アパート経営の確定申告はどうする？自分でのやり方と1年間の流れのまるわかりガイド

確定申告とは、所得税を納めるための申告のことです。アパート経営による収入は不動産所得です。会社勤めなどほかの仕事をしていても、アパート経営での所得があれば確定申告をして、自分で所得税を納める義務があります。

また、所得税と住民税は連動しているので、所得税を納めると自動的に住民税も確定します。

この記事では、アパート経営の確定申告に関して、やさしくまとめています。

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1.アパート経営で確定申告が必要な2つのケース

アパート経営をスタートして収入が発生すると、確定申告が必要になります。申告の必要がある方は、以下の2ケースです。

アパートの年間収入が20万円以上ある

アパートやマンションなど、賃貸経営による年間収入が20万円以上ある方は、不動産所得を確定申告する義務があります。ここでいう年間収入とは、年間の家賃収入から経費を差し引いた金額のことです。アパート経営における収入と支出には、以下のようなものがあります。

上記の収入欄の合計から経費欄の合計額を差し引いた金額が、年間で20万円に満たない場合は、家賃収入があっても、確定申告の義務は生じません。しかし、税制面で得をすることがあるため、次項で解説するケースも参考にしてください。

申告義務はないが確定申告でお得になるケース

アパート経営の年間収入が20万円以下、または赤字である場合は、確定申告の義務はありません。しかし、不動産所得は他の所得と合算をする「損益通算」ができるので、申告義務がなくても確定申告をすると節税できるケースがあります。特に、赤字が出た年は確定申告を検討してください。

たとえば、会社員をしている方であれば、給与収入にアパート経営の赤字をぶつけることで、その年の赤字を相殺し、年収を下げることができます。会社員は給与支払いの時に、会社で所得税を源泉徴収されているので、アパートの赤字を損益通算することによって、年収が下がった分だけ税額が下がり、さらには払い過ぎた税金が還付されることがあります。

アパート経営の本来の目的は、長期で安定収入を得ることでしょう。しかし、長い経営期間には経費が発生して赤字になることもあります。そのようなときでも確定申告をすることで、赤字分をカバーすることも可能です。

2.アパート経営開始から確定申告までの流れ5つのステップ

本章では、アパート経営をスタートした時点から、実際に確定申告をするまでに、どのような準備をしていけば良いのかを、1年間の流れで解説していきます。

大まかな流れとして、以下の5つのステップがあります。

2-1.確定申告の提出・納税期限は毎年2/16～3/15

確定申告の提出と納付期限は、毎年2/16～3/15です。この期間に確定申告書を提出し、必要な税額を納付する必要があります。ただし、申告書の受付と納税期間が約1か月間というだけですので、準備は前倒しにしておいても問題はありません。

確定申告をする際に、青色申告にするか白色申告にするかなども、この期限よりも前に検討しておけば、どちらの方がより節税になるのかも、じっくり比較しておくことができます。青色申告・白色申告については、以下の「3-2.青色申告・白色申告はアパート規模で判断する」で解説します。

2-2.毎月の収支を1年間帳簿に付けておく

アパート経営がスタートしたら、まずは帳簿付けを始めてください。この帳簿付けは、毎月の収支をハッキリさせることが目的なので、型式は問いません。手書き・エクセル・会計ソフト・スマホアプリなど、続けやすい方法で実践してみましょう。

はじめから完璧にしようとはせずに、とにかく毎月の不動産経営からの収入と、経営のためにかかった経費を、後から誰が見てもわかるように記録していきます。これらの作業の一つひとつは大したことがないように思われますが、数か月分が溜まってしまうと、領収証やレシートなどを整理するのに時間がかかって大変になります。少なくとも1～2か月ごとには帳簿を付けることを習慣にしてください。

2-3.毎年年末ごろから必要書類をそろえる

確定申告は、申告書を提出する前年の1年間の所得に対して行います。11月末ごろにはだいたいの1年の収支がわかってくるはずなので、確定申告に使うための書類をそろえておくようにします。

そろえる書類には、以下のようなものがあります。正確な所得を把握するために必要な書類で、ほとんどの書類は提出する必要はありませんが、控除に関した書類は確定申告時に提出します。

2-4.年が明けたら確定申告の準備をする

年が明けたら、確定申告の準備をします。まずは1年間の収支を把握する必要がありますので、この時点で帳簿を付け終えていない方は、1年分の帳簿を完成させてください。そのうえで、確定申告をするための下準備も始めます。

申告方法には、以下の2通りがあります。

参照：国税庁「e-Taxの利用方法」

上記の準備以外にも、確定申告に関した相談が必要な方は、早めに税務署の確定申告相談コーナーや、国税庁ホームページのチャットボットや電話を使って、質問・確認をしておいてください。特に、税理士が対応してくれる税務署や自治体の税務相談窓口は、申告受付が開始される2/16前後から非常に込み合いますので、早めに準備するようにしてください。

2-5.期日までに所轄の税務署に確定申告と納税をする

確定申告は毎年2/16～3/15までの間に申告と納税を済ませます。確定申告書を提出しても、税務署からの支払いに関したお知らせや郵送物はありませんので、自分で納付する必要があります。申告書の提出と納税は同じ日にする必要はありませんが、支払いが遅れると延滞金が発生します。

納税方法は複数あり、自分で選択した方法（確定申告書にチェック欄あり）で納付します。

参照：国税庁「税金の納付」

以上が、アパート経営をスタートさせてから確定申告し納付するまでの流れです。これを毎年繰り返します。

3.成功するアパート経営のために理解しておくべき5ポイント

確定申告で節税することは大切なことですが、アパート経営本来の目的は所有する土地を活用して利益を最大化し、長期にわたって安定した賃料収入を得ることです。アパート経営を成功させるためには、オーナーが理解しておくべきポイントが5つあります。

3-1.土地活用前になるべく多くの経営プランを比較する

土地活用でアパート経営をしてみようかと考え始めたら、まずは、なるべくたくさんのアパート建築プランを比較してください。さまざまなデザイン・間取り・予算などを比較する中で、「これは良さそうだな」と思えるものを見つけやすくなります。

アパート建築プランには、必ず経営プランが入っています。所有する土地でアパートを建てた場合の建築費やスケジュール以外にも、実際に経営をスタートした後に賃料をいくらに設定し、経費がどのくらいかかるのかなど具体的な経営シミュレーションがつかめるようになります。

ハウスメーカーや建築会社は、エリアの賃貸ニーズと土地条件を調べたうえで、各社の独自データをもとにした確度の高い建築プランとアパート経営プランを提案してくれます。たくさんのプランを見比べたうえで、慎重に絞り込んで選んだほうが、アパート経営での失敗は回避しやすくなります。

アパート建築プランと経営プランの請求には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができるNTTデータグループ運営の「HOME4U 土地活用」が便利です。ぜひ一括プラン請求をご活用ください。

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3-2.青色申告・白色申告はアパート規模で判断する

確定申告には、青色申告と白色申告とがあり、申告をする方が自由に選べます。結論から言うと、アパートの居室数が10室以上ある、またはアパートが合計で5棟以上あるなど、事業規模でアパート経営をする場合のみ、はじめから青色申告することをおすすめします。それ以外の方は、初年度は白色で確定申告をし、自分で必要だと思ってから青色に変更する方法でも良いでしょう。

確定申告に関する入門書やインターネットサイトのほとんどが、はじめから青色申告にすることを勧めています。青色申告は、複式帳簿という記帳方法により、税金の割引率が良くなる制度です。しかし、この複式帳簿を付けるには、税金や経理の専門知識が必要です。

青色申告の場合、複式帳簿のやり方がわからないと確定申告ができなくなってしまうため、結局は税理士に報酬を払ってお願いすることになってしまいます。白色申告であれば、手書きの帳簿で付けた収支計算でも良いため、確実に自分で確定申告ができます。

3-3.経費を正しく理解して節税する

確定申告では基本的に、アパート経営に関したことで発生した費用はすべて経費にできます。経費として計上するからには、アパートの収益とどう関係性があるのか、どういう業務や作業で経費が発生したのかなどが、ハッキリとわかるように記帳しておく必要があります。

一般的な会社の経費を想定するとわかりますが、業務との関係性が薄いものや、明確さのないものは経費として認められません。同じようにアパート経営でも、アパートの経営事業のために使ったことがわかるようにしておきます。

経費の計上方法が間違っていることが発覚した場合には、申告内容の修正をしたうえで、正しく直した申告書に沿った税額を支払う必要があります。また、万が一、故意に関係のない金額を経費計上させたことが明るみに出た場合には、悪質とみなされてペナルティ（追徴金）が発生する可能性もあります。

このようなことが起きないようにするためには、アパート経営にかかる経費の範囲をよく理解し、正しく申告する必要があります。なお、アパートやマンションなど賃貸経営における経費の範囲を詳しく知りたい方は、関連記事もご覧ください。

3-4.節税になる仕組みをよく理解しておく

確定申告は、所得税の申告をするためのものです。所得税の節税をするためには、申告するアパート経営の所得をおさえる必要があります。そのためには、収入から差し引ける経費と節税のしくみを理解し、上手に使いこなす必要があります。

以下は、アパート経営の確定申告をした際に、所得税の節税に大きく関係する事柄です。

これらの節税の知識は、経理や会計の知識がないと知らないことも多いのですが、アパート経営を始めてから勉強していくのでも十分に間に合います。アパート経営をする上で関わりの深い税金や節税方法に関しては、関連記事もご覧ください。

3-5.より収益性をあげるなら建て替えも検討する

将来的にアパート経営の成長性や収益性が気になる方は、計画当初からアパートの建て替えも検討してみてください。特に、相続などで経営中のアパートを引き継ぐ可能性がある場合は、相続が起きる前の段階で建て替えも検討しておき、相続税対策の準備もしておく必要があります。

一般的に、アパートの家賃設定は新築が一番高額となり、その後は少しずつ値下がりします。建物が老朽化して傷んでくれば、修理や修繕のコストが増えます。さらに近隣にライバル物件が現れれば、空室率も増えていき、放置しておくと年々と黒字化させていくことも難しくなってしまいます。

アパートの将来的な収益性が気になる方は、先々の建て替えも視野に入れた経営プランも比較してみてください。建て替えをすることによって、設備・間取り・外観も刷新されると、入居者の付きもよくなり、満室に近い経営をしやすくなります。

現在の状況からどのような変化が起きるのかは、一人で悩むよりも不動産やアパート経営のプロであるハウスメーカーや建築会社に相談し、一緒に最善策を探す方が良いと言えます。

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経営プランには年間収入の想定などが記入されていますので、その資料をベースに建て替え後の確定申告もシミュレーション計算できます。まずは、たくさんのアパート建築プランを比較してみてください。

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4.アパート経営では確定申告での節税や将来の想定が大切

アパート経営の確定申告では、節税するためにもそのやり方を理解しておくことが大切です。確定申告がどのようなものなのか、期日はいつなのか、事前に確認しておきましょう。

アパート経営後の確定申告についてより具体的に把握したい方は、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用いただくことをお勧めします。アパート建築プランとともに、経営プランとして想定家賃などがシミュレーションされているため、経営後の確定申告額の計算もしやすくなります。