アパート経営は相続税対策の王道か？メリットや注意点を解説

2015年に相続税法が改正されて以降、相続税対策をしなければならない方は増えています。
東京都国税局によると2018年に都内で相続税を納税した人の割合は13.6％です。

都内では7～8人のうち1人の割合の方が相続税を納税しています。
もし、相続税対策をしていない方が多ければ、課税対象者の割合はもっと高かったと思われます。

また、国税庁の平成30年分相続税の申告事績の概要によれば、相続税納税義務者の資産の内訳は、土地と建物で約40％を占めており、資産の中で不動産が最も高い割合を有しています。

よって、相続税対策は「いかにして不動産の評価額を下げるか」がポイントです。
不動産の評価額が下がれば、全体の相続財産の評価額を大きく下げることができるため、効果的な相続税対策を行うことができるようになります。

不動産の評価額を下げるには、やはり昔から行われているアパート経営による相続税対策が王道です。

そこでこの記事では、「アパート経営での相続税対策」について解説します。
この記事をお読みいただければ、アパート経営で生まれる相続税対策のメリットやアパート経営で相続税対策をするときの注意点など、重要な情報をご理解いただけます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、上手に賢く相続税対策を行うためにお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート経営で相続税対策をする5つのメリットとは

まず、「アパート経営で相続税対策をするメリット」について解説します。
以下の5点が主なメリットです。

（１）相続税評価額がかなり低くなる
（２）持っている土地を有効に活用しやすい
（３）賃貸経営のリスクも少ない
（４）家賃収入も得られる
（５）借入金を効果的に使える

それではひとつずつ細かく見ていきましょう。

1-1.相続税評価額がかなり低くなる

アパートのような収益物件は、相続税評価額がかなり低くなる点が大きなメリットです。
相続税を計算する上での資産の額は、一定のルールに基づいて計算された相続税評価額をベースに計算されます。

現金の相続税評価額は、額面金額がそのまま相続税評価額となります。
1億円を持っていたら1億円が相続税評価額となりますので、現金には資産を圧縮する効果はありません。

一方で、不動産は一定のルールに基づいて計算された評価額を相続税評価額として利用して良いことになっています。

アパート相続税評価額は、物件にもよりますが、時価の30~50％程度です。
時価が1億円のアパートを持っていても、4,000万円くらいの評価額になります。
（アパートの相続税評価の計算方法については「第２章　アパートで相続税評価額が下がる仕組み」で詳述します。）

実際に持っている資産価値よりも低い金額で資産価値が計算されるため、相続税を節税できることになるのです。

1-2.持っている土地を有効に活用しやすい

アパート経営は、持っている土地を有効に活用しやすいという点がメリットです。
土地の広さも60坪程度あれば、それなりに立派なアパートが建ちます。

アパートは建築規制も緩く、工業専用地域と呼ばれるエリアや市街化調整区域以外であればどこでも建築が可能です。
工業専用地域とは、埋立地に見られる大規模工場があるような工業の利便を増進するための地域になります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する都市農村の地域のことです。

貸し店舗のように建てられる立地が限定されているわけではないので、多くの土地所有者が取組みやすいという点がメリットとなります。

また、木造や軽量鉄骨といった比較的安価な建築資材で建てることができ、投資額も抑えやすいという点もメリットです。

1-3.賃貸経営で生じるリスクが少ない

アパートのような住居系の土地活用は、事業系の土地活用に比べると賃貸経営で生じるリスクも少ないというメリットがあります。

事業系の土地活用は、賃料単価は高いですが撤退リスクも高く、後継テナントの賃料も大幅に下がるようなことが良くあります。
その上、事業系は良い立地でない限りテナント誘致が難しく、賃料も景気に左右されるという点が特徴です。

一方で、アパートのような住居系は、常に底堅い賃貸需要があり、賃貸経営が行いやすくなっています。
はじめて土地活用するような方でも安心して取り組めるため、リスクを抑えながら相続税対策をすることができます。

1-4.家賃収入が得られる

アパートによる相続税対策は、単に相続税評価額を下げるだけでなく、家賃収入も得られるという点がメリットです。
節税もできて、収入も増えるわけですから、まさに一石二鳥といえます。
昔から多くの資産家がアパートによって相続税対策をするのは、アパートが最も理にかなっているからです。

また、アパートのような住居系の家賃は、景気変動による影響も受けにくく、不景気になっても収入が激減しないというメリットもあります。

1-5.借入金を効果的に使える

アパートを建築することで、借入金を効果的に使えるというメリットもあります。

土地活用でアパートを建てる際、借入金を使うのが一般的ですが、アパートの建築費用として借りる借入金は、一般的には家賃収入できちんと返済できる借入金となります。

アパート建築の借金は、「親が事業で失敗したために残した借金」や「無理して作った借金」とは意味合いが異なり、相続税対策のために「わざと残す借金」です。

相続時に借入金が残っていると、その残額は相続税評価額から控除されるため、さらに相続税評価額が減額される効果があります。
借入金の残額を控除することを「債務控除」と呼びます。

例えば、収益物件の相続税評価額が4,000万円で、借入金の残額が3,500万円の場合、最終的に相続税課税標準額は500万円です。

借入金はマイナスの現金のため、プラスの現金と同様に相続時の残債額がそのままマイナスされます。

2.アパートで相続税評価額が下がる仕組み

続いて、「アパートで相続税評価額が下がる仕組み」について解説します。

まず、自宅のような自分で使っている不動産(「自用の不動産」という)の相続税評価額は以下のようになります。

【自用の不動産の相続税評価額】

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50~60％程度の金額です。

土地については、相続税路線価による評価額が相続税評価額となります。
相続税路線価は、周辺の地価公示価格の80％程度で設定されています。
地価公示とは、国が毎年行っている1月1日時点の定点観測ポイントの土地価格のことです。

土地の評価額は、厳密には相続税路線価から奥行価格補正や側方路線影響加算と呼ばれる微調整を行って求めます。
相続税路線価に奥行価格補正等の調整を行って求めた価額のことを「自用地としての価額」と呼ぶことにします。
相続税路線価の元となる地価公示価格は、時価よりも低く評価されています。
都市部だと、時価は地価公示価格の1.5倍~2.0倍程度、郊外でも1.0倍~1.1倍程度のような価格差です。
このように不動産は自用の不動産であっても、時価よりも相続税評価額が低く計算される仕組みを持っています。

一方で、アパートのような収益物件では、さらに相続税評価額が下がります。
収益物件の相続税評価額の計算式は以下の取りです

【収益物件の相続税評価額】

賃貸割合とは、相続時における入居率のことです。
賃貸割合は、建物も土地も同じ数値を用います。
賃貸割合は100％、つまり満室のときが相続税評価額は最も低くなる仕組みです。

借家権割合は、全国一律で「30％」となります。
つまり、収益物件の建物評価額は自用の不動産よりもさらに30％低くなるということです。
借家権割合は建物でも土地でも同じ30％を用います。

よって、建物の相続税評価額の減額イメージは以下のようになります。
緑が自用の不動産の建物評価額で、赤が収益物件の建物評価額のイメージです。

収益物件の土地は、「貸家建付地」と呼ばれます。
貸家建付地の評価で用いる借地権割合は、路線価ごとに30％~90％の値で定められています。

例えば、借地権割合が60％と定められているエリアの土地であれば、借家権割合の30％を乗じることで、自用地としての価額よりも18％減額されます。

よって、土地の相続税評価額の減額イメージは以下のようになります。
緑が自用の不動産の土地評価額で、赤が収益物件の土地評価額のイメージです。

土地はアパートのような収益物件を建てることで、大幅に相続税評価額を下げることができるため、相続税対策になるのです。

3.アパート経営で相続税対策をする時の5つの注意点

この章では、「アパート経営で相続税対策をする時の注意点」について解説します。
注意点は以下の５つです。

（１）施工の質の高い優良アパートを建てること
（２）分割方針を決めておくこと
（３）土地は借入金を使って買わないこと
（４）サブリースの利用は慎重に検討すること
（５）アパートローンは耐用年数以内で組むこと

それでは順番に見ていきましょう。

3-1.施工の質の高い優良アパートを建てること

アパートで相続対策をするには、施工の質の高い優良アパートを建てることが不可欠となります。

アパート投資は「コスト」ではなく「資産作り」ですので、安かろう、悪かろうで建ててはいけないということです。

アパートを建てることが単なる出費であれば、できるだけ安く済ませるという発想でも良いかもしれませんが、アパートは少なくとも今後40年以上はお金を生み続ける資産です。

資産であれば、「優良な資産」を築く必要があります。
最初から価格にこだわり過ぎて、「品質に乏しい資産」を作ってしまうと、その資産でお金を稼げないことになります。

相続税評価額の計算式には、「賃貸割合」がありました。
相続税評価額は賃貸割合が100％のときが最も評価額が下がる仕組みです。
そのため、相続時点でアパートに入居者が100％近くに埋まっていないと相続税対策の効果が薄まることになります。

長期間、満室の状態を保つには、入居者に満足してもらうアパートを建てることが必要です。
入居者が満足できるアパートとは、騒音や振動が少なく、居室内の設備スペックの高いアパートになります。

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3-2.分割方針を決めておくこと

不動産で相続税対策をする場合、分割方針を決めておくことが重要です。
アパートのような収益物件は、相続税評価額を下げるのには大きな効果がありますが、1つの資産が大きくなるため相続人間で分割しにくいという問題も生み出します。

例えば、相続人が2人のケースを考えます。
被相続人の財産が「現金だけ」で1億円だった場合、現金なら2人の相続人に5,000万円ずつ平等に分けることが可能です。

一方で、被相続人の財産が同じ1億円でも、現金が3,000万円、アパートが7,000万円のような資産構成の場合、相続人同士で財産を平等に分けにくくなります。
1人が3,000万円の現金、もう1人が7,000万円のアパートのような分け方をすると、相続人間で大きな不平等を生み出すことになります。
このような不平等によって、相続人同士の間でいわゆる「争族」が発生することがあります。

資産が分けにくくなる原因は、資産構成の中に不動産が存在するためです。
しかしながら、不動産は相続税を大きく節税するためには必要な存在となります。

したがって、アパートのような不動産で相続税対策をする場合には、同時に誰がどの資産を受け継ぐかを決めておく分割対策も行っておく必要があるのです。

分割対策として有効な対策には「遺言(いごん)」があります。
遺言は、相続人の意思によって遺産の分け方を指定できる方法です。

相続が発生したときに遺言書が残っていれば、原則としてその遺言書に従い財産を分けることになります。

遺言書が残っていない場合には、相続人同士で話し合って遺産の分け方を決めます。
相続人同士の話し合いで遺産を分けることを遺産分割協議と呼びますが、これを成立させるには相続人全員の同意が必要です。
もし、財産構成が分けにくく、不平等感を大きく生む場合には、遺産分割協議の話し合いがまとまらず、揉めたままの状態となってしまいます。

遺言書があれば揉めることがなかったかもしれないのに、遺言書がなかったがために遺産分割協議で揉めてしまうこともあるのです。

遺言書があれば、遺産分割協議をせずに遺産を分けることができ、遺産分割という「揉める可能性を生むプロセス」を省くことができます。

もし遺言書に抵抗がある場合は、「分割案の意見書」といったものを弁護士に書いてもらうのも良い対応です。
「分割案の意見書」は特に法的な拘束力は全くありません。
しかしながら、残された相続人はその「分割案の意見書」があることで、その意見書に従って素直に遺産を分けられるようになります。

遺言書となると法的拘束力が発生するため、なんとなく角が立って書き残したくない方もいると思いますが、そのような方は、「分割案の意見書」を作っておき、相続人たちへの想いをメッセージとして残すのが良いでしょう。

このように、被相続人が分割方針を決めておくことは非常に意味があります。
アパートで相続対策をする方は、必ず分割についても対策をしておくようにしてください。

3-3.土地は借入金を使って買わないこと

元々土地を持っていない方の場合、土地を購入してからアパートで相続税対策をする必要があります。
ただし、土地から購入する場合は、土地については借入金を使って買わないことが注意点です。

アパートは、建物の建築費用の借入金であれば、家賃収入で十分に返済していけますが、土地価格の借入金まで返済できるほど収益性は高くありません。

都内の店舗やオフィスビル等の収益性の高い土地活用なら、土地を借入金で購入しても返済できる場合があります。
しかしながら、住居系の土地活用は収益が事業系の土地活用よりも低いため、家賃収入だけでは土地の借入金までは返済できないことが多い傾向です。
そのため、現在土地を持っていない人は、土地は手持ちの現金で購入し、建物の建築費は借入金で賄うようにするのが賢明です。

手持ちの現金で土地を購入すれば、土地に関しては借入金の返済の心配をする必要がないので、条件としては元々土地を持っている方と同じです。
現金は土地に変えた方が相続税評価額は低くなるため、現金で土地を買うだけでも相続税対策効果があります。
土地を持っていない方は、まずは手持ちの現金で購入できる土地探しから始めてみてください。

3-4.サブリースの利用は慎重に検討すること

アパート経営をする場合、サブリースの利用は慎重に検討することが注意点です。
ここでいうサブリースは、空室保証または家賃保証と呼ばれる家賃保証型サブリースのことを指します。

家賃保証型サブリースは、管理会社に一棟丸ごとアパートを賃貸し、管理会社が各入居者と転貸借契約を締結する形の管理方式です。

アパートオーナーは、満室想定賃料の83％程度の賃料を管理会社から受領する形となります。
つまり、家賃の約17％が管理料として管理会社に抜かれることになります。

一般的な管理委託と呼ばれる管理方式は、管理会社に支払う管理手数料は家賃の約5％です。
そのため、管理委託と比べると家賃保証型サブリースの収益性はかなり悪くなります。

しかも、家賃保証型サブリースは、家賃保証という名前はついているものの、一生家賃が保証される契約ではありません。

入居者が減れば管理会社からの家賃は下げられるため、結局のところ、家賃や空室は保証されていないことになります。

家賃保証型サブリースは、一見すると良い契約のように見えますが、収益性も低く、家賃も下がる契約です。

家賃保証型サブリースは最初から収益性が低く、しかも将来的に賃料も下がる可能性があることから、デメリットも踏まえて慎重に検討することをおススメします。

3-5.アパートローンは耐用年数以内で組むこと

多くの銀行のアパートローンは、借入期間が耐用年数以内となっています。
銀行によっては耐用年数を超える融資を行うところもありますが、アパートローンは耐用年数以内で組むようにしてください。

耐用年数とは、会計上の建物資産が利用に耐える年数のことです。
アパート経営では、新築から耐用年数が満了するまでの期間、減価償却費と呼ばれる費用を計上することができます。

減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分することで生じる会計上の費用のことです。
初年度に投資した建物の新築工事費を、耐用年数以内に分散してちょっとずつ費用として落ちていくのが減価償却費になります。

減価償却費は、費用という名前は付くものの、実際に毎年支出されるものではないという点が特徴です。
ただし、会計上の費用であるため、会計上の利益を圧縮する効果があります。
利益が小さくなることから、税金も小さくなります。
つまり、減価償却費には節税効果があるということです。

減価償却費は耐用年数以内だけ生じるため、耐用年数を超えると費用計上されなくなり、耐用年数を超えたアパートは一気に税金の負担が増えます。

この税金が増えたタイミングでまだ借入金の返済が残っていると、アパート経営が苦しくなります。
そのため、借入金は税金の負担が一気に税金が増えてしまう前に完済する必要があり、借入期間は耐用年数以内とする必要があるのです。

ローンは長期で組んだ方が毎年の返済額が少なくなるため有利に感じますが、最長でも耐用年数以内とすることが基本となります。

まとめ

いかがでしたか。
「アパート経営での相続税対策」について解説してきました。
2015年の相続税法改正以降、相続税対策をしなければならない方は増えていますが、アパート経営はまさに節税対策の王道です。

もしお持ちの土地にアパートを建てるなら、「HOME4U 土地活用」で施工の質の高い建築会社を見つけ、入居者に支持される優良な物件を建てるようにしてください。

アパートを建てると、貸家建付地評価減や借家権割合による評価減、債務控除が生じるため、相続財産の評価額を圧縮することができます。

ぜひこの記事の情報を活かして、賢く堅実な相続税対策を実行してください。

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