【計算例あり】土地の相続税はいくら？しくみや節税方法を伝授

土地を相続したら、相続税はどれくらいかかるのか心配ですよね。
相続税の計算は複雑なので、「1億円の土地を相続したら相続税は●円」などとシンプルに計算することはできません。
資産全体の額や、法定相続人の人数によって、相続税は大きく変わります。

相続税について知っておきたい特徴は、

• 一定以上の財産を持っている人だけに課税される
• 相続した財産が多いと、税率は高くなる

ということです。

つまり、相続税を節税するためには「相続財産の評価額を下げる」のが有効です。
相続税対策には色々ありますが、土地を持っている場合、相続税の評価額を下げる方法が存在します。
相続が発生してから対策することはできないので、あらかじめ余裕をもって、土地の相続税対策をしておくことをおすすめします。

この記事では、相続税のしくみの概要と計算例、土地の相続税評価額の計算方法、そして、土地活用で相続税を大きく節税するときの注意点についてご紹介します。
ぜひ最後までお読みいただき、相続税対策の参考にしてください。

1.相続税のしくみの概要

まずは、相続税の計算方法について説明していきます。

1-1.相続税が課税されるのは資産が多いときだけ

相続税は、遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合にかかります。

「基礎控除額」の計算は次のとおりです。

例えば、相続人が3人なら基礎控除は4,800万円ですので、遺産の総額が4,800万円以上なら相続税がかかります。
相続税の課税対象の場合は、亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告しなければなりません。

実は、法改正により、「基礎控除額」は平成27年（2015年）1月1日以降の相続から引き下げられました。
そのため、これまでよりも相続税の課税対象となる人が倍増しています。
便利な場所の土地や、広い土地をお持ちの方は相続税がかかってくる可能性があるため、早めに対策を考える必要があります。

1-2.相続税は財産が多いと税率が高くなる

相続税は財産が多いと税率が高くなるしくみですので、計算方法を解説していきます。
相続税は、次の3ステップで計算します。

【ステップ1】遺産の総額を計算します

遺産の総額は、現金、預金、土地などの財産から、借入金や葬儀費用を差し引いて正味の財産を計算します。
そこから、「基礎控除額」と「保険金・退職金の非課税枠」などを差し引いて、相続税の課税対象となる遺産総額を算出していきます。
（死亡保険金や死亡退職金の非課税枠＝それぞれ500万円×法定相続人の数）

現金や預金は額面どおりですし、有価証券は時価なのでわかりやすいと思います。

土地については、時価（実際に売買されるときの相場）ではなく、国税庁の定める一定の方法で評価されるので、詳細は2章でご説明します。
建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
（固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税納税通知書（課税明細書）」に記載があります。）

遺産の総額を計算した結果、「基礎控除額」を超えなければ、相続税は課税されません。

【ステップ2】相続税の税額を計算します

「遺産総額ー基礎控除額」を計算し、「法定相続分」で割ってから、税率をかけます。
ここが非常にわかりにくい部分なのですが、具体的な計算例は3章で解説しています。

1つだけ押さえておいていただきたいことは、「相続税は、財産が多ければ多いほど税率が高くなる」ということです。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

出典：国税庁

税率は上記のとおり、10％～55％となっており、非常に高い水準です。
相続税対策では、財産の評価額を下げることが有効です。

【ステップ3】実際に財産を取得した割合に応じて税額を計算します

ステップ2で計算した相続税の総額を、実際に遺産を取得する割合で分けます。
このとき、配偶者は法定相続分または1億6千万円まで非課税になります（配偶者の税額軽減、配偶者控除）。

ただし、配偶者控除を使って相続税を抑えることができたとしても、次の相続では大きく課税されてしまうおそれがあるので注意が必要です（4章で詳しく解説しています）。

2.土地の相続税評価額の計算方法

それでは、土地の相続税評価額の計算方法を見ていきます。

2-1.更地の場合の計算方法

土地の相続税評価額は、時価ではなく、国税庁が定めた「路線価方式」または「倍率方式」で評価されます。
ざっくり言うと、都市部や住宅地のほとんどは、「路線価方式」となります。
駅からかなり離れた田園地帯や山林などでは、「倍率方式」がほとんどです。
いずれの場合も、相続税評価額は、実際に取引される「時価」よりも安めの水準になるのが一般的です。

・路線価方式

道路ごとに、相続税評価額の目安となる「相続税路線価」が定められており、その道路に面した土地は路線価をもとにして評価されます。
「路線価」が定められていないエリアでは、「倍率方式」になります。

相続税路線価は、国税庁のサイトで検索できます。
路線価は、1平米あたりの単価が1,000円単位で表示されています。
例えば、相続税路線価が「200C」と書かれていたら、1平米あたり200千円（20万円）ということになります。
なお、数字の後のアルファベットは「借地権割合」というものですが、ここでは詳細は割愛します。

平米あたり20万円とわかったら、「20万円（路線価）×面積（平米）×補正率」の計算で土地の評価額を算出します。
補正率というのは、使いにくい形や、間口が狭すぎる場合などに、評価額が高くなりすぎないように修正するものです。
土地の相続税評価額の概算を知るだけなら、「20万円（路線価）×面積（平米）」を計算してみれば足りるでしょう。

・倍率方式

上記の国税庁サイトで調べたときに、相続税路線価が定められていない場合には、「倍率方式」で土地が評価されます。
「この市区町村の評価倍率表を見る」というページで倍率を調べます。
倍率方式の場合、「相続税評価額＝固定資産税評価額×●倍」となります。

・簡便法

土地の相続税評価額の概算を簡単に知る方法があります。
毎年、市区町村から送られてくる「固定資産税納税通知書（課税明細書）」があればわかる方法です。

相続税評価額≒固定資産税評価額÷0.7×0.8

と概算できます。

「固定資産税評価額」は、課税明細書の「価格」という欄に記載されています。
手元に通知書が見つからない場合には、市町村の固定資産税担当部署（東京都は都税事務所）で確認することもできます。
「固定資産税課税台帳」を閲覧するか、「固定資産税評価証明書」を取得すれば、「固定資産税評価額」が記載されています。
なお、閲覧できる人の範囲には制限があり、本人確認書類等が必要になるため、事前に役所にご確認ください。

2-2.自宅が建っている土地の場合

先ほど紹介した3つの方法のいずれかで求められるのは、建物などが建っていない「更地」の相続税評価額です。
故人の自宅が建っている土地の場合は、「更地」よりも評価額が下がる可能性があります。
そのカギを握るのが、「小規模宅地等の特例」です。
この制度を使えば、自宅の敷地は330平米まで80％減額されます。

例えば、時価1億円の土地があったとします。
更地なら相続税評価額は8,000万円前後となります。
これが自宅の敷地で330平米以下の場合には、「小規模宅地等の特例」を使えば80％減額されて、約1,600万円となります。

「小規模宅地等の特例」には一定の要件があります。
特に、土地を相続するのが、配偶者なのか、同居親族なのか、同居していない親族なのかによって条件が異なるので注意が必要です。
詳細は国税庁ホームページをご確認の上、税務署や税理士にご相談ください。
国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

2-3.アパートやマンションが建っている土地の場合

土地にアパートやマンションなどの賃貸住宅が建っている場合も、更地に比べて大幅に評価額が下がります。
まず賃貸住宅の敷地は、「貸家建付地」の扱いになるので、約20％減額されます（減額率は稼働率やエリアによって多少変わります）。
さらに「小規模宅地等の特例」を使えば、事業用の土地は200平米まで50％減額されます。

例えば、時価1億円の土地の場合、更地なら相続税評価額は8,000万円前後です。
アパートを建てると、まず「貸家建付地」として約20％減額され、6,400万円前後になります。
その上で、「小規模宅地等の特例」を使うと、200平米までなら50％減額されて約3,200万円となります。

なお、「小規模宅地等の特例」を利用するには、「相続人が申告期限まで土地を所有して賃貸経営を続けている」等の要件があります。

ここまで見てきたように、土地をお持ちの方の相続税対策は、「小規模宅地等の特例」を最大限に活用して評価額を下げることがポイントになります。
しかも、アパート等を建てるためのローンの借入があれば、資産総額から借入金を差し引くことができるため、節税効果はさらに高まります。
このような理由で、土地の相続税対策としてアパート経営などの土地活用を行う方は多いです。

アパート経営による相続税対策については、「節税に効果的な貸家建付地。相続税評価額の計算方法と注意点とは？」でも詳しく解説しています。

3.相続税の計算例

それでは、相続税の具体的な計算例を見ていきます。
相続税の計算は非常に複雑なので、実際に相続税を申告するときには税理士に相談することをおすすめします。

3-1.【ステップ1】遺産総額の計算

固定資産税評価額5,000万円の土地の相続税評価額は、5,000÷0.7×0.8＝約5,700万円程度と概算できます。
そうすると、相続財産の総額は、土地5,700万円＋預金2,000万円＝7,700万円となります。
基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数＝4,200万円です。
4,200万円を超えるので、相続税の課税対象となります。

3-2.【ステップ2】相続税の総額を計算

ここが非常にわかりづらい部分です。
相続財産の総額から、基礎控除を差し引いたものに、「法定相続分」をかけます。

次に、国税庁ホームページで税率を確認します。
法定相続分に応じた取得金額が1,000万円超3,000万円以下の場合は、税率15％、控除額50万円です。

それぞれの法定相続分に応じた取得金額に税率をかけて、控除額を差し引いたものが、相続税の総額になります。

3-3.【ステップ3】実際の取得した割合に応じて税額を計算

ステップ2で計算した相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて分けます。

例えば兄弟が均等に財産を分けた場合には、425万円÷2をそれぞれが負担します。
もし兄が資産の6割、弟が4割を取得する場合には、兄の相続税は425万円×60％＝255万円、弟の相続税は425万円×40％＝170万円ということになります。

4.土地活用で相続税を節税するときの3つの注意点

2章で解説したとおり、更地にしておくよりも、アパートやマンションを建てて土地活用を行うと、相続税の節税効果は抜群です。
アパート等を建てると土地の相続税評価額を大幅に下げることができますし、建築費の借入を差し引くことで、相続財産を大幅に圧縮できるからです。

ただし、アパート等を建てて相続税の節税を狙うときに注意したいことは3つあります。
それは「早めの対策」「収益性を重視する」「一次相続と二次相続を考える」ということです。
それぞれ詳しく説明します。

4-1.早めに対策を始めるほうが節税効果大

相続直前にアパートを建てた場合、「小規模宅地等の特例」が使えないため、節税効果がやや弱まります。
具体的には、アパート経営を始めてから3年以内に相続が発生すると、「小規模宅地等の特例」は使えないので、注意してください。
相続税の生前対策は、できるだけ早めに始めることが大切です。

4-2.資産を減らさないように、収益性もしっかり追求することが大切

相続税対策でアパートを建てるときには、収益性の面の検討がおろそかになってしまうことがあります。
たしかに、アパートさえ建てれば相続税は節税できるかもしれませんが、アパート経営が赤字になって資産を減らしてしまうことは避けなければなりません。
アパートは、間取りや設備、デザイン性などの建築プランによって、稼働率や家賃がまったく違うものになります。
建築費をできるだけ抑えつつ、競争力の高いアパートを建てることが大切です。

収益性も節税効果も妥協せず、最高のアパートを建てるためには、複数の建築会社からの提案を受け、しっかり比較検討した上で「最高のプラン」を見つけることが重要です。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」では、信頼できる大手の建築会社が揃っていて、複数の建築会社の建築費や収支計画などがまとまった「経営プラン」を簡単に取り寄せられます。

お持ちの土地の賃貸需要をしっかり踏まえて様々な工法・間取り・設備等が提案してもらえるので、できるだけ多くの建築会社から提案を受け、ご予算やご希望の節税効果を満たせるプランを見つけ出してください。

無料でアパート経営の相談をしてみる

4-3.一次相続と二次相続を考えることが大切

例えば夫が亡くなって、妻と子供が相続するのが「一次相続」、次に妻が亡くなって両親の全財産を子供が相続するのが「二次相続」です。
「一次相続」の時点では「配偶者控除」があり、資産が1億6千万円までなら非課税になるため、相続税対策は必要ないと思うかもしれません。
でも、「二次相続」では「配偶者控除」が使えず、基礎控除額や死亡保険金の非課税枠も減るため、莫大な相続税がかかってしまうことがあります。
相続対策では、一次相続と二次相続を総合的に考えて節税を考えていくことが大切です。

あらかじめ対策を考えておくかどうかで、相続税には数百万円以上の差が出ることもあります。
アパートを扱う建築会社には相続税に強い税理士が在籍・提携していることも多いので、プロに相談しながら、積極的な相続税対策をとることをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
相続税は、遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合に課税されます。
遺産の額が多いと税率が高くなるしくみなので、財産の評価額を下げることが相続税対策になります。

土地の相続税評価額は、「路線価方式」または「倍率方式」で評価されますが、「固定資産税評価額÷0.7×0.8」で概算することもできます。
自宅の敷地やアパートの敷地は、建物が建っていない土地よりも相続税評価額が下げられます。
そのため、相続税対策としてアパート経営を始めるのは有効です。

ただし、アパート経営による相続対策を行うときには、「早めの対策」「収益性を重視する」「一次相続と二次相続を考える」という点に注意してください。
相続税は事前の対策で大きな差が出ます。
大切な資産を守るためにぜひ検討してみてください。

あなたの土地にぴったりのアパート建築プランが見つかる！
複数の大手企業からさまざまな提案を受け、
理想のアパート建築を実現させましょう！

理想のアパート建築を実現させるには、構造/工法/間取りなどの設計部分はもちろん、 建築費や収支計画をまとめた建築プランを複数の企業に依頼し、各社の提案を比較して、 長期安定アパート経営につながる「収益最大化」プランを見つけることが大切です！

ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

“HOME4U 土地活用　3つの特徴”

1. 提携企業は、信頼できる業界大手企業が勢ぞろい！この顔ぶれはHOME4Uならではのラインアップ！
2. 複数社へプラン一括請求、比較できるからいろんな工法や間取り、坪単価の提案を幅広く受けることができる！
3. NTTデータグループが運営。19年の実績があり、セキュリティも安心！

アパートを建てたい土地の住所など簡単な項目を入力するだけで、厳しい審査によって厳選された複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、あなたの土地にぴったりなアパート建築プランを見つけることができます。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用して、あなたの土地・地域、希望にあったアパート建築の「収益最大化」プランに出会ってください！

ぜひコチラから大手企業に一括相談して、成功への足掛かりをつかんでください！

アパート建築プランを無料で一括請求してみる