【詳しく解説】マンション建築の流れと建築会社の選び方

土地活用において、マンションといえば主に3～5階建ての物件が中心になります。
従ってここでは3～5階建てのマンションにフォーカスして、マンションの建築の流れと建築会社選びについて紹介します。

初めにマンションを建てる流れと期間の目安は以下の通りになります。

また3～5階建てのマンションの場合、プラン決定の際に特に注意して欲しい7つチェックポイントがあります。

詳しくは3.成功するためのマンションプランのチェックポイントで説明します。

マンションを建てる際、どこの建築会社に工事を頼むかは、最も重要な検討ポイントのひとつでもあります。複数社にプランを出してもらい、比較検討するのがおすすめです。

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1.マンション建築の流れと期間の目安

マンションを建てる流れと期間の目安は以下の通りになります。

それぞれの項目について説明します。

1-1.プロへ相談する

ハウスメーカー等に土地活用相談を行い、設計等のプラン提案を受けます。
マンションを建てるにあたっては、プラン検証してハウスメーカーを決定するまでがマンションオーナーの重要な仕事であり、成功するための「鍵」を握ります。
良い経営プランを見つけるには、複数のハウスメーカーから提案を受けることをおすすめします。

マンションプランや建築を依頼する際の建築会社の選び方については、4.マンションプランも相談できる建築会社の選び方で説明します。

1-2.調査と事前準備

提案されたマンションプランを検証するために、土地の状況確認や資金計画を建てるといった調査と事前準備をする必要があります。

・土地の状況を確認

相談後、まずは土地の状況を把握しておきましょう。
念のため法務局で登記事項証明書を取得し、権利関係も調べておくとよいでしょう。
万が一マンションを建てられない地域だと困るので、役所で用途地域や前面道路についても調べておくのがおすすめです。
そして、できれば土地の周辺を歩いてみて、駅やバス停からの距離、商業施設の有無、近隣のアパートやマンションの数、空室状況、単身向けかファミリー向けかといった点を、賃貸物件を経営するオーナーの目線であらためて確認しておくとよいでしょう。

・資金計画を建てる

またマンション経営の判断基準として利回りを確認しておきましょう。

マンション経営における利回りや建築費についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

マンション経営の利回りってどのくらい？計算方法や注意点を詳しく解説
【詳しく解説】マンション建築費用を徹底解剖＆高収益にするポイント

1-3.プランの検証

複数のマンションプランの提案を受けたら、検証し選択を行います。

一般的に比較的良いプランをピックアップし、打ち合わせを何度も行いながらプランを練りあげて選択に至ります。経営プランの決定まで半年以上時間をかける方もいます。

またマンションプランを決定する際、3～5階建てのマンションには、特に注意して欲しい7つのチェックポイントがあります。

詳しくは3.成功するためのマンションプランのチェックポイントで説明します。

また、マンションプランを決める前にマンション建築のポイントやマンション経営の失敗例と対策も参考にしてみて下さい。

1-4.依頼する会社と契約

依頼先を決定したら、工事請負契約を締結して着工となります。

このタイミングでローンの本審査も行います。
また、マンション完成後にマンション管理を任せる会社を探しておくとよいでしょう。

1-5.着工

施工会社が決まってローンの審査に通り、建築確認が下りたところで、着工に入ります。

着工以降は、基本的にオーナーの仕事はハウスメーカーが決定してくれるのでお任せするのが良いでしょう。

とはいえ着工前にやっておいた方が良いこともあります。
例えば義務ではありませんが、着工前に近隣挨拶を行っておくとマンション建設後も良好な関係を築くことができるでしょう。

マンション建設工事の期間の目安はRC造（鉄筋コンクリート造）で（階数×1ヶ月）＋3ヶ月と言われています。
5階建ての場合は8ヶ月が建築期間の目安となります。

近くに通学路がある場合、通学時間は工事を止める必要があります。 周辺環境によっては建築期間が長引く可能性があるのを覚えておきましょう。
マンション建築工事は以下のような工程で進みます。

・準備工事

地盤調査や埋設物の調査、工事によって近隣の建物に不具合などが生じないかどうかの調査を行います。オーナーや設計者立ち会いのもと、現況測量により境界や建物の位置、レベル（高さ）の確認も行います。

・躯体工事

地盤調査の結果にもとづいて、支柱の杭を打ち込む工事や土台部分の基礎工事を行います。
その後階層ごとに配筋や型枠などの躯体工事を行います。

・内装工事

躯体工事を追うような形で下層階から進めていきます。配管や電気回線の設置、壁の工事やクロス貼りという仕上げの施工を行います。

・外装工事

塗装やタイル貼り、屋上の防水工事などを行います。

・外構工事

駐車場のアスファルト舗装やアプローチのブロック・石の敷き込み、コンクリート敷き、フェンスやブロック塀の施工などを行います。駐輪場や外部物置・ゴミボックスを設置したりといったものや、植栽による緑化工事も含まれます。

1-6.検査・入居者募集開始

完工後、消防検査と建築確認の完了検査が行われます。
検査後問題がなければ、マンションがオーナーに引き渡され、経営を始められる状態になります。

また更に、マンション建設完了後オーナーが行うことは大きく2点あります。

・入居者募集と管理業務

マンションの運営と管理は委託するのが一般的です。
最近では建築会社が委託先を紹介してくれることも増えてきています。

マンション経営は、家賃や管理費の設定はもちろん、賃貸借契約の締結や家賃回収、契約更新などの業務や、入居者からのクレーム・入居者同士のトラブル、清掃や点検など多岐にわたりますが、これらを委託先の管理会社と相談しながら決めていきます。

オーナーとしては、長く付き合える委託先を探すことが大切なので、もし建築会社から紹介された会社とは違う会社に相談してみたい場合には、遠慮なく相談してみましょう。納得できて信頼できる会社が見つかれば、あとはお任せするだけです。

・キャッシュフローの管理と資金計画の見直し

マンション経営が始まってからはキャッシュフローを重視しなければなりません。

マンション経営で避けたいのは、借入金の返済ができない状況になることです。 最低でも１年先の支出額を考え、必要であれば最初に作成した資金計画を見直すなどして、キャッシュフローが赤字にならないように気を付けておきましょう。

土地活用の利回りは？活用法別の相場と収益アップ8策を大公開！

2.マンションを建てる費用の目安

マンション建築にかかる費用は、おおまかに建物を建てるための「建築工事費」とそれ以外にかかる「諸費用」、2つに分けられます。
さらに「建築工事費」は大きく「本体工事費」と「付帯工事費」の2つに分類できます。

マンションの建築費用は、以下の計算式で求められます。

本体工事費は、1坪あたりの建築費「坪単価」を目安として計算されるのが一般的です。

• ※1：重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
• ※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)※2：壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ鉄筋コンクリートの壁を作り、その壁で建物を支えて建てる構造のことです。
• ※3：「SRC造」は、10～20階建て以上の高層マンションの工法になるので、除外しています。

予算1億5万円で鉄筋コンクリート造のマンションを建てる場合の建築費用の内訳と目安金額は以下の様になります。

マンション建築にかかる費用については、こちらの記事も参考にしてみてください。

マンションの具体的な建築費の目安を知りたいときは「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、建築費シミュレーションを含む建築プランが最大10社から無料で手に入れられます。

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3.成功するためのマンションプランのチェックポイント

マンション経営において、マンションプランの決定はとても重要です。3～5階建てのマンションの場合、プラン決定の際に特に注意して欲しい7つのチェックポイントがあります。

3-1.デザイン性の良否

ハウスメーカーからの提案書には、イメージパースと呼ばれる「絵」が載っています。
提案書を受け取ったら、必ずイメージパースを見てデザイン性も比較するようにしてください。
3～5階建てのマンションは、「デザイナーズマンション」と呼ばれるマンションが多く存在するため、競合となるマンションにはおしゃれなマンションが多いです。デザインは斬新過ぎず、かつ、センスのあるものを選ぶようにしましょう。

3-2.エレベーターの有無

エレベーターは、保守点検費用の維持費もかかりますし、入れ替え時には多額の大規模修繕費も発生してしまいます。
もし5階建てを検討していて、エレベーターの設置を避けたいのであれば、5階建てをあえて4階建てにしてしまうという選択肢も考えられます。建築費とメンテナンス費用も減りますので、比較し総合的に判断するようにしましょう。

3-3.バルコニーの有無

バルコニーは当然にあるものと思い込みやすく、無いことに気付かないまま契約してしまうこともあります。
バルコニーは後から付けることができませんので、図面の段階で「バルコニーの有無」をしっかり確認するようにしてください。バルコニーは洗濯物を干したり、ゴミの一時置き場に使用することもあるため、入居率に影響を与えてしまう場合があります。

3-4.オートロックの有無

入居者の募集をする上で、「オートロック有」と謳えることは重要ですので、オートロック付きのマンションを建てることがおすすめです。
小さなマンションでは、オートロックが無い構造のマンションとなっていることも少なくありません。このようなアパートに似たマンションでは、どこかに門扉をつけてオートロックにする対策が必要です。

3-5.バイク置場の有無

単身者向けのマンションでは、バイク置場のニーズが高いため、最初から設置しておくと空室対策の効果もあります。竣工後に設置しようとしても、スペースが無くて作れないということもありますので、バイク置場は最初の段階でしっかり作るようにしてください。

3-6.洗面所・脱衣所の有無

ワンルームで洗面所や脱衣所がある物件は、希少性があるためそれだけで空室対策に繋がります。図面は住む人がどうやって生活するのかよく想像しながら見ることが重要です。
洗面所や脱衣所は見落としがちですので、しっかり確認するようにしてください。

3-7.エアコン・ウォシュレットの有無

現在ではほとんどの物件でエアコンやウォシュレットが付いているため、付けていないと物件の競争力が落ちてしまいます。
ただしエアコンやウォシュレットはオーナー資産になるため、壊れた場合修繕するのはオーナーであることを認識しておきましょう。

マンションプランを考える上で、こちらの記事も参考にしてみてください。

4.マンションプランも相談できる建築会社の選び方

4-1.建築会社の特徴

マンションを建てる際、どこの建築会社に工事を頼むかは、最も重要な検討ポイントのひとつでもあります。
ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなど、さまざまな建築会社があり、それぞれに特徴があります。複数社にプランを出してもらい、比較検討することをおすすめします。

デザイン優先にすると、ほかの建物と差別化を図ることができ、人目をひくマンションになることがメリットです。
一方、高額になりすぎてしまうことがあるため注意が必要です。3～5階建てのマンションは大手のゼネコンではなくハウスメーカー、建築会社が得意としている領域です。コストパフォーマンスもゼネコンよりもハウスメーカーの方が断然良くなります。

4-2.マンション建築会社を選ぶ際のチェックポイント

複数社からプランを取り寄せ比較検討する際は、次のような点をチェックしてみてください。

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「どの会社が一番信頼できる企画を出しているか」、「どの会社が一番収益性が高いのか」など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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