【基本を解説】土地活用の相談先はどこにする？比較一覧表や選び方を紹介

自分の持っている土地の活用を検討し始めた時に、最初にぶつかる壁は「一体どこに相談すればいいのだろう？」という疑問です。

賃貸経営を始めたいのであれば、アパートやマンションの建築会社に、駐車場などそれ以外の活用方法であれば、専門の業者に相談するのがセオリーです。

また、相続や融資などのお金については、それぞれの専門家に相談する必要もあります。

多くの場合、土地活用の会社に相談することで、融資や相続などについても相談することができます。

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1.土地活用の相談先はどこ？目的別比較一覧表

土地活用は種類によって相談先の候補が変わってきます。以下に、目的別の相談先候補を一覧表にしてご紹介します。

相談先には、主に5つの業種の企業と、市役所などの公共機関が挙げられます。それぞれ専門的なノウハウを蓄積しており、「右も左も分からない」といった場合でも土地の悩みを解決する方法を相談できるでしょう。この章では相談先の特徴を解説していきます。

土地活用について検討し始めたり、悩やんだりした際には、まず実績豊富なハウスメーカーや建築会社に相談するといいでしょう。どんな目的で土地活用を検討しているのか、どんな収益目標をイメージしているのかを、はなせば、丁寧に説明してくれます。とくに、初めて土地活用を検討する方は、まず相談すればいいでしょう。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

1-1.ハウスメーカー・建築会社

土地を有効に活用する方法を考えた時に、まず初めに思い浮かべるのはハウスメーカーや建築会社に依頼して「アパート経営をする」ことではないでしょうか。実際、この土地活用プランは不動産投資としてはメジャーなものです。

こうした 不動産投資では、土地のオーナーとハウスメーカー・建築会社の双方が収益を上げられるため、プランやノウハウを多数保有しています。また、 “空室保証や管理業務といったサポートを系列会社にまとめて依頼できるところも多く、竣工後のフォローまでサポートしてくれます。

「アパート経営」や「賃貸併用住宅の建築」を考えるのであれば、相談先の候補として第一にハウスメーカー・建築会社が挙げられます。土地開発プランナーなどの資格を持った社員がいれば、より専門的な相談に乗ってもらえます。
なお、規模にもよりますが、マンションや老人ホームなどの施設にも対応してくれる場合があります。

土地活用の検討を、ハウスメーカーや建築会社に相談する前に
①なぜ、土地活用をしようとおもったのか
②土地活用の目的
③土地活用での収益イメージ
これらをぼんやりでもいいので、用意しておくことが何よりも重要です。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

1-2.工務店

同じ上物を建てるのでも、土地の性質によっては収益が上がるのか不安ということが往々にしてあります。例えば、土地が活用しづらい形をしている（変形地）や土地面積が活用に適さないほど狭い（狭小地）、または入り組んだ袋小路の奥に土地があるといった場合です。こうした土地を活用したい時に頼ると良いのが工務店です。

工務店は、木造や鉄骨を骨組みとする工法により、注文住宅を建てることを得意としています。そのため、設計の構造や外観、コンセプトや外構まで自由な建築を依頼しやすく、また地域密着の企業が多いため、地場の特徴に敏感という長所があります。

つまり、工務店ならば普通は活用しづらいと考えられる土地でも、きちんと収益が挙げられるようなビジネスプランを提示してくれるでしょう。少し変わった土地のせいで相談先に困っている場合には、工務店に相談するのがおすすめです。土地開発プランナーの資格を持った社員もいるかもしれません。

また、普通の宅地にアパートを建設する場合も、差別化を図る意味でデザイン性を追求することもあるでしょう。そうした場合、ハウスメーカーとのプランを比較してみるのも良いでしょう。

1-3.ゼネコン（デベロッパー・建設会社）

土地活用を考えているけれど実行に移せていないという方から、「大きくて使い勝手の良さそうな土地を相続したが、かえって扱いに困っている」といった声は意外と多く聞かれます。
投資目的で活用するにも、よく考えて決めないとリスクは高まるものです。こうした場合に相談すると良いのがゼネコン（デベロッパー・建設会社）です。

ゼネコンは、大規模なビジネスプランを扱うことに長けています。豊富な資金力やブランド価値をもって、大規模な事業を数多く手がけています。マンションや老人ホームを建築したり、土地を分筆して住宅地を形成したりといったプランにも応じてくれます。土地開発プランナーなどにより専門的な相談に乗ってもらえるかもしれません。
広めの土地を最大限に活用できるプランが知りたいという場合には、まずはゼネコンに相談してみると良いかもしれません。

なお、土地活用の方法としてマンション建築をお考えの方は、こちらの記事も参考にしてください。

1-4.各種専門会社

土地を活用したい方の中には「ただ所有していても税金や光熱費など維持費がかかるだけだから、せめて収支をゼロにしたい」ということも多いのではないでしょうか。

そうした場合は、手軽で簡便な土地活用の方法がおすすめです。具体的には駐車場やコインランドリー、トランクルームなどを整備・設置する活用方法です。

これらの活用方法は取り組みやすさに加え、一定の需要があるため収支が見通しやすいという特徴があります。

ただし、収益性自体は高くないため、駐車場やコインランドリーなどの土地活用を検討したいなら、整備・設置の事業を専門にしている企業に相談してみると良いでしょう。
専門業者ならではのプランや、土地が適しているかどうかを具体的に相談できるでしょう。

1-5.不動産会社

「土地活用のための建築で、初期費用を捻出するのが難しい」「土地をそのまま借地として貸し出したい」「持っていても使わないので売却したい」といった場合には、不動産会社に相談を持ちかけます。
不動産会社は、不動産を商材として取り扱う会社のため、経営のサポートを求めるというよりは、商材を提供する立場で相談しましょう。

不動産会社には地域の情報が多く寄せられるため、土地にどのようなニーズがあるかもよく知っています。ロードサイドの立地で店舗経営する場合なども、不動産会社に相談するのも一つの方法です。特に借地として土地活用を検討する場合は、心強いサポートが期待できるでしょう。

一方、注意したいのが売却です。一度売却した土地を取り戻すことは非常に難しくなります。売却を検討している土地でも、収益性を見出せることもあるため、さまざまな視点から検討することをおすすめします。
なお、借地や売却では不動産契約に専門的な知識と手続きが必要です。いずれの場合も、不動産会社の仲介が必要になると考えておいて良いでしょう。

1-6.市役所の相談窓口

所有している土地の活用方法に困っている場合、市役所などの相談窓口を利用するという方法もあります。市役所は、個人的な困りごとには消極的ですが、より公共性が高い場合は応じてくれます。

「公共性が高い」というのは、例えば、放置している空き家が近隣住民にも危険な状態の「負動産」になってしまっているとか、「売りたい」「貸したい」場合、あるいは公有地として買い取ってもらいたい場合などが考えられます。

土地活用では、まず自分の土地でどのような建物が建てられるのか「用途地域」を確認できるのも市役所です。その上で、店舗やトランクルームなどの用途で土地活用が可能かどうか検討し、相談してみましょう。
自治体によっては、建物の解体や新築に補助金制度を設けています。市役所に相談すれば、補助金の利用要件に合致しているかを確認できます。

また、「第一種低層住居専用地域」でも公益上の許可が認められれば、コンビニや調剤薬局等の店舗を建てることも可能です。
「空き家バンク」などの不動産情報サイトを運営していれば、「貸したい」「売りたい」といった情報を登録掲載できます。自治体によっては、土地のみでも掲載できる場合もあります。

なお、「不要な土地なので手放したい」といった場合、国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が令和5（2023）年4月より施行されました。管理に手間がかかる土地や、固定資産税が高くて使い道のない土地、あるいは不動産の相続トラブルで子どもたちに迷惑をかけたくない場合などにおすすめです。審査や手続きなどで負担金や時間がかかりますが、選択肢の一つとして検討するのも良いでしょう。

土地活用の方法については、以下の記事でも詳しく比較しています。

2.資金・税金のなどお金の相談は専門家へ

土地活用のプランをハウスメーカーなどから提案されたら、資金や税金に関して現実的であるか、改めて専門家へ相談し、確認・検討してみることもおすすめです。
例えば、収支の計画性や税金面で有利かどうかは、第三者的な立場の専門家に相談した方が安心です。

以下では、土地活用の資金や税金について相談できる専門家をご紹介します。

• 金融機関：土地活用の方法や融資など
• ファイナンシャルプランナー（FP）：収支プラン、資金計画の妥当性など
• 税理士：土地活用プランの税金面の優位性や節税対策など

2-1.金融機関

金融機関によっては、土地活用や相続に関するコンサルティング部署が設けられていることがあり、土地活用の方法なども相談できます。
信託銀行では、信託方式で土地活用を任せ、配当を受けられるサービスを展開している場合もあります。

また、金融機関だけで完結するのではなく、土地活用に関連する適切な業者を紹介してもらえる場合もあるので、その後もスムーズにプランを進められるでしょう。

土地活用の資金が足りない場合は、金融機関からの融資が必要です。
検討しているプランも含めて、融資の計画まで立てられると、より現実的な土地活用の計画が立てられます。

2-2.ファイナンシャルプランナー（FP）

土地活用プランの収支計画が妥当であるかどうか、ファイナンシャルプランナー（FP）であれば適格に判断できます。

土地活用の関連会社も売上が大切なので、いくらかのポジショントークが入ってしまうのは仕方がありません。「どこまでが妥当が、どこからが自分に適さない提案か」を第三者的に判断できるファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

2-3.税理士

土地活用で収益を上げようと思うと、どこかに必ず税金が発生します。

税理士には、「税金対策への優位性が高い活用プランはどれか」「実施すべき節税対策」などを相談できます。

特に相続で取得した土地を活用する際には、相続税や相続にまつわる特例など、検討すべきことが増えます。税理士へ相談をしておくと、より安心、より安全に土地活用をすすめることができます。

また、以下の記事でも土地活用に必要な初期費用や資金調達について、詳しく解説しています。

3.土地活用の相談先を選ぶチェックポイント

ここでは、信頼できる土地活用の相談先を選ぶために4つのチェックポイントを解説します。どの土地活用の方法を選ぶにしても、必要となる選び方の判断基準です。

3-1.土地活用の実績や事例を確認する

長年の経験と実績を豊富に持つ企業なら、専門知識を生かしたサポートが可能なはずです。
かゆいところに手が届く細やかなサポートをしてくれるか、確認しましょう。また、収益を最大化する土地活用のプラン提案となっているかにも注意しましょう。

3-2.利用者の口コミや評判をチェックする

これまでにそのハウスメーカーや建築会社、専門家を利用したユーザーの口コミや評判を確認しましょう。
土地活用のプランを検討する段階だけでなく、建築中のトラブルの有無や、経営を始めた後の収支の実情が分かる口コミがあるか、リサーチしましょう。

3-3.営業担当者の人柄や対応を見る

営業担当者の人柄や対応をチェックしてみましょう。営業担当者は、土地活用プランの検証や計画の具体化を手伝う企業の窓口です。
説明には納得感があるか、些細なことでも相談できるか、営業の方の対応を確認しておきましょう。

3-4.複数社のプランを比較検討する

土地活用のプランを検討するに当たり、複数の企業に相談するのは鉄則です。複数の企業に相談するメリットは多くあります。

• 得意なジャンル、工法が見えてきて安心して契約できる
• 相場の把握ができ、適正価格で契約できる
• 長い付き合いとなる経営パートナーを相性重視で選べる

少なくとも2、3社と相談できるとよいでしょう。

提示されたプランは、建築費の見積り、設計、収支計画などの内容を細かくチェックします。プランを比較検討し、魅力を感じた企業があれば追加の希望を伝え、プランを修正していきます。
判断材料の一つとなる最初のプランは、あくまでも素案です。ご自身のイメージに適うプランを仕上げていくために、企業の担当者と相談しながら、必要に応じて修正を加えていきます。なお、プラン検証にかかる期間の目安は、1ヶ月～半年程度が目安です。
一括プラン請求サービスを利用すると、ひと手間で数社の候補を挙げてもらえます。

まずは、無料の一括プラン請求で、複数の企業から提案を受けるのがおすすめです。

前述のコメントに加えて、土地活用の相談は1社に限ることなく、複数社に相談するといいでしょう。会社によって得意分野もことなり、提案内容も異なりますので、いろいろと検討できると思います。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

4.土地活用を相談する前の注意点

土地活用の相談を失敗に終わらせないためには、伝えておくべきこと、するべきことがあります。相談前の注意点をご紹介します。

4-1.土地情報を把握し説明できるようにしておく

土地の広さや立地、地形などの詳しい情報があればあるほど、企業が提案してくれる土地活用のプランも、より具体的で、精度が高くなります。

また、ご自身の年収や、土地活用に使える自己資金の金額も伝えておくことで、最適な規模の活用プラン、収益プランや見積もりの提案をしてもらえます。

土地活用プランを選択する際は、収支プランやシミュレーションの正確さが重要になってきます。情報をしっかり伝えることで、相談にも具体性が増し、安心して任せられる企業を見つけやすくなるでしょう。

4-2.必要な資料を準備しておく

土地活用を相談する企業の担当者と詳しいプラン内容を決めていく段階では、土地を証明するのに必要な書類を準備しておくとスムーズです。

具体的には、上記のような書類を用意しておいてください。

4-3.土地活用の目的や優先順位をイメージしておく

土地活用の目的やビジョン、希望、イメージなどがあれば、些細なことでも最初の段階で伝えておきましょう。相談先を探す際には、事前に土地活用の目的を決めておくことが重要です。

• 相続税対策
• 建て替え（老朽化）のため
• 安定収入を確保したいため
• 節税対策（固定資産税、所得税など）のため
• 親族に承継したいため
• 老後の収入対策のため

こうした目的やイメージを持っておくことで、「想定と違った」という事態を回避できます。

ほかにも、「こんなデザインや間取りにしたい」「費用感はこのくらい」「いつまでに経営を始めたい」など、漠然とした希望でも何かあれば、相談先の企業は検討し、アドバイスしてくれます。

複数の希望条件があるなら、「ここだけは押さえておきたい」というような優先順位もあわせて伝えておいてください。

なお、土地活用の目的が決まっている場合でも、土地活用の専門家に相談することで新たな選択肢が見えてくることもあります。

意外な発見から成功の筋道がつかめるケースもあるので、ご自身で選択肢を絞りすぎず、広い視野で活用プランを検討されることをおすすめします。

複数社に相談することで、①様々なプラン・提案を知る事ができる②同じようなプラン（例えば、2階建てのアパート建築）でも費用に違いがありますが、おおまかな相場観がつかめる　③担当者だけでなく、企業との相性もあり、そうしたことが分かる④価格調整が期待できる　などのメリットがあります。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

4-4.希望する連絡手段を決めておく

相談先の企業などにプランを請求すると、数日以内に電話やメールで連絡がきます。プラン提案に必要な情報があれば、追加でヒアリングが行われることになります。
複数の企業に一括でプランを請求する場合は、何件も電話がくることになるので、お忙しい方は負担を大きく感じるかもしれません。また心配な場合は、事前にメールでの連絡を希望する旨を伝えておいてください。

メールよりも電話でしっかりと話を聞きたい方は電話で、電話で応対するのが難しい方はメールで、希望する連絡手段を決めておくと安心です。

4-5.資金面などは専門家に相談しておく

目の前にいくつかの土地活用プランが見えてきている段階になっても、どれが本当に良いプランなのか、自分に合っているプランなのかが分からず、どうしても実行に移せないということがあるかもしれません。

そうした状態に陥ってしまったら、資金計画の専門家である税理士や不動産運用の専門家であるコンサルティング会社に相談しておくのがおすすめです。
土地活用プランの比較検討を相談してみることで、理想の土地活用プランを見極める手助けをしてもらえます。

余計な費用がかかってしまいますが、どれだけ悩んでも決められないのであれば、コンサルティング料も必要経費として必要です。誰かに背中を押してもらいたい場合には、税理士やコンサルティング会社への相談も視野に入れてみてください。

5.「HOME4U土地活用」なら一括プラン請求できる

土地活用の相談では、「HOME4U土地活用」のご利用が便利です。情報サービス業界最大手のNTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する土地活用プランの一括請求サービスです。

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なお、選択した企業以外から連絡が来ることはありません。情報の取り扱いにも万全な体制を整えており、全ての情報が保護されます