賃貸併用住宅の実際の建築費と、建設会社選びのポイントをご紹介！

賃貸併用住宅とは、マイホームと賃貸物件が一つになった、新しい形の住宅です。

マイホーム建築の延長線上で家賃収入が得られるとあって、一定の人気がある一方、実際にはどんなものなのか、具体的なイメージを持ちにくいのが現状ではないでしょうか。

この記事では、賃貸併用住宅経営を検討している方に、賃貸併用住宅の基本的知識と建てる上でのポイントを、費用面を中心に解説していきます。

この記事を読むことで、賃貸併用住宅についてしっかりと把握でき、マイホームに住みながら家賃収入を安定して得られるヒントが見つかります。

1. 賃貸併用住宅建設にかかる費用

この章では、賃貸併用住宅の建設にかかる費用について解説していきます。

1-1. 賃貸併用住宅の費用の特徴

賃貸併用住宅の費用は、普通の注文住宅を建設する費用に比べると、自分の居住住宅に加えて賃貸部分を作るので、建築コストが増大します。

賃貸部分の面積分が増えるだけでなく、賃貸する部屋数分の玄関ドア、水道やガス、電気といった生活に必要な設備を整える必要があります。

1-2. 賃貸併用住宅建設にかかる費用の計算方法

賃貸併用住宅にかかる費用を計算するには、以下の計算式を用います。

坪単価とは、一坪あたりにかかる単価のことです。

延床面積とは、建物の各階層の床面積を足し合わせた面積のことです。
例えば1階が50坪、二階が40坪なら延床面積は50坪と40坪を足し合わせた90坪となります。

例えば、坪単価が80万円、延床面積が90坪の賃貸併用住宅を建てる場合、建築費は80万円×90坪＝7,200万円となります。

次に、坪単価の相場は、木造、鉄骨造などの建物の構造タイプごとに異なります。

本サイトの独自調査による、賃貸併用住宅における構造タイプごとの坪単価相場は以下の通りです。

上記の坪単価は、賃貸併用住宅の躯体（本体建物の建築）だけではなく、それに付随する費用も含む、実際の建築費から算出しておりますが、坪単価は地域や建築を依頼する会社によっても大きく異なります。上記の費用相場はあくまで目安として参考にしてください。

1-3. 賃貸併用住宅の費用をおさえるコツ

ここでは、賃貸併用住宅の費用をおさえるコツについて解説していきます。

(1) 建物の形を正方形に近づける

建築費用は外壁の長さに比例します。そのため個性的な形の建物を建てる場合は、その分費用がかかります。
建物の形は正方形に近ければ近いほど、外壁の長さを抑えられるため、全体の建築費用を抑えることができます。

ただし、土地によって条件が異なるので、全てのケースで正方形の建物を建てられるわけではありません。
実際の状況に合わせつつ正方形の形に近づけて、外壁の長さを抑えるようにしてください。

(2) 間取りをシンプルにして建具、ドアを少なくする

間取りをシンプルにして建具やドアを少なくすることは、費用削減の基本的な考え方です。

同じ面積の家でも、1LDKと2LDKでは1LDKの方が建築費は安くなります。なぜなら部屋が増える分、仕切り壁やドアといった設備が必要になるためです。

またマイホーム部分において、将来的に子供が大きくなるときに備えて部屋を作っておく、というやり方も一理ありますが、無理に部屋を増やすことで使いづらくなる可能性もあります。
まずはシンプルな間取り設定にして、必要に応じて後でリフォームするという方法もあります。

(3) 複数の賃貸併用住宅建築プランを比較することで、適切な費用がわかる

前章まで、賃貸併用住宅の費用を抑えるポイントをご紹介しましたが、必要以上に安く費用を抑えると、本来必要な工程を省略されるなどの手抜き工事につながる恐れもあるため、注意が必要です。

また、賃貸併用住宅の建築費用は、建築会社によって大きく異なります。

一般的に、大手ハウスメーカーは多大な宣伝広告費や研究費などをかけたり、また、耐久性・耐震性などの高度な技術を駆使した建築により、中小企業の工務店に比べると建築費用が高くなる傾向があります。

ただし中小企業の工務店と一言でいっても、さまざまな会社が存在します。
重要なポイントは、大手ハウスメーカーも工務店も含めて、複数の会社の建築費用とサービスを比較検討した上で、適正価格で信頼できるサービスを提供してくれる会社を選ぶことが大切です。

2. 賃貸併用住宅のメリット・デメリット

この章では、賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説していきます。
特に、デメリットとなる部分も正しく把握することで、賃貸併用住宅建築後も、長期安定収入が見込めます。

2-1. 賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅の最大のメリットは家賃収入ですが、それ以外にもライフスタイルの面でもメリットが存在します。

(1) 家賃収入がある

賃貸併用住宅の一番のメリットは、家賃収入が得られることです。
例えば、家賃5万円の部屋が5部屋ある賃貸併用住宅の場合、満室なら単純計算で毎月25万円の家賃収入が得られます。

長期間にわたり収益が得られれば、家賃収入でローンを支払うことができ、またローン完済後は毎月の収入源として資産形成にも役立ちます。

(2) 賃貸併用住宅は金利が低い住宅ローンが利用可能

賃貸併用住宅は、金利が低い住宅ローンを利用することが可能です。

賃貸併用住宅に対する住宅ローン利用条件として、多くの金融機関では自宅部分の面積が50％以上であることが求められます。

ただし、賃貸併用住宅において必ず自宅部分の面積を50％以上にしなければ住宅ローンが使えないわけではありません。
住宅ローンの詳しい適用条件は、金融機関に問い合わせることをおすすめします。

また、自宅部分の面積が50％未満でも、「区分登記」を行うことで住宅ローンを利用する方法もあります。

物件を新築した際、所有者が単独である場合は、「単独登記」を行います。
自宅部分が全体の50％未満の賃貸併用住宅を、そのまま単独登記を行ってしまうと、住宅ローンが利用できません。

しかし自宅部分が50㎡以上である条件をクリアして、自宅部分を区分所有として登記する「区分登記」を行うことで、住宅部分が50％未満でも、自宅部分についてのみ住宅ローンを利用することが可能です。

区分所有とは住宅用や賃貸用、テナント用など、用途に応じて一つの建物の中にある空間を分けることを指します。
区分登記とは、区分所有する部分をそれぞれ分けて登記する方法のことです。

住宅ローンを活用できるメリットは、まずアパートローンに比べて金利が低いこと、そして35年と長期間のローンが組めることです。
毎月の返済額が少なければそれだけ手元に残るお金も増えるため、より経済的に安定した賃貸経営を行うことができます。

(3) ライフスタイルに合わせて柔軟に活用できる

賃貸併用住宅のメリットは家賃収入だけではありません。

子供の成長、地方への転居などライフスタイルの変化に応じて、賃貸部分を居住用にして二世帯住宅にする、あるいは居住していた場所を全て賃貸にするなど、柔軟に活用できるメリットがあります。

2-2. 賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅はメリットも多いですが、いくつかのデメリットも存在します。ここからは賃貸併用住宅のデメリットについて詳しく解説していきます。

(1) 騒音・プライバシーの問題

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸住宅が併設していることから、騒音やプライバシーの問題が発生しやすくなります。
騒音やプライバシーの問題については、設計段階で間取りを工夫することが大切です。

騒音に関しての具体的な対処法としては、階下の寝室の上に、もっとも音が出やすいリビングを作らないこと。
またプライバシーに関しては、大家と賃借人の出入り口を完全に別に設置するといった方法で対応可能です。

(2) 空室リスク

賃貸併用住宅も、賃貸物件という意味ではアパートやマンションと同じであり、入居者が集まらない空室リスクがあります。
入居者がいなければ家賃収入が入らないので、収支は赤字に傾きます。

空室を減らすためには、建設段階での事前の立地調査をしっかりと行って賃貸ニーズを確認することはもちろん、賃貸経営を始めた後は、募集条件の見直しや備え付け家具の設置など、入居率を上げるための具体的な対策を行っていく必要があります。

(3) 入居者トラブルのリスク

賃貸併用住宅に入居する方による、入居者トラブルのリスクも存在します。

例えば家賃の滞納やゴミ出しのルールを守らない、騒音などによる住民同士のトラブルなど、さまざまな問題が発生するリスクがあります。

賃貸併用住宅を経営する方の多くは、入居者対応を管理会社に委託することで、直接対応の負担やリスクを回避しています。
特に金銭がらみのトラブル対応は相当なストレスになると予想されるので、入居者対応は管理会社に委託した方がよいでしょう。

(3) 他の賃貸経営と比べて、家賃収入は低い

「2-1. 賃貸併用住宅のメリット」でお伝えした内容と異なるかもしれませんが、賃貸併用住宅はアパートやマンションなど他の賃貸経営と比べ、大きく収益を上げられるものではない点に留意してください。

例えばアパートの場合、全ての部屋が賃貸用として使われるため、一般的な利回り（年利回り）は約8〜10%です。

利回りとは、投資した金額に対する収益割合のことです。一般的に利回りといえば、1年間の利回り（年利回り）のことを指します。例えば1000万円を投資した後、1年間の収益の合計が100万円であった場合、年利回りは10％になります。

一方で賃貸併用住宅の場合、居住用部分があるため、アパートなどに比べて利回りは下がります。賃貸併用住宅であれば、利回り5%程度で良い結果だと考えられるでしょう。

このように賃貸併用住宅にしたからといって、そこまで大きな収入が得られるわけではないことは覚えておいてください。

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3. 賃貸併用住宅を建てる流れとポイント

この章では、賃貸併用住宅を建てる流れとポイントについてわかりやすく解説していきます。

3-1. 建築会社の選定

賃貸併用住宅の建築にあたっては、最初に相談した一社で決めるべきではなく、複数の会社に相談することをおすすめします。

なぜなら会社によって建築費用、提供するサービス、建築後の賃貸サポートなどが異なるため、どのプランが自分の要望に一番合っているのか、比較することが必要なためです。

会社を選ぶ際は、手間と時間をかけずに無料で複数のハウスメーカー等の会社 から建築プランが入手できる「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおすすめです。

「HOME4U 土地活用」の特徴やメリットについては、章末で詳しく紹介します。

3-2. 建築会社との建築プラン策定

賃貸併用住宅の建築を依頼する建築会社を選んだ後は、建築会社と具体的な建築プランを策定していきます。
特に重要な点は、賃貸部分に関しては自分の個人的な趣向より、入居者目線での設計が重要であるということです。

ターゲット層はファミリーなのか単身者なのか、若年層か高齢層か、想定する入居者イメージに基づいて、想定する入居者イメージから建築プランを組み立てていく必要があります。

若い学生や社会人であれば1Kがいいなど、ターゲット層に適した間取り、設備を決めてください。

また、内装に関しても、自分自身が明るい色が好きだからという理由で、賃貸住宅の内装を明るい色でまとめてしまうといったやり方ではなく、やはりメインターゲットに合わせた設計が重要です。

具体的には、若い女性がターゲットであればオートロックや二重施錠といった防犯設備を充実させる。高齢者がターゲットであれば、手すりや転倒防止用の床材を選ぶなど、賃貸会社とも相談しながら入居者目線で決めてください。

3-3. 住宅ローンの申し込み

建築プランが定まったら、住宅ローンの申し込みを行います。
現在ではさまざまな金融機関が住宅ローンを提供しています。一般的な住宅ローン申請の条件としては以下の3点です。

• 年収300万円以上
• 勤続年数が1年以上の正社員
• 団信（団体信用生命保険）に入れる健康状態であること

ただし、金融機関によって求められる条件が異なります。いくつかの金融機関に相談してみて、条件が合う金融機関に申し込んでください。

3-4. 入居者の募集

賃貸併用住宅の入居者の募集は、建物が完成する3カ月前くらいから行うのが一般的です。

実際の募集については主に不動産会社が担当しますが、不動産会社に任せっきりにせずに、定期的に募集状況や募集内容を確認して、必要に応じて内容の変更を行ってください。

3-5. 賃貸併用住宅の建築・引き渡し

賃貸併用住宅の建築には、木造の場合で約4～6カ月、鉄筋コンクリート造であれば約10～12カ月かかります。

賃貸併用住宅に限りませんが、住宅の建築はプラン通りにいかない可能性もあります。期日通りにスムーズに建てるためには、実績が豊富で信頼できる建築会社に依頼することが重要です。

3-6. 信頼できる賃貸併用住宅の建設会社選びなら、「HOME4U土地活用」を。

賃貸併用住宅は通常の居住用住宅と異なり、賃貸住宅としての機能も求められるため、同様の建築実績が豊富な会社を選ぶ必要があります。

そこでおすすめしたいのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

「HOME4U 土地活用」サービスの特徴

• 全国対応＆完全無料。活用したい土地の情報を入力するだけで利用可能
• 賃貸併用住宅の建築実績豊富な大手・優良ハウスメーカーが多数提携。
• 賃貸併用住宅の費用面から、建築後の管理・メンテナンスも踏まえた複数の建築プランを比べられる。
• 情報サービス事業では業界最大手NTTデータグループ運営だから、セキュリティも安心。

「HOME4U 土地活用」は、賃貸併用住宅の実績豊富なハウスメーカー、建設会社と多数提携しているので、自分の土地やライフスタイルに合った最適な提案を期待できます。

賃貸併用住宅を適切な費用で、建築後の収益化を目指すなら、なるべく多くの建築プランを比較することが大切です。

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まとめ

通常のマイホームは収入源にはなりませんが、賃貸併用住宅なら自宅が長期間にわたり利益を見いだしてくれる存在になります。
安定した家賃収入が得られることで毎月のローン返済が楽になり、ローン完済後は生活収入の柱の一つにもなります。

また将来的には二世帯住宅にするなどライフスタイルの選択の幅が広がるということもメリットです。

一方で、部屋の管理負担、空室リスク、入居者トラブルなどのリスクや負担も存在します。

自分のライフスタイルに合った賃貸併用住宅を、適切な建設費で建築するには、複数の建築プランの比較が必須です。
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