【基本を解説】賃貸併用住宅の建築費の相場は？コストダウンの方法とローン利用方法

賃貸併用住宅にかかる費用は、「坪単価×延床面積」の式で計算できます。
坪単価の相場は次のようになっています。

※HOME4U調べ

地域や建築会社、内装設備や間取りによっても建築費は変動します。
この記事では、賃貸併用住宅の建築費について詳しく解説します。

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1.賃貸併用住宅の建築費の求め方

賃貸併用住宅の建築費は構造別で相場が変わります。

• 木造：5,390万～7,000万円
• 鉄骨造：5,600万～8,400万円
• 鉄筋コンクリート造：6,300万～8,400万円

上記は延床面積70坪で建てた想定の建築費（本体工事費）相場です。

ここでは、賃貸併用住宅建築費の詳細について解説します。

1-1.賃貸併用住宅の建築坪単価相場

賃貸併用住宅の建築費は、以下の計算式を用いると概算できます。

延床面積は、建物の各階の床面積を足した面積のことです。
1階が50坪、2階が40坪なら延床面積は50坪と40坪を足し合わせた90坪となります。

坪単価の相場は、木造、鉄骨造などの建物の構造ごとに異なります。
本サイトの独自調査による、賃貸併用住宅における構造タイプごとの坪単価相場は以下の通りです。

上記の費用相場はあくまで目安として参考にしてください。

1-2.賃貸併用住宅建築時の初期費用内訳

賃貸併用住宅の初期費用は、建築費以外にも大きく3つに分類できます。建築費（本体工事費）、付帯工事費、諸費用です。

本体工事費は建物本体の工事にかかる費用です。基礎工事や躯体だけでなく設備に関する費用なども含まれます。

付帯工事費は、外構工事や地盤強化工事の費用などです。外部の配管工事なども含まれます。また、建て替えの場合にかかる解体工事費も付帯工事費扱いです。

諸費用は、主に手続き関連に発生する費用です。火災保険料やローン手数料などが項目に含まれるほか、不動産取得にかかった税金も諸費用に含みます。

このほか、設計を別途設計事務所に発注した場合には設計料も上乗せされます。

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賃貸併用住宅の建築費はいくら？

2.賃貸併用住宅の間取り事例と建築費シミュレーション

ここでは賃貸併用住宅の間取り事例をもとに建築費をシミュレーションしてみます。賃貸併用住宅は建物の中にオーナーの自宅とアパートが併設されるため、間取りを含む設計の難易度は上がるのが一般的です。

2-1.【30坪】の賃貸併用住宅

30坪の狭小地に賃貸併用住宅を建てるパターンです。狭小地では上下分割型の間取りをとると面積を有効に使えます。

＜設定条件＞

• 軽量鉄骨造3階建て
• 1R×3室+オーナー自宅（2LDK）
• 延床面積：50坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：4,500万円＝90万円×50坪
付帯工事費：900万＝4,500万円×20％
諸費用：450万円＝4,500万円×10％

総費用：5,850万円

2-2.収益性重視型の賃貸併用住宅

収益性を重視する場合は賃貸部分をなるべく広く取り、賃貸戸数を増やします。

＜設定条件＞

• 鉄筋コンクリート造3階建て
• 1K×11室+オーナー自宅（5LDK）
• 延床面積：142坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：1億5,620万円＝110万円×142坪
付帯工事費：3,124万＝1億5,620万円×20％
諸費用：1,562万円＝1億5,620万円×10％

総費用：2億306万円

2-3.住宅ローン活用型の賃貸併用住宅

賃貸併用住宅の最大のメリットは住宅ローンを活用できるケースがあることです。自宅部分の専有面積を延床面積に対して5割以上とすると住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てられます。

＜設定条件＞

• 木造3階建て
• 1K×1室+1R×3室+オーナー自宅（3LDK）
• 延床面積：56坪

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：5,525万円＝85万円×65坪
付帯工事費：1,105万円＝5,525万円×20％
諸費用：552万5,000円＝5,525万円×10％

総費用：7,182万5,000円

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賃貸併用住宅の建築費はいくら？

3.賃貸併用住宅の建築費はなぜ高くなる？

賃貸併用住宅の建築費は一般的に、戸建て住宅やアパートの建築費よりも高くなるといわれています。建築費が高額になる理由を一般住宅とアパートとの比較で浮き彫りにします。

3-1.自宅と比較する高くなる理由

住宅には、キッチンや浴室などの住宅設備が1戸につき1つずつというのが一般的です。そのため、賃貸住戸を複数設ける賃貸併用住宅では、住宅設備の個数が増加します。
住宅設備は、賃貸用にはグレードを下げるとしても数十万円はするものです。したがって、戸数が増えれば住宅設備などの設置数が増え、建築費がその分上乗せになります。

3-2.アパートと比較する高くなる理由

賃貸住戸では壁材や住宅設備など、あらゆるものでグレードを最低限必要なもので作り上げるのが一般的です。
一方、マイホームはオーナーの意向を反映させた最新設備の導入や内装、外壁へのこだわりなどで、建築費用は高くなりがちです。

賃貸併用住宅には、自宅部分があるため、一部の建材などで通常より費用がかかります。アパートのように賃貸戸数は増やせないのに建築コストがかかる、という現象が起こります。

4.賃貸併用住宅の建築コストを抑える方法

ここでは、賃貸併用住宅の費用を抑えるコツについて解説します。

4-1.間取りをシンプルにする

建築費は外壁の長さに比例します。そのため個性的な形の建物を建てる場合は、その分費用がかかります。
建物の形は四角形に近ければ近いほど、外壁の長さを抑えられるため、全体の建築ダウンが可能です。

また、間取りをシンプルにして建具やドアを少なくすることは、費用削減の基本的な考え方です。
同じ面積の住戸でも、1LDKと2LDKでは1LDKのほうが建築費は安くなります。部屋が増える分、仕切り壁やドアといった設備が必要になるためです。

4-2.住宅部分を50％以上にする

賃貸併用住宅の最大のメリットともいえるのが、条件次第で建築費調達に住宅ローンを選べるということです。建物の延床面積の50％以上を自宅の占有面積とすることで、金利や借入期間でアパートローンより優位性のある住宅ローンを活用できます。

借入は金利が高いほど、返済金額も増加します。そのため、低金利で借りられる可能性のある住宅ローンが活用できれば、結果的に建築コストなど経営にかかる費用を抑える効果が期待できるでしょう。

4-3.上下タイプの間取りにする

賃貸併用住宅の自宅部分と賃貸部分の分割方法には2種類あります。

このうち、建築費を抑える効果が期待できるのが上下タイプの間取りです。
上下タイプはフロアを広く使えるため部屋を大きくとれ、自宅部分の建材などの利用を少なくできます。

また、上下タイプのほうが間取りの取り方をシンプルにでき、建築費調達に住宅ローンを利用できる条件である「自宅部分を50％以上」を効率的にとりやすくなります。

5.賃貸併用住宅の建築費は住宅ローンが利用できる

自宅兼アパートとなる賃貸併用住宅は不動産投資の中で唯一、住宅ローンが利用できる可能性のある土地活用方法です。住宅ローンの利用にはクリアすべき条件と審査があります。
本章では、賃貸併用住宅で住宅ローンを活用する方法とメリットを紹介します。

5-1.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する方法

土地活用で不動産賃貸経営を始める場合、資金の調達には基本的に事業系ローンであるアパートローンを利用します。しかし、自宅を併せ持つ賃貸併用住宅の場合、延床面積の50％以上を自宅部分として確保すれば住宅ローンで建築費の資金調達が可能です。

例えば、建坪が50坪、各フロアが建坪と同じ50坪の3階建ての場合、75坪以上の面積を自宅の専有面積としなければなりません。上下タイプの間取りでは1フロアと半分を専有することとなります。

5-2.住宅ローンを利用するメリット

住宅ローンの利用には以下のようなメリットがあります。

• アパートローンよりも低金利で借りられる
• アパートローンよりも返済期間を長期に設定できる
• 住宅ローン減税が利用できる

賃貸経営をするための資金調達であっても住宅ローンで借入を行うことで、住宅ローン減税の対象となります。住宅ローンで借り入れた住宅の新築には、最大13年間にわたって年末ローン残高の0.7％を所得税などから控除できる制度です。
参考：国土交通省｜住宅ローン減税

ただし、住宅ローン利用を前提とすると賃貸経営での収益性を高めるのは難しくなります。

6.賃貸併用住宅の建築費について相談できるハウスメーカーの選び方

賃貸併用住宅の建築費は、建築会社によって大きく異なります。
また、賃貸併用住宅の建築は、部屋の配置やオーナー住居のプライバシー確保など、一般的なアパート建築よりも難易度が高まるのが一般的です。それぞれの得意分野を生かしたプランも千差万別になるでしょう。

賃貸併用住宅を適切な費用で、建築後の収益化を目指すなら、なるべく多くの建築プランを比較することが大切です。

また、賃貸併用住宅は通常の居住用住宅と異なり、賃貸住宅としての機能も求められるため、同様の建築実績が豊富な会社を選ぶ必要があります。
そこでおすすめしたいのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

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