【詳しく解説】アパート修繕費の目安と費用を抑える3つの方法

アパートオーナーや、これからアパート経営を考えている人の中には
「アパートの修繕費はどのくらいかかるか知りたい」
「修繕費って、費用？減価償却費？」
「アパートの修繕費を抑えることはできる？」
と不安に思う方もいるのではないでしょうか。

1.アパート経営で必要な4つの修繕と費用の目安

アパートをはじめとする賃貸物件は建築から年数が経つにつれ劣化・老朽化が進むことは避けられません。また現物資産であるため、突発的な事故や災害などでも故障や破損は起こり得ます。そのため、アパート経営においてはどのような修繕費用がどの程度、どの頻度で必要になるのか、知っておき、準備することは非常に重要になります。
ここでは、アパートの修繕が必要になるケースとそれぞれの費用の目安を説明します。（詳細な箇所ごとの費用目安は2章で説明します）

1-1.原状回復

アパートの賃貸借契約が終了し入居者が退去した後、部屋を入居時の状態に戻すことを「原状回復」といいます。一般的には入居の際に賃借人（入居者）が支払った敷金から差し引かれます。
通常は退去時のハウスクリーニングのみで完了しますが、室内の破損、改造などが入居者の責任によるものの場合は、入居者の負担において修繕します。

【頻度】退去時
【費用】おおむね20万円以下程度。（場合によっては数十万円以上かかる場合もあり）

なお、改正民法（2020年4月施行）では賃借人の原状回復義務について明記されています。

（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

＜引用元＞民法：第六百二十一条（賃借人の原状回復義務）

「賃借人の責めに帰することができない事由」については、これらに該当する事由による瑕疵については、貸主である物件オーナーが修繕費用を負担することになります。貸主(アパートオーナー)が修繕すべきものと借主が修繕すべきものの具体例は以下のようになります。

参考：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

1-2.補修

「補修」とは主に賃借人が入居中に、物件そのものや設備、付属の器物等に不具合が発生し、修繕を行うものをいいます。
水回り設備、機械類の故障など比較的軽微なものですぐに修繕が完了するものから、雨漏りの修繕、突発的災害や事故による修繕等、かかる期間や費用が中規模以上になる場合もあります。
突発的な要因による中規模以上の補修費用については、支出予定を完璧に立てることは難しくなりますが、例えば雨漏りなどは1-3の予防修繕、1-4の定期的な大規模修繕を行うことで回避がある程度可能になります。
【頻度】都度（設備ごとの交換時期については2章参照）
【費用】数万円～数十万円程度（場合によってはさらに増える）

1-3.予防修繕

予防修繕は、大きな修繕が必要になる前に予防的に行う修繕を指します。1-4の大規模修繕（外壁塗装や屋根の葺き替え）も予防修繕の一環と考えられます。不具合が発生する前、または軽微な不具合（現状、使用に問題はないが、近いうちに故障や破損が予測される不具合）のうちに、早めに対処を行うものを指します。
例えば、シロアリの検査や薬の散布、外壁や屋根の状態検査も予防修繕に含めて考えることができます。

また賃貸物件では、空室率の改善のために「室内の模様替え」「部分的なリフォーム」をすることがあります。例えば、古くなった設備・機器の入れ替えや、和室をフローリングにして入居者の利便性を高めるなどの方法があります。こちらは退去時のタイミングで工事を行うことが一般的です。
【頻度】周期的（1年～数年に1回）および退去時
【費用】数万円～数十万円程度

1-4.大規模修繕

アパート経営で最も費用のかかる修繕は、屋根や外壁など物件の外郭部分の修繕です。
例えば、屋根の塗装・葺き替え、ベランダの防水処置、外壁の塗装・タイル張り替えなどがこれにあたります。
また築年数の古い物件については、耐震性能補強工事を行わなければならない場合もまれにあります。
外壁・屋根など外回りは足場が必要な場合が多く、工事期間も長くコストも大きくなります。

大規模修繕は、完全に補修が必要になる前に建物の劣化速度をおさえ資産価値を維持するために行う、予防修繕の一環と位置付けられます。もちろん、実際に雨漏りや外壁の剥落、ひび割れなどが起きてから修繕する場合もありますが、実際に雨漏りなどの状況になるとさらに大きな修繕費用につながってしまうため、定期的な修繕計画は健全なアパート経営には必須といえるでしょう。
【頻度】数年～数十年に1回（おおむね15年前後に1回が目安）
【費用】数百万円程度～1千万円

2.主なアパート修繕の発生箇所と発生時期

アパートにおいて、修繕すべき箇所はさまざまです。修繕が発生しやすい箇所と、それぞれの発生時期の目安を説明します。

※金額は、あくまでも目安であり一例です。必ず専門業者に見積もりを取ってください。

2-1.住宅設備の入れ替え

（１）エアコン、給湯器

エアコンや給湯ボイラーなどは7年～10年ほどの経過で不具合発生の確率が上がるとされています。10年程度で寿命がくると考えておきましょう。

（２）キッチン、バス、トイレなど水回りの設備

システムキッチンやユニットバス、洗面台やトイレなどは、入居者の使用状況によって、入れ替えの時期も異なります。
ごく普通の使い方の場合であれば10年程度は不具合なく使えますが、設備の古さが際立ってくると、不具合がなくとも入れ替えた方が空室リスクの軽減につながります。
水回りの修繕や入れ替えは、主に退去時のタイミング検討することが多くなります。

（３）配管設備・ポンプなど

キッチンなどの設備そのものを新調しても、給水や排水の配管はそのままのことが多く、15年以上経過したあたりから劣化によるニオイやつまりが発生することがあります。
ひどい場合は水漏れを起こすこともあるため、内装リフォームを行う際に同時に交換工事をすると安心です。また、アパートでは各部屋に給水するためのポンプを使用しています。ポンプも10年以上経過すると不具合が出る可能性があるため、こちらも定期的な交換を想定しておきます。

【建築事例】築50年越えのアパートを建て替え人気物件オーナーに／東京都北区

2-2.内装の張り替え

通常の使用でクロス壁は汚れていきます。料理などの排煙やタバコの煙と匂い、日焼けなど要因はさまざまです。
また引っ越しや入居中の家具の運び入れのときに傷がつくこともあります。目安としては、5～8年程度で貼り替えが必要です。
壁だけではなく、フローリングも、入居者の生活によっては傷がついて劣化し、10年以内に張り替えが必要になることもあります。

2-3.間取り変更等の造作

空室対策として、間取りの変更を検討する場合があります。
例えば畳の部屋から洋間に変えたり、洗面所を広くしたりするなど、間取り自体を変更することや、個性的なデザインを取り入れてそのときのニーズに合う内装にかえていくことも必要です。15年が過ぎたころがひとつの目安となるでしょう。

修繕費も含むアパート経営を
相談してみる（無料）

2-4.物件の外回りに関する修繕

（１）屋根、屋上防水

屋根や屋上の防水加工は、定期的なメンテナンスが必要な箇所です。修繕を怠ると雨漏りの発生などが起こり物件自体が大きく傷むため、大規模な修繕工事が必要になるおそれがあります。10年～15年ごとの防水加工の修繕を想定しておきます。

（２）ベランダや階段の防水・手すりの防錆

ベランダや外階段は雨水が当たる箇所のため、定期的な防水メンテナンスが必要です。10年～15年がひとつの目安でしょう。
また、鉄製の手すりがある場合は、定期的な防さび加工も必要です。近年の素材は防水性能も高くなっていますが、手すりは外部で雨風にさらされることから見た目以上に腐食が進んでいることがあります。錆を放置すると、場合によっては落下などの危険にもつながります。10年ごとに塗装などの適切な修繕を行います。

（３）外壁補修

外壁の仕上げ素材にもよりますが、タイルやモルタルなどの場合はヒビ割れ箇所から雨が侵入しやすくなり、建物の劣化が進むため、定期的な点検と張り替えの検討が必要です。
サイディングの場合は、7～8年ほど経過すると、紫外線などによって劣化が進んだり、コーキング箇所のヒビ割れがおこったりして、雨漏りにつながることがあります。
全面的なタイル等の張り替えは、15年ほど経過したころが目安です。

3.アパート修繕は計画的に進める

アパート修繕は、不具合が発生してからのものもありますが、その多くが定期的なメンテナンスを伴うものです。そのため、計画的な修繕が重要となります。

3-1.設備入れ替え時期の計画を立てる

システムキッチンやユニットバスなどの住宅設備は、一定の期間で寿命が到来すると最初から想定し、入れ替え計画を立ててください。
室内の修繕ができるのは、基本的には退去後になるため、入居者から退去の申し出があっても募集をすぐにかけないなどの対応も必要です。
ただし、設備の劣化は入居者の使用状況や頻度にも左右されます。そのため入居者審査を厳しくするなどの対応も場合によっては修繕費用の抑制につながります。

3-2.屋根・外壁などの点検・修繕計画を立てる

屋根、外壁は雨漏りなどを防ぐために定期的な点検と適切なメンテナンスが必要です。入居者の生活の安全や質の向上に加え、資産価値の向上と維持、物件の外観の印象によっては入居率に直結する可能性があります。
とはいえ、外回りの修繕は費用負担も大きくなる傾向がありますので、費用を抑えるためには足場を掛けたときに外回り全体の修繕をするなど工夫することがポイントです。

3-3.修繕費の積立は必ず行う

アパート経営において、一定期間ごとに修繕費用がかかることは避けては通れません。修繕が発生したときに慌てないためには、修繕サイクルを見越した計画を立て、費用の積み立てをしておくことが大切です。

毎月の家賃収入から一定割合を積み立てにまわすなど、計画的に積み立てることで、費用負担を賄います。その都度の修繕費を急に捻出するのは、少額なら対応できますが、大規模な修繕では対応しきれない可能性があります。安易にローンを利用せずに、積み立てでゆとりを持つことをおすすめします。

4.アパートの修繕費用を抑えるための3つのポイント

アパート修繕は、物件の内装から建物の外装、敷地内の整備、共有スペースなどさまざまな箇所で、定期的に必要になることはおわかりいただけたのではないでしょうか。アパート経営を行うにあたり、慌てることなく修繕対応するために気を付けることをお伝えします。

4-1.入居者審査を確実に行う

入居審査をしっかり行うことで、マナーの悪い入居者を入居させないようにできます。これにより、修繕費を抑えられます。
理由として、マナーの悪い入居者は、以下のような状態になりやすいと考えられるからです。

• 部屋を乱暴に使い、設備や設置物を壊したり、汚したりする
• ルールを守らず想定以上の汚れや臭い、カビなどの発生を起こす（ペットを黙って飼う、掃除をしない、タバコの焼け焦げやクロスへの臭い移りなど）

マナーの良い入居者は部屋を丁寧に使う傾向があり、退去時も良い状態で部屋を返してくれるでしょう。
入居者審査をしっかりと行い、マナーの良い入居者を選ぶことで、修繕費の発生を抑えられる可能性が高くなります。
そのため、入居者審査を行う管理会社の能力も修繕費の抑制には重要になってきます。

管理体制がしっかりしている管理会社探しなら、「賃貸経営 HOME4U」を使って管理会社のプラン一括請求のご利用をおすすめします。

賃貸経営HOME4Uを詳しくみる

4-2.不具合が発生する前に、定期的に修繕を実施する

アパートの修繕費用を抑えるためには、大きな不具合が発生する前に対処することが必須です。

そのためには日頃から物件を目視で確認し、管理会社に点検と修繕を行ってもらうことが理想的です。大規模な出費を伴う突発的な修繕発生リスクを最小限に抑えることができます。
また、台風などの危険にさらされる可能性があるときには、事前にこまめに安全確認を行い、台風が去ったあとにもさらに故障などが起きていないか点検するとよいでしょう。

また、経年劣化による修繕は、日常的な管理を行っていても避けることはできません。
しかし、修繕費用の抑制には、定期的な点検（および、軽微な補修）が最も有効な対策です。
修繕個所の早期発見と補修、物件の維持管理をしっかりと行うことで、物件の資産価値の向上、空室リスクの軽減と安定した収益にもつながるため、計画的な修繕と定期点検が重要です。

【建築事例】実家の駐車場にマンションを建築。募集開始1か月で人気物件に／東京都23区内

4-3.修繕費用も計画に入れた建築プランを採用する

これからアパートを新築しアパート経営を考えておられるなら、最も重要なのは、「修繕費用を含めたアパートの建築計画」です。
アパート経営は「経営」という名称のとおり、「事業」です。キャピタルゲインを狙う不動産投資のように、安く買って（建てて）すぐに売る、という場合もありますが、実際に土地活用を考えているオーナー様は、相続税の対策なども含めて長期的な視点でアパート経営を考えておられるのではないでしょうか。
そのため、長期に亘って安定したアパート経営を行うには、建築前から将来的に発生する「修繕費」に着目し、計画を立てる必要があります。
そして、将来的に発生するアパートの修繕費を抑えるには、その土地に最適な建築プランを提案してもらえるよう、複数のハウスメーカーの建築プランを比較することが最も効果的です。
実績のあるアパート建築メーカーの建築プランでは、一時的な建築費だけでなく、修繕費の長期シミュレーションも加味されます。複数のプランを取り寄せ、各社の提案の違いを比較してください。
アパート建築に際し、複数のハウスメーカーのプラン提案を比較するなら「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の利用をおすすめします。

「HOME4U 土地活用」では、土地の所在地など簡単な項目を入力するだけで、最大10社のハウスメーカーからプラン提案を受けることができます。
また、大手ハウスメーカーは、修繕に関するアフターサービスの体制も充実しています。

建築プランは、実際にアパートを建築した後も40年近く修繕費に影響を与えます。ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用して、質の高い修繕計画も盛り込まれた建築プランを選ぶようにしてください。

アパートの建築費や将来の収益はいくら？
大手10社のプラン比較はコチラから！

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営を長く安定して行うためには、修繕費用の計画を含めた建物の維持管理は必須といえます。
修繕費用には、退去時の一般的な修繕とクリーニングなどの小規模なものから、建物の維持管理のための定期的なメンテナンス、空室対策のための模様替えや設備の入れ替え、そして大規模修繕など、数年～数十年ごとに何らかの対処が求められます。
アパート経営を考えるならば、修繕費について見識を深め、中長期での資金計画を立ててください。そのためにも、これからアパート経営を行う場合は、「HOME4U 土地活用」を利用し、長く安定したアパート経営にふさわしい物件の建築と修繕計画が盛り込まれた建築プランを手に入れましょう。
この記事があなたのアパート経営のお役に立てば幸いです。

あなたの土地にぴったりのアパート建築プランが見つかる！
複数の大手企業からさまざまな提案を受け、
理想のアパート建築を実現させましょう！

理想のアパート建築を実現させるには、構造/工法/間取りなどの設計部分はもちろん、 建築費や収支計画をまとめた建築プランを複数の企業に依頼し、各社の提案を比較して、 長期安定アパート経営につながる「収益最大化」プランを見つけることが大切です！

ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

“HOME4U 土地活用　3つの特徴”

1. 提携企業は、信頼できる業界大手企業が勢ぞろい！この顔ぶれはHOME4Uならではのラインアップ！
2. 複数社へプラン一括請求、比較できるからいろんな工法や間取り、坪単価の提案を幅広く受けることができる！
3. NTTデータグループが運営。19年の実績があり、セキュリティも安心！

アパートを建てたい土地の住所など簡単な項目を入力するだけで、厳しい審査によって厳選された複数の大手企業へまとめてプラン請求ができるので、各社の提案を比べながら、あなたの土地にぴったりなアパート建築プランを見つけることができます。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用して、あなたの土地・地域、希望にあったアパート建築の「収益最大化」プランに出会ってください！

ぜひコチラから大手企業に一括相談して、成功への足掛かりをつかんでください！

アパート建築プランを無料で一括請求してみる