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賃貸併用住宅経営とは?

賃貸併用住宅経営イメージ

賃貸併用住宅は、家を建てる際にあらかじめ一部分を賃貸用の住宅として建てた住宅のことをいいます。自宅の建て替えや、すでに持っている土地に新築で家を建てようとした際の土地活用としての選択肢のひとつです。自宅として新しくなるうえ、賃貸部分を貸し出すことで家賃収入として安定的な収益も得ることができます。加えて、建物の半分以上が自宅部分であれば住宅ローンを利用できるという利点もあります。

家賃収入を住宅ローンに充てたり、場合によっては住宅ローン以上の収入が見込めるなどのメリットが多数あるため、今注目されている土地活用方法です。

賃貸併用住宅経営のメリット

賃貸併用住宅は上手にプランをたてれば、ローンや税金の点で得をするだけでなく、プラスの収益を出すことも可能です。まずはメリットについて紹介します。

メリット1 自宅部分が建物の半分以上であれば、住宅ローンで建てられる

賃貸併用住宅は自宅部分が建物の半分以上であれば、住宅ローンを利用して家を建てることが可能です。通常、アパートやマンションなどをローンで建てるとなるとアパートローンを利用することになりますが、アパートローンは事業目的が前提のため審査も厳しく金利も高くなります。賃貸併用住宅の場合はあくまで自宅であるということが前提となるため、住宅ローンが利用できるのです。

しかも、賃貸併用住宅は毎月家賃収入が発生するため、その家賃収入を住宅ローンに充てることで住宅ローンの負担を減らせるというメリットがあります。

メリット2 相続税、固定資産税の節税効果がある

土地や住宅の相続税はそれぞれの評価額に課税されます。しかし、貸している住宅に対しては評価額から一定の割合を減額してもらえるため、相続税の負担を減らすことができます。もちろんそこには賃貸併用住宅も含まれます。加えて、更地とは違い住宅が建っているという点で、土地の200平方メートルまでは固定資産税の対象となる額が更地の場合の6分の1になります。200平方メートルを越えた分は3分の1になりますが、200平方メートル×戸数まで減税になるので、たとえば2戸なら400平方メートルまでが6分の1になります。このような節税効果もあります。

メリット3 将来、家族構成が変わっても適応できる

賃貸併用住宅の場合、将来的に家族構成が大きく変わった際にも対応できます。例えば子供が将来結婚した際、賃貸部分だった部屋を子供の世帯が活用することにより、二世帯住宅にすることも容易です。

賃貸併用住宅経営のデメリット

デメリットは「悪い点」ではありますが、裏を返せばその点を対策、改善すれば成功に近づくポイントにもなります。デメリットを知ることで、より良い賃貸併用住宅経営を目指しましょう。

デメリット1 立地や設備による空室のリスク

賃貸物件に借り手がつくには、まず立地に大きく左右されます。それだけではなく、賃貸住宅とするからには、借りる側にとって魅力的な家を建てる必要があります。よくある音のトラブル対策のため音が響かない構造にするとか、小さな点では宅配ボックスを設置するなども考慮に入れておくと良いでしょう。また、建てた後もクリーニングや施設のメンテナンスなども都度行う必要性が出てきます。

デメリット2 入居者トラブルとその対策

部屋を貸した入居者とのトラブルも考えられます。足音などの音に対するトラブルやゴミの出し方、家賃の滞納など色々なトラブルが発生する可能性があります。経費は発生しますが、これらの管理を管理会社に委託し、間に立ってもらうのも一つの方法です。

デメリット3 税金などの手続きを自分で行う必要がある

賃貸を行い、それについて収入を得るということは、事業を自ら行うということになります。サラリーマンの方などは、これまで会社が行っていた税金関係の一部を自ら計算、申請を自分で行わなくてはならなくなるということです。確定申告を含めて税金にまつわる知識を身につけるか、税理士に相談、依頼するといったことが必要になってきます。

クリーニング、メンテナンスや入居者とのトラブルに関しては、管理会社の利用も検討に入れる必要もあります。その点を踏まえた資金計画を立てましょう。

賃貸併用住宅経営で収益最大化プランを見つける方法

提案イメージ

土地をすでにお持ちの方も、これから土地を探して賃貸併用住宅を建てる方も、収益を得るプランを見つける近道はプロに相談することです。工務店や建築会社、ハウスメーカーなど複数社に相談して価格面だけでなく、入居後も相談に乗ってもらえる会社を選択しましょう。

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