マンション建てるにはどうしたらいい？費用とポイントをやさしく解説

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. アパートではなくマンションを建てることのメリット

最初にアパートではなく、あえてマンションを建てることのメリットについて解説します。

1-1. 希少性がある

マンションはどこでも建てられるものではないので、アパートに比べると希少性があります。

マンションを建てるには、一定以上の容積率が指定されている必要です。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合になります。

また、高い容積率が指定されていても、敷地の規模がある程度大きくないと建てることができません。
マンションは、アパートのようにどこでも建てられる簡単に建てられるものではなく、競合が発生しにくくなっています。

競合が発生しにくいため、過当競争に巻き込まれにくく、高収益を維持しやすいことが特徴です。

1-2. 劣化による賃料下落が少ない

マンションは、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造等の堅牢な建物であるため、アパートと比べると劣化がしにくいです。
見た目上の陳腐化の速度も遅く、劣化による賃料下落が少ないのも特徴です。

マンションの場合、築15年くらいでも、まだ新築当初の面影や風合いを残している物件もあります。
老朽化が比較的目立ちやすいアパートとは異なり、長期にわたって高い賃料を維持することが可能です。

1-3. 収入が大きい

マンションは投資額も大きいですが、その分、リターンの収入も大きいです。
敷地を上手に生かせばアパートよりも部屋数を多く取れるため、収入総額も大きくなります。

また階数が多いと、さらに部屋数も増え、1室あたりの空室率に対する影響は少なくなります。
10戸中1戸の空室が発生したら空室率は10％ですが、20戸中1戸の空室なら空室率は5％です。

アパートよりも1戸当たりの空室の影響も少なく、マンションは高い収入を維持しやすくなっています。

2. マンションを建てる流れ

マンションを建てる流れは以下の通りです。

最初にハウスメーカー等に土地活用相談を行い、設計等のプラン提案を受けます。
プラン提案を受けたら、プランの検証を行います。

プラン検証のポイントは、「5. マンション経営の成功のコツ！7つのチェックポイント」にて詳しく紹介します。

プランが確定したら、最終的にハウスメーカーを決定して着工です。
着工までこぎつけたら、あとはハウスメーカーにお任せできるので、マンションオーナーはほとんどやることはありません。

マンションを建てるにあたっては、プラン検証してハウスメーカーを決定するまでがマンションオーナーの重要な仕事であり、成功するための「鍵」を握ります。

3. マンションを建てる費用の目安

マンションは階数によって建築ができる構造が決まってきます。
例えば、6階以上の一般的なマンションになると鉄筋コンクリート造となり、タワーマンションのような超高層マンションになると鉄骨鉄筋コンリート造が用いられます。

一方で、3～5階建てのマンションとなると、割と広く建物の構造が選べる領域となります。
3～5階建てのマンションでは、「鉄筋コンクリート造」や「重量鉄骨造」、「壁式プレキャストコンクリート造」といった構造が登場してきます。

各構造の特徴をまとめると以下のようになります。

「鉄筋コンクリート造」や「重量鉄骨造」、「壁式プレキャストコンクリート造(以下、壁式PC造)」のおよその建築費は以下の通りです。

鉄筋コンクリート造と重量鉄骨造では、建築費に関してはほとんど有意な差はありません。
どちらが高いかはプランによっても異なります。

鉄筋コンクリート造は、設計の自由度が高いというメリットがあります。
重量鉄骨造は、ハウスメーカーの場合には工場で作られる標準規格部分が多いため、設計の自由度は若干劣ります。

ただし、重量鉄骨造は、梁(柱と柱に横たわる横架材)が太いため、広い空間を作ることが得意です。
梁が太いと室内の柱の本数を少なくすることができるため、1階に店舗を入れるマンションであれば重量鉄骨造がおススメです。

一方で、壁式PC造は、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造と比較すると建築費に有意な差があります。
壁式PC造とは、工場であらかじめコンクリートの壁を作り、現場で壁を組み立てて建物を作る工法です。

鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は、柱と梁で建物を支えますが、壁式PC造は壁で建物を支える構造になります。
室内に柱と梁は出てきませんので、室内空間はスッキリしたマンションを建築することが可能です。

ただし、壁で建物を支えていくことから、壁がたくさん必要であり、広い空間を作ることが苦手です。
壁式PC造は、1階に店舗を誘致しないようなマンションに適しています。

また、壁式PC造は、工場で標準規格の壁が作られることから、設計の自由度は非常に制限されます。

4. マンション建築を依頼する会社

3～5階建てのマンションを検討するのであれば、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

3～5階建てのマンションは、大手のゼネコンではなくハウスメーカー、建築会社が得意としている領域です。
コストパフォーマンスもゼネコンよりもハウスメーカーの方が断然良くなります。

HOME4Uでは、最大7社のハウスメーカー、建築会社から無料でマンション建築のプラン提案を受けることができます。

HOME4Uの提携企業は、それぞれ鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造、壁式PC造を得意とするハウスメーカーが揃っていますので、誰でも簡単に複数の構造のマンションプランを検証することが可能です。

HOME4U土地活用のプラン請求では、建築費はもちろん、図面や収支プランも提示してもらえます。
竣工後、どれだけ儲かるかも分かるようになっていますので、マンション経営を始めるにあたっての重要な判断材料を得ることができます。

プランはハウスメーカーと一緒に作り上げていくものですので、受身で受領するだけでなく、疑問や希望をどんどん伝えて、プランを磨き上げていくようにしてください。

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5. マンション経営の成功のコツ！7つのチェックポイント

3～5階建てのマンションでは、大きなマンションとは異なり、独自のチェックポイントがあります。
そこでこの章ではマンションプランのチェックポイントについて解説します。

5-1. デザイン性の良否

プランを検証する上で、デザイン性の良否は重要なポイントとなります。
3～5階建てのマンションは、「デザイナーズマンション」と呼ばれるマンションが多く存在するため、競合となるマンションにはおしゃれなマンションが多いです。

ハウスメーカーからの提案書には、イメージパースと呼ばれる「絵」が載っています。
提案書を受け取ったら、必ずイメージパースを見てデザイン性も比較するようにしてください。

良いデザインは、それだけで空室対策になります。
世の中には様々な空室対策がありますが、デザインの重要性は見過ごされることが多いです。

「カッコいい」、「おしゃれ」というのは入居者への訴求力が高いので、コスト面だけでなくデザイン面にもこだわってプランを選ぶようにしてください。

ただし、デザインは斬新過ぎるものを選ぶのはリスクがあります。
斬新過ぎるデザインは、早く飽きられ、逆に入居者が埋まりにくくなるというリスクがあります。

デザインは斬新過ぎず、かつ、センスのあるものを選ぶようにしてください。

5-2. エレベーターの有無

プランでは、エレベーターの有無も確認します。
エレベーターは、保守点検費用の維持費もかかりますし、入れ替え時には多額の大規模修繕費も発生してしまいます。

3階建てなら、エレベーターは無しにして構いません。
4階建てなら、立地が良ければ思い切ってエレベーター無しとする判断もアリです。
5階建てだと、さすがに設置すべきといえます。

もし5階建てを検討していて、エレベーターの設置を避けたいのであれば、5階建てをあえて4階建てにしてしまうという選択肢も考えられます。

エレベーターがなくなれば、その分、建築費とメンテナンス費用も減りますので、エレベーター有りの5階建てとエレベーター無しの4階建てを比較して、総合的に判断するようにしてください。

5-3. バルコニーの有無

小さなマンションでは、バルコニーがないマンションもありますので、バルコニーの有無も確認するようにしてください。
バルコニーは当然にあるものと思い込みやすく、無いことに気付かないまま契約してしまうこともあります。

特に、デザイナーズマンションは、斬新なデザインを実現するために、バルコニーを無くしているような物件も多いです。
バルコニーは洗濯物を干したり、ゴミの一時置き場に使用することもあるため、入居率に影響を与えてしまう場合があります。

バルコニーは後から付けることができませんので、図面の段階で「バルコニーの有無」をしっかり確認するようにしてください。

5-4. オートロックの有無

小さなマンションでは、オートロックが無い構造のマンションとなっていることも少なくありません。
通常、中高層のマンションでは1階に風除室(外気の流入や風の吹きつけを緩和する目的で建物の入口に設置された小部屋のこと)が設けられています。

風除室の奥の自動ドアはオートロックとなっており、セキュリティーが高いマンションとなっていることが通常です。
ところが、小規模のマンションでは、アパートのような風除室のない構造のマンションとなっていることもあり、オートロックにならない物件も良くあります。

このようなアパートに似たマンションでは、どこかに門扉をつけてオートロックにする対策が必要です。

入居者の募集をする上で、「オートロック有」と謳えることは重要ですので、オートロック付きのマンションを建てることがおススメです。

5-5. バイク置場の有無

ワンルームマンションとする場合、バイク置場の有無も確認します。
単身者向けのマンションでは、バイク置場のニーズが高いため、最初から設置しておくと空室対策の効果もあります。

駐車場や駐輪場に関しては、条例で設置義務が設けられていることが多いのですが、バイク置場に関しては、設置義務がないことがほとんどです。

そのため、バイク置場はニーズが高いのにも関わらず、設置されていないことが良くあります。
竣工後に設置しようとしても、スペースが無くて作れないということもありますので、バイク置場は最初の段階でしっかり作るようにしてください。

5-6. 洗面所・脱衣所の有無

部屋の間取りに関しては、特にワンルームの場合洗面所や脱衣所があるかを確認します。
洗面所や脱衣所が無い物件が多いです。

洗面所が無いと、台所で歯磨きをすることになります。
また、脱衣所が無いと家族や友人が泊まりにくくなることから、敬遠されてしまうこともあります。

逆に、ワンルームで洗面所や脱衣所がある物件は、希少性があるためそれだけで空室対策に繋がります。

図面は住む人がどうやって生活するのかよく想像しながら見ることが重要です。
洗面所や脱衣所は見落としがちですので、しっかり確認するようにしてください。

5-7. エアコン・ウォシュレットの有無

エアコンやウォシュレットも有無を確認します。
空室対策上は、基本的には付けておいた方が良いです。

エアコンやウォシュレットが最初からついているということは、それはオーナー資産であることを意味します。

つまり、エアコンやウォシュレットが壊れた場合、修繕するのはオーナーです。
20年以上前は、賃貸物件ではエアコンやウォシュレットはついていないのが当たり前でした。

しかしながら、現在ではほとんどの物件でエアコンやウォシュレットが付いているため、付けていないと物件の競争力が落ちてしまいます。

エアコンやウォシュレットについては、有ることを確認し、それらは壊れたらオーナーが修繕すべきものであることを忘れずに認識しておくようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
3～5階建ての「マンションを建てる」ことを検討する際に、知っておくべきことについて解説してきました。

マンションの建築プラン請求サービスなら、「HOME4U 土地活用」がおススメです。
小規模のマンションは色々な構造で建てることができるため、HOME4Uを使うとあなたに合ったマンションプランが見つかります。

マンション建築プランは建築費だけでなく、デザイン性やエレベーター、バルコニー、オートロック、バイク置場、洗面所やエアコン等の確認も必要です。

小さなマンションでもポイントを抑えると競争力が高まりますので、是非ともマンション経営の成功を目指してください。

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