【建築事例】実家の駐車場にマンションを建築。募集開始1か月で人気物件に／東京都23区内

今回の物件は、東京都23区内にある1LDK/5戸の紹介です。

大家のBさん（仮名）は、ご両親の他界を機に駐車場として活用していた土地を相続し、土地活用について考えるようになりました。商業区域であり、防火地域制限がかかっていたことから建築に一定の制限がありましたが、みごと人気物件が完成しました。土地活用を振り返って思うことについて、お話を伺いました。

1.「ZEH-M」の要件を満たしたい

土地活用に至った経緯についてお聞かせください。

私自身は横浜に住んでいて、物件のある場所には実家がありました。15、16年前に父が他界し、母も数年前に他界しました。駐車場としてもともと所有していたんですが、相続の際、駐車場のままにしておくのも勿体ないかなと思ったのがそもそものところです。

立地としては、主要駅のすぐ近くです。徒歩2～3分でしょうか。すごく便利なところだと思いますよ。

全部で5戸の1LDKですが、大きさが違っていまして、大きめの部屋はご夫婦など2人世帯が、小さめの部屋は単身者がご入居されています。

家賃は、10万円台のレンジです。募集を出してから1か月くらいで埋まったのでよかったです。

初めての土地活用ですよね。どのように進められたのでしょうか？

将来的なメンテナンス等を考えるとちゃんとしたメーカーにしたいなと思っていました。ここでいう「ちゃんとした」というのは、目先の物件建築だけではなくて、将来的な資産価値の下落なども見越して経営計画からしっかりと考えてくれるという意味です。

それで、HOME4U経由で可能な限りのハウスメーカーに問い合わせました。HOME4Uは、マンションにしようか、駐車場のままにするか、色々悩んで調べる中で見つけたと記憶しています。

結果的にパナソニックホームズさんに決められたのですね。

はい。マンションを建てる際は「ZEH-M」の要件を満たそうと考えていまして、パナソニックホームズは他社よりも良心的な価格で提案してくれたことが好印象でした。

また、同社が取り扱っている「キラテック」という外壁材の仕様が非常に優れていると感じました。耐久性が高く、経年劣化によるメンテナンスの手間が軽減されると思ったのです。

2.「お荷物になるような物件は残したくない」

ほかに決め手となるポイントはありましたか？

今回物件を建てたところが商業地域で防火地域制限がかかっていました。軽量鉄骨や木造だと2階建てまでしか建てられません。3階建てを建てようと思ったら、重量鉄骨かコンクリート造じゃないとダメなんです。

もともとの土地面積もそこまで広くないし、どうせ建てるなら2階建て4戸より、3階建て5戸にしたいなと思っていました。

防災地域での３階建てとなると、工法としては重量鉄骨造とコンクリート造に限られてしまいますが、重量鉄骨造を提案してくれたパナソニックホームズを最終的には選択しました。

コンクリート造は大体10年でメンテナンスの手間が生じてしまうんですね。建物を建てる以上、ゆくゆくは子どもや、ひょっとしたら孫の代まで残るわけです。希望としては、お荷物になるような物件を残したくなかったんです。メンテナンスの手間が少ない方が楽じゃないですか。そう思って、コンクリート造ではなく重量鉄骨を選びました。

物件の建築にあたり、お金をかけた部分と節約した部分はありますか。

お金をかけたところという意味では、先にもお伝えしたように「ZEH-M」の要件を満たしたかったので、そこに関わる部分ですかね。具体的には太陽光発電の導入や、LED照明、基準を満たした冷暖房などです。

一方で、今回物件を建てるにあたってケチった感覚はあんまりないんです。やっぱり人に借りてもらわなければ意味がないので。借りたいと思えるような物件にしようといった気持ちがありました。

例えば、大きい部屋でいえば、お風呂のサイズも戸建て住宅に入れるようなきちんとしたサイズを設置しています。お金をかけるべきところはきちんとかけました。

全体費用はそれなりにかかったものの、契約自体を2021年に済ませていたこともあって、いわゆるコロナ禍やウクライナの戦争による物価高騰の影響を受けなかったのはラッキーでしたね。

3.サブリースにするか否かで悩んだ

物件の管理について教えてください。

パナソニックホームズ不動産に一括で借り上げてもらっています。いわゆるサブリースというやつで、家賃収入の10％ほどを支払っています。

また、別途でメンテナンスパックも付帯しているので、入退去にあたって、たとえばクロスが一部破れていたとか、フロアタイルに傷がついたといった場合、パナソニックホームズ不動産の方で修理してくれるので安心です。

もちろん、何年かおきの大規模修繕についてはこちらで修繕費を貯めておく必要がありますが、そうではない軽微なものは月々の支払金額に含まれているので、楽だなと感じています。

管理会社についても複数社比較検討されたのでしょうか。

各建築会社の「建築物件」とその建築会社の系列不動産会社での「管理メンテナンス」の両面で比較検討表を作成し、その中でどれが一番好ましいかを分析して決定しました。

パナソニックホームズ不動産は途中からサブリース契約を締結することが認められていましたし、費用面でも一番良心的だったのでお願いしました。

途中から契約ができるのも魅力だったということは、サブリースに加入するかは悩まれたんでしょうか？

悩みましたね。管理だけ任せたらいいかな、とか。最初は途中からサブリースに切り替えようかなと思っていたこともあって、さっき申し上げた2社は選択肢から外した次第です。

ただ、途中からサブリースにするとそもそもの家賃設定がもっと安くなって、そこから10％のサブリース代が引かれていくことを考えると、最初からサブリースにした方がいいんじゃないかと感じまして。諸々勘案して、一番内容がよかったパナソニックホームズ不動産に落ち着きました。

最後に、これから土地活用を検討している方にアドバイスをお願いします。

土地活用に関していえば、やっぱりハウスメーカーと密に連絡を取ることが大事じゃないかと思います。間をあけてしまうと思うように打ち合わせも進みませんし、自分の経験で言えば、毎週のように打ち合わせを重ねていたときもありました。

また、質問事項をメモに残しておくのはもちろんのこと、「確認します」といわれたこともちゃんと回答があったか等も確認していましたね。

あとは、今回パナソニックホームズのキラテックという外壁材が気に入ったという話をしたかと思うのですが、住宅展示場で見ただけでは本当のところがわかりません。 築年数が経過しても見た目が劣らないというのがウリの商品なので、住宅展示場の新品同様のものではなく、ある程度年数が経過しているものを見たいと思い、キラテックを実際に使っている家を10軒から20軒ほど見て回ったんです。遠いところでは、東京の端っこまで行きました（笑）。

結果として、総合的に満足しています。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報はすべて取材当時のもの