ロードサイド店舗
一定の交通量があり、渋滞は少ない幹線道路沿いの土地
7. オフィスビル
300坪以上の広さ 東京の都市部（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、品川区） 地方都市のターミナル駅から徒歩3分圏内
8. ビジネスホテル
300坪程度の広さ 主要駅の至近の土地
9. 倉庫
大規模な広さの土地 高速道路のインターチェンジの至近
10. 小規模店舗
需要（＝人通り）がある土地（例：大型スーパーの近く、など）

2-1. アパート

アパートはほとんどの土地で建築ができ、建築費もそれほど大きくないというのがメリットです。
一方で、供給過剰になりやすいというデメリットがあります。

アパートは「工業専用地域」以外の用途地域で建築可能なため、さまざまなエリアで建てることが可能です。
郊外の土地でもアパート経営はできます。

ただ、賃貸需要を捉える必要があるため、駅から徒歩10分圏内の土地であることが理想です。

駅から離れていても、近くに大学や大きな病院があり、一定の賃貸需要があるエリアであればアパートに向いているといえます。

敷地の広さとしては、100坪前後が望ましいですが、60坪程度からでも建築することは可能です。
土地の広さは、郊外ほど駐車場ニーズが高くなるため、広い土地の方が適しています。

また、第一種低層住居専用地域では、住居系だとアパートくらいしか建てられませんので、必然的にアパートが主要な選択肢となります。

尚、アパートは立地に適した間取りにすることが重要です。

駅前の利便性の高い土地であれば、単身者向けの1Kタイプのアパートが適しています。
郊外であれば、広めの部屋を好む単身者が増えるため、2DKタイプのアパートが埋まりやすいです。

駅から離れた土地であれば、単身者の需要が低くなるため、3LDKなどのファミリータイプのアパートも候補の一つとなります。

アパートを建築することを決めたら、周囲の状況に応じて間取りを調整していくことがポイントです。

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2-2. 賃貸マンション

賃貸マンションは、賃料収入の総額も大きく、老朽化もしにくいため長期にわたって安定的に賃貸経営ができるというメリットがあります。
一方で、建築可能な土地が限られ、取組みにくいというのがデメリットです。

賃貸マンションに向いている土地は、まず用途地域が「第一種中高層住居専用地域」のような高層の建物を建築可能なエリアに限られます。

用途地域には、それぞれ容積率が定められています。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

容積率は大きければ大きいほど、高い建物を建築できることを意味しています。
マンションが建っている土地は、容積率は少なくとも200％以上のところが多いです。

容積率が200％以上で定められている土地であれば、マンション建築が可能な土地であると考えて良いでしょう。

土地の広さとしては、200坪以上は欲しいところです。
場合によっては、都市部でも100坪程度の土地でマンションを建てている物件もあります。

あまり土地が小さいと、条例に定められた駐車場の附置義務台数を確保できないこともあります。
マンションの場合、基本的、土地は広ければ広いほど設計の計画がしやすいです。

また、立地に関しては、やはり駅から徒歩10分圏内が基本となります。
近くにスーパーやコンビニ等の生活利便施設がある場合は、単身者に人気が出やすいため、マンション適地です。

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2-3. 戸建賃貸

戸建賃貸は、狭い土地でも建てられ、賃貸需要に対して供給量も少ないというメリットがあります。
一方で、投資効率が悪く、収入も大きくならないというのがデメリットです。

戸建賃貸は、アパートにはちょっと狭い40～50坪程度の土地や、地型が悪くて使いにくい土地等に向いています。

立地としては、アパートと同じく駅から徒歩10分圏内が適切です。
ただし、戸建賃貸は小中学生の子供を持つファミリー層がターゲットとなります。

そのため、駅から離れていても、学区の良いエリアや学童保育が併設されている小学校の近く等であればニーズがあります。

戸建賃貸は、基本的には戸建てが建つ広さの土地であれば、建てることができます。
アパートにはちょっと狭すぎる土地であれば、戸建賃貸を検討してみるのも良いでしょう。

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2-4. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は自宅の土地でも土地活用ができるというメリットがあります。
一方で、自宅とアパートがくっついてしまっているため、将来的に売却や相続がしにくいというのがデメリットです。

賃貸併用住宅は、広い自宅を持っている人に向いています。
特に、子供が巣立った後、広過ぎる家を持て余しているような人にはおススメです。

広過ぎる家の場合、賃貸併用住宅に建て替えることで、自宅を少し狭くできます。
また、アパート部分から家賃収入が入ってくるため、自宅のローン返済の負担を軽減することが可能です。

自宅部分を50％以上とすると、住宅ローンを使って建物全体を建てることができます。
また、自宅部分には住宅ローン控除の適用も可能です。

立地としては、普通のアパートと同様に駅から徒歩10分圏内の賃貸需要がある場所が望ましいといえます。

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2-5. 老人ホーム

老人ホームは撤退リスクが低く収益が安定しており、駅から離れている土地でもできることがメリットになります。
一方で、広い土地が必要であり、取組みにくいというのがデメリットです。

老人ホームは「工業専用地域」以外の用途地域で建築可能なため、広いエリアで建てることができます。

2階建て老人ホームもありますので、第一種低層住居専用地域内でも建てられている物件は多いです。

老人ホームは、500坪程度の広さを必要とします。
300坪程度でも簡易な老人ホームを建てられるケースがありますので、一度検討してみる価値はあります。

第一種低層住居専用地域内の広い土地は、活用が難しい土地の一つです。
老人ホーム以外の活用となると、戸建分譲ディベロッパーへの売却くらいしかありません。

先祖から引き継いだ土地を売却したくない場合には、老人ホームがおススメといえます。

老人ホームは、駅から離れていても、バス停から徒歩5分圏内であれば老人ホーム事業者が前向きに検討してくれます。

立地的には、入居者の家族が会いに来ることができる何らかの交通手段があれば大丈夫です。

駅から離れた広い土地を持て余しているような場合には、老人ホームによる土地活用が検討できます。

2-6. ロードサイド店舗

ロードサイド店舗は賃料単価が高く、建築単価が安いので投資効率が高いというメリットがあります。
一方で、撤退リスクが高く、また大きな土地を必要とするというのがデメリットです。

幹線道路沿いに広い土地を持っている場合は、ロードサイド店舗に向いています。

ロードサイド店舗は、車での来客が多いため、一定の交通量があり、かつ、渋滞は少ないような幹線道路沿いにある土地が適しています。

また、ロードサイド店舗は店舗面積も大きいため、用途地域も重要です。

第一種住居地域であれば床面積が3,000平米以内の店舗を建てることが可能です。
第二種住居地域や準住居地域になると、10,000平米以内の店舗まで建築できます。

ロードサイド店舗は、事業者が常に店舗用地を探しているため、事業者からオファーがあることも多いです。

2-7. オフィスビル

オフィスビルは賃料単価が住宅系よりも高く、収入が大きいというメリットがあります。
一方で、賃貸需要が限定的で、限られた土地しかできないというデメリットがあります。

オフィスビルに向いている土地は極めて希少です。

東京でも千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、品川区の一部になります。
東京以外では、大きな都市でもターミナル駅から徒歩3分圏内の土地に限られます。

オフィスの賃貸需要は都市部の局所的な地域にしか存在しないため、地方ではかなりリスクの高い土地活用となります。
地方都市のオフィスは空室率も高く、賃料下落も激しいです。

また、オフィスビル建築の場合は、広い土地の方が良いです。
駅前でもペンシルビルのようなオフィスを建てると、テナント属性が悪くなります。
少なくとも土地の広さが300坪以上あることが望まれます。

2-8. ビジネスホテル

ビジネスホテルは、一棟貸しで収入も安定し、賃料も比較的高いというメリットがあります。
一方で、条件に見合う土地が少なく取り組みにくいのがデメリットです。

ビジネスホテルは、宿泊料も安くて綺麗なため、ビジネスマンだけでなく、国内外の観光客も多く利用します。

そのため、地方でも観光地であれば有効な活用方法の一つです。
新幹線の停車駅の至近の土地であれば、ビジネスホテルに適しています。

また、東京や京都では慢性的にビジネスホテル用地が不足しているため、適した土地があるとすぐにホテル事業者が決まります。

都内では地下鉄やJRの駅の至近の土地であれば、ビジネスホテルニースがあり、オフィスビルよりも適するエリアは広いです。

ただし、ビジネスホテルは、ホテル事業者側の採算ラインが重要になります。
目安としては、200室以上できるような土地でないと、採算ラインに合わないとされています。

容積率にもよりますが、土地の広さとしては、300坪程度あることが望ましいです。
ワンルームマンションにするには少しもったいなく、オフィスビルにするには難しい土地が、ビジネスホテル用地として適しているでしょう。

2-9. 倉庫

倉庫は全国的に賃貸需要が高まっており、安定的に賃貸経営ができるメリットがあります。
一方で、広大な土地を要し、個人では取り組みにくいのがデメリットです。

インターネット通販の市場が拡大していることから、全国的に倉庫用地が不足しています。
倉庫用地は、高速道路のインターチェンジの至近にあるような土地が適しています。

倉庫であれば、田舎でも賃貸需要があります。
倉庫用地は希少であり、家賃も全国的にあまり差がありません。

ただし、近年は倉庫が大型化しており、元々企業が保有していたような大規模地でないと倉庫開発はできなくなってきました。

求められる広さが大きいため、個人には不向きな土地活用となっています。

2-10. 小規模店舗

店舗は需要がある立地であれば、小さな土地でも可能で収益性も高いというメリットがあります。
一方で、撤退リスクも相応にあるというのがデメリットです。

土地活用では、飲食店や美容院、マッサージ店、塾、コンビニ等の小規模店舗の賃貸も考えられます。

小規模店舗は買い物客が多く集まる大型スーパーの近くの土地が適しています。
大型スーパーには、買い物客が多く集まるため、その周辺には「ついで買い」需要が多くあります。

地方でも、駅前商店街は元気がなくても、大型スーパーの周りにはポツポツと小さな店が集積していることが多いです。

大型スーパーの駐車場の近くなども買い物客からの視認性が高く、店舗用地に適しています。

また、賃貸マンションは、1階に店舗を誘致できると収益性が上がります。
店舗の家賃単価は住宅よりも高いため、マンションの1階に店舗を設けることができると収支が向上します。

そのため、店舗が誘致できるような土地は、必ず上階に賃貸マンションを作ることができないか検討してください。
賃貸マンションと店舗は相性が良いので、セットで検討することをぜひおススメします。

3. 一括無料相談サービスを使えば、土地の有効活用法が見つかります

土地活用を決めるには、まずはどのような選択肢があるのかを知ることから始めます。
それには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括無料相談サービスを利用するのが便利です。

土地活用の選択肢は、「公法上の規制」や「賃貸需要」によって選択肢が絞られます。

公法上の規制は専門的な知識を必要とすることから、土地所有者にはなかなかわかりません。

賃貸需要も、どのような需要が存在し、賃料がいくらくらいなのかプロでないと調べられないです。

土地活用は、プロが関わらないと選択肢すら見えてきませんが、HOME4Uを使うと、無料で実績豊富な建築会社から土地活用提案を受け取ることができます。

一括無料相談サービスでは、最大10社のハウスメーカー等から土地活用提案を受けることができるため、簡単に最大7つの選択肢を知ることができます。

しかも、一括無料相談サービスで提案してくれる企業は、一流の建築会社ばかりです。
一流のハウスメーカーは、様々な商業テナントとのコネクションがあることから、アパートだけでなく、老人ホームやロードサイド店舗等の提案もできます。

各社がその土地にあったベストプランを提案してきますので、自分では思いもよらなかった土地活用提案を受けることができます。

土地活用提案は、一流のハウスメーカーほど、幅広い提案をすることが可能です。
土地活用を始めるなら、一流のハウスメーカーが多く揃った「HOME4U 土地活用」を使って、最有効使用を見つけましょう。

4. その他の土地活用

不動産で得られる収入は、建物の家賃収入が一番大きいです。
そのため、最有効使用は建物を建てて、建物を他人に貸すことが前提となります。

しかしながら、土地には地代など土地を貸すことで得られる収入もあります。
地代収入は家賃収入と比べると低いです。

この章では、最有効使用以外の土地活用について、「借地事業」と「暫定利用」の2つを解説します。

4-1. 借地事業

土地を他人に貸して地代を得る活用を借地事業といいます。
借主が建物所有目的で土地を借りる場合には、建物の所有者は土地の借主ということになります。

土地所有者に建物投資は不要であり、地代だけを得ます。
建物所有者ではないことから、土地所有者には建物の修繕負担はありません。
経費として存在するのは、土地の固定資産税及び都市計画税のみです。

借地には大きく分けて「普通借地」と「定期借地」の2種類があります。
このうち、事業として取り組みやすいのが定期借地です。

定期借地は借地期間終了時に、土地が必ず返ってくる契約です。
それに対して、普通借地は借地期間終了時に更新があり、一度貸してしまうと、ほぼ土地が返ってこない契約になります。

借地事業を行うには、土地が確実に戻ってくる定期借地を前提とすることが基本です。
定期借地には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。

このうち、借地期間も短くて、比較的地代も高いのが事業用定期借地権になります。
事業用定期借地権とは、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とした定期借地権のことです。

事業用定期借地の地代は相当地代と呼ばれ、年間地代は更地価格の6％程度が目安となります。

全く初期投資を伴わず、それなりの地代を稼げることから事業用定期借地は土地所有者にとても人気です。

ロードサイド店舗に適した土地等であれば、事業用定期借地の可能性もあり得ます。
建物を貸す家賃収入よりは低いですが、リスクがほとんどないため、事業用定期借地の提案があれば検討してみるのも良いでしょう。

4-2. 暫定利用

土地活用の一つに、建物所有を目的としない借地があります。
具体的には、駐車場や資材置場、野立て看板用地等の暫定利用です。

建物所有を目的としない借地は、収益性が非常に低いため、最有効使用とはいえません。
最有効使用を模索している段階の一時的な活用方法であり、一般的には暫定利用と呼ばれています。

暫定利用の中では、時間貸し駐車場が一番収益は高いです。
ただし、都内の一等地などは土地の固定資産税が高過ぎて、駐車場収入だけでは固定資産税すら賄えない場所もあります。

逆に地方に行くと駐車場収入が低過ぎて、やはり固定資産税すら賄えない場所も現れます。
時間貸し駐車場は、固定資産税がある程度安く、駐車場収入がある程度高い場所でないと収益がプラスにならないという難しさがあります。

いずれにしても、暫定利用では高い収益を望むことはできません。
土地を最大限に生かすには、建物を建てて、それを人に貸すことが必要となります。

まとめ

いかがでしたか。
土地の有効活用について解説してきました。

最有効使用を決めるには、「公法上の規制」、「賃貸需要」、「撤退リスク」、「建築費」、「管理の容易性」の5つのポイントがありました。

どのような土地活用ができるかは専門的な知識が必要となりますので、「HOME4U 土地活用」で土地活用提案を受けることから始めてください。

また、土地活用提案を受ける前に、自分の土地が何に向いているか、10個のパターンの中からイメージを膨らませておくのも一つです。

いずれにしても、土地活用はまず選択肢を絞り、その中からベストな選択を選ぶ道のりがオーナーの仕事となります。

一括無料相談サービスを利用して、ご自身の所有する土地の有効活用方法の選択肢を知ることから始めてみましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット