【基本を解説】アパート経営の収入・支出・利益と手取り金額について解説、シミュレーション

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公開日:2020/01/30 更新日:2022/11/17

アパート経営ガイド

【基本を解説】アパート経営の収入・支出・利益と手取り金額について解説、シミュレーション

アパート経営の収益シミュレーション

アパート経営の手取り収入の全国平均は「521万円/年」です。
※不動産所得を得る方全員を対象にしたものです。
※【資料】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査」

年間の手取り収入は300〜500万円の人が1番多く、続いて500〜1000万円の人が多い結果となりました。
詳しくは「1.アパート経営の手取り収入の平均」をご覧ください。

アパート経営の収入と支出は以下の通りです。

アパート経営の収入と支出の費目・内訳一覧
収入 支出
家賃収入 定期的に発生する収入・支出
家賃額 ローン返済費
共益費/管理費 管理委託料
駐車場賃料 保険料
水道光熱費
家賃収入以外の収入 必要に応じて発生する収入・支出
礼金 建物修繕費
更新料 仲介手数料
その他(自動販売機や太陽光発電機など) 広告料(入居者募集費)
立ち退き料/解体費用

収入や支出にも種類があり、それぞれ発生するタイミングが異なるため注意が必要です。
詳しくは「2. アパート経営の収入」「3.アパート経営の支出と経費」をご覧ください。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から建築費や予想収益が含まれた、「アパート建築プラン」を取り寄せることができます。
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Contents

  • 1.アパート経営の手取り収入の平均
  • 2. アパート経営の収入
    • 2-1. 家賃収入
    • 2-2. 家賃収入以外の収入
  • 3.アパート経営の支出と経費
    • 3-1.アパート経営にかかる費用
    • 3-2.アパート経営にかかる税金
    • 3-3.アパート経営の経費の費目一覧
  • 4.アパート経営の収支の事例
  • 5.手取り収入を上げるためのポイント
    • 5-1.利回りを意識する
    • 5-2.節税を意識する
    • 5-3.仕事内容の把握と委託管理
  • 6.収入や支出を相談できる会社の選び方

1.アパート経営の手取り収入の平均

アパート経営の手取り収入の平均は「521万円/年」です。

【資料】国税庁:「令和元年申告所得税標本調査」

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳一覧
所得 割合
~100万円 7.8%
100万円~200万円 19.8%
200万円~300万円 16.8%
300万円~500万円 23.2%
500万円~1000万円 21.9%
1000万円~2000万円 8.2%
2000万円~5000万円 2.3%
5000万円~1億円 0.1%
1億円~ 0.1%

300万円〜500万円、500万円〜1,000万円が比較的多いです。
あくまでも不動産所得なので、この中にはアパートだけでなく大規模なマンションやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方の所得も含まれています。

実際に手元に残る金額は、借入返済額をはじめとした様々な支出を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。

2. アパート経営の収入

アパート経営の収入の主なものは家賃収入ですが、家賃収入以外にも収入があることがあります。
ここでは、家賃収入と家賃収入以外の収入に分けて見ていきます。

2-1. 家賃収入

  • 家賃
  • 共益費/管理費
  • 駐車場賃料

アパート経営の家賃収入は主に上記3つが当てはまります。
基本的にアパート経営の収入は家賃収入がほとんどですので、毎月どのくらいの家賃収入があるか、しっかり把握しておく必要があります。
なお、空室が生じると、その部屋の分の家賃収入はなくなってしまいますし、新しく入居者を募集するときに家賃を下げることもあります。その他、入居後一定期間の家賃が無料になるフリーレントを利用して入居者を募集した場合など、家賃を受け取れない期間があるため、注意が必要です。

2-2. 家賃収入以外の収入

  • 礼金
  • 更新料
  • その他の収入 (自動販売機、太陽光発電など)

アパート経営の家賃収入以外の収入は主に上記3つが当てはまります。
礼金や更新料も家賃収入以外の収入に含まれます。
アパートの敷地内に自動販売機を設置していたり、屋根の上に太陽光発電システムを設置していたりする場合も収入を家賃収入以外の収入として扱われます。
なお、入居時に敷金を受け取っている場合は、退去時に返還するものなので収入には含まれません。

収入に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営している大家さんの収入と仕事内容一覧

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3.アパート経営の支出と経費

アパート経営の支出には、ローン返済費や修繕費などの費用や、所得税などの税金があります。

3-1.アパート経営にかかる費用

アパート経営にかかる費用は以下の通りです。

アパート経営の支出・費用の費目・相場一覧
費目 相場
定期的に発生する費用 ローン返済費 借入分に対して変動(毎月決まった額)
管理委託料 家賃収入の5%程度
保険料 年間1万円程度(アパートの種類による)
水道光熱費 1万円程度(アパートの規模による)
必要に応じて発生する費用 建物修繕費 30年間で1戸あたり200万円程度
仲介手数料 交渉次第(原則家賃1ヶ月分の0.54倍が上限)
広告料(入居者募集費) 家賃の1~2ヶ月分程度
立ち退き料/解体費用 立ち退き料は家賃の6か月分程度
解体費用は構造や地域により異なる

アパート経営の費用には定期的にかかる費用と必要に応じてかかる費用があります。
かかる費用は状況に応じて変動しますので注意が必要です。

アパート経営にかかる費用に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営している大家さんの収入と仕事内容一覧

3-2.アパート経営にかかる税金

アパート経営で収入が生じると、所得税や住民税を納める必要がある他、不動産を保有しているとかかる固定資産税、不動産取得時にかかる不動産取得税、登記費用や修繕費にかかる消費税などの税金を支払う必要があります。
税金の費目一覧は以下の通りです。

税金 費目・算出法一覧
税金 算出法
所得税 所得額に応じて税率が異なる
住民税 所得額に応じて税率が異なる
固定資産税 固定資産評価額 × 1.4%
都市計画税 課税標準額 × 0.3%
不動産取得税 固定資産評価額 × 3%
登録免許税 固定資産評価額 × 0.4%
印紙税 契約金額によって異なる
事業税 ( 所得金額 - 事業主控除額 ) × 5%
相続税 各相続人の取得金額×税率の合計額
※税率は金額によって変動
贈与税 基礎控除後の課税価格×税率
※税率は変動によって変動

税金に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営でできる13の税金対策

3-3.アパート経営の経費の費目一覧

上記であげた、アパート経営にかかる費用と税金の中には経費として落とせるものと落とせないものがあります。

経費で落とせるものと落とせないもの一覧
経費で落とせるもの 経費で落とせないもの
(1)公租公課(税金) (1)不動産に関係のない税金
(2)損害保険料 (2)20万円以上の修繕費
(3)修繕費 (3)借入金の元本
(4)管理委託料 (4)アパート経営に関連しない費用
(5)仲介手数料
(6)広告宣伝費
(7)青色事業専従者給与
(8)給料賃金
(9)水道光熱費
(10)通信費
(11)交通費
(12)接待維持費
(13)新聞図書費
(14)消耗品費
(15)解体費・立ち退き料
(16)地代・家賃
(17)ローン保証料
(18)借入金利子
(19)減価償却費

経費はあくまでアパート経営に関連するものだけが経費として落とすことが可能です。
経費で落とせるものや落とせないものの中には押さえておくべきポイントがいくつかありますので、こちらの記事でご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営にかかる経費の費目一覧と、その中身について

4.アパート経営の収支の事例

アパートの規模別の収支の相場は以下の通りです。

アパート規模別 収支関連の相場一覧
項目 1K・8戸 2DK・8戸 3LDK・12戸
建築費 5,800万円 1億円 2億1,000万円
坪/戸 9坪/戸 12坪/戸 22坪/戸
家賃/月 7万円/月 10万円/月 15万円/月
収入/月 56万円/月 80万円 180万円/月
支出/月 約35万円/月 約50万円/月 約120万円/月
所得/年 252万円/年 360万円/年 720万円/年

アパート経営の収支は、規模や借入状況や空室状況によって大きく変わってきます。
算出方法は以下の通りです。

【収入】
家賃 × 戸数 = 1ヶ月の家賃収入(満室時)

【支出】
ローン返済費 家賃収入の約50%
管理委託料 家賃収入の約5%
その他 約5%~10%

【年間所得】
(家賃収入/月 - 支出/月) × 12か月 = 年間所得

収支の事例に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【アパート経営事例】アパート経営の収入や支出・費用の事例集

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5.手取り収入を上げるためのポイント

5-1.利回りを意識する

アパート経営で手取り収入を上げるためには、利回りを意識することがポイントです。
利回りは主に以下の3種類があります。

利回りの種類・内容と計算方法一覧
種類 内容 計算方法
表面利回り 年間賃料収入の投資額に対する割合 年間賃料収入÷投資額
実質利回り 不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合 (年間賃料収入-年間経費)÷投資額
表面利回り 空室のない状態の年間賃料収入の投資額に対する割合 空室0の年間賃料収入÷投資額

利回りは主に3種類あり、それぞれ内容や計算方法が違うため注意が必要です。

利回りの種類や計算方法、相場などを詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営の利回り最低ラインは?地域別の平均利回りと計算方法

利回り・利率を高くする方法は以下の通りです。

  1. 複数のハウスメーカーを比較する
  2. 小さめの間取りを選択する
  3. 建物仕様を見直す
  4. 付加価値を付けて賃料をアップする
  5. 適切な管理方式を選択する

利回り・利率を高くする方法を詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営で高利回り・高利率を実現する5つのコツ

5-2.節税を意識する

アパート経営で手取り収入を上げるためには、節税もポイントです。
主に以下の6種の税金に対して節税が可能です。

所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、相続税、贈与税

税金や節税に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【基本を解説】アパート経営で毎年かかる6種の税金と節税のコツ、税額シミュレーション
【基本を解説】アパート経営が相続税対策になる仕組みと節税額シミュレーション

5-3.仕事内容の把握と委託管理

アパート経営で手取り収入を上げるためには、アパート経営の仕事内容の把握と委託管理をすることがポイントです。
アパート経営の仕事内容は大きく分けると以下の4つに分かれます。

大家さんの仕事内容一覧
項目 内訳
入居者の募集 仲介業者の選択、入居者の属性調査
入居者への対応 家賃の集金、修繕依頼への対応、
クレーム対応、退去時の対応
建物の管理 日々の建物管理、空室への対策と対処、
大規模修繕の計画
その他の業務 経営状況の把握と改善

上記の仕事内容は、自主管理することもできますが、委託管理をすることもできます。
本業などが忙しい方などは、委託管理をすることをおすすめします。
委託管理をするメリットは以下の通りです。

  • 手間を減らせる
  • 効率が上がる
  • 本業に支障が出ない
  • その場にいなくても管理ができる
  • 分からないことはすぐ相談できる

アパート経営の仕事内容や委託管理について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【詳しく解説】アパート経営している大家さんの収入と仕事内容一覧

6.収入や支出を相談できる会社の選び方

  • アパート経営の収支のどの部分が理解できないか明確にし、それをサポートする機能がある会社である
  • アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である
  • 営業担当者の対応がいい会社である

・アパート経営の収支のどの部分が理解できないか明確にし、それをサポートする機能がある会社である
アパート経営のどの部分が理解できないか明確にしておくことで、スムーズな解決が可能になります。
それをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

  • ハウスメーカー
  • 工務店
  • ゼネコン
  • その他専門業者

それぞれに違う特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきます。

・アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である
アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績をみることで会社を選ぶための判断基準に大きく影響します。

・営業担当者の対応がいい会社である
担当者は長い付き合いになることが多いので、担当者の対応がいいとその後もストレスなくアパート経営をすることができます。

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この記事の編集者

「土地活用お役立ちガイド」編集部

アパート経営などの土地活用専門情報メディア「土地活用お役立ちガイド」編集部です。土地活用をこれから始める方に向けて、アパート建築費、税金・費用、土地活用の流れなどの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。
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