【初心者向け】サラリーマンが副業でアパート経営を始める方法＆注意点

1.サラリーマンの副業には「アパート経営」が向いている

1-1.賃貸アパートの約4割はサラリーマンが経営している

2019年の国土交通省の調査によると、賃貸アパートを経営している方のうち、約4割はサラリーマンがアパート経営を行っています。

参照：国土交通省｜賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査

1-2.自己資金が300万円以上あればアパート経営は可能

アパート経営を始める際の自己資金の目安は、一般的に「物件価格の10〜30％」とされています。
購入する中古アパートの立地や大きさによって異なりますが、概ね自己資金が300万以上あれば、アパート経営は可能です。

1-3.手間のかかる管理業務は、8割の方が管理会社に委託

アパート経営は本業に支障がでないよう手間をかけずに行うことができます。

入居者とのやりとりなど自主管理することも可能ですが、基本的には管理会社に委託することで大きく手間を減らすことが可能です。
国土交通省のアンケート調査によれば、自主管理している方は2割程度で、8割の方が管理会社に委託しています。

1-4. 副業禁止の会社でも、事業規模未満なら可能

副業禁止のサラリーマンがアパート経営を行う場合は、事業規模未満のアパート経営を行えば問題ありません。

事業規模未満とは具体的に5棟未満または10室未満を指します。
5棟・10室以上になると事業的規模のアパート経営と見なされ、副業に該当します。

2.簡単7ステップ！サラリーマンのアパート経営の始め方

2-1.【ステップ1】自己資金を用意する

アパート経営を始めるにあたって、自己資金の目安は「物件価格の10〜30％」です。

例えば、東京都と地方の中古アパート価格を確認すると、

立地や築年数、大きさによって異なりますが、木造アパートならば300万以上の自己資金さえあれば、アパート1棟を購入できます。

自己資金で足りない資金については、アパートローンを利用します。
アパートローンでは、一般的に年収の7〜10倍までの金額を借りることが可能です。

2-2.【ステップ2】情報収集をする

準備できる自己資金に応じて購入するアパートを探し始めます。
物件の探し方の主な手段は、以下の3つです。

• 不動産情報サイトをチェックする
• 新聞広告や雑誌などをチェックする
• 不動産会社に相談する

購入したい物件を複数ピックアップしていき、実際に現地で下見をしていきます。

2-3.【ステップ3】アパート物件の購入申し込みをする

下見をして購入したいアパートが決定したら、不動産会社に購入を申し込みます。
複数の購入希望者がいる場合などがあり、申し込みをしたからといって必ずしも購入できるとは限りません。

2-4.【ステップ4】アパートローンの相談をする

購入するアパートに目処がついたら、平行して融資の相談を行いましょう。
賃貸経営用のアパートを購入する場合、一般的な住宅ローンは利用できません。
利用できる融資は事業系ローンとなるアパートローンです。

【図：アパートローンの融資実行までの流れ】

金融機関に相談すると、仮審査が行われます。
仮審査の結果を受けてアパートローンの利用に目処がついたら、アパート購入の正式な契約へと進みます。

2-5.【ステップ5】売買契約を結ぶ

アパートローンの仮審査が通過したら、正式に売買契約を結びます。

注意点としては、正式に契約を結ぶ際、手付金を現金で支払う必要があります。
手付金の目安としては「物件価格の10％」が相場です。

2-6.【ステップ6】アパートの管理会社を選ぶ

アパート経営を円滑に行うための管理会社と契約します。
管理会社に委託せず管理業務を行うことも可能ですが、管理会社に委託した方が本業に影響を与えず負担を減らせます。

管理会社を選ぶポイントは以下のとおりです。

• 管理物件の入居率が高い（95％以上）
• 空室を埋める具体的な方法を知っている
• 管理戸数が多い（1万個以上）
• 管理に割ける十分な人材がある
• どの物件からも1時間以内に到着できるか
• 担当者の対応がいい

管理会社はアパート所有者の代理人として入居者と接するため、管理会社次第で入居者の満足度に大きく差がつき、収益にも大きな影響が出ます。

2-7.【ステップ7】アパートの引き渡し

アパートローンの本審査が通り、管理会社とも契約を済ませたら、購入したアパートの引き渡しを受けます。

また、引渡し時に以下の費用も支払うのが一般的です。

3.サラリーマンがアパート経営をするメリット

3-1.収入を増やせる

アパート経営により、サラリーマンが会社からの給料以外にも収入を得ることが可能です。
例えば、家賃10万円の全8室（2DK）のアパートを経営していた場合の事例を紹介します。

上記の例では事業規模未満のアパート経営でも、年間300万弱の収益を見込めます。

3-2.節税になる

減価償却費やローンの利息、管理費などの経費は控除対象となります。
また青色申告特別控除では、追加で最大65万円の控除が受けられるのもメリットです。

不動産投資による収入は給与所得とは別に計算されるため、所得税損益通算が使えます。
不動産所得と所得税を通算することで全体の課税所得を減少させ、所得税の軽減もできます。

3-3.銀行から融資を受けやすい

サラリーマンは安定した収入があるので、銀行からの融資を受けやすいです。
加えて、アパート経営を目的とした融資は物件自体が担保となるため、他のビジネスローンに比べて低い金利で借入ができます。

【ローンの種類と金利相場】

ローンの種類	金利相場の範囲
アパートローン	約1.5〜 4.0%
ビジネスローン	約2.0〜 18.0%

4.サラリーマンがアパート経営をする際の注意点・リスクと対処法

4-1.初期費用が高額になる
→建物設備を最小限にする

アパート経営は、｢初期費用が高額｣になりがちで、サラリーマンの収入からすると金銭的なリスクが大きくなりすぎる可能性もあります。
初期費用を下げるために、建物設備を必要最小限に抑え、コストカットをする決断も必要です。

4-2.建物の老朽化で価値が下がる
→管理・メンテナンスをこまめに行う

サラリーマンのアパート経営では、メンテナンスを怠ったがために、建物の老朽化が進みやすいリスクが考えられます。
定期的なメンテナンスと都度の修理をこまめに行い、長期的に資産価値の高い物件を維持しましょう。

4-3.金利の上昇リスクがある
→固定金利ローンを利用する

アパートローン返済中に、金利が上がってトータルの返済額が上がるリスクがあります。

そこで固定金利ローンに変更して金利上昇に備えたり、ローンの条件を見直して借り換えを検討したりする必要があります。
また、サラリーマンの立場を利用して貯蓄を強化するなどの方法が検討できます。

4-4.空室のリスクがある
→立地の調査を入念に行う

空室リスクを減らすためには、立地の選定が重要です。
交通の便や周辺環境、市場の需要を入念に調査し、適切な場所に投資することが重要です。

4-5.売りたい時に売れないリスクがある
→早めに不動産会社に相談する

将来的な売却を考えるなら、早め早めに売却の準備を進めることが重要です。

アパートを売却する場合、入居者への通知が必要です。
「入居者」の権利は手厚く守られているので、場合によっては各方面との交渉や手続きが長引いて思うタイミングで手放せない事もあります。
もし売却を考えるのであれば、早めに不動産会社に相談するようにしましょう。

例えばオーナーチェンジの場合、通知期限はありませんが、売却によって契約が終了する場合は、期間が満了する1年〜半年前の通知義務があります。

5.サラリーマンがアパート経営で節税する方法

5-1. 経費・減価償却費で損益通算する

アパート経営にかかる経費は、事業経費として計上できます。
サラリーマンの所得とアパート経営の事業所得を足した総所得から、アパート経営でかかった経費を損益通算できるので、所得税・住民税の負担を軽減できます。
特に減価償却費の計上が大きな節税効果を生みます。

計上できる経費は以下のとおりです。

• 管理費・管理委託費
• 修繕費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 広告宣伝費

5-2.現金を不動産に変えて相続税を節税

現金を不動産に変えることで、相続税の基礎控除額を超える金額の資産でも、評価額を下げられます。
また、アパートが建っている土地は｢貸家建付地｣という名目で、評価額を通常の土地よりも20％軽減可能です。

アパートの建物は固定資産税評価額が適用され低く見積もられるほか、借家権割合を差し引けるので通常評価額から40％程度削減できます。

6.アパート経営をするサラリーマンが確定申告する際の注意点

6-1.不動産所得として確定申告する

アパート経営から得られる収入は「不動産所得」として確定申告します。
家賃収入から管理費、修繕費、減価償却費などの経費を差し引いた金額が課税対象です。確定申告は、1月1日から12月31日までの期間の所得を申告します。

確定申告の方法としては、国税庁の「確定申告作成コーナー」からWeb上で申告するのがおすすめです。確定申告期限は原則翌年2月15日から3月15日までで、申告や納税が遅れた場合、無申告加算税や延滞税の支払いが発生するので、注意してください。

6-2.事業規模の不動産所得では特別控除が受けられる

事業規模での不動産所得がある場合、特別な控除を受けられます。
小規模企業共済等掛金控除や青色申告特別控除などが該当し、控除を利用することで税負担をさらに軽減できます。

また、青色申告特別控除では、最大65万円の控除が受けられます。（事業規模でない場合の青色申告特別控除額は最大10万円）

7.サラリーマンがアパート経営で成功するには

サラリーマンがアパート経営をするにはさまざまなメリットがありますが、同時にデメリットやリスクもあります。

成功させるには、信頼できるパートナーを見つけることが第一歩です。

まずは「HOME4U 土地活用」にて複数社から経営プランを取り寄せ、比較してみてください。プランの内容や対応を比較することが、信頼できるパートナー探しの第一歩です。